АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Ленина, д. 60, г. Сыктывкар, 167000

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru   

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А29-5309/2021

31 октября 2022 года

г. Сыктывкар

 

Резолютивная часть решения объявлена 24 октября 2022 года, полный текст решения изготовлен 31 октября 2022 года.

Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи  Скрипиной Е.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании 24 октября 2022 года дело по иску

Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к Индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>)

о признании права собственности 

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми (опр. от 23.08.2021),

при участии в судебном заседании: 

от истца: ФИО2 – паспорт;

от ответчика:Хрипко О.А.– по доверенности от 28.02.2022

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (Истец) обратился в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» о переводе на истца права и обязанности покупателя помещений номер 55 и номер 56 на поэтажном плане 1 этажа здания, расположенного по адресу: 

<

...>.

Определением от 20.10.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, была привлечена Индивидуальный предприниматель ФИО3. Определением от 02.12.2021 суд привлёк данное лицо к участию в деле в качестве соответчика.

30.05.2022 поступило заявление об уточнении исковых требований, в котором истец просил признать недействительной сделкой присоединение к объекту с кадастровым номером 11:05:0105012:4427 помещений общего назначения номера на поэтажном плане: 55 и 56 1 этажа здания, расположенного по адресу: 

<

...> (лит. А), с характеристиками и площадями согласно кадастровому паспорту от 16.07.2008, выданному Сыктывкарским межрайонным филиалом ГУП РК «Республиканское БТИ», применить последствия её недействительности.  Признать вспомогательные помещения номера на поэтажном плане: 55 и 56 1 этажа здания, расположенного по адресу: 

<

...> (лит. А), с характеристиками и площадями согласно кадастровому паспорту от 16.07.2008, выданному Сыктывкарским межрайонным филиалом ГУП РК «Республиканское БТИ», общей долевой собственностью. Признать право общей долевой собственности Индивидуального предпринимателя ФИО2 на вспомогательные помещения номера на поэтажном плане: 551 и 56 (умывальная, туалет) 1 этажа здания, расположенного по адресу: 

<

...> (лит. А), с характеристиками и площадями согласно кадастровому паспорту от 16.07.2008, выданному Сыктывкарским межрайонным филиалом ГУП РК «Республиканское БТИ», в размере пропорционально площади, находящейся в его собственности, без определения отчуждаемой доли в натуре. 

Истец неоднократно уточнял исковые требования. Последним уточнением просит:

- признать вспомогательные помещения номера на поэтажном плане: 55 и 56 (умывальная, туалет) 1 этажа здания, расположенного по адресу: г. Сыктывкар, ул, Коммунистическая. д. 88 (лит. А), с характеристиками и площадями согласно кадастровому паспорту от 16.07.2008, выданному Сыктывкарским межрайонным филиалом ГУП РК «Республиканское БТИ», общей долевой собственностью.

- признать право общей долевой собственности Индивидуального предпринимателяФИО2 на вспомогательные помещения номера на поэтажном плане: 55 и 56 (умывальная, туалет) 1 этажа здания, расположенного по адресу: 

<

...> (лит. А), с характеристиками и площадями согласно кадастровому паспорту от 16.07.2008, выданному Сыктывкарским межрайонным филиалом ГУП РК («Республиканское БТИ», в размере пропорционально площади, находящейся в его собственности, без определения отчуждаемой доли в натуре

В соответствии с пунктом 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований. Арбитражный суд принимает уточнение исковых требований к рассмотрению, считает, что последним уточнением Истец окончательно определился с существом заявленных требований.

В судебном заседании Истец поддержал исковые требования. Представитель Ответчика возражает относительно удовлетворения иска.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, судом установлено следующее.

Между Индивидуальным предпринимателем ФИО2 (Арендатор) и Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» (Арендодатель) 03.05.2017 года был заключен Договор аренды № 11/17 в отношении помещений по адресу: 

<

...> (Договор) на помещения, включенные в перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Разногласия при заключении Договора возникли вследствие допуска Арендодателем третьих лиц к использованию нежилых помещений номера на поэтажном плане 1 этажа 55 и 56 для осуществления коммерческой деятельности без согласования с Арендатором. По итогу урегулирования разногласий Арендатор был освобожден от арендной платы за указанные помещения, без изменения площади арендуемых нежилых помещений в договоре аренды № 11/17 от 03.05.2017.

