АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

28 апреля 2025 года

Дело № А33-39021/2024

Красноярск

Резолютивная часть решения оглашена в судебном заседании 15 апреля 2025 года.

В полном объёме решение изготовлено 28 апреля 2025 года.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи О.С. Щёлоковой, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Администрации поселка Балахта Балахтинского района Красноярского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, Красноярский край, р-н. Балахтинский, пгт. Балахта, дата регистрации 28.02.2002)

к обществу с ограниченной ответственностью "Назаровская Строительная Компания" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, Красноярский край, г. Назарово, дата регистрации 08.04.2013)

об устранении допущенных дефектов,

в присутствии от ответчика (онлайн): директора ФИО1, действующего на основании приказа от 08.04.2023 № 1,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания С.В. Альтерготом,

установил:

Администрация поселка Балахта Балахтинского района Красноярского края (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Назаровская Строительная Компания" (далее – ответчик) об обязании в рамках исполнения гарантийных обязательств по муниципальному контракту №0319300129722000013 от 25.08.2022 в течение трех месяцев с момента вступления решения суда в законную силу выполнить работы:

-демонтаж/монтаж оконных и дверных балконных блоков в соответствии с нормативными документами;

-демонтаж/монтаж линолеума и ПВХ плинтуса, частичная замена лаг пола;

-демонтаж облицовки пола и стен из керамической плитки;

-устройство облицовки пола и стен из керамической плитки;

-произвести частичную замену ГКЛ стен с устройством обратного монтажа в соответствии с нормативными документами;

-замена обоев на всей площади стен помещений на новые;

-демонтаж пленочного натяжного потолка, устройство штукатурки и окраски потолка в жилые помещениях и кухни;

-демонтаж дверного блока;

-установка существующего дверного блока.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 13.01.2025 возбуждено производство по делу.

Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился; ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие его представителей. Сведения о дате и месте слушания размещены на сайте Арбитражного суда Красноярского края. В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие представителей истца.

Представитель ответчика требования не признал по основаниям, приведенным в возражениях на исковое заявление.

В судебном заседании, состоявшемся 07.04.2025, на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 15.04.2025.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Между Администрацией поселка Балахта Балахтинского района Красноярского края (покупатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Назаровская Строительная Компания" (продавец) 25.08.2022 заключен муниципальный контракт № 0319300129722000013 на приобретение у застройщика жилых помещений в муниципальную собственность в многоквартирном доме (далее квартиры), для последующего предоставления жилых помещений гражданам, переселяемых из аварийного жилищного фонда п. Балахта Красноярского края.

В соответствии с пунктом 1.1 контракта предметом муниципального контракта является приобретение у застройщика жилых помещений в муниципальную собственность в многоквартирном доме (далее квартиры), для последующего предоставления жилых помещений гражданам, переселяемых из аварийного жилищного фонда п. Балахта Красноярского края.

Пункт 1.2 контракта установлено, что продавец обязуется передать в собственность администрации поселка Балахта квартиры, принадлежащие на праве собственности, на основании выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, расположенный по адресу: Красноярский край, Балахтинский муниципальный район, городское поселение поселок Балахта, поселок городского типа Балахта, ул. Садовая д. 1 кв. 17 и кв. 2, соответствующая требованиям, изложенным в описании квартир (приложение № 1 к контракту), соответствующая требованиям, изложенным в описании квартир (приложение № 1 к контракту), а покупатель обязуется принять квартиры и оплатить за них цену в соответствии с контрактом.

Между продавцом и покупателем подписан акт прием-передачи квартир от 07.09.2022, согласно которому продавец передал, а покупатель принял жилые помещения (квартиры)               № 2 и № 1 по ул. Садовая д. 1 п. Балахта Балахтинского района Красноярского края.

В процессе эксплуатации жилого помещения гражданкой ФИО2 в жилом помещении ею обнаружены существенные и скрытые дефекты, которые не оговорены продавцом при продаже недвижимого имущества.

