/

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-4319/2017-ГК

г. Пермь

18 мая 2017 года

Дело № А60-41103/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 11 мая 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 мая 2017 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Гребенкиной Н.А.,

судей Кощеевой М.Н., Муталлиевой И.О., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Наумовой О.В.,

при участии:

от истца, общества с ограниченной ответственностью «Инвестцентр»: Лысякова Е.Е., доверенность от 25.10.2016, паспорт;

от ответчика, общества с ограниченной ответственностью «Брусника. Екатеринбург»: Митяшина М.А., доверенность от 29.12.2016, паспорт; Кардапольцев А.А., доверенность от 18.05.2015 № 66 АА 2968730, паспорт;

от третьего лица: представители не явились;

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, общества с ограниченной ответственностью «Инвестцентр»,

на решение Арбитражного суда Свердловской области 

от 14 февраля 2017 года 

по делу № А60-41103/2016,

принятое судьей Бирюковой Л.А.,

по иску общества с ограниченной ответственностью «Инвестцентр» (ОГРН 1046605184119, ИНН 6674131113)

к обществу с ограниченной ответственностью «Брусника. Екатеринбург» (ОГРН 1116671018958, ИНН 6671382990),

третье лицо: ООО «Каменный ручей» (ОГРН 1046605188420, ИНН 6674133270),

об обязании исполнить обязательство по договору инвестирования в строительство,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Инвестиционный центр федеральных программ» (далее – ООО «Инвестцентр») обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Брусника. Екатеринбург» (далее – ООО «Брусника. Екатеринбург») о взыскании денежных средств в размере 28 043 974 руб. в качестве оплаты за жилые помещения, расположенные в многоквартирном доме по адресу: г. Екатеринбург, ул. Щербакова, д. 77, корп. 1, корп. 2, корп. 3, корп. 4, строение 5 и парковочные места (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 10.11.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Каменный ручей».

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 14.02.2016 в удовлетворении исковых требований отказано. 

Истец с решением суда первой инстанции не согласился, направил апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

Заявитель жалобы считает, что судом первой инстанции не дано оценки представленным истцом в дело доказательствам. Не согласен с выводом суда первой инстанции о пропуске срока исковой давности. Указывает, что судом первой инстанции безосновательно разделено уточнение к исковому заявлению.

Ответчик в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором против доводов, указанных в апелляционной жалобе, возражал, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу истца – без удовлетворения.

Третье лицо письменный отзыв на апелляционную жалобу не представило, явку представителей в судебное заседание также не обеспечило.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить; представители ответчика доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, поддержали, просили апелляционную жалобу истца оставить без удовлетворения, решение – без изменения.

Апелляционным судом жалоба рассмотрена в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей третьего лица, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Протокольным определением суда апелляционной инстанции от 11.05.2017 на основании части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к материалам дела приобщено дополнительное соглашение от 23.05.2011 № 1/11 к договору инвестирования в строительство № 1ин от 01.12.2005.

Удовлетворяя ходатайство истца о приобщении к материалам дела дополнительного соглашения от 23.05.2011 № 1/11 к договору инвестирования в строительство № 1ин от 01.12.2005, суд апелляционной инстанции исходил из того, что указанное дополнительное соглашение в материалах дела отсутствует, однако, оно было поименовано в приложении к исковому заявлению и на него в своих возражениях на иск в суде первой инстанции ссылался ответчик, с учетом чего апелляционный суд полагает, что данное доказательство исследовалось при рассмотрении дела в суде первой инстанции, не является дополнительным доказательством и подлежит приобщению к материалам дела в целях оценки доводов сторон.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между ООО «Инвестцентр» (инвестор) и ООО «Каменный ручей» (застройщик) заключен договор инвестирования в строительство от 01.12.2005 № 1-ин, в соответствии с условиями которого инвестор обязуется участвовать в инвестировании строительства жилого комплекса «Каменный ручей», расположенного по строительному адресу: г. Екатеринбург, ул. Щербакова, квартал улиц Щербакова-Прониной, а застройщик (ООО «Каменный ручей») обязуется передать инвестору до 3 квартала 2009 года 30 000 кв.м жилых и нежилых помещений в данном здании. Местоположение и планировка помещений определяются приложением № 1 к договору инвестирования. Уровень отделки и оборудования помещений определяются приложением № 2 к договору инвестирования.

В соответствии с пунктом 1.2 договора инвестирования в строительство № 1-ин от 01.12.2005 по окончании строительства и ввода в эксплуатацию жилого дома, при условии полного исполнения обязательства по инвестированию, застройщик обязуется передать инвестору жилые и нежилые помещения согласно внесенным денежным средствам.

В соответствии с пунктом 2.1 договора инвестирования в строительство № 1-ин от 01.12.2005 сумма инвестирования (сумма взноса) определяется как произведение стоимости одного квадратного метра на общую площадь квартиры. Стоимость одного квадратного метра определяется в дополнительном соглашении по состоянию на дату внесения денежных средств.

