АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

КЕМЕРОВСКОЙ  ОБЛАСТИ

 

Дело №А27-8756/2023

 

Р Е Ш Е Н И Е

 

именем Российской Федерации

 

06.06.2024                                                                                                           г. Кемерово

Резолютивная часть решения объявлена 23.05.2024 

Решение в полном объеме изготовлено 06.06.2024 

Арбитражный суд Кемеровской области в составе 

судьи                                                                                         Верховых Е.В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем   Побединской М.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании с участием представителей  

от ответчика: ФИО1  по доверенности от 30.05.2023; ФИО2  по доверенности №0705/29/48/23 от 24.05.2023;

дело по иску комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса к публичному акционерному обществу «Ростелеком» 

третье лицо: Администрация г. Кемерово о взыскании 910 331, 25 руб.,

у с т а н о в и л:

комитет по управлению государственным имуществом Кузбасса обратился в арбитражный суд с иском к публичному акционерному обществу «Ростелеком» о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2020 по 29.01.2023 в  размере 910 144,20 руб.,  неустойки  за период с 01.01.2020 по 13.01.2021 в сумме 187, 05 руб. 

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению арендной платы по вышеуказанному договору аренды за заявленный период.

Представитель ответчика в ходе рассмотрения спора   возражал против удовлетворения требований. Указал, что действие договора прекращено 30.01.2023. Изменение размера арендной платы после расторжения договора является необоснованным.  Пользование земельным участком не было признано незаконным, поскольку постановлением Администрации города Кемерово от 05.05.2013 предоставлено разрешение на условно разрешенный вид использования земельных участков и частей объектов капительного строительства. Для размещения магазина продовольственных и промышленных товаров в нежилых помещениях первого этажа. Коэффициент базовой доходности в указанном размере применен необоснованно. Заявлено о пропуске срока исковой давности  по платежам за 1 и 2 квартал  2020 года. Начисление неустойку после направления уведомление об изменение размера арендной  платы неправомерно.  Более подробно возражения изложены в отзыве, дополнениях. 

Рассмотрев  представленные  доказательства, суд установил следующее.

           28.11.2012 между КУГИ Кемеровской области (арендодатель) и   открытым акционерным обществом междугородной и международной электрической сети «Ростелеком»  (арендатор) заключен договора аренды земельного участка № 23-11-Э/12, в соответствии с п.1.1. которого, арендодатель обязуется  предоставить, а арендатор обязуется принять во временное возмездное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером  42:24:0101069:335, адрес: г. Кемерово, Заводский район, ул. Тухачевского, 31в, площадью 1502 кв.м., разрешенное использование: АТС.

            Согласно п.1.3. договора, земельный участок  предоставляется для размещения здания АТС-31 (лит А, А1), принадлежащего арендатору на праве собственности.

            Размер арендной платы  определяется в порядке, указанном в Протоколе определения величины арендной платы (п.3.1. договора).          

Согласно пункту 3.1 договора, размер арендной платы и платы за фактическое использование земельного участка определяется в порядке, указанном в Протоколе определения величины арендной платы, являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора. В Протоколе определения величины арендной платы приведен расчет арендной платы и ее размер, действующие на момент заключения настоящего Договора. С 01.01.2009 арендная плата рассчитывается для АТС-31 и  взимается с учетом коэффициента, учитывающего вид использования земельного участка (2,25%) 

В соответствии с пунктом 3.2 договора, арендатор самостоятельно ежеквартально (до 10 числа первого месяца квартала, за который производится оплата) перечисляет арендную плату на расчетный счет органа федерального казначейства, указанный в Протоколе определения величины арендной платы. Арендатор производит первый платеж арендной платы в течение 10-ти дней с момента заключения Договора.

Согласно пункту 3.3 договора, арендатор самостоятельно перечисляет плату за фактическое использование земельного участка на расчетный счет органа федерального казначейства, указанный в Протоколе определения величины арендной платы, в течение срока, равного фактическому использованию земельного участка, с момента заключения Договора. Если срок фактического использования превышает один месяц, плата за фактическое пользование перечисляется ежемесячно равными долями, в течение срока, равного фактическому использованию земельного участка, с момента заключения Договора

В соответствии с пунктом 3.6 договора, размер арендной платы может быть изменен Арендодателем в одностороннем порядке в случаях: 

- принятия законов и иных нормативных актов уполномоченных органов, изменяющих размер арендной платы, условия и сроки её внесения;

- изменения кадастровой стоимости земельного участка; 

- определения рыночной стоимости размера арендной платы земельного участка; 

- при изменении условий использования земельных участков, влекущее при расчете размера арендной платы применение установленных нормативными правовыми актами дополнительных коэффициентов.