Администрация поселка Балахта о наличии дефектов в жилом 

<

...> п. Балахта Балахтинского района Красноярского края узнала из заявления гражданки ФИО2, поступившего 27.02.2024 (штамп на заявлении).

При эксплуатации жилого помещения № 17 начали проявляться дефекты:

-    признаки промерзания и продувания мест примыкания оконных блоков и дверных балконных блоков к проемам- помещения жилой комнаты № 1, № 2, кухни (данный дефект является существенным, так как влияет на здоровье граждан при эксплуатации квартиры, делает квартиру непригодной для использования и снижает ее потребительские свойства; дефект строительный, устранимый);

-    имеются перепады пола и местные неровности основания пола, настил основания пола (доски по лагам) помещений имеет явные признаки разрушений, рассыхания конструктивного материала, рассыхание и коробление досок, скрип при эксплуатации пола-помещение коридора, жилой комнаты № 1 и № 2, кухни (данный дефект является несущественным);

-    отсутствие сцепления керамической плитки с нижележащими элементами пола и стен (пустоты), механические повреждения (сколы), следы затирки на кафельной плитке -помещение санитарного узла, кухонный фартук в помещении кухни (дефект не существенный, строительный);

-    в ходе визуального и инструментального осмотра было установлено, что поверхность стен в помещениях имеют местные неровности и отклонения во всех помещениях до 30 мм на расстоянии 1 метр. Также имеются не закрепленные конструкции ГКЛ стен, в результате чего при воздействии на стены имеются прогибы (дефект несущественный, строительный);

-    фактическая высота от пола (линолеум на досках по лагам) до потолка (натяжной пленочный потолок) в жилых помещениях и кухни составляет от 2,35 до 2,4 метра (данный дефект является существенным, так как делает квартиру непригодной для использования и снижает ее потребительские свойства; дефект строительный, существенный);

-    отклонение коробок дверных блоков от вертикали: - 7 мм на расстоянии 1 метр - помещение кухни (дефект несущественный, строительный, устранимый).

Согласно пояснениям специалиста Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края от 19.01.2024 ненадлежащий температурный режим в жилом помещении № 17 по  ул. Садовая, д. 1, в п. Балахта, Балахтинского района Красноярского края вызван неудовлетворительным техническим состоянием оконных заполнений жилого помещения.

Администрацией поселка Балахта (заказчик) и Центром независимой экспертизы и    оценки ООО «Квазар» (исполнитель) 12.08.2024 заключен муниципальный контракт № 126, согласно пункту 1.1 которого заказчик поручает, а исполнитель принимает на себя обязательства по оказанию проведения независимого исследования, а также консультационных услуг по теме строительной экспертизы жилого помещения общей площадью 51,70 кв.м., находящегося по адресу: 

<

...>.

В исследовательской части заключения Центра независимой экспертизы и оценки                  ООО «Квазар» от 04.09.2024 № 904-А2/24 приведены следующие обстоятельства.

22.08.2024 в 12:00 экспертом ФИО3 выполнен визуальный и инструментальный осмотр жилого помещения общей площадью 51,7 кв.м,, расположенного по адресу: 

<

...>.

На момент проведения исследования в помещениях квартиры выполнена чистовая отделка. Затопление жилого помещения по адресу: 

<

...>, а также следы затоплений на момент проведения экспертизы отсутствуют.

При проведении детального (инструментального) осмотра установлено следующее.

1/ Признаки промерзания и продувания мест примыканий оконных блоков и дверных балконных блоков к проемам - помещения жилой комнаты №1, №2, кухни.

Данный дефект является существенным, так как влияет на здоровье граждан при эксплуатации квартиры (делают квартиру непригодной для использования и снижает её потребительские свойства). Дефект строительный, устранимый.

Для устранения данного дефекта требуется выполнить демонтаж/монтаж оконных и дверного балконных блоков в соответствии с нормативными документами.