В дополнительных соглашениях № 1/06 от 03.07.2016, № 1.1/06 от 04.07.2006, № 2/06 от 03.07.2006, № 03/06 от 04.07.2006, № 4/06 от 04.07.2006, № 5/06 от 03.07.2006, № 06/06 от 08.08.2006, № 7/06 от 24.08.2006, № 8/06 от 28.08.2006 к договору инвестирования в строительство № 1-ин от 01.12.2005 стороны согласовали стоимость одного квадратного метра площади помещений, подлежащих передаче.

В соответствии с дополнительным соглашением № 1/07 от 21.12.2007 к договору инвестирования в строительство № 1ин от 01.12.2005 стороны продлили срок действия договора до 3 квартала 2011 года и изменили приложение № 1 к договору, в котором указаны планировки передаваемых в будущем жилых помещений.

Как указывает в исковом заявлении ООО «Инвестцентр», свои обязательства данное лицо выполнило в полном объеме, произведя оплату за помещения в требуемом размере, общая сумма инвестиций составила 28 582 808 руб. 52 коп.

Из материалов дела также следует, что 12.11.2012 между ООО «Каменный ручей» и ООО «Брусника-Урал» (ОГРН 1116671018958, ИНН 6671382990) заключено соглашение о порядке заключения и исполнения сделок в целях завершения строительства жилого комплекса «Каменный ручей» по адресу: г. Екатеринбург, ул. Щербакова, квартал улиц Щербакова-Прониной, в котором стороны зафиксировали, что между ООО «Каменный ручей» и Администрацией города Екатеринбурга заключен договор аренды земельного участка № 5-1410 от 21.02.2007, согласно которому ООО «Каменный ручей» является арендатором земельного участка: кадастровый номер 66:41:0502507:0034, площадью 19 304 кв.м, (по договору аренды), фактически, согласно кадастровому паспорту земельного участка от 10.08.2012 № 66/301/12-242247, площадью 17 896 кв.м, для целей осуществления строительства и дальнейшей эксплуатации жилого комплекса с нежилыми помещениями на первых этажах, встроенным детским садом на 80 мест и подземным паркингом. Указанный договор аренды земельного участка действует на неопределенный срок. 

Кроме того, стороны поименованного соглашения зафиксировали, что между ООО «Каменный ручей» и ООО «Инвестиционный центр федеральных программ» (далее ООО ИЦФП») заключен договор об инвестировании в строительство № 1-ин от 01.12.2005 с приложениями и дополнительным соглашением (далее все вместе по тексту именуемые – «Договор об инвестициях 2») – приложение 6 к данному соглашению, согласно которому ООО «ИЦФП», будучи инвестором, приняло на себя обязательства по оплате инвестиционного взноса в сумме стоимости 30 000 (тридцати тысяч) кв.м жилых и нежилых помещений в жилом комплексе «Каменный ручей», расположенного по строительному адресу г. Екатеринбург, ул. Щербакова, квартал улиц Щербакова-Прониной, а ООО «Каменный ручей», будучи застройщиком, принял на себя обязательство по осуществлению строительства указанного жилого комплекса, вводу его а эксплуатацию, передаче ООО «ИЦФП» 30 000 (тридцати тысяч) кв.м., при этом стоимость квадратного метра согласно пункту 2.1 Договора об инвестициях 2 определена дополнительными соглашениями, заключенными между ООО «Каменный ручей» и ООО «ИЦФП». Договор об инвестициях 2 исполнен со стороны ООО «ИЦФП» перед ООО «Каменный ручей» в объеме 28 043 974 руб., что подтверждается Анализом счета 76.5 по субконто (приложение 7 к данному соглашению).

В указанном соглашении стороны согласовали, что заключили настоящее соглашение о порядке заключения и исполнения сделок в целях завершения строительства жилого комплекса «Каменный ручей» по адресу г. Екатеринбург, ул. Щербакова, квартал улиц Щербакова-Прониной н исполнения обязательств перед инвесторами, заключившими Договоры об инвестировании 1 и 2 и исполнившими в части со своей стороны такие договоры перед ООО «Каменный ручей» на следующих условиях:

1. ООО «Каменный ручей» (Сторона 1) и ООО «Брусника-Урал» (Сторона 2) на условиях настоящего соглашения и соглашений, заключаемых во исполнение настоящего соглашения, действуют поэтапно и намерены совершить следующие сделки и действия по исполнению заключенных сделок:

1.1. Этап 1: Сторона 1 и Сторона 2 проводят переговоры с Администрацией города Екатеринбурга, заключившей со Стороной 1 Договор аренды земельного участка с целью достижения договоренностей и закреплении их в дополнительном соглашении к Договору аренды земельного участка, заключенном Стороной 1, как арендатором, и арендодателем – Администрацией города Екатеринбурга, о возможности перемены лица в Договоре аренды земельного участка и замены Стороны 1 на Сторону 2.

