Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, 

<

...>

http://5aas.arbitr.ru/

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А59-6878/2024

г. Владивосток

30 апреля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 28 апреля 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 30 апреля 2025 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего А.В. Гончаровой,

судей С.В. Понуровской, Д.А. Самофала,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.Д. Спинка,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Жилищно-сервисная компания»

апелляционное производство № 05АП-1278/2025

на решение от 11.02.2025

судьи Е.С. Логиновой

по делу № А59-6878/2024 Арбитражного суда Сахалинской области

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Жилищно-сервисная компания» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Государственной жилищной инспекции Сахалинской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о признании незаконным предписания № 21 АА от 26.08.2024, третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Южный город»,

при участии: лица, участвующие в деле, не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Жилищно-сервисная компания» (далее – заявитель, общество, ООО «ЖСК», управляющая организация) обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с заявлением к Государственной жилищной инспекции Сахалинской области (далее – инспекция, ГЖИ Сахалинской области, заинтересованное лицо) о признании незаконным предписания № 21 АА от 26.08.2024.

Определением суда от 17.12.2024 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне заявителя, привлечено ООО «Управляющая компания Южный город».

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 11.02.2025 заявленные требования удовлетворены частично. Пункт 3 предписания Государственной жилищной инспекции Сахалинской области № 21 АА от 26.08.2024 в части установленного вида раствора, которым необходимо повторно заделать два стояка над квартирой 76 по улице Комсомольской дом 295-б, признано незаконным.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, общество обратилось с апелляционной жалобой в Пятый арбитражный апелляционный суд, согласно которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В обоснование своей позиции общество указывает, что пункт 3.3.6 Правил № 170 говорит о конкретной периодичности уборки – 1 раз в год. Данная норма не предусматривает иного расширительного толкования. В рассматриваемом споре, суд первой инстанции вышел за пределы нормативных требований, возлагая на Заявителя выполнение обязанностей, не предусмотренных действующим законодательством. Ссылается на то, что та норма, на выполнении которой настаивает в Предписании инспектор (п. 3.3.6 Постановления № 170) говорит об уборке 1 раз в год. Нарушений данных сроков не установлено. Факт наличия мусора и пыли, также не подтвержден. Обращает внимание на то, что в акте должно быть указано, какое именно обязательное требование нарушено, каким нормативным правовым актом и его структурной единицей оно установлено. Полагает, что пункт 5 оспариваемого предписания возлагает на общество обязательства, не предусмотренные законом. Считает, что работы по установлению причин протечек на балконе и принятию мер по их устранению связаны с личным имуществом собственника квартиры, которое не относится к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в заседание арбитражного суда апелляционной инстанции не обеспечили, в связи с чем, судебная коллегия на основании статей 156, 266 АПК РФ, рассмотрела апелляционную жалобу по делу в отсутствие представителей указанных лиц.

Судом апелляционной инстанции установлено, что судебный акт обжалуется обществом в части отказа в удовлетворении заявленных требований.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» при применении части 5 статьи 268 АПК РФ необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.

Поскольку возражений от лиц, участвующих в деле, не поступило, суд апелляционной инстанции в соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ проверяет законность и обоснованность решения в обжалуемой апеллянтом части.

Из материалов дела коллегией установлены следующие обстоятельства.

ООО «Жилищно-сервисная компания» зарегистрировано в качестве юридического лица 07.06.2008 Управлением Федеральной налоговой службы по Сахалинской области, о чем внесена запись в Единый государственный реестр юридических лиц за основным государственным регистрационным номером 

<

***>, при постановке на налоговый учет обществу присвоен идентификационный номер налогоплательщика 

<

***>.

Инспекцией на основании решения от 22.08.2024 № 324 в отношении общества проведен внеплановый инспекционный визит по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Комсомольская, д. 295-б, кв. 76, в рамках лицензионного контроля предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, в связи с поступившими обращениями граждан.

О проведении внепланового инспекционного визита инспекцией в адрес общества направлено уведомление № 1704 от 22.08.2024.