2/ Перепады пола и местные неровности основания пола, настил основания пола (доски по лагам) помещений имеет явные признаки разрушений, рассыхания конструктивного материала, рассыхание и коробление досок, скрип при эксплуатации пола - помещение коридора, жилой комнаты №1 и №2, кухни.

Данный дефект не является существенным, так как он не делает квартиру непригодной для использования (проживания), затраты на их устранения не сопоставимы со стоимостью объекта экспертизы, и не требуют длительного периода устранения. Дефект является строительным и/или в результате длительной эксплуатации (физический износ материала в процессе длительной эксплуатации).

Дефект устранимый.

Для устранения данного дефекта требуется выполнить демонтаж/монтаж линолеума и ПВХ плинтуса, частичная замена лаг пола.

3/  Отсутствие сцепления керамической плитки с нижележащими элементами пола и стен (пустоты), механические повреждения (сколы), следы затирки на кафельной плитке - помещение санитарного узла, кухонный фартук в помещении кухни.

Дефект не существенный, строительный, устранимый.

Для устранения данного дефекта требуется произвести частичную замену ГКЛ стен с устройством обратного монтажа в соответствии с нормативными документами. Так как после демонтажа ГКЛ будут механически повреждены отделочные покрытия стен, требуется замена обоев на всей площади стен помещений на новые.

5/  Фактическая высота от пола (линолеум на досках по лагам) до потолка (натяжной

пленочный потолок) в жилых помещениях и кухни составляет от 2,35 до 2,4 метра.

Данный дефект является существенным, так как делает квартиру непригодной для использования и снижает ее потребительские свойства. Дефект строительный, устранимый.

Для устранения данного дефекта требуется выполнить демонтаж пленочного натяжного потолка, устройство штукатурки и окраски потолка в жилых помещениях и кухни квартиры.

6/ Отклонение коробок дверных блоков от вертикали: 7 мм на расстояние 1 метр - помещение кухни.

Дефект не существенный, строительный, устранимый. Для устранения данного дефекта требуется выполнить демонтаж дверного блока, установку существующего дверного блока.

Экспертом сделан вывод, что в квартире, расположенной по адресу: 

<

...>, имеются недостатки, указанные в исследовательской части данного заключения. Являются ли дефекты существенными указано для каждого  недостатка в исследовательской части данного заключения.

Стоимость внесудебной экспертизы оплачена Администрацией платежными поручениями от 14.08.2024 № 571761 на сумму 13 500,00 руб., от 11.09.2024 № 63971 на сумму 31 500,00 руб.

Администрация поселка Балахта в претензии от 16.10.2024 № 1023 потребовал от общества с ограниченной ответственностью "Назаровская Строительная Компания" в срок до 21.11.2024 безвозмездно устранить недостатки и произвести:

- демонтаж/монтаж оконных и дверных балконных блоков в соответствии с нормативными документами;

- демонтаж/монтаж линолеума и ПВХ плинтуса, частичная замена лаг пола;

- демонтаж облицовки пола и стен из керамической плитки;

- устройство облицовки пола и стен из керамической плитки;

- частичную замену ГКЛ стен с устройством обратного монтажа в соответствии с нормативными документами и замену обоев на всей площади стен помещений на новые;

- демонтаж пленочного натяжного потолка, устройство штукатурки и окраски потолка в жилые помещениях и кухни;

- демонтаж дверного блока;

- установку существующего дверного блока.

Общество в ответе на претензию от 25.10.2024 № 55 указало, что выявленные дефекты не относятся к недостаткам, за которые отвечает общество.

Дефекты не устранены, что послужило основанием для обращения Администрации в суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно статье 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства должны выполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными предъявляемыми требованиями.