В соответствии с условиями Договора в редакции протокола урегулирования разногласий, подготовленного Арендодателем, предметом аренды являлись нежилые помещения общей площадью 44,6 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане 55,56,63,64,66, государственная регистрация договора на объект общей площадью 44,6 кв.м. произведена 30.06.2017 года, номер регистрации 11:05:0105012:3239-11/001/2017-3.

Согласно Соглашению о расторжении договора, заключенного 17.11.2020 года, правоотношения между Арендатором и Арендодателем прекращаются в отношении нежилых помещений общей площадью 44,6 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане 55,56,63,64,66 расположенных по адресу: 

<

...>. Государственная регистрация соглашения о расторжении произведена в отношении объекта с кадастровым номером 11:05:0105012:3239.

На основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ) 29 июля Арендатор направил заявление о реализации преимущественного права по договору в отношении нежилых помещений общей площадью 44,6 кв.м., расположенных по адресу: 

<

...>, согласно требованиям п. 2.1. ст. 9 Федерального закона № 159-ФЗ.

Арендодатель самостоятельно в проекте договора купли-продажи в отношении арендуемых помещений по адресу: 

<

...> изменил площадь выкупаемых в рамках договора помещений с 44,6 кв.м. на 41,7 кв.м., а также кадастровый номер арендуемого объекта с 11:05:0105012:3239 на 11:05:0105012:4426.

Договор № 03/20 купли-продажи арендуемого имущества в отношении нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

...> общей площадью 41,7 кв.м. с кадастровым номером 11:05:0105012:4426 был заключен в установленном порядке 03 ноября 2020 года (Договор купли-продажи). Государственная регистрация перехода права собственности произведена 26.11.2020 года.

Условий об обременении: беспрепятственный доступ к помещениям номер 55 и номер 56 на поэтажном плане 1 этажа здания, расположенного по адресу: 

<

...>, договор № 03/20 купли-продажи арендуемого имущества не содержал.

24 декабря 2020 года Истец направил в адрес Ответчика обращение по вопросу использования помещений по адресу: 

<

...> (номера на поэтажном плане 1 этажа 55 и 56), которые до 17 ноября 2020 года в установленном порядке находились в аренде у Арендатора по договору.

В обращении Истец также просил сообщить статус помещений номер 55 и номер 56 на поэтажном плане 1 этажа здания, расположенного по адресу: 

<

...>, а именно: помещения общего пользования, муниципальная или частная собственность и возможность использования данных помещений.

27 января 2021г. в адрес Арендатора поступило письмо Арендодателя в ответ на обращение от 24.12.2020г., в котором не содержалось в установленном порядке подписи уполномоченного должностного лица, вследствие чего Арендатор повторно направил запрос по вопросу использования помещений по адресу: 

<

...> (номера на поэтажном плане 1 этажа 55 и 56). Повторный запрос от 30.01.2021 исх. № 2 получен Арендодателем 03 февраля 2021г.

10 марта 2021 года Истец получил информацию Ответчика о том, что помещений номер 55 и номер 56 на поэтажном плане 1 этажа здания, расположенного по адресу: 

<

...> находятся в частной собственности. При этом не было указано ни даты, ни правовых оснований продажи данных помещений.

Пунктом 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом. Согласно статье 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

В соответствии со статьей 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Согласно пункту 3 статьи 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли. Согласно статье 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. В соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В статье 3 Федерального закона № 159-ФЗ определены условия, при которых субъектами малого и среднего предпринимательства может быть реализовано преимущественное право при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

Субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества при условии, что арендуемое недвижимое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням), площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества, арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передач и во владение и (или) в пользование субъектам малого и сред него предпринимательства.

Истец указал, что является субъектом малого предпринимательства, и соответствовал всем критериям, требуемым для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Вместе с тем в нарушение ст. 3 и ст. 4 Федерального закона № 159-ФЗ Арендатору не было предложено реализовать право преимущественного выкупа помещений номер 55 и номер 56 на поэтажном плане 1 этажа здания, расположенного по адресу: 

<

...>.

На основании вышеизложенного, Истец полагает, что торги и договор купли-продажи объекта недвижимости (помещения номер 55 и номер 56 на поэтажном плане 1 этажа здания, расположенного по адресу: 

<

...>) проведены и заключен с нарушением норм действующего законодательства.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Комитет с заявленными требованиями не согласен и по фактическим обстоятельствам дела сообщает следующее.