Результаты проведенного мероприятия отражены в акте от 26.08.2024 № 324, обществу выдано предписание № 21 АА от 26.08.2024, которым возложена обязанность принять в срок до 04.10.2024 следующие меры: произвести очистку чердачных помещений от мусора и пыли (подъезд 1,2,3); устранить протечку в чердачном помещении №2 (возле фановых труб, и на плите перекрытия); повторно провести повторную заделку бетонным раствором (два стояка) над кв.76 ул. Комсомольской, д. 295-б; 

<

...> установить причину протечек на балконе и принять меры по их устранению.

Не согласившись с указанным предписанием, общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не установил оснований для отмены или изменения судебного акта в обжалуемой части в силу следующих обстоятельств.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 2 статьи 201 АПК РФ и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

При этом согласно положениям части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 указанного Кодекса обязанность доказывания законности принятого решения возлагается на соответствующий орган, который его принял.

В силу своей правовой природы предписание является ненормативным правовым актом, содержащим обязательные для выполнения адресатом требований об устранении установленных нарушений законодательства со сроком их исполнения и негативные последствия в случае игнорирования таких требований.

Проанализировав нормативно-правовое регулирование отношений в рассматриваемой сфере в совокупности с установленными по делу обстоятельствами, апелляционный суд приходит к выводу о законности и обоснованности содержащегося в предписании требования надзорного органа на основании следующего.

            В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 20 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) предметом государственного жилищного надзора является соблюдение юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности в отношении жилищного фонда, в том числе требований к предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов.

Государственный жилищный надзор осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации в соответствии с положением, утверждаемым высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, и общими требованиями к организации и осуществлению государственного жилищного надзора, установленными Правительством Российской Федерации (часть 3 статьи 20 ЖК РФ).

Отношения по организации и осуществлению государственного контроля (надзора), муниципального контроля, в том числе, при проведении внеплановых контрольных (надзорных) мероприятий в отношении лицензиатов, регулируются Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации» (далее - Закон № 248-ФЗ).

В силу пункта 1 части 1 статьи 15 названного Закона предметом государственного контроля (надзора), муниципального контроля является соблюдение контролируемыми лицами обязательных требований, установленных нормативными правовыми актами.

На основании пункта 1 части 1 статьи 57 этого же Закона основанием для проведения контрольных (надзорных) мероприятий, за исключением случаев, указанных в части 2 настоящей статьи, может быть наличие у контрольного (надзорного) органа сведений о причинении вреда (ущерба) или об угрозе причинения вреда (ущерба) охраняемым законом ценностям либо выявление соответствия объекта контроля параметрам, утвержденным индикаторами риска нарушения обязательных требований, или отклонения объекта контроля от таких параметров.

Сведения о причинении вреда (ущерба) или об угрозе причинения вреда (ущерба) охраняемым законом ценностям контрольный (надзорный) орган получает, в том числе при поступлении обращений (заявлений) граждан и организаций, информации от органов государственной власти, органов местного самоуправления, из средств массовой информации (пункт 1 части 1 статьи 58 Закона № 248-ФЗ).

Одним из видов контрольных (надзорных) мероприятий является инспекционный визит, проводимый путем взаимодействия с конкретным контролируемым лицом и (или) владельцем (пользователем) производственного объекта (часть 2 статьи 56, статья 70 Закона № 248-ФЗ).

Инспекционный визит проводится по месту нахождения (осуществления деятельности) контролируемого лица (его филиалов, представительств, обособленных структурных подразделений) либо объекта контроля (часть 2 статьи 70 Закона № 248-ФЗ).

Согласно части 2 статьи 87 Закона № 248-ФЗ по окончании проведения контрольного (надзорного) мероприятия, предусматривающего взаимодействие с контролируемым лицом, составляется акт контрольного (надзорного) мероприятия (далее также - акт). В случае, если по результатам проведения такого мероприятия выявлено нарушение обязательных требований, в акте должно быть указано, какое именно обязательное требование нарушено, каким нормативным правовым актом и его структурной единицей оно установлено.

В силу пункта 1 части 2 статьи 90 Закона № 248-ФЗ в случае выявления при проведении контрольного (надзорного) мероприятия нарушений обязательных требований контролируемым лицом контрольный (надзорный) орган в пределах полномочий, предусмотренных законодательством Российской Федерации, обязан выдать после оформления акта контрольного (надзорного) мероприятия контролируемому лицу предписание об устранении выявленных нарушений с указанием разумных сроков их устранения.