1.2 Этан 2: Сторона 1 и Сторона 2 заключают Соглашение о перемене лица в обязательстве, согласно которому Сторона 1 передает вое свои права и обязанности по Договору аренды земельного участка, Сторона 1 выбывает из Договора аренды земельного участка полностью, а Сторона 2 вступает в Договоре аренды земельного участка на стороне арендатора со всеми правами и обязанностями с момента вступления в силу соглашения о перемене лица в обязательстве по Договору аренды земельного участка в органах государственной регистрации. Сторона 1 от своего имени в срок не позднее 2-х (двух) дней е момента подписания соглашения о перемене лица направляет арендодателю – Администрации города Екатеринбурга уведомление о перемене лица в обязательстве.

1.3. Этап 3: В день подачи Соглашения о перемене лица в обязательстве на государственную регистрацию, Стороной 1 будет осуществлена продажа жилых домов по адресам: г, Екатеринбург, ул, Щербакова, д. 71, д. 73, д. 75 и д. 77, находящихся на праве собственности Стороны 1 Стороне 2 по договорам купли-продажи.

1.4. Этап 4: Перемена лица в обязательстве с ЖСК «Эдельвейс» по Договору об инвестировании 1. 

1.5. Этап 5: Перемена лица в обязательстве с ООО «ИЦФП» по Договору об инвестировании 2. Сторона 1 и Сторона 2 с обязательным уведомлением ООО «ИЦФП» заключат соглашение о перемене лица в обязательстве, согласно которому установят объем исполненных ООО «ИЦФП» обязательств в части оплаты инвестиционного взноса, прекратят обязательства Стороны 1 перед ООО «ИЦФП» по Договору об инвестировании 2 в части не исполненных ООО «ИЦФП» обязательств по оплате инвестиционного взноса, срок передачи, общее количество подлежащих передаче площадей – 1 286,5 кв.м.

Согласно соглашению о перемене лица в обязательстве на стороне застройщика Сторона 1 передает все свои права и обязанности по Договору об инвестировании 2, Сторона 1 выбывает из Договора об инвестировании 2 полностью, а Сторона 2 вступает в Договоре об инвестировании 2 на стороне застройщика со всеми правами и обязанностями с момента вступления в силу соглашения о перемене лица в обязательстве по Договору об инвестировании 2. Датой подписания соглашения о перемене лица в, обязательстве на стороне застройщика является день подачи Соглашения об уступке прав по договору аренды на земельный участок в регистрирующие органы. Вступление в силу соглашения о перемене лица в обязательстве на стороне застройщика наступает с момента государственной регистрации Соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.

1.6. Этап 6: передача ЖСК «Эдельвейс» и ООО «ИЦФП» жилых и не жилых помещений, согласно соглашениям, заключенным с ними при реализации Этапа 4 и 5 – конец 2015 года.

2. Реализация этапов должна выполняться последовательно и не допускается изменение порядка реализации этапов. Если в реализации этапа допущена просрочка срока исполнения в независимости от того, по чьей вине возникла такая просрочка, по вине Стороны 1 или Стороны 2, либо по вине третьего лица, то срок реализации следующего по порядку этапа продлевается на соответствующий срок просрочки исполнения предыдущего этапа.

3. По факту исполнения этапов Сторона 1 и Сторона 2 не подписывают каких-либо актов об исполнения соответствующего этапа. Доказательством исполнения этапа будет заключение Стороной 1 и/или Стороной 2 соглашения/договора, описанного для соответствующего этапа. Датой исполнения соответствующего этапа будет заключение Стороной 1 и/или Стороной 2 соглашения/договора, описанного для соответствующего этапа .

В последующем в целях осуществления строительства жилого комплекса «Каменный ручей» по адресу: г. Екатеринбург, ул. Щербакова, квартал улиц Щербакова-Прониной, 10.01.2013 между ООО «Каменный ручей» и ООО «Брусника-Урал» (ОГРН 1116671018958, ИНН 6671382990) заключено соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 5-1410 от 21.02.2007, предоставленного Администрацией города Екатеринбурга для строительства жилого комплекса.

Согласно пункту 2.6 указанного соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к ООО «Брусника-Урал» с момента регистрации указанного соглашения перешли права и обязанности ООО «Каменный ручей» перед гражданами, чьи денежные средства привлекались на основании договоров в целях осуществления строительства на передаваемом участке в объеме, подтвержденном в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Передача прав и обязанностей будет осуществляться по отдельному соглашению.

В тот же день, 10.01.2013 во исполнение пункта 2.6 соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка между ООО «Каменный ручей» и ООО «Брусника-Урал» (ОГРН 1116671018958, ИНН 6671382990) заключено соглашение № 01 о замене лица в обязательстве, в соответствии с пунктом 2.1 которого ООО «Каменный ручей» обязалось передать ответчику права и обязанности, предусмотренные договором инвестирования в строительство № 1-ин от 01.12.2005 и дополнительным соглашением № 1/07 от 21.12.2007 к договору инвестирования в строительство № 1-ин от 01.12.2005, заключенным между ООО «Инвестцентр» и ООО «Каменный ручей», а ответчик обязался принять переданные права и обязанности.