Из пункта 3.7 договора следует, что независимо от момента направления Арендодателем и получения Арендатором уведомления об одностороннем изменении размера арендной платы условия настоящего Договора о размере арендной платы, порядке и сроках ее внесения считаются измененными: 

- с момента введения в действие соответствующего нормативного правового акта; 

- с даты составления отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка; 

- с момента возникновения особых условий использования земельного участка, влекущих в соответствии с нормативными правовыми актами применение дополнительных коэффициентов при расчете размера арендной платы.

В соответствии с пунктом 3.8 договора, арендодатель направляет Арендатору уведомление об одностороннем изменении размера арендной платы. Арендатор обязан принять данное уведомление к исполнению без подписания дополнительного соглашения и произвести доплату в месячный срок с момента получения уведомления об одностороннем изменении размера арендной платы. Уведомление является обязательным для Арендатора и составляет неотъемлемую часть настоящего Договора. Момент получения уведомления определяется в соответствии с пунктами 8.1 или 8.2 настоящего Договора.

15.02.2023 комитетом проведена проверка соблюдения условий договора аренды земельного участка, относящегося к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена, расположенного по адресу: обл. Кемеровская, г. Кемерово,  Рудничный район, Заводский район, ул. Тухачевского, 31/1, по результатам которой составлен соответствующий акт.

В соответствии  с актом проверки КУГИ Кузбасса, установлено, что на проверяемом земельном участке находится нежилое здание, в котором располагается действующий супермаркет «Ярче». Со слов старшего кассира, супермаркет осуществляет деятельность по данному адресу с 2013 года. Проверка проведена 15.02.2023 (представитель Комитета в ходе рассмотрения спора   пояснил, что дата в акте 15.02.2022 отражена ошибочно).  

В связи с чем, принято решение  о перерасчете арендной платы  с применением коэффициента 7,78 % - специализированные магазины, магазины с комбинированным, а также смешанным ассортиментом товаров Универмаги, универсальные магазины и т.д.). 

В адрес ответчика  Комитетом направлено письмо от 21.02.2023 № 9-02/1351, в котором указано на перерасчет размера арендной платы  с применением  коэффициента 7,78 % - специализированные магазины, магазины с комбинированным, а также смешанным ассортиментом товаров Универмаги, универсальные магазины и т.д.), сумму доплаты по арендной плате  в размере 910 144, 20 руб. Приложен  расчет.   

14.04.2023 между сторонами подписано соглашение о расторжении договора от 28.11.2012 № 23-11-Э/12, считать расторгнуты с 30.01.2023. Имеет силу передаточного акта.

В связи с ненадлежащим исполнением обязанностей по внесению арендной платы, истцом была направлена претензия  № 9-02/1351 от 21.02.2023, которая осталась без удовлетворения.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с иском по настоящему делу.

  Оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные доказательства и фактические обстоятельства дела в их совокупности и взаимосвязи, суд считает заявленные исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Как следует из разъяснений ВАС РФ, изложенных в пункте 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", судам следует учитывать, что по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

Факт пользования спорным земельным участком в рассматриваемый период ответчиком не оспорен.

Пунктом 8 статьи 1 ЗК РФ закреплен принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Из пояснений комитета следует, что применение указанного коэффициента обусловлено  фактическим осуществлением на земельном участке следующего вида деятельности – специализированные магазины, магазины с комбинированным, а также смешанным ассортиментом товаров, универмаги, универсальные магазины, торговые дома, торговые центры, торговые комплексы, рынки, выставочные залы, автосалоны по продаже автомобилей.

Как уже указано выше, в соответствии  с актом проверки КУГИ Кузбасса, установлено, что на проверяемом земельном участке находится нежилое здание, в котором располагается действующий супермаркет «Ярче». Со слов старшего кассира, супермаркет осуществляет деятельность по данному адресу с 2013 года. Проверка проведена 15.02.2023.

Также в материалы дела представлено постановление  Администрации города Кемерово от 06.05.2013 № 1340 «О предоставлении разрешений на отклонение от  предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального  строительство и на условно разрешенный вид использования земельных участков и частей объектов капитального строительства»,  согласно которому   предоставлено разрешение по следующим адресам, в том числе, Заводской район, ул. Тухачевского 31/1, для размещения магазина   продовольственных   и промышленных товаров в нежилых помещениях первого этажа (заявитель «Камелот-А»).

В  письме ПАО «Ростелеком» № 0705/03/1812/23 от 10.03.2023, направленного в адрес Комитета,  также указано, что действительно, на основании договора аренды с ООО «Камелот-А» часть пустующей телефонной станции была передана для размещения супермаркета «Ярче».

Указанные  обстоятельства в ходе рассмотрения спора ответчиком в соответствии  с положениями статей 9, 65 АПК РФ не опровергнуты.  Иного не доказано.

