АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, 

<

...>

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Санкт-Петербург

03 марта 2026 года Дело № А21-2891/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 16 февраля 2026 года. Полный текст постановления изготовлен 3 марта 2026 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Баженовой Ю.С. и Нестерова С.А.,

при участии от ФИО1 – ФИО2 (доверенность от 20.03.2025),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2025 по делу № А21-2891/2024,

у с т а н о в и л:

Индивидуальный предприниматель ФИО1, ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>, обратилась в арбитражный суд Калининградской области с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Калининградской области, адрес: 236041, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – ТУ Росимущества в Калининградской области), о признании договора аренды земельного участка от 17.02.2015 № 012225 заключенным, о признании обременения земельного участка с кадастровым номером 39:15:150524:91 правом аренды в пользу ФИО1 на основании договора от 17.02.2015 № 012225, о переводе прав и обязанностей арендатора по договору от 17.02.2015 № 012225 на ФИО1

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация городского округа «Город Калининград», адрес: 236022, Калининград, пл. Победы, д. 1, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>

(далее – администрация), Управление Росреестра по Калининградской области.

Определением суда от 18.09.2024 администрация исключена из числа третьих лиц и привлечена в качестве ответчика. ТУ Росимущества в Калининградской области исключено из числа ответчиков и привлечено к участию в деле в качестве третьего лица.

Решением суда от 21.11.2024 иск удовлетворен.

Постановлением апелляционного суда от 26.09.2025 решение отменено, в иске отказано.

В кассационной жалобе ФИО1 просит постановление апелляционной инстанции отменить и оставить в силе решение суда.

Податель жалобы ссылается на то, что суд апелляционной инстанции неправильно истолковал и применил статьи 135, 384, 387, 389, 422, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ); необоснованно распространил на перемену лица в действующем договоре аренды требования главы V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) о торгах, подменив правопреемство в существующем обязательстве правовой конструкцией нового (первичного) предоставления; полагает, что суд проигнорировал изначально согласованную сторонами модель автоматической замены арендатора, предусмотренную пунктом 3.2 договора аренды от 17.02.2015 № 012225, а также обслуживающий характер земельного участка № 91 в его фактическом и юридическом значении; вопреки природе перемены лиц в обязательстве, предусмотренной в статье 387 ГК РФ придал неоправданное значение фактам отсутствия документального оформления передачи прав и обязанностей арендатора в рамках договора от 17.02.2015 № 12226 и отказа победителя торгов от подписания договора купли-продажи по лоту № 2.

В отзыве на кассационную жалобу администрация просит оставить постановление без изменения, соглашаясь с изложенными в нем выводами.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель ФИО1 подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Другие участвующие в деле лица о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее.

Между Российской Федерацией в лице Территориального управления Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Калининградской области (арендодатель) и ООО «Брижит» (арендатор) заключен договор от 12.11.2004 № 78-ФС аренды земельного участка

площадью 5 030 кв.м с кадастровым номером 39:15:150524:0004, по адресу: 

<

...>.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды устанавливается с 12.11.2004 по 11.11.2053.

Земельный участок площадью 586 кв. м с кадастровым номером 39:15:150524:91, имеющий вид разрешенного использования - «для благоустройства территории к зданию автомойки» образован на основании распоряжения комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» от 06.02.2015

№ 554/р-КМИ в порядке действующих в то время статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и Положения о порядке предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством на территории городского округа «Город Калининград», утвержденного решением городского Совета депутатов Калининграда от 21.01.2015 № 25.

Между администрацией (арендодатель) и ООО «Брижит» (арендатор) заключен договор от 17.02.2015 № 012225, согласно которому на основании статьи 34 ЗК РФ и распоряжения комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» от 06.02.2015 № 554/р-КМИ «Об образовании и предоставлении ООО «Брижит» земельного участка по ул. А. Суворова в Московском р-не г. Калининграда для благоустройства территории к зданию автомойки», арендодатель предоставил в аренду сроком до 11.11.2053 земельный участок из земель населенных пунктов площадью 586 кв.м с кадастровым номером 39:15:150524:91.