Между Администрацией поселка Балахта Балахтинского района Красноярского края (покупатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Назаровская Строительная Компания" (продавец) 25.08.2022 заключен муниципальный контракт № 0319300129722000013 на приобретение у застройщика жилых помещений в муниципальную собственность в многоквартирном доме (далее квартиры), для последующего предоставления жилых помещений гражданам, переселяемых из аварийного жилищного фонда п. Балахта Красноярского края.

В соответствии с пунктом 1.1 предметом муниципального контракта является приобретение у застройщика жилых помещений в муниципальную собственность в многоквартирном доме (далее квартиры), для последующего предоставления жилых помещений гражданам, переселяемых из аварийного жилищного фонда п. Балахта Красноярского края.

Исходя из условий контракта,  правоотношения по которому регулируются нормами раздела 3 части 1, параграфов 1, 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об обязательствах, общие положения о купле-продаже, продажа недвижимости), Федеральным законом от 05.04.2013 № 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" (далее - Закон № 44-ФЗ), а также условиями заключенного контракта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу пункта 1 статьи 456 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (статья 557 ГК РФ).

Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (пункт 1 статьи 475 ГК РФ).

В пункте 1 статьи 476 ГК РФ предусмотрено, что продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

В отношении товара, на который предоставлена гарантия качества, продавец отвечает за недостатки товара, если не докажет, что недостатки товара возникли после его передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром или его хранения, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы (пункт 2 статьи 476 ГК РФ).

Таким образом, из положений статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что бремя доказывания причин возникновения недостатков товара распределяется между сторонами договора купли-продажи в зависимости от того, установлен ли на товар гарантийный срок.

Если гарантийный срок на товар установлен, то при обнаружении некачественности товара в течение гарантийного срока предполагается, что недостатки возникли до передачи товара и за них отвечает продавец, пока им не доказано обратное. Бремя доказывания того, что недостатки товара, в отношении которого поставщиком предоставлена гарантия качества, возникли уже после его передачи покупателю и по причинам, за которые продавец не отвечает, возлагается на продавца, в данном случае - ответчика по настоящему делу.                          Именно продавец должен доказать отсутствие своей обязанности отвечать за недостатки товара вследствие того, что они возникли из-за нарушения покупателем правил пользования товаром.

Из материалов дела следует, что между продавцом и покупателем подписан акт приема-передачи квартир от 07.09.2022, согласно которому продавец передал, а покупатель принял жилые помещения (квартиры) № 2 и № 1 по ул. Садовая д. 1 п. Балахта Балахтинского района Красноярского края.

В процессе эксплуатации жилого помещения гражданкой ФИО2 в жилом помещении ею обнаружены существенные и скрытые дефекты, которые не оговорены продавцом при продаже недвижимого имущества.

Администрация поселка Балахта о наличии дефектов в жилом 

<

...> п. Балахта Балахтинского района Красноярского края узнала из заявления гражданки ФИО2, поступившего 27.02.2024 (штамп на заявлении).

При эксплуатации жилого помещения № 17 начали проявляться дефекты:

-    признаки промерзания и продувания мест примыкания оконных блоков и дверных балконных блоков к проемам - помещения жилой комнаты № 1, № 2, кухни (данный дефект является существенным, так как влияет на здоровье граждан при эксплуатации квартиры, делает квартиру непригодной для использования и снижает ее потребительские свойства; дефект строительный, устранимый);

-    имеются перепады пола и местные неровности основания пола, настил основания пола (доски по лагам) помещений имеет явные признаки разрушений, рассыхания конструктивного материала, рассыхание и коробление досок, скрип при эксплуатации пола-помещение коридора, жилой комнаты № 1 и № 2, кухни (данный дефект является несущественным);

-    отсутствие сцепления керамической плитки с нижележащими элементами пола и стен (пустоты), механические повреждения (сколы), следы затирки на кафельной плитке -помещение санитарного узла, кухонный фартук в помещении кухни (дефект не существенный, строительный);