Из статей 87, 90 Закона № 248-ФЗ следует, что предписание может быть выдано только в случае установления объективно доказанных нарушений со стороны проверяемого лица, что является необходимым и достаточным условием для выдачи предписания.

Таким образом, обязательным основанием для выдачи предписания является установление в ходе проверки и отражение в акте и предписании конкретного вида нарушения, обоснование необходимости применения определенных правил, которые указываются в виде ссылки на нормативный правовой акт, требования которого нарушены. Аналогичные правовая позиция содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.07.2013 № 2423/13.

Применительно к обстоятельствам настоящего дела, 26.08.2024 на основании решения о проведении инспекционного внепланового визита от 22.08.2024 № 324 Государственной жилищной инспекцией Сахалинской области проведена проверка в отношении ООО «Жилищно-сервисная компания» в рамках лицензионного контроля предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами.

По результатам инспекционного визита были выявлены следующие нарушения:

-в ходе осмотра чердачных помещений установлено, что в помещении подъездов № 1, 2 находится бытовой мусор, окурки, пыль, в подъезде № 3 вдоль стены (возле окна) мусор, пыль (со ссылками на пункты 3.3.1 и 3.3.6 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда);

-в ходе осмотра обнаружена протечка в чердачном помещении подъезда № 2, по стояку фановых труб, а также по бетонной плите;

-в подъезде № 3 провести повторную заделку бетонным раствором два стояка над кв. 76 (со ссылками на пункты 4.3.7 и 4.5.4 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда);

-на момент осмотра обнаружено затекание атмосферных осадков во время дождя, сверху над балконным блоком (со ссылками на пункт 4.2.4.3 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда и раздел I пункта 9 минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290), которые были отражены в акте внепланового инспекционного визита от 26.08.2024.

К акту было приложено оспариваемое предписание № 21АА от 26.08.2024.

В соответствии со статьями 161, 162 ЖК РФ надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией.

Постановлением Правительства РФ от 28.10.2014 № 1110 «О лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами» утверждено Положение о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (далее - Положение № 1110).

Согласно подпунктам «а», «б» пункта 3 Положения № 1110 лицензионными требованиями к лицензиату являются, в том числе следующие требования: соблюдение требований, предусмотренных частью 2.3 статьи 161 ЖК РФ; исполнение обязанностей по договору управления многоквартирным домом, предусмотренных частью 2 статьи 162 ЖК РФ.

Предметом лицензионного контроля являются содержащиеся в документах лицензиата сведения о его деятельности, принимаемых им мерах по соблюдению лицензионных требований, исполнению предписаний об устранении выявленных нарушений лицензионных требований.

В силу части 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Из содержания части 2.3 статьи 161 ЖК РФ следует, что при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме (часть 1 статьи 161 ЖК РФ).

Согласно Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491) в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (в том числе межквартирные лестничные площадки, коридоры и чердаки), крыши, ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая двери помещений общего пользования) и электрическое оборудование (подпункты «а», «б», «г» и «д» пункта 2); общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, а также безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества (подпункты «а» и «б» пункта 10); содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя поддержание помещений, входящих в состав общего имущества, в состоянии, обеспечивающем установленные законодательством Российской Федерации температуру и влажность в таких помещениях, уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах «а» - «д» пункта 2 настоящих Правил (подпункты «в», «г» и «з» пункта 11).

Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 года № 170 (зарегистрировано в Минюсте России 15.10.2003 года № 5176), которые являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями.

Правилами № 170 определены требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда, которые являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы, а также установлены параметры и условия, которым, в целях безопасности людей и сохранности жилого дома, в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома.

В соответствии с пунктом 3.3.4 Правил № 170 чердачные помещения не должны быть захламленными строительным мусором, домашними и прочими вещами и оборудованием.

Как следует из оспариваемого предписания, пунктом 1 обществу предписано произвести очистку чердачного помещения от мусора и пыли (подъезд 1,2,3).

Не соглашаясь с указанным пунктом предписания в части очистки чердачных помещений от мусора и пыли (подъезд 1,2,3), в срок до 04.10.2024, общество настаивает на сроке, определенном пунктом 3.3.6 Правил № 170, который устанавливает периодичность уборки мусора в чердачных помещениях - не реже одного раза в год.