Согласно пункту 3.7 договора арендодатель не вправе передавать права и обязанности по договору третьему лицу без согласия арендодателя. Указанные действия по передаче прав и обязанностей по договору оформляются путем подписания дополнительного соглашения.

Как следует из информационного сообщения, размещенного на электронной торговой площадке (МЭТС) по проведению коммерческих торгов по банкротству ЕФРСБ (https://m-ets.ru/generalView7icM 36614330), предметом торгов, организованных конкурсным управляющим ООО «Брижит», являются: лот № 1 - здания, сооружения и земельный участок с кадастровым номером 39:15:150524:4, лот № 2 - земельный участок с кадастровым номером 39:15:150524:91.

Согласно протоколу от 19.03.2019 № 35195-ОАОФ/1 о результатах проведения открытых торгов по лоту № 1 (по продаже следующих объектов: сооружение (замощение) площадью 5 030 кв.м с кадастровым номером 39:15:150524:80, нежилое помещение площадью 1 586,4 кв.м с кадастровым номером 39:15:150516:52, нежилое помещение площадью 452,3 кв.м с кадастровым номером 39:15:150516:53, нежилое помещение площадью 223,4 кв.м с кадастровым номером 39:15:150516:54, а также права аренды земельного участка площадью 5 030 кв.м с кадастровым номером

39:15:150524:4), организованных конкурсным управляющим ООО «Брижит», победителем торгов по лоту № 1 признана ФИО3

Как следует из протокола от 19.03.2019 № 35195-ОАОФ/2 о результатах проведения открытых торгов по лоту № 2 (право аренды земельного участка площадью 586 кв.м с кадастровым номером 39:15:150524:91), организованных конкурсным управляющим ООО «Брижит», победителем по лоту № 2 признана ФИО4.

После завершения торгов победитель торгов по лоту № 2 ФИО4 отказалась от подписания протокола подведения итогов торгов.

Впоследствии все объекты, приобретенные по лоту № 1, ФИО3 продала ФИО4, а затем ФИО4 подарила их ФИО1 по договору дарения от 15.09.2020, согласно условиям которого даритель безвозмездно передает в собственность одаряемому следующее имущество: сооружение (замощение) площадью 5 030 кв.м с кадастровым номером 39:15:150524:80; нежилое помещение площадью 1 586,4 кв.м с кадастровым номером 39:15:150516:52; нежилое помещение площадью 452,3 кв.м с кадастровым номером 39:15:150516:53; нежилое помещение площадью 223,4 кв.м с кадастровым номером 39:15:150516:54, право аренды земельного участка площадью 5 030 кв.м с кадастровым номером 39:15:150524:4.

ФИО1 на праве собственности принадлежит здание автомойки, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 39:15:150524:4, по адресу: 

<

...>.

После завершения процедуры реализации имущества должника, прекращения производства по делу о банкротстве и исключении сведений об ООО «Брижит» из Единого государственного реестра юридических лиц администрация направила заявление об исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений об обременении арендой земельного участка с кадастровым номером 39:15:150524:91.

Ссылаясь на то, что в силу закона после приобретения зданий и сооружений автомойки вместе с правом аренды основного земельного участка с кадастровым номером 39:15:150524:4 к ней перешло право аренды вспомогательного земельного участка с кадастровым номером 39:15:150524:91, ФИО1 обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

В обоснование требований ФИО1 указывает на то, что в связи с обслуживающим статусом земельного участка с кадастровым номером 39:15:150524:91 после завершения торгов по лоту № 2 победитель торгов от подписания протокола подведения итогов торгов отказался, считая, что после приобретения имущества по лоту № 1 права и обязанности по договору аренды обслуживающего земельного участка перешли к ФИО3 по принципу следования в соответствии с положениями статей 135 и 387 ГК РФ, полагая, что рыночная стоимость права требования в отношении предоставления в аренду сроком до 11.11.2053 этого земельного участка уже

включена в стоимость лота № 1, в связи с чем реализация права аренды по договору от 17.02.2015 № 012225 в составе лота № 2 является повторной.