В целях реализации положений Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» в соответствии с Положением о порядке формирования Перечня муниципального имущества муниципального образования городского округа «Сыктывкар», предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства (постановление главы администрации от 24.02.2009 № 2/443), постановлением администрации МО ГО «Сыктывкар» от 06.05.2010 № 5/2146 утвержден Перечень муниципального имущества муниципального образования городского округа «Сыктывкар», предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого   и   среднего   предпринимательства   и   организациям,   образующим инфраструктуру        поддержки       субъектов        малого        и        среднего предпринимательства (далее - Перечень имущества).

В Перечне имущества в редакции постановления администрации МО ГО «Сыктывкар» от 28.04.2012 № 4/1405 значились:

- нежилые помещения по ул. Коммунистическая, д. 88, год постройки -1976, площадь - 44,6 кв.м, этаж - 1 этаж;

- нежилые помещения по ул. Коммунистическая, д. 88, год постройки -1976, площадь - 47,2 кв.м, этаж - 1 этаж.

Между Комитетом и индивидуальным предпринимателем ФИО2 в рамках предоставления муниципальной преференции в виде имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства заключен договор от 03.05.2017 №11/17 с протоколом урегулирования разногласий от 23.05.2017 о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося собственностью муниципального образования городского округа «Сыктывкар». Объектом аренды являлось нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 44,6 кв.м, этаж 1, номера на поэтажном плане 55,56,63,64,66, (кадастровый номер 11:05:0105012:3239), расположенное по адресу: 

<

...>, включенное в Перечень муниципального имущества муниципального образования городского округа «Сыктывкар», предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, утвержденный постановлением администрации МО ГО «Сыктывкар» от 28.04.2012 № 4/1405 (в ред. от 28.04.2012г.). В протоколе урегулирования разногласий от 23.05.2017 указан объект аренды - нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 41,8 кв.м, этаж 1, номера на поэтажном плане 63,64,66, расположенное по адресу: 

<

...>. Протокол урегулирования разногласий подписан обеими сторонами, таким образом, согласованным сторонами объектом аренды является помещение, указанное в протоколе урегулирования разногласий от 23.05.2017 (т.е. помещения на поэтажном плане 63,64,66). В связи с уменьшением арендуемой площади вышеуказанным протоколом урегулирования разногласий от 23.05.2017 изменен размер арендной платы (уменьшен пропорционально площади). Тем самым, к оплате предъявлялась, равно как и оплачивалась, арендная плата за пользование нежилыми помещениями с номерами на поэтажном плане 63,64,66.

Государственная регистрация договора аренды от 03.05.2017 осуществлена с учетом протокола урегулирования разногласий от 23.05.2017 (регистрация от 30.06.2017 № 11:05:0105012:3239-11/001/2017-3). 

В условиях сложившейся ситуации проведена инвентаризация муниципального имущества МО ГО «Сыктывкар», проведены кадастровые работы   в   целях   уточнения   технических   характеристик   муниципальных помещений, в ЕГРН внесены изменения в отношении нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

...>, согласно которым:

до внесения изменений: 

- нежилые помещения общей площадью 44,6 кв.м, на поэтажном плане 55,56,63,64,66, кад. № 11:05:0105012:3239,

- нежилые помещения общей площадью 47,2 кв.м, на поэтажном плане лит. А-VIII (№№ 57,58,62), кад. №11:05:0105012:3017;

после внесения изменений:

- нежилые помещения Н-2, общей площадью 41,7 кв.м, на поэтажном плане 63,64,66, кад. № 11:05:0105012:4426 (в настоящее время в собственности ИП ФИО2)

- нежилые помещения Н-3, общей площадью 50,1 кв.м, на поэтажном плане 55,56,57,58,62, кад. № 11:05:0105012:4427.

Позднее, в рамках реализации Федерального закона от 22.07.2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ), между Комитетом и Истцом заключен договор купли-продажи арендуемого имущества -нежилого помещения, этаж 1, номера на поэтажном плане 63,64,66, общей площадью 41,7 кв.м, адрес объекта: 

<

...>, пом. Н-2 (кадастровый номер 11:05:0105012:4426).

В Договор от 03.11.2020 № 03/20 купли-продажи арендуемого имущества включен объект, находившийся на дату заключения этого договора в пользовании Истца на условиях аренды, т.е. нежилые помещения на поэтажном плане 63, 64, 66. 