Действительно, в соответствии с п. 3.3.6 Правил № 170, в теплых чердаках следует проводить уборку помещений от мусора не реже одного раза в год.

Однако, заявляя свои доводы, общество не учитывает, что уборка чердачных помещений должна проводиться по мере необходимости, в том числе загрязнения, с целью соблюдения и поддержания санитарно-гигиенических норм и правил пожарной безопасности.

Делая указанный вывод, коллегия руководствуется следующими нормами.

Подпунктом «г» пункта 11 раздела II Правил № 491 установлено, что содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя, в том числе: уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества.

Также техническая эксплуатация жилищного фонда включает в себя, в том числе и санитарное содержание - уборку мест общего пользования (пункт 1.8 Правил № 170).

Согласно названным Правилам управляющие организации должны обеспечить чистоту и доступность прохода ко всем элементам чердачного помещения (пункт 3.3.1 Правил № 170), чистота чердачных помещений предусмотрена и пунктом 4.6.1.1 отмеченных Правил.

В соответствии с пунктом 133 СанПиН 2.1.3684-21 не допускается захламление, загрязнение и затопление подвалов и технических подполий, лестничных пролетов и клеток, чердачных помещений.

Таким образом, предписанное обществу требование в срок до 04.10.2024 принять меры, направленные на очистку чердачных помещений от мусора и пыли (подъезд 1,2,3), вынесено инспекцией в соответствие с требованиями действующего законодательства Российской Федерации.

Оценивая пункт 2 оспариваемого предписания, согласно которому обществу необходимо устранить протечку в чердачном помещении № 2 (возле фановых труб, и на плите перекрытия), коллегия приходит к следующим выводам.

В силу пункта 4.6.1.1 Правил № 170 организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить, в том числе:

- исправное состояние конструкций чердачного помещения, кровли и системы водоотвода;

- защиту от увлажнения конструкций от протечек кровли или инженерного оборудования;

- воздухообмен и температурно-влажностный режим, препятствующие конденсатообразованию и переохлаждению чердачных перекрытий и покрытий;

- исправность в местах сопряжения водоприемных воронок с кровлей, отсутствие засорения и обледенения воронок, протекания стыков водосточного стояка и конденсационного увлажнения теплоизоляции стояка;

- выполнение технических осмотров и профилактических работ в установленные сроки.

При таких обстоятельствах, с учетом того, что в ходе осмотра инспекцией обнаружена протечка в чердачном помещении подъезда № 2, по стояку фановых труб, а также по бетонной плите, общество, как управляющая организация, должно обеспечивать исправное состояние конструкций чердачного помещения.

В связи с изложенным, оспариваемое предписание в части устранения протечки в чердачном помещении (возле фановых труб, и на плите перекрытия) по форме и содержанию также соответствует действующему законодательству.

Таким образом, коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что предписание в указанной части соответствует нормам действующего законодательства РФ и фактическим обстоятельствам.

Пунктом 3 оспариваемого предписания обществу указано на необходимость провести повторную заделку бетонным раствором (два стояка) над кв.76 ул. Комсомольской, д. 295-Б.

Оценив рассматриваемый пункт, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что предписанные инспекцией работы по заделки двух стояков, относятся к текущему ремонту общего имущества собственников многоквартирного дома, следовательно, надлежащее содержание рассматриваемого имущества лежит на управляющей организации.

Вместе с тем, установленный инспекцией вид строительного раствора, которым необходимо обществу выполнить работы по заделке двух стояков, суд первой инстанции признал несоответствующим нормам действующего законодательства РФ.

Проанализировав нормы пунктов 4.3.7 и 4.5.4 Правил № 170, на основании которых был вынесен пункт 3 предписания, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в указанных нормах отсутствует указание на возможность использования бетонного раствора для выполнения приведенных работ. В этой связи предписание в данной части, а именно в части указания на вид раствора (бетонный) не соответствует нормам действующего законодательства РФ, приведенных самой инспекцией в предписании в обоснование его вынесения в данной части.

С учетом изложенного, требования общества в части признания незаконным пункта 3 предписания в части установленного вида раствора, которым необходимо повторно заделать два стояка над квартирой 76 по улице 16 Комсомольской дом 295-б, признаны судом обоснованными, а предписание инспекции в указанной части несоответствующим положениям ЖК РФ.