В правовом обосновании требований истец ссылается на статьи 6, 12, 135, 307, 387 - 389, 606 – 609, 615, 621 ГК РФ

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены постановления.

В соответствии со статьёй 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Доводы подателя жалобы, основанные на том, что в результате реализации лота № 1 и последующей цепочки сделок изменился субъектный состав обязательства по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:150524:91 не соответствуют фактическим обстоятельствам данного дела и представленным доказательствам.

Апелляционный суд правомерно исходил из того, что на состоявшихся 19.03.2019 в связи с введением процедуры банкротства ООО «Брижит», являвшегося арендатором земельного участка с кадастровым номером 39:15:150524:91, торгах имущество должника реализовывалось двумя лотами, при этом право аренды спорного земельного участка являлось предметом отдельного лота № 2. При этом ФИО4, признанная победителем торгов по лоту № 2 отказалась от подписания протокола подведения итогов торгов, в связи с чем договор аренды земельного участка с ней не был заключен. Таким образом, при реализации имущества должника на торгах определена раздельная судьба права аренды земельных участков с кадастровыми номерами 39:15:150524:4 и 39:15:150524:91. Вопреки доводам подателя жалобы при реализации имущества должника на торгах стоимость права аренды земельного с кадастровым номером 39:15:150524:91 (лот № 2) не включены в стоимость имущества по лоту № 1. В связи с признанием ФИО3 победителем торгов по лоту № 1 к ФИО3 перешли права исключительно на объекты, указанные в составе этого лота (здания, сооружения и права аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:150524:4). ФИО3 не заявляла притязаний в отношении права аренды земельного с кадастровым номером 39:15:150524:91. Из условий последующих сделок по переходу прав в отношении зданий, сооружений и земельного участка с кадастровым номером 39:15:150524:4 также не следует, что к новому собственнику объектов недвижимости переходило право аренды спорного земельного участка.

Отказывая в удовлетворении требований, суд апелляционной инстанции правомерно исходил из того, что имеющимися в деле доказательствами не подтверждается, что спорный земельный участок не имеет отдельных потребительских свойств, не может быть использован без

земельного участка с кадастровым номером 39:15:150524:4. Из схемы расположения спорного земельного участка на местности следует, что одна его сторона граничит с территорией общего пользования – улицей Суворова в городе Калининграде. Смежность земельных участков с кадастровыми номерами 39:15:150524:4 и 39:15:150524:91 не свидетельствует о единстве судьбы этих участков. Не имеется оснований считать, что спорный земельный участок предназначен для обслуживания земельного участка с кадастровым номером 39:15:150524:4 и расположенных на нём объектов, связан с ними общим назначением (принадлежность).

Суд апелляционной инстанции правомерно сослался на то, что статья 34 Земельного кодекса Российской Федерации утратила силу с 01.03.2015 в связи с принятием Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». На момент проведения торгов действовала новая редакция Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающая порядок возникновения права аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

На основании оценки доводов и возражений участвующих в деле лиц, апелляционный суд обоснованно посчитал недоказанным переход от ООО «Брижит» к истцу права аренды на земельный участок с кадастровым номером 39:15:150524:91.

Поскольку нормы материального и процессуального права применены судом апелляционной инстанций правильно, сделанные им выводы соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, обжалуемый судебный акт следует оставить без изменения.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 – 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2025 по делу № А21-2891/2024 оставить без изменения, а кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 — без удовлетворения.

Председательствующий Т.И. Сапоткина Судьи Ю.С. Баженова С.А. Нестеров