Нежилые помещения по поэтажному плану №№ 55, 56 (с учетом согласованного и зарегистрированного в установленном порядке протокола урегулирования разногласий от 23.05.2017) в аренду Истцу не передавались, соответственно, в договоре купли-продажи они также не учтены. Договор купли-продажи с ИП ФИО2 подписан без каких-либо оговорок в отношении передаваемых в собственность помещений. Право собственности Истца зарегистрировано в ЕГРН в установленном порядке 26.11.2020 за номером 11:05:0105012:4426-11/053/2020-9).

Комитет считает, что требования Закона № 159-ФЗ им не нарушены. Изменения нежилых помещений внесены в государственный кадастр недвижимости, а также в единый государственный реестр недвижимости, что свидетельствует о проведенной правовой экспертизе и учету изменений. В целях надлежащего учета Комитетом, по результатам внесенных Росреестром изменений, изданы Решения о внесении изменений в Реестр муниципального жилищного фонда МО ГО «Сыктывкар» от 15.02.2019 под №№02/6 и 02/5.

Дополнительно Комитет сообщил, что между Комитетом и ИП ФИО2 в рамках предоставления муниципальной преференции в виде имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства заключен договор от 03.05.2017 №11/17 с протоколом урегулирования разногласий от 23.05.2017 о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося собственностью муниципального образования городского округа «Сыктывкар», на основании которого Арендатору начислялась арендная плата без учета туалета и коридора ведущего к туалету (помещения под №№ 55,56).

В данном протоколе разногласий договор аренды недвижимого имущества распространялся на нежилые помещения с номерами на техническом плане 63, 64, 66. Протокол разногласий подписан ИП ФИО2 лично, Арендатором не оспаривался, данный договор аренды вместе с протоколом разногласий был зарегистрирован в Росреестре 30.06.2017.

Комитет признаёт, то спорные помещения (по плану №№ 55, 56) являются туалетом и коридором к туалету.

Комитет указал, что ИП ФИО2 фактически отказался от использования и как следствие содержания и несения платы арендных и коммунальных платежей за указанные помещения. Обязанность по содержанию и поддержанию в удовлетворительном состоянии помещений №№ 55, 56 с 2015 года фактически приняла на себя ИП ФИО3 С учетом перечисленных обстоятельств, после оформления документов по изменению помещений с ИП ФИО3 был заключен договор аренды с включением спорных помещений.

Указал, что Комитет не смог бы распоряжаться только спорными помещениями под номерами на техническом плане 55, 56, так как сдавать в аренду только туалет (а туалет является вспомогательным помещением) недопустимо. Поскольку Комитет по факту был поставлен в эти условия и не имел возможности в дальнейшем распоряжаться данным имуществом, было принято решение о внесении изменений в реестр муниципального фонда, для чего были произведены кадастровые работы, на основании технического плана изменения были внесены в ЕГРН.

О намерении Истцом приобрести помещения под №№ 55, 56 Комитету сообщено не было, данные помещения Истец не арендовал, соответственно основания для отчуждения ИП ФИО2 отсутствовали.

Комитет считает, что принял правильное решение о передаче спорных помещений ИП ФИО3, являющейся их арендатором, также данные помещения не могут иметь статус самостоятельного объекта недвижимого имущества, а имеют статус вспомогательных помещений к основному. Комитет считает требования Истца к Комитету незаконными и необоснованными, так как спорные помещения не являются собственностью МО ГО «Сыктывкар».

ФИО3 указала, что между ИП ФИО3 и КУМИ МОГО «Сыктывкар» был заключен договор аренды 01/14 от 12 января 2014г. недвижимого имущества, расположенного по адресу ул. Коммунистическая д. 88. Ею был произведен ремонт арендуемого помещения, в том числе санузла (55,56).

При этом ФИО3 также признаёт, что санузел (спорные помещения) является местом общественного пользования для неё и для ФИО2.

Ответчик указал, что в 2017 году Истец отказался от использования спорных помещений, в результате чего санузел перешел в пользование Ответчика.