Частью 1 ст. 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. На основании ст. 67, 68 названного Кодекса арбитражный суд принимает только те доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу. Обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами. При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (ч. 2 ст. 9, ч. 1 ст. 41 АПК РФ).

При расчете суммы  задолженности истцом был применен наибольший коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования, определенный, в соответствии с фактическим видом деятельности, Кв = 7,78% (специализированные магазины, магазины с комбинированным, а также смешанным ассортиментом товаров, универмаги, универсальные магазины, торговые дома, торговые центры, торговые комплексы, рынки, выставочные залы, автосалоны по продаже автомобилей).

Такой подход в полной мере обеспечивает реализацию как принципа платности использования земли и является отражением принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, так и обеспечивает дифференциацию размера арендной платы в зависимости от вида осуществляемой деятельности и фактического использования, как части земельного участка, так и расположенного на нем объекта недвижимости (Определение ВАС РФ от 22.05.2009 N ВАС- 3690/09 по делу N А59-1948/08- С8).

При нормативном регулировании субъектом Российской Федерации порядка определения платы за земельный участок, находящийся в собственности субъекта, а также на участки, государственная собственность на которые не разграничена, в формуле расчета устанавливают различные поправочные (повышенные) коэффициенты, учитывающие вид использования земельного участка.

Системные положения пункта 1 статьи 1, пункта 2 статьи 7 ЗК РФ указывают, что целевое и разрешенное использование земельного участка являются одними из существенных условий эксплуатации земельного участка, при этом дополнительным элементом правового режима для исчисления регулируемой платы является разрешенное использование в соответствии с зонированием территории.

Согласно пункту 2.1.16 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 12.08.2006 N 222, действующих до 01.03.2019, в случае образования нового или включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке с более чем одним видом разрешенного использования его кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель того вида разрешенного использования земельного участка, для которого указанное значение наибольшее, на площадь земельного участка, следовательно, поправочный коэффициент при расчете размера арендной платы за земельный участок с несколькими видами разрешенного использования выбирается по принципу его наибольшего значения.

Учитывая изложенное, суд пришел к выводу  о правомерности изменения Комитетом коэффициента вида использования земельного участка (повышающего) в расчете арендной платы  в спорный период.

Ссылка ответчика на отсутствие нарушений, касающихся  целевого   использования  земельного участка,  судом отклонена. В данном  случае  Комитетом произведен перерасчет размера арендной платы, поскольку  изменение вида разрешенного использования (в данном случае с учетом установления фактического использования земельного участка)  влияет  непосредственно на ее  расчет.

Доводы ответчика о неправомерности доначисления арендной платы после прекращения договора суд отклоняет, так как в данной ситуации арендная плата относится к регулируемым ценам и ее размер должен определяться в соответствии с нормативными правовыми актами.

          В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ, пунктами 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 №582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» арендная плата является регулируемой. Ее размер определяется в соответствии с «Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе - городе Кемерово и предоставленные в аренду без торгов, условий и сроков внесения арендной платы», утвержденным постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 № 62 (далее – Порядок №62).

Размер арендной платы определяется по формуле, установленной с Порядком №62 по формуле:

А = УПКС x Кв x Ки x Кб x S / П, где:

А - размер арендной платы;

УПКС - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, который представляет собой частное от деления кадастровой стоимости земельного участка на площадь данного земельного участка;

Кв - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Ки - коэффициент или произведение коэффициентов, учитывающих уровень инфляции;

Кб - коэффициент базовой доходности (поправочный коэффициент);

S - площадь земельного участка или площадь доли земельного участка;

П - количество периодов внесения арендной платы в году.

Расчет коэффициента базовой доходности (поправочный коэффициент) (Кб) осуществляется по следующей формуле:

 

где, УПКСЗ - среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земель в разрезе группы видов разрешенного использования;

УПКС - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно пункту 2.10 Порядка №62 (в редакции, действовавшей в спорный период) в случае если арендатор использует земельный участок с несколькими видами разрешенного использования и осуществляет при этом все виды деятельности в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка, при определении размера арендной платы применяется наибольший коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка, а при расчете коэффициента базовой доходности (поправочный коэффициент) используется среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земель в разрезе группы видов разрешенного использования по этому виду разрешенного использования.

В случае если арендатор использует земельный участок с несколькими видами разрешенного использования и не осуществляет при этом все виды деятельности в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка, при определении размера арендной платы применяется коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка, который соответствует осуществляемому виду деятельности, а при расчете коэффициента базовой доходности (поправочный коэффициент) используется среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земель в разрезе группы видов разрешенного использования по этому виду разрешенного использования.