-    в ходе визуального и инструментального осмотра было установлено, что поверхность стен в помещениях имеют местные неровности и отклонения во всех помещениях до 30 мм на расстоянии 1 метр. Также имеются не закрепленные конструкции ГКЛ стен, в результате чего при воздействии на стены имеются прогибы (дефект несущественный, строительный);

-    фактическая высота от пола (линолеум на досках по лагам) до потолка (натяжной пленочный потолок) в жилых помещениях и кухни составляет от 2,35 до 2,4 метра (данный дефект является существенным, так как делает квартиру непригодной для использования и снижает ее потребительские свойства; дефект строительный, существенный);

-    отклонение коробок дверных блоков от вертикали: - 7 мм на расстоянии 1 метр - помещение кухни (дефект несущественный, строительный, устранимый).

Согласно пояснениям специалиста Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края от 19.01.2024 ненадлежащий температурный режим в жилом помещении № 17 по  ул. Садовая, д. 1, в п. Балахта, Балахтинского района Красноярского края вызван неудовлетворительным техническим состоянием оконных заполнений жилого помещения.

Администрацией поселка Балахта (заказчик) и Центром независимой экспертизы и оценки ООО «Квазар» (исполнитель) 12.08.2024 заключен муниципальный контракт № 126,                согласно пункту 1.1 которого заказчик поручает, а исполнитель принимает на себя обязательства по оказанию проведения независимого исследования, а также консультационных услуг по теме строительной экспертизы жилого помещения общей площадью 51,70 кв.м., находящегося по адресу: 

<

...>.

В исследовательской части заключения Центра независимой экспертизы и оценки ООО «Квазар» от 04.09.2024 № 904-А2/24 приведены следующие обстоятельства.

22.08.2024 в 12:00 экспертом  ФИО3 выполнен визуальный и инструментальный осмотр жилого помещения общей площадью 51,7 кв.м,, расположенного по адресу: 

<

...>.

На момент проведения исследования в помещениях квартиры выполнена чистовая отделка. Затопление жилого помещения по адресу: 

<

...>, а также следы затоплений на момент проведения экспертизы отсутствуют.

При проведении детального (инструментального) осмотра установлено следующее.

1/ Признаки промерзания и продувания мест примыканий оконных блоков и дверных балконных блоков к проемам - помещения жилой комнаты №1, №2, кухни.

Данный дефект является существенным, так как влияет на здоровье граждан при эксплуатации квартиры (делают квартиру непригодной для использования и снижает её потребительские свойства). Дефект строительный, устранимый.

Для устранения данного дефекта требуется выполнить демонтаж/монтаж оконных и дверного балконных блоков в соответствии с нормативными документами.

2/ Перепады пола и местные неровности основания пола, настил основания пола (доски по лагам) помещений имеет явные признаки разрушений, рассыхания конструктивного материала, рассыхание и коробление досок, скрип при эксплуатации пола - помещение коридора, жилой комнаты №1 и №2, кухни.

Данный дефект не является существенным, так как он не делает квартиру непригодной для использования (проживания), затраты на их устранения не сопоставимы со стоимостью объекта экспертизы, и не требуют длительного периода устранения. Дефект является строительным и/или в результате длительной эксплуатации (физический износ материала в процессе длительной эксплуатации).

Дефект устранимый.

Для устранения данного дефекта требуется выполнить демонтаж/монтаж линолеума и ПВХ плинтуса, частичная замена лаг пола.

3/  Отсутствие сцепления керамической плитки с нижележащими элементами пола и стен (пустоты), механические повреждения (сколы), следы затирки на кафельной плитке - помещение санитарного узла, кухонный фартук в помещении кухни.

Дефект не существенный, строительный, устранимый.

Для устранения данного дефекта требуется произвести частичную замену ГКЛ стен с устройством обратного монтажа в соответствии с нормативными документами. Так как после демонтажа ГКЛ будут механически повреждены отделочные покрытия стен, требуется замена обоев на всей площади стен помещений на новые.