Согласно договору 07/19 от 01 апреля 2019года пункт 1,подпункт 1.2 ФИО3 было передано муниципальное имущество общей площадью 50,1 кв.м с номерами на поэтажном плане 55,56,57,58,62. Согласно уведомлению от 01 июля 2019года № 01-06/0553, КУМИ МОГО «Сыктывкар» предложил использовать ФИО3 преимущественное право на приобретение арендуемого имущества и 02 июня 2019 года был заключен договор купли-продажи. Согласно договору купли-продажи № 04/19 от 02 июля 2019 помещения общей площадью 50,1 кв. м, в том числе санузел (номера 55,56) перешли в собственность ФИО3, о чем свидетельствует выписка из единого реестра недвижимости от 15 июля 2019 г. 

ФИО3 указала, что заявление о намерении реализовать свое преимущественное право приобретения арендуемого имущества было подано Истцом 30.06.2020 г., в то время как от спорных помещений он отказался 11.05.2017 г. На момент подачи данного заявления спорные помещения не находились в его временном владении. Арендная плата за данные помещения истцом не вносилась. Считает, что условия, при которых законодатель связывает, реализацию преимущественного права приобретения имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности, Истцом не выполнены. Считает, что преимущественное право на приобретение арендуемого имущества истцом утрачено.

В соответствии со статьей 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

В силу статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В соответствии со статьей 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле.

В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3 упомянутого постановления).

Таким образом, критерием отнесения помещения к общему имуществу здания является, в частности, его функциональное назначение, связанное с необходимостью обслуживания всех или нескольких помещений в здании, принадлежащих различным собственникам.

При разрешении спора между сособственниками об отнесении имущества к общему подлежат оценке, прежде всего, технические характеристики спорного имущества, которые позволяют отнести объект к категории самостоятельного помещения, принадлежащего отдельному собственнику, либо к категории помещения с общим назначением.

Истец утверждает, что спорные помещения имеют общее назначение и использовались для обслуживания нескольких помещений, арендованных разными лицами, в настоящее время спорные помещения сохранили свое назначение по обслуживанию основных помещений, при этом спорные помещение зарегистрированы за Ответчиком и Истец в любое время может быть лишен доступа.

При определении функционального назначения спорных помещений суд оценил в порядке, установленном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства и пришел к следующим обоснованным выводам: вспомогательные помещения номера на поэтажном плане: 55 и 56 (умывальная, туалет) 1 этажа здания, расположенного по адресу: 

<

...> (лит. А), с характеристиками и площадями согласно кадастровому паспорту от 16.07.2008, выданному Сыктывкарским межрайонным филиалом ГУП РК ((Республиканское БТИ», вход в которые возможен только через коридор и которое было оборудовано в связи с необходимостью использования арендаторами смежных помещений.

Ответчики признают, что спорные помещения являются местом общественного пользования для неё и для ФИО2.

Суд приходит к выводу о том, что спорные помещения N 55 и 56 функционально предназначены для обслуживания более одного помещения.

Изложенное свидетельствует о том, что указанные помещения, о признании права общей долевой собственности на которые заявлено Истцом, относятся к общему имуществу и являются общей долевой собственностью всех собственников помещений в здании, поскольку отвечают требованиям, предъявляемым законодателем к такому имуществу, то есть предназначены для обслуживания нескольких помещений в здании, принадлежащих разным хозяйствующим субъектам.

Доводы Ответчика судом отклоняются, поскольку основаны на ином, нежели у суда, толковании статей 244, 246 и 247 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений, данных Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в постановлении Пленума от 23.07.2009 N 64. Доводы о пропуске срока исковой давности со ссылкой на указанные Ответчиком нормы также не подлежат применению. Обстоятельства, связанные с содержанием общего имущества и несению расходов по его использованию, не являются предметом настоящего спора, в связи с чем соответствующие доводы ответчиков не влияют на возникновение в силу закона права долевой собственности.

Таким образом, исковые требования у уточнённом объёме подлежат удовлетворению, с отнесением расходов по уплате государственной пошлины на Ответчика, не освобожденного от её уплаты. 

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-171, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования в уточнённом объёме удовлетворить.

Признать право общей долевой собственности Индивидуального предпринимателя ФИО2 на вспомогательные помещения номера на поэтажном плане: 55 и 56 (умывальная, туалет) 1 этажа здания, расположенного по адресу: 

<

...> (лит. А), с характеристиками и площадями согласно кадастровому паспорту от 16.07.2008, выданному Сыктывкарским межрайонным филиалом ГУП РК ((Республиканское БТИ».

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>) в доход федерального бюджета 3 000 рублей государственной пошлины. Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья                              Е.С. Скрипина