Согласно пункту 2.2 указанного соглашения № 01 от 10.01.2013 о замене лица в обязательстве права и обязанности ООО «Каменный ручей» по договору инвестирования в строительство № 1-ин от 01.12.2005 переходят к ООО «Брусника-Урал» в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права.

В соответствии с пунктом 2.3 соглашения № 01 от 10.01.2013 о замене лица в обязательстве ответчик становится застройщиком по договору инвестирования и наделяется всеми правами и обязанностями.

Согласно пункту 2.4 соглашения № 01 от 10.01.2013 о замене лица в обязательстве на момент его подписания ООО «Каменный ручей» по окончании строительства жилого комплекса с нежилыми помещениями на первых этажах, встроенным детским садом на 80 мест и подземным паркингом, расположенного по строительному адресу: г. Екатеринбург, ул. Щербакова, квартал улиц Щербакова-Прониной, обязуется передать истцу 1 286,2 кв.м жилых помещений в указанном жилом комплексе (перечень жилых и нежилых помещений приведен в приложении № 1 к настоящему соглашению).

За уступаемые права и обязанности ответчик уплачивает ООО «Каменный ручей» 9 500 000 руб. (пункт 3.1 соглашения № 01 от 10.01.2013 о замене лица в обязательстве).

В соответствии с пунктом 4.3 соглашения № 01 от 10.01.2013 о замене лица в обязательстве ООО «Каменный ручей» обязалось не позднее трех дней с момента государственной регистрации соглашения от 10.01.2013 о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 5-1410 от 21.02.2007 передать ответчику оригиналы договора инвестирования в строительство № 1-ин от 01.12.2005 со всеми приложениями и дополнительными соглашениями, а также документы по оплате инвестиционных средств и иную документацию, связанную с исполнением договора инвестирования в строительство № 1-ин от 01.12.2005, по акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью соглашения.

Таким образом, исходя из условий соглашения № 01 от 10.01.2013 о замене лица в обязательстве, ООО «Брусника. Екатеринбург» (ОГРН 1116671018958, ИНН 6671382990) приняло на себя обязательства после завершения строительства жилого комплекса на вышеуказанном земельном участке передать ООО «Инвестцентр» перечисленные в данном соглашении жилые помещения в установленном соглашением объеме.

Из пояснений истца также следует, что до обращения в суд с настоящим иском договор инвестирования в строительство № 1-ин от 01.12.2005 являлся действующим, он не был расторгнут соглашением сторон или по решению суда, изменения к данному договору сторонами после 10.01.2013 не вносились.

26.02.2016 Министерством строительства и развития инфраструктуры Свердловской области ООО «Брусника. Екатеринбург» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU 66302000-5402-2015.

Однако, как указывает истец, ответчиком обязательства по данному договору не исполнены, что и послужило основанием для обращения ООО «Инвестцентр» с настоящим иском в арбитражный суд. 

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 199-201 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями Закона РСФСР от 26.06.1991                               № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и исходил из пропуска истцом срока исковой давности для обращения в суд с заявленными требованиями.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителей истца и ответчика в судебном заседании, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный апелляционный суд считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене по следующим основаниям.

В соответствии с положениями статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

При этом стороны свободны в заключении договора. Они приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Граждане (физические лица) и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В возражение на заявленные истцом исковые требования ответчик ссылается на незаключенность договора инвестирования в строительство № 1-ин от 01.12.2005 исходя из следующего. Из содержания договора инвестирования в строительство № 1-ин от 01.12.2005 следует, что стороны имели намерение заключить имущественный договор, направленный на возникновение отношений, связанных с передачей в собственность истцу недвижимого имущества – жилых и нежилых помещений общей площадью 30 000 кв.м в жилом доме. При этом ответчик указывает, что ООО «Каменный ручей» и истцом согласованы к передаче жилые помещения без указания их строительных номеров, не согласованы конкретные нежилые помещения, подлежащие передаче истцу, с их идентифицирующими признаками, проектная документация на жилой дом, позволяющая индивидуализировать подлежащие передаче истцу жилые и нежилые помещения, сторонами не согласовывалась, отсутствовала на момент заключения договора № 01-ин от 01.12.2005 и отсутствует до настоящего времени. Разрешение на строительство жилого дома ООО «Каменный ручей» не получало. Условие о предмете договора инвестирования в строительство № 1-ин от 01.12.2005 – перечень конкретных, индивидуально-определенных жилых и нежилых помещений (как условие, относительно которого должно быть достигнуто соглашение исходя из воли сторон) – сторонами не согласовано, и, следовательно, договор инвестирования в строительство № 1-ин от 01.12.2005 в соответствии с положениями статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации не может считаться заключенным.

В силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам главы 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Гражданского кодекса Российской Федерации и т.д.

Согласно разъяснениям, данным в пунктах 4, 5 названного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011          № 54, если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. 

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункт 3 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Между тем, суд апелляционной инстанции отмечает, что заключая соглашение № 1 от 10.01.2013 о замене лица в обязательстве, стороны, в том числе и ответчик, определили, что ООО «Каменный ручей» передает ООО «Брусника-Урал» права и обязанности, предусмотренные договором инвестирования в строительство № 1-ин от 01.12.2005 и дополнительным соглашением № 1/07 от 21.12.2007 к договору. 

Проанализировав условия договора инвестирования в строительство № 1-ин от 01.12.2005, суд апелляционной инстанции полагает, что предусмотренные самим договором инвестирования в строительство № 1-ин от 01.12.2005 условия о предмете договора соответствуют условиям, предъявляемым к договорам купли-продажи будущей недвижимой вещи. 

При этом судом учтены разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенные в пункте 2 постановления от 11.07.2011 № 54, согласно которым следует, что если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (пункт 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако, они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным.

В данной части судом учтено, что по дополнительному соглашению            № 1/12 от 05.06.2012 к договору инвестирования в строительство № 1ин от 01.12.2005 стороны определили единую стоимость 1 кв.м, за передаваемые помещения – в размере 21 500 руб. Кроме того в приложении № 1 к соглашению № 1 от 10.01.2013 о замене лица в обязательстве стороны согласовали типы, площадь и этажи квартир, подлежащих передаче соинвесторам, а также их общую площадь, с учетом зафиксированного в пункте 2.4 соглашения общего объема произведенного истцом финансирования.

Так, в соглашении № 1 от 10.01.2013 о замене лица в обязательстве стороны определили, что на момент подписания настоящего соглашения договор инвестирования исполнен со стороны ООО «Инвестцентр» перед ООО «Каменный ручей» в размере 28 043 974 руб., что в свою очередь подтверждает реальность и исполнение указанного договора, в связи с чем ссылки ответчика на незаключенность и отсутствие исполнения по спорному договору инвестирования судом апелляционной инстанции признаны не соответствующими материалам дела.

Следует также подчеркнуть, что пунктом 2.5 соглашения № 1 от 10.01.2013 о замене лица в обязательстве предусмотрено, что права и обязанности по договору инвестирования считаются перешедшими к обществу «Брусника-Урал» с момента государственной регистрации соглашения от 10.01.2013 о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 5-1410 от 21.02.2007 в целях завершения строительства жилого комплекса «Каменный ручей» по адресу: г. Екатеринбург, ул. Щербакова, квартал улиц Щербакова-Прониной от 10.01.2013, согласно которому ООО «Каменный ручей» (арендатор) в полном объеме уступает свои права и обязанности по договору аренды земельного участка № 5-1410 от 21.02.2007 обществу «Брусника-Урал» (новый арендатор). 

Таким образом, соглашение № 1 от 10.01.2013 о замене лица в обязательстве заключено сторонами одновременно с заключением соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка           № 5-1410 от 21.02.2007 во исполнение условий поименованного соглашения. При этом соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 5-1410 от 21.02.2007 в установленном законом порядке прошло государственную регистрацию 28.01.2013, что в свою очередь подтверждает исполнение сторонами обязательств по договору инвестирования в строительство от 01.12.2005 № 1-ин на том же земельном участке, который был предоставлен изначально для целей строительства объекта.

Из материалов дела не следует, что у ответчика – профессионального застройщика, на момент подписания вышеуказанных соглашений имелись сомнения или неопределенности в сущности и объеме принятых на себя обязательств.

В пункте 7 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» отражено, что при наличии спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации. Если стороны не согласовали какое-либо условие договора, относящееся к существенным, но затем совместными действиями по исполнению договора и его принятию устранили необходимость согласования такого условия, то договор считается заключенным.

Исходя из вышеназванных правовых норм и соответствующих разъяснений, исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относимость, допустимость, достоверность каждого из представленных в материалы дела доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь данных доказательств в их совокупности, исходя из конкретных обстоятельств дела, проанализировав условия договора инвестирования в строительство № 1-ин от 01.12.2005, представленные в материалы дела дополнительные соглашения к нему, а также содержание соглашения № 1 от 10.01.2013 о замене лица в обязательстве и соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 5-1410 от 21.02.2007, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что стороны взаимно исполняли свои обязательства по договору инвестирования в строительство № 1-ин от 01.12.2005, между ними отсутствовали споры, касающиеся согласованности и определенности условий данного договора, и только после принятия судом к рассмотрению настоящего иска общество «Брусника. Екатеринбург» в качестве возражений на заявленный к нему иск стало ссылаться на незаключенность указанного договора.