В части удовлетворения заявленных требований сторонами доводы не заявлены, а потому повторно судом апелляционной инстанции не проверяется.

Пунктом 4 оспариваемого предписания обществу указано на необходимость по кв. 76 ул. Комсомольской, 295-Б, установить причину протечек на балконе и принять меры по их устранению.

По тексту апелляционной жалобы общество повторно приводит доводы о том, что указанный пункт оспариваемого предписания возлагает на него обязательства, не предусмотренные законом, и убеждено, что данные работы связаны с личным имуществом собственника квартиры, которое не относится к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома.

Отклоняя указанные доводы, коллегия исходит из следующих обстоятельств.

Как установлено судом первой инстанции, ограждение балкона выполнено в виде светопрозрачной конструкции (витражного остекления), занимающей по высоте все пространство между балконными плитами и примыкающими конструкциями фасадной части дома. Указанное подтверждается представленными инспекцией фото-(видео) материалами.

В этой связи, остекление балкона многоквартирного дома предусматривалось и выполнено таким образом, что конструктивно оно является частью фасада дома, поскольку является единой ограждающей конструкцией.

На момент проведения инспекционного визита было выявлено, что затекание атмосферных осадков происходило сверху над балконным блоком, что отражено в акте от 26.08.2024.

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (п. 1 ст. 290 ГК РФ). Аналогичные положения содержатся в ст. 36 ЖК РФ.

В силу пункта 3 части 1 статьи 36 ЖК РФ к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома относятся крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома.

В соответствии с подпунктом «в» пункта 2 Правил № 491 в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса и разъяснениями, изложенными в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее - Постановление № 64), собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В соответствии с пунктом 4.2.1.5 Правил № 170 не допускается ослабление креплений выступающих деталей стен: карнизов, балконов и др.

Как следует из содержания пункта 4.2.4.1 Правил № 170, работники организаций по обслуживанию жилищного фонда обязаны систематически проверять правильность использования балконов.

В силу абзаца первого пункта 4.2.4.2 Правил № 170 при обнаружении признаков повреждения несущих конструкций балконов, лоджий работники организаций по обслуживанию жилищного фонда должны принять срочные меры по обеспечению безопасности людей и предупреждению дальнейшего развития деформаций.

Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», определяя понятие строительной конструкции, устанавливает, что это часть здания или сооружения, выполняющая определенные несущие, ограждающие и (или) эстетические функции, должна отвечать требованиям механической безопасности и находиться в состоянии, при котором отсутствует недопустимый риск, связанный с причинением вреда жизни или здоровью граждан, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни и здоровью животных и растений вследствие разрушения или потери устойчивости здания, сооружения или их части (пункты 8, 24 части 2 статьи 2).

С учетом изложенного арбитражный суд пришел к правильному выводу о том, что оборудование, находящееся в многоквартирном доме, может быть отнесено к общему имуществу только в случае, если оно обслуживает более одного помещения. Ограждающие несущие конструкции, в том числе и балконные плиты, включаются в состав общего имущества как конструктивные части здания, обеспечивающие его прочность и устойчивость. С учетом данных технических особенностей этих конструкций балконные плиты отвечают основному признаку общего имущества как предназначенного для обслуживания нескольких или всех помещений в доме.

На основании пункта 4.2.3.1 Правил № 170 местные разрушения облицовки, штукатурки, фактурного и окрасочного слоев, трещины в штукатурке, выкрашивание раствора из швов облицовки, кирпичной и мелкоблочной кладки, разрушение герметизирующих заделок стыков полносборных зданий, повреждение или износ металлических покрытий на выступающих частях стен, разрушение водосточных труб, мокрые и ржавые пятна, потеки и высолы, общее загрязнение поверхности, разрушение парапетов и т.д. должны устраняться по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития. Разрушение и повреждение отделочного слоя, ослабление крепления выступающих из плоскости стен архитектурных деталей (карнизов, балконов, поясов, кронштейнов, розеток, тяг и др.) следует устранять при капитальном ремонте по проекту.