5/  Фактическая высота от пола (линолеум на досках по лагам) до потолка (натяжной

пленочный потолок) в жилых помещениях и кухни составляет от 2,35 до 2,4 метра.

Данный дефект является существенным, так как делает квартиру непригодной для использования и снижает ее потребительские свойства. Дефект строительный, устранимый.

Для устранения данного дефекта требуется выполнить демонтаж пленочного натяжного потолка, устройство штукатурки и окраски потолка в жилых помещениях и кухни квартиры.

6/ Отклонение коробок дверных блоков от вертикали: 7 мм на расстояние 1 метр - помещение кухни.

Дефект не существенный, строительный, устранимый. Для устранения данного дефекта требуется выполнить демонтаж дверного блока, установку существующего дверного блока.

Экспертом сделан вывод, что в квартире, расположенной по адресу: 

<

...>, имеются недостатки, указанные в исследовательской части данного заключения. Являются ли дефекты существенными указано для каждого  недостатка в исследовательской части данного заключения.

Стоимость внесудебной экспертизы оплачена Администрацией платежными поручениями от 14.08.2024 № 571761 на сумму 13 500,00 руб., от 11.09.2024 № 63971 на сумму 31 500,00 руб.

Таким образом, из представленных в дело доказательств следует, что

между продавцом и покупателем акт приема-передачи спорной квартиры подписан сторонами 07.09.2022,

специалистом Службы строительного надзора на основании требования Прокуратуры Красноярского края (вх. № 100-389 от 12.01.2024) подготовлено пояснение № 11-ГЖН от 19.01.2024, согласно которому ненадлежащий температурный режим в жилом помещении вызван неудовлетворительным техническим состоянием оконных заполнений жилого помещения,

в процессе эксплуатации жилого помещения гражданкой ФИО2 в жилом помещении обнаружены дефекты (низкая температура в жилом помещении), о которых сообщено Администрации поселка Балахта в заявлении, поступившем Администрации 27.02.2024,

согласно заключению Центра независимой экспертизы и оценки ООО «Квазар» от 04.09.2024 № 904-А2/24 выявленные дефекты являются строительными.

Ответчик, возражая против требования об устранении выявленных недостатков, указал на пропуск истцом двухлетнего срока, установленного в пункте 2 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации, который подлежит исчислению с 08.09.2022 и истек 08.09.2024.

Между тем, ответчиком не учтено следующее.

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 214-ФЗ) регулирует                  отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости               (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В силу статьи 4 Закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (часть 1 статьи 7 Закона № 214-ФЗ).

Таким образом, застройщик несет ответственность за надлежащее качество строительства жилого дома.

Как предусмотрено частью 2 статьи 7 Закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

На основании части 5 статьи 7 Закона № 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 5.1 статьи 7 Закона № 214-ФЗ).

В соответствии с частью 6 статьи 7 Закона № 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока.

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (часть 7 статьи 7 Закона № 214-ФЗ).

Действующим законодательством в пределах гарантийного срока установлена презумпция вины застройщика в недостатках (дефектах) объекта долевого строительства, в связи с чем бремя доказывания обстоятельств, которые могут послужить основанием для освобождения от ответственности, лежит на ответчике.

Если продавец недвижимости не является застройщиком, то в силу пункта 2 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации, если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.

Если продавец недвижимости является застройщиком, то в силу пункта 3 статьи 29 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 "О защите прав потребителей" гарантийный срок составляет пять лет.

Нормы Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона № 214-ФЗ о последствиях обнаружения недостатков в период гарантийного срока, в том числе о распределении бремени доказывания, являются одинаковыми.

С учетом изложенного, суд отклоняет довод об обнаружении дефектов за пределами              гарантийного срока, в связи с чем приходит к выводу о том, что бремя доказывания обстоятельств, которые могут послужить основанием для освобождения от ответственности, лежит на ответчике.

Ответчик, заявляя об отсутствии вины в возникновении выявленных дефектов, в нарушении статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации соответствующих доказательств не представил.