По мнению суда апелляционной инстанции, вышеназванные обстоятельства опровергают доводы общества о несогласованности сторонами предмета договора инвестирования в строительство № 1-ин от 01.12.2005, несмотря на то, что, как указывает ответчик, перечень конкретных, индивидуально-определенных жилых и нежилых помещений изначально при подписании данного договора не согласован. Указанные доводы ответчика не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам.

Суд апелляционной инстанции также обращает внимание на то, что действующим законодательством и сложившейся судебной практикой не допускается попустительство в отношении противоречивого и недобросовестного поведения субъектов хозяйственного оборота, не соответствующего обычной коммерческой честности (правило эстоппель). Таким поведением является в частности поведение, не соответствующее предшествующим заявлениям или поведению стороны, при условии, что другая сторона в своих действиях разумно полагалась на них.

В соответствии с пунктами 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Предметом оценки суда апелляционной инстанции явилось также письмо Уполномоченного по правам человека в Свердловской области от 12.01.016            № 15-13/1523, адресованное одному из соинвесторов, в котором изложены пояснения представителей ООО «Брусника. Екатеринбург» Митяшиной М.А. и Кардапольцева А.А., подтверждающих факт принятия обществом «Брусника-Урал» на себя обязательства после окончания строительства жилого комплекса передать ООО «ИЦФП» жилые помещения в объеме, предусмотренном соответствующими договорами инвестирования, а также то обстоятельство, что соглашение № 1 о замене лица в обязательстве от 10.03.2013, заключенное между ООО «Брусника-Урал» и ООО «Каменный ручей», подлежит исполнению в части передачи жилых помещений обществу «ИЦФП». Как следует из данного письма, «представители заверили, что ООО «Брусника-Урал» неукоснительно исполняет свои обязательства перед всеми своими партнерами». При этом в целях разрешения возникших вопросов заявителю было рекомендовано дождаться окончания строительства и ввода в эксплуатацию жилого комплекса и последующей передачи жилых помещений ООО «ИЦФП».

Между тем, принявшие участие в судебном заседании суда апелляционной инстанции эти же представители ответчика, ранее дававшие пояснения, указанные в обращении Уполномоченного по правам человека в Свердловской области от 12.01.016 № 15-13/1523, по настоящему делу ссылались на незаключенность договора и неправомерность предъявленных к ним тех требований, которые ранее ими фактически признавались, что свидетельствует о явно недобросовестном поведении данной стороны в споре.

Таким образом, в рассматриваемой ситуации действует принцип эстоппеля и правила venire contra factum proprium (никто не может противоречить собственному предыдущему поведению), поскольку из соглашения о замене лица в обязательстве от 10.01.2013 № 1 прямо следует, что ответчик взял на себя соответствующие обязательства, вытекающие из договора инвестирования в строительство от 01.12.2005 № 1-ин, и признавал наличие таких обязательств перед истцом у предшествующего застройщика.

При этом суд апелляционной инстанции учитывает, что ООО «Брусника. Екатеринбург», являясь профессиональным участником гражданского оборота, при соблюдении стандарта поведения разумного и осмотрительного коммерсанта имел возможность установить несоответствие условий договора инвестирования в строительство от 01.12.2005 № 1-ин требованиям законодательства и устранить их. Однако после исполнения им условий данного договора в связи с заключением соглашения № 1 от 10.01.2013 о замене лица в обязательстве он лишается права оспаривания такого договора, что соответствует положениям пункта 4 статьи 1, статьи 10, пункту 5 статьи 166, пункту 2 статьи 431.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться и с выводом о пропуске истцом срока исковой давности, к которому пришел суд первой инстанции, исходя из предусмотренного договором инвестирования в строительство от 01.12.2005 № 1-ин и дополнительным соглашением от 21.12.2007 № 1/07 к нему срока исполнения обязательств – до 3 квартала 2009 года, который продлен до 3 квартала 2011 года.

В силу пункта 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации защите в арбитражном суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы.

Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав. Предусмотренные законом способы защиты права избираются истцом самостоятельно, однако, способ защиты права должен быть адекватным допущенным нарушениям и позволяющим эти нарушения устранить.

Судом апелляционной инстанции на основании ходатайства истца к материалам дела приобщено дополнительное соглашение от 23.05.2011 № 1/11 к договору инвестирования в строительство № 1ин от 01.12.2005, которое в материалах дела отсутствует, однако оно поименовано в приложении к исковому заявлению и на него в своих возражениях на иск ссылался ответчик.

По дополнительному соглашению № 1/11 от 23.05.2011 к договору инвестирования в строительство от 01.12.2005 № 1-ин стороны договорились продлить срок сдачи дома в эксплуатацию – 3 квартал 2013 года.