В соответствии с пунктом 4.2.4.2 Правил № 170 при обнаружении признаков повреждения несущих конструкций балконов, лоджий, козырьков и эркеров работники организаций по обслуживанию жилищного фонда должны принять срочные меры по обеспечению безопасности людей и предупреждению дальнейшего развития деформаций. С целью предотвращения разрушения краев балконной (лоджии) плиты или трещин между балконной (лоджии) плитой и стенами из-за попадания атмосферной влаги металлический слив должен устанавливаться в паз коробки, ширина его должна быть не менее 1,5 толщины плиты и он должен быть заведен под гидроизоляционный слой. Уклон балконной (лоджии) плиты должен быть не менее 3% от стен здания с организацией отвода воды металлическим фартуком или зажелезненной плитой с капельником с выносом не менее 3-5 см, в торце слив должен быть заделан в тело панели. В случае аварийного состояния балконов, лоджий и эркеров необходимо закрыть и опломбировать входы на них, провести охранные работы и принять меры по их восстановлению. Работы по ремонту должны выполняться по проекту.

В силу пункта 4.2.4.3. Правил № 170 отсутствие или неправильное выполнение сопряжений сливов и гидроизоляционного слоя с конструкциями, потеки на верхней поверхности балконных плит, ослабление крепления и повреждение ограждений балкона и лоджий должны устраняться по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития.

Разрушение консольных балок и плит, скалывание опорных площадок под консолями, отслоения, разрушения и обратный уклон (к зданию) пола балконов и лоджий следует устранять при капитальном ремонте по проекту.

В соответствии с пунктом 9 Минимального перечня № 290 к работам, выполняемым в целях надлежащего содержания фасадов многоквартирных домов, в том числе, относятся выявление нарушений и эксплуатационных качеств несущих конструкций, гидроизоляции, элементов металлических ограждений на балконах, лоджиях и козырьках.

Таким образом, в силу вышеуказанных положений общество, как управляющая организация, обязано было систематически осуществлять выявление и фиксацию нарушений и повреждений фасадов, балконов, а также обязано было разработать план восстановительных работ и провести необходимые восстановительные работы.

Поскольку в настоящем случае в ходе инспекционного визита установлено затекание атмосферных осадков во время дождя сверху над балконным блоком, а общество относится к ответственным лицам за содержание и ремонт МКД, а также за соответствие его технического состояния обязательным требованиям и нормам действующего законодательства, оно обязано устранить выявленное инспекцией нарушение, указанное в 4 оспариваемого предписания, и произвести необходимые для этого работы.

Довод заявителя о том, что балконный блок не является составной частью фасада, не является элементом стены дома и обслуживает исключительно помещения, расположенные в квартире 76 жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>, в связи с чем не является общедомовым имуществом, коллегия признает ошибочным.

Устранение выявленных нарушений является составной частью содержания общего имущества многоквартирного дома, направлено на поддержание технического состояния дома, в связи с чем носит обязательный характер для управляющей компании в силу договора управления многоквартирным домом.

Установленный в договоре управления круг обязанностей управляющей организации не освобождает ее от соблюдения тех общеобязательных требований, которые в соответствии с положениями действующего законодательства направлены на обеспечение безопасного и благоприятного проживания граждан. В связи с этим она обязана принять срочные меры по устранению выявленных повреждений в рамках аварийно-восстановительных работ, осуществить текущий ремонт, выполняемый для поддержания технических характеристик дома, с принятием мер безопасности.

Само по себе отсутствие нормативного обоснования выявленного нарушения, а равно не правильное применение требований нормативного правового акта с выявленными нарушениями, не относится к числу грубых (существенных) нарушений при проведении контрольного (надзорного) мероприятия, влекущим недействительность результатов такого мероприятия.

В связи с чем, апелляционный суд считает, что суд первой инстанции принял правомерное решение, полно и всесторонне исследовав представленные документы и надлежащим образом оценив спорные правоотношения.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не нашли своего подтверждения при ее рассмотрении, по существу сводятся к переоценке законных и обоснованных, по мнению суда апелляционной инстанции, выводов суда первой инстанции, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не влекущими отмену либо изменение судебного акта.

Арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права.

С учетом изложенного, коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 11.02.2025 по делу № А59-6878/2024 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий

А.В. Гончарова

Судьи

С.В. Понуровская

Д.А. Самофал