Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-55980/18

06 декабря 2018 года

г.Москва

Резолютивная часть объявлена 28 ноября 2018 года

Полный текст решения изготовлен 06 декабря 2018 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Ю.С.Петропавловской, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,   рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению  ООО "МАЛЬТЕР" 

к АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ФРЯЗИНО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ,

третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора,  Управление Росреестра по МО,

о признании незаконными действий.

При участии в судебном заседании- согласно протоколу с/з от 28.11.2018

Установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Мальтер» (далее – ООО «Мальтер», общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Московской области к Администрации города Фрязино Московской области (далее – Администрация г.Фрязино, администрация, заинтересованное лицо) с заявленными требованиями (уточненными в порядке ст. 49 АПК РФ):

- признать незаконным одностороннее расторжение Администрацией г.Фрязино договора № 970 краткосрочной аренды земельного участка от 11.10.2001;

- признать незаконным требование Администрации г.Фрязино к ООО «Мальтер» в течении месяца с даты получения уведомления освободить земельный участок с КН 50:44:0020202:30 от расположенного на нем имущества и привести участок в состояние, пригодное для дальнейшего использования;

- обязать Администрацию г.Фрязино в добровольном порядке возобновить надлежащее исполнение Администрацией г.Фрязино своих обязательств по соблюдению условий договора № 970 краткосрочной аренды земельного участка от 11.10.2001.

В качестве третьего лица в деле принимает участие Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

В судебном заседании представитель заявителя требования поддержал.

Представитель заинтересованного лица возражал против заявленных требований, указал, что договор расторгнут в связи с существенным нарушением заявителем условий договора, а именно, при содержащемся в договоре запрете на сдачу арендованного имущества в субаренду обществом заключены договоры субаренды указанного имущества.

Из материалов дела следует, что 11.10.2001 между истцом (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) был заключен договор № 970 (далее – договор) краткосрочной аренды земельного участка  с КН 50:44:0020202:30 по адресу пр. Мира район жилого дома № 8, на основании постановления Главы города от 04.10.2001 № 679 и плана земельного участка, под торговым павильоном, площадью 207 кв.м., в том числе: под павильоном – 25 кв.м., под открытым лотком 23 кв.м., прилегающая территория 159 кв.м.

Срок аренды установлен п. 2.1 договора на 1,5 года с 01.01.2001 по 30.06.2002 (л.д.5).

В соответствии с п. 7.1 договора, договор может быть изменен, продлен или досрочно расторгнут в соответствии с нормами ГК РФ и условиями договора. Внесение изменений и дополнений и его пролонгация производится путем оформления дополнительного соглашения, являющегося неотъемлемой частью договора, с регистрацией его в установленном порядке (п. 7.2). 

Согласно п. 5.1 договора, арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор в случаях: использования земли не по целевому назначению; невнесения арендных платежей более двух раз подряд; неиспользования участка в течение трех лет; изъятия участка для муниципальных и общественных нужд; систематического нарушения арендатором санитарного порядка на земельном участка. Арендодатель обязан предупредить арендатора о досрочном расторжении договора не позднее чем за месяц до момента его расторжения (п. 5.2.2).

Соглашением № 970-2/04 в договор аренды внесено также изменение в раздел № 9 в следующей редакции: п. 9.1 «Сдача земельного участка в субаренду и передача права аренды земельного участка осуществляется только с письменного согласия арендодателя. Арендатор платит арендодателю за сданный в субаренду земельный участок по фактическому виду деятельности субарендатора» (л.д.10).

Соглашением № 970-10/2014 п. 9.1 дополнен следующим «Арендатору запрещается сдача торговых площадей в субаренду. Сдача земельного участка в субаренду не допускается. Передача права аренды земельного участка осуществляется только с письменного согласия арендатора.».

Договор подписан сторонами, в ЕГРП внесена запись о регистрации № 50-01.44.-3.2001-0655.2 (л.д.8).

Дополнительными соглашениями к договору № 1,  № 970-2/04, № 970-3/05,  № 970-4/06, № 970-5/06 срок действия договора продлен по 29.12.2007 (л.д.9-16).

 17.09.2007 между ИП ФИО2  и ООО «Мальтер» заключен договор о передаче прав аренды земельного участка, согласно которому арендатором участка стал истец (л.д.17). 

Соглашениями к договору № 970-6/2007,  № 970-7/2007,  № 970-8/2012, № 970-9/2013 срок аренды продлевался по 30.12.2014(л.д.18-22).

Последним соглашением № 970-10/2014 от 23.10.2014 срок действия договора аренды от 11.10.2001 № 970 продлен с 31.12.2014 по 30.12.2019 (л.д.22).

Уведомлением от 24.10.2017 № 131ИСХ-4204 Администрация г.Фрязино уведомила общество об отказе от дальнейшего исполнения договора аренды, по причине предоставления земельного участка в субаренду при наличии прямого запрета на это в договоре (л.д.81).

18 мая 2018 года истцом было получено письмо Комитета по управлению имуществом и жилищным вопросам Администрации г.Фрязино № 3/2018 о погашении в ЕГРП записи об ограничении (обременении) права за № 50-01.44-3.2001-0655.2 на земельный участок с КН 50:44:0020202:30, на основании уведомления об отказе от договора аренды от 24.10.2017 № 131ИСХ-4204. В связи с этим, обществу необходимо в течение месяца с даты получения указанного письма освободить земельный участок и привести его в состояние, пригодное для дальнейшего использования (л.д.23).

13.06.2018 ООО «Мальтер» направило в администрацию претензию с просьбой признать расторжение договора в одностороннем порядке и требование об освобождении земельного участка незаконным, и возобновить дальнейшее исполнение договора аренды (л.д.26-27).

Поскольку претензия не исполнена, общество обратилось в арбитражный суд с заявленными требованиями.

В соответствии с п. 1 ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 1 и п. 2 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно пунктам 1, 2 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В силу п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ).

В соответствии со ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.  

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Пункт 3 ст. 615 ГК РФ предоставляет арендодателю право расторгнуть договор в случае, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды.

Договором аренды (с учетом дополнительного соглашения от 23.09.2014 № 970-10/2014 к нему) предусмотрен безусловный запрет на предоставление земельного участка в субаренду арендатором.

Факт сдачи земельного участка в субаренду подтверждается материалами дела и обществом не оспаривается. 

Следовательно, арендатор пользуется земельным участком не в соответствии с условиями договора, что в соответствии с п. 3 ст. 615, ст. ст. 310, 450.1 ГК РФ предоставляет арендодателю право на одностороннее расторжение договора аренды.

Доказательств наличия обстоятельств, по которым земельный участок должен находиться в пользовании общества (в том числе нахождение на участке принадлежащих ООО «Мальтер» объектов недвижимости), судом не установлено, и стороны на них не ссылаются.

Порядок направления обществу уведомления о расторжении договора, предусмотренный ст.ст. 452, 619 ГК РФ, условиями договора, администрацией соблюден.

При данных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что договор аренды расторгнут арендодателем правомерно и обоснованно, и в соответствии со ст. 622 ГК РФ общество обязано вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

С учетом изложенного, оспариваемые обществом действия администрации, выразившиеся в одностороннем отказе от договора аренды и в обязании общества возвратить земельный участок, соответствуют нормам закона и условиям договора.

Таким образом, заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями ст. 110, 156, 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья                                                                                          Ю.С. Петропавловская