Вместе с тем, из содержания данного дополнительного соглашения установить его относимость именно к спорному договору инвестирования в строительство от 01.12.2005 № 1-ин с очевидностью невозможно, с учетом того обстоятельства, что в соглашении № 1 от 10.01.2013 о замене лица в обязательстве имеется ссылка лишь на дополнительное соглашение от 21.12.2007 № 1/07 с указанием иного срока сдачи дома в эксплуатацию, а также в связи с наличием между ООО «Инвестцентр» (инвестор) и ООО «Каменный ручей» (застройщик) еще одного договора инвестирования в строительство от 01.12.2005 № 1-ин. При этом каких-либо прямых указаний на дополнительное соглашение № 1/11 от 23.05.2011 соглашение о замене лица в обязательстве от 10.01.2013 № 1 не содержит.

С учетом изложенного, вопреки доводам истца, содержание указанного дополнительного соглашения не может расцениваться как бесспорно свидетельствующее письменном согласовании сторонами вопроса об изменении срока окончания строительства объекта и, как следствие, о том, что срок исковой давности истцом не пропущен с учетом данного соглашения.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что первоначально в рамках настоящего дела ООО «Инвестцентр» обратилось к ООО «Брусника. Екатеринбург» с иском о возложении обязанности исполнить обязательства по договору инвестирования в строительство от 01.12.2005 № 1-ин по передаче в собственность жилых помещений, расположенных в многоквартирном доме по адресу: г. Екатеринбург, ул. Щербакова, д. 77, корп. 1, корп. 2, кор. 3, корп. 4, строение 5, путем подписания акта приема-передачи жилых помещений и передачи всех необходимых документов для оформления права собственности на квартиры.

Однако в последующем, принимая во внимание, что в соответствии с представленными ответчиком поэтажными планами жилого дома спорные помещения отсутствуют в жилом комплексе, а квартиры в нем переданы другим лицам, истец уточнил исковые требования, в результате чего просил взыскать денежные средства, уплаченные по договору, в размере 28 043 974 руб. Последующее изменение исковых требований принято судом первой инстанции частично в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В данной части суд апелляционной инстанции отмечает, что специфика отношений инвестирования, направленных на создание будущей вещи, не исключает признания существующих обязательств, которые в последующем могут быть конкретизированы. 

С момента получения разрешение на строительство (02.11.2015) со сроком его действия до 10.07.2018 в соответствии с проектом организации строительства (шифр-П-18-13-ПОС) и с учетом ранее выданных разрешений на строительство от 05.09.2013, от 07.10.2014 стороны фактически изменили срок сдачи объекта и ввода его в эксплуатацию. 

Обязательство же по передаче квартир в натуре, именно с требованием об исполнении которого и обратился истец первоначально в рамках настоящего спора, объективно не могло быть исполнено обязанным лицом ранее ввода строящегося дома в эксплуатацию.

Из пояснений истца и материалов дела следует, что, разумно ожидая окончания строительства объекта, инвестор очевидно понимал, что застройщик выполнит свои обязательства по передаче объектов недвижимости, поскольку, принимая на себя обязательства по строительству спорного объекта, ООО «Брусника. Екатеринбург» как застройщик гарантировало завершение строительства. Получив разрешение на строительство, застройщик взял на себя обязательства по продолжению строительства то же объекта на том же земельном участке. При этом вторая сторона не заявляла возражений относительно продления срока строительства.

Указанное обстоятельство относительно срока завершения строительства и последующей передачи жилых помещений также дополнительно подтверждается содержанием пункта 1.6 соглашения от 12.11.2012 между ООО «Каменный ручей» и ООО «Брусника-Урал» о порядке заключения и исполнения сделок в целях завершения строительства жилого комплекса «Каменный ручей» по адресу: г. Екатеринбург, ул. Щербакова, квартал улиц Щербакова-Прониной, в котором стороны также предусматривали передачу ООО «ИЦФП» жилых и не жилых помещений, согласно заключенным соглашениям о перемене лица в обязательстве, в конце 2015 года.

Поскольку из материалов дела усматривается, что изначально материально-правовой интерес истца заключается в получении им в натуре квартир, являвшихся предметом договора инвестирования в строительство и соглашения о замене лица в обязательстве, однако, принимая во внимание, что требование о передаче квартир в натуре не могло быть объективно заявлено ранее ввода дома в эксплуатацию, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что срок исковой давности по заявленным истцом в настоящем споре требованиям начал течь именно с момента получения обществом «Брусника. Екатеринбург» такого разрешения – 26.02.2016.

С учетом положений статей 196, 200, 201 Гражданского кодекса Российской Федерации ООО «Инвестцентр» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском в пределах трехгодичного срока исковой давности.

При этом само по себе невнесение изменений в соглашение о замене лица в обязательстве о продлении сроков исполнения обязательства застройщика, с учетом продления сроков разрешений на строительство объекта и выраженной воли сторон на продолжение отношений, не влияет на дату определения срока для начала исчисления срока исковой давности по заявленным требованиям, а также на момент возникновения права передачи квартир в натуре.