При этом истцом в подтверждение факта наличия вины ответчика в возникновении дефектом представлены в материалы дела пояснение специалиста Службы строительного надзора от 19.01.2024 № 11-ГЖН, заключение эксперта Центра независимой экспертизы и оценки ООО "Квазар" от 04.09.2024 № 904-а2/24.

Ответчик не воспользовался правом заявления ходатайства о назначении судебной экспертизы. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 04.04.2014 № 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" разъяснено, что заключение эксперта по результатам проведения судебной экспертизы, назначенной при рассмотрении иного судебного дела, а равно заключение эксперта, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, не могут признаваться экспертными заключениями по рассматриваемому делу. Такое заключение может быть признано судом иным документом, допускаемым в качестве доказательства в соответствии со статьей 89 АПК РФ.

Внесудебная экспертиза проведена по вопросу, имеющему значение для правильного разрешения настоящего спора и, соответственно, внесудебное заключение признано судом относимым и допустимым доказательством по делу.

Пояснения специалиста также приняты судом в качестве доказательства по делу, имеющего значение для правильного рассмотрения спора, оценено наряду с иными доказательствами по делу.

Возражения ответчика о недоказанности факта наличия его  вины, опровергнутые                  представленными пояснениями специалиста и заключением эксперта,  свидетельствуют лишь о несогласии с выводами специалиста,  в связи с чем не принимаются  судом.

Суд не усматривает оснований для истребования у истца дополнительных доказательств, поскольку представленных в материалы дела доказательств достаточно для разрешения спора по существу.

Исследовав и оценив обстоятельства дела и представленные доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу об удовлетворении  иска полностью.

В силу части 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Учитывая результат рассмотрения спора, освобождение истца от уплаты государственной пошлины, с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию  50 000,00 руб. государственной пошлины.

Истцом также понесены расходы по оплате внесудебной экспертизы в размере 45 000,00 руб., что подтверждается платежными поручениями от 14.08.2024 № 571761 на сумму 13 500,00 руб., от 11.09.2024 № 63971 на сумму 31 500,00 руб.

Суд, руководствуясь положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктами 2, 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", пришел к выводу, что заключение эксперта  представлено в суд истцом в обоснование заявленного иска, приобщено к материалам дела, исследовано и оценено судом в качестве надлежащего доказательства и положено в основу принятого решения, в связи с чем расходы по оплате внесудебной экспертизы в сумме 45 000,00 руб. подлежат взысканию с ответчика в пользу заявителя.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

иск удовлетворить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Назаровская Строительная Компания" в рамках исполнения гарантийных обязательств по муниципальному контракту                                № 0319300129722000013 от 25.08.2022 в течение трех месяцев с момента вступления                       решения суда в законную силу выполнить работы в жилом помещении № 17 в доме № 1 по ул. Садовая п. Балахта Балахтинского района Красноярского края:

- произвести  демонтаж/монтаж оконных и дверных балконных блоков в соответствии с нормативными документами;

- произвести демонтаж/монтаж линолеума и ПВХ плинтуса, частичная замена лаг пола;

- произвести демонтаж облицовки пола и стен из керамической плитки;

- произвести устройство облицовки пола и стен из керамической плитки;

- произвести частичную замену ГКЛ стен с устройством обратного монтажа в соответствии с нормативными документами;

-  произвести замену обоев на всей площади стен помещений на новые;

- произвести демонтаж пленочного натяжного потолка, устройство штукатурки и окраски потолка в жилых помещениях и кухни;

- произвести демонтаж дверного блока;

- произвести установку существующего дверного блока.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Назаровская Строительная Компания" в доход федерального бюджета 50 000,00 руб. государственной пошлины.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Назаровская Строительная Компания" в пользу Администрации поселка Балахта Балахтинского района Красноярского края расходы по оплате внесудебной экспертизы в сумме 45 000,00 руб.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

О.С. Щёлокова