В части размера УПКСЗ и Кб суд также признает верной позицию  истца  – данные величины определяются по фактически осуществляемому ответчиком виду использования земельного участка, не противоречащему территориальному зонированию. Данный подход соответствует пункту 2.10 Порядка №62 и принципам, установленным Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 №582. 

Решением комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25.11.2015 № 4-2/3904 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области» утверждены средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель населенных пунктов Кемеровской области, для кадастровых кварталов Кемеровской области (приложение № 3). Данные показатели представлены следующим образом – среднее значение по кварталу и в разрезе видов разрешенного использования (по некоторым видам).

На момент принятия указанного решения перечень видов разрешенного использования земельных участков был предусмотрен «Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов», утвержденными Приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 № 39. Данный перечень включал 17 позиций, в т.ч.: 

1.2.5. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

В приложении №3 к приказу от 25.11.2015 № 4-2/3904 среднее значение составляет 1 558,25 руб./м.кв., по 5 виду – 4 321,21 руб./м.кв. (с 2020г),   с 2023 года с учетом очередной переоценкой кадастровой стоимости  - 2 675,15 руб./м.кв. 

С учетом изменения Комитетом коэффициента вида использования земельного участка, расчет  арендной платы суд признает верным. 

Ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности.

В силу статьи 195 ГК РФ судебная защита нарушенных гражданских прав гарантируется в пределах срока исковой давности.

Согласно ст. 196 ГК РФ ч. 1. общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 200 ГК РФ, срок исковой давности начинает течь со дня, когда первоначальный обладатель права узнал или должен был узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно пункту 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" (далее - Постановления N 43) истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Согласно ст. 204 ГК РФ ч. 1 срок исковой давности не течет со дня обращения в суд в установленном порядке за защитой нарушенного права на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита нарушенного права.

Таким образом, с учетом обращения в суд с иском (15.05.2023), с учетом направления претензии,  Комитетом пропущен срок исковой давности по требованию о взыскании арендной платы за период с 01.01.2020 по 14.04.2020. Также пропущен срок  исковой давности  по  требованию о взыскании неустойки в размере 140,07 руб.  за период с 01.01.2020 по 14.04.2020.

Согласно расчету Комитета, с учетом доначислений в спорный период  сумма задолженности за  период с 01.01.2020 по 14.04.2020  составила  71 805,44 руб.

Учитывая изложенное, требования подлежат удовлетворению за период с 15.04.2020 по  29.01.2023 в размере 838 338, 76 руб.

В удовлетворении требований о взыскании неустойки  в размере 140,07 руб. суд отказывает с учетом пропуска срока исковой давности.

В части  требований о взыскании оставшейся части неустойки в размере 46,98 руб., начисленной по состоянию  на 13.01.2021 суд исходит из следующего.

          В соответствии с пунктом 3.8 договора, арендодатель направляет Арендатору уведомление об одностороннем изменении размера арендной платы. Арендатор обязан принять данное уведомление к исполнению без подписания дополнительного соглашения и произвести доплату в месячный срок с момента получения уведомления об одностороннем изменении размера арендной платы. Уведомление является обязательным для Арендатора и составляет неотъемлемую часть настоящего Договора. Момент получения уведомления определяется в соответствии с пунктами 8.1 или 8.2 настоящего Договора.

Уведомление об изменении размера арендной платы  на 2021 год  Комитетом было направлено в  адрес ответчика  26.02.2021. Данные обстоятельства сторонами не опровергаются.

Ответчиком  произведена оплата с учетом  пункта  3.8. договора,  в связи с чем, суд полагает начисление неустойки  в размере 46,98 руб.  за период с 10.01.2021 по 13.01.2021 (за три дня)  неправомерно.

Учитывая изложенное, суд отказывает  в удовлетворении требований о взыскании неустойки в полном объеме.

Иные доводы и возражения сторон судом рассмотрены и отклонены как не имеющие правового значения для разрешения спора.

Требования подлежат удовлетворению в части в размере 838 338, 76 руб. долга за период с 15.04.2020 по  29.01.2023.

 В силу части 1 статьи 110 АПК РФ, подпункта 2 пункта 2 статьи 333.17, подпункта 1 и 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина за рассмотрение иска подлежит взысканию с ответчика пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь статями 110, 167-170, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

исковые требования удовлетворить в части.

Взыскать с публичного акционерного общества «Ростелеком» (ИНН 

<

***>) в пользу комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса (ИНН 

<

***>) задолженность по арендной плате в размере 838 338, 76 руб. 

В остальной части в удовлетворении иска отказать.

Взыскать с публичного акционерного общества «Ростелеком» (ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 19 529, 86 руб.

Решение может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кемеровской области.

 

Судья                                                                                                      Е.В. Верховых