Принимая во внимание, что срок исковой давности по заявленным требованиям ООО «Инвестцентр» не пропущен, спорный договор является заключенным, при заключении соглашения о замене лица в обязательстве от 10.01.2013 № 1 у сторон отсутствовали сомнения в характере и объеме принятых не себя обязательств, руководствуясь разъяснениями, изложенными в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54, а также положениями статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции признает подлежащим удовлетворению исковое требование о взыскании денежных средств, ранее уплаченных истцом в счет исполнения обязательств по договору инвестирования в строительство № 1-ин от 01.12.2005, в размере 28 043 974 руб.

Из представленных истцом в материалы дела документов в подтверждение исполнения обязательств по финансированию (реестр платежей квитанций к приходным кассовым ордерам, платежных поручений) действительной невозможно с очевидностью установить соответствующее юридически значимое обстоятельство. Между тем, в данной части судом апелляционной инстанции принято во внимание содержание пункта 2.4 соглашения № 1 от 10.01.2013 о замене лица в обязательстве, в котором стороны подтвердили, что на момент его подписания договор инвестирования исполнен со стороны ООО «Инвестцентр» перед обществом «Каменный ручей» в размере 28 043 974 руб. Указанное обстоятельство в момент подписания соглашения и строительства объекта ООО «Брусника. Екатеринбург» признавалось и не оспаривалось.

Тождественная сумма исполненных ООО «Инвестцентр» перед ООО «Каменный ручей» обязательств по договору об инвестировании в строительство № 1-ин от 01.12.2005 была также зафиксирована в соглашении о порядке заключения и исполнения сделок в целях завершения строительства жилого комплекса «Каменный ручей» по адресу: г. Екатеринбург, ул. Щербакова, квартал улиц Щербакова-Прониной между ООО «Каменный ручей» и ООО «Брусника-Урал» и подтверждается Анализом счета 76.5 по субконто, являющимся приложением 7 к данному соглашению.

При таких обстоятельствах, апелляционный суд полагает, что требования истца заявлены правомерно и подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании вышеизложенного решение суда первой инстанции подлежит отмене в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела (пункт 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Между тем, судом апелляционной инстанции рассмотрены и отклонены доводы апелляционной жалобы истца о безосновательном разделении судом первой инстанции уточнении иска на два исковых требования (о возврате уплаченных по договору денежных средств и убытков в виде разницы между ценой недвижимого имущества по договору купли-продажи и текущей рыночной ценой такого имущества), тогда как истцом заявлено требование о взыскании убытков, состоящих из суммы, уплаченной за объект инвестирования, и разницы между данной суммой и текущей рыночной стоимостью похожих объектов недвижимости в соответствии с разъяснениями Пленума «Брусника. Екатеринбург», изложенных в пункте 5 постановления от 11.07.2011 № 54.

Суд апелляционной инстанции не установил нарушения судом первой инстанции норм процессуального права, поскольку истцом первоначально заявленное требование об исполнении обязательства в натуре путем передачи квартир было изменено на требование о взыскании уплаченных по договору денежных средств, а также заявлено новое (дополнительное) требование о взыскании убытков. В принятии изменения иска в части дополнительного требования о взыскании убытков правомерно (статья 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) отказано судом первой инстанции, одновременно указавшим на возможность истца обращения в суд с соответствующим самостоятельным требованием. 

Судебные расходы, связанные с уплатой государственной пошлины по иску, подлежат распределению в порядке части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом положений статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Поскольку апелляционная жалоба ООО «Инвестцентр» признана обоснованной, с ООО «Брусника. Екатеринбург» в пользу ООО «Инвестцентр» следует взыскать 3 000 руб. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины, понесенных при подаче апелляционной жалобы. 

На основании изложенного и руководствуясь статьями 104, 110, 258, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 14 февраля 2017 года по делу № А60-41103/2016 отменить.

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с ООО «Брусника. Екатеринбург» (ОГРН 1116671018958, ИНН 6671382990) в пользу ООО «Инвестцентр» (ОГРН 1046605184119, ИНН 6674131113) денежные средства в размере 28 043 974 (двадцать восемь миллионов сорок три тысячи девятьсот семьдесят четыре) руб., а также 163 200 (сто шестьдесят три тысячи двести) руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, понесенные при подаче иска.

Возвратить ООО «Инвестцентр» (ОГРН 1046605184119, ИНН 6674131113) из федерального бюджета 36 800 (тридцать шесть тысяч восемьсот) руб. государственной пошлины по иску, уплаченной по чек-ордеру от 31.01.2017 в составе общей суммы 194 000 руб.

Взыскать с ООО «Брусника. Екатеринбург» (ОГРН 1116671018958, ИНН 6671382990) в пользу ООО «Инвестцентр» (ОГРН 1046605184119, ИНН 6674131113) 3 000 (три тысячи) руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационногопроизводства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

 

Председательствующий

Н.А. Гребенкина

 

Судьи

М.Н. Кощеева

 

И.О. Муталлиева