32/2018-129676(1) 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-25490/2017

г. Новосибирск

12 июля 2018 года

05 июля 2018 года объявлена резолютивная часть решения 12 июля 2018 года изготовлено решение в полном объеме 

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Амелешиной Г.Л.,  при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Антошиной  А.Н., рассмотрев в судебном заседании в помещении арбитражного суда по  адресу: 630102, г. Новосибирск, ул. Нижегородская, 6, зал судебного  заседания № 535, дело по иску Государственного автономного учреждения  культуры Новосибирской области «Концертно-театральный центр «Евразия»  (ОГРН: 1025403223450), г. Новосибирск к обществу с ограниченной  ответственностью «Эдельвейс» (ОГРН: 1155476073136), г. Новосибирск, об  обязании освободить нежилые помещения,  встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью  «Эдельвейс» (ОГРН: 1155476073136), г. Новосибирск, к Государственному  автономному учреждению культуры Новосибирской области «Концертно- театральный центр «Евразия» (ОГРН: 1025403223450), г. Новосибирск, о  признании договора № 1 от 21.07.2015 действующим, и по объединенному  требованию Государственного автономного учреждения культуры  Новосибирской области Концертно-Театральный центр «Евразия» (ОГРН  1025403223450), г. Новосибирск, к обществу с ограниченной  ответственностью "Эдельвейс" (ОГРН 1155476073136), г. Новосибирск, о  

признании недействительной сделкой заявление ООО «Эдельвейс» от  21.08.2017 о зачете встречных однородных требований по договору аренды   № 1 от 21.07.2015, при участии в деле третьих лиц, не заявляющих  самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с  ограниченной ответственностью «Байкал-Групп», общества с ограниченной  ответственностью «Пегас», при участии в судебном заседании  представителей: Государственного автономного учреждения культуры  Новосибирской области «Концертно-театральный центр «Евразия»: Адылова  М.Ф., доверенность от 10.03.2017; Бунякина В.В., доверенность № 47 от  21.11.2017; ООО «Эдельвейс»: Горожанкина И.И., доверенность от  18.09.2017,   

У С Т А Н О В И Л:

Государственное автономное учреждение культуры Новосибирской  области «Концертно-театральный центр «Евразия» (ОГРН: 1025403223450)  (далее - Учреждение, ГАУК НСО КТЦ «ЕВРАЗИЯ») на основании статей  450.1, 622, 301 ГК РФ обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области  с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Эдельвейс» (далее –  Общество, ООО «Эдельвейс») об обязании освободить занимаемые нежилые  помещения, обозначенные на поэтажном плане №№ 31-36 и 40-52, общей  площадью 199 кв.м., расположенные на первом этаже здания концертно- театрального зала «Евразия» по адресу: город Новосибирск, улица Селезнева,  46, арендуемые по договору аренды № 1 от 21.07.2015.  

 Исковые требования обоснованы следующими обстоятельствами.  Спорные помещения, принадлежащие Учреждению на праве оперативного  управления, были переданы Обществу на основании договора аренды № 1 от  21.07.2015 (далее – Договор аренды) для организации общественного питания.  По условиям Договора аренды общество обязано было ежемесячно вносить  арендную плату в размере 86881 руб. 41 коп. По состоянию на 05.08.2017 за  обществом числилась задолженность по арендной плате в сумме 1154430 руб.  05 коп., в том числе задолженность, взысканная решением Арбитражного суда  

Новосибирской области от 28.02.2017 по делу № А45-21708/2016 в сумме  1101748 руб. 77 коп. В виду неоднократного невнесения Обществом арендной  платы Учреждение на основании права, предусмотренного пунктом 5.4.1  Договора аренды, письмом № 255 от 10.08.2017, направленным по почте и по  электронной почте, уведомило Общество об отказе от Договора аренды в  одностороннем порядке и потребовало освободить занимаемые помещения,  вследствие чего договор аренды № 1 от 21.07.2015 прекратил свое действие с  17.08.2017 в соответствии с положениями пункта 5.4.3 договора аренды.  Уклонение Общества от освобождения спорных помещений в добровольном  порядке явилось причиной обращения в суд с данным иском.  

 Общество иск не признало и предъявило к ГАУК НСО КТЦ «ЕВРАЗИЯ»  встречный иск о признании Договора аренды № 1 от 21.07.2015 действующим.   Встречные исковые требования мотивированы следующими  обстоятельствами.  

 Во-первых, по мнению Общества, у него отсутствует задолженность  перед учреждением по арендной плате. После приемки арендованных  помещений Общество обнаружило неоговоренные скрытые недостатки  помещений, препятствующие их использованию по назначению, об  обнаружении которых и о своем намерении устранить эти недостатки,  Общество сообщило Учреждению письменным уведомлением от 18.08.2017 с  приложением экспертного заключения ООО «СЭП» от 17.08.2017. В виду  отсутствия возражений Учреждения на полученное уведомление, Общество  для устранения выявленных недостатков заключило с ООО «Пегас» договор   № 248/012/2015 от 08.09.2015 на реконструкцию помещений и  благоустройство территории. Работы были завершены и приняты по акту от  22.12.2015, непосредственно стоимость работ по устранению выявленных  недостатков составила сумму 55766892 руб. 40 коп., которая была выплачена  Обществом подрядчику – ООО «Пегас». На основании части 1 статьи 612 ГК  РФ Общество письмом от 21.08.2017 заявило Учреждению о  непосредственном удержании понесенных расходов на устранение скрытых  

недостатков помещений в сумме 5576805 руб. 08 коп. из арендной платы,  которое было получено учреждением в тот же день. В соответствии со статьей  410 ГК РФ данный зачет считается состоявшимся с 21.08.2017, и,  соответственно, у Общества не осталось указанной учреждением  задолженности по арендной плате.  

 Во-вторых, Общество указывает, что оно не получало от учреждения  уведомление № 255 от 10.08.2017 о расторжении договора аренды.  

 Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 11.12.2017  в одно производство по настоящему делу было объединено дело № А45- 36448/2017 с участием этих же лиц по иску ГАУК НСО КТЦ «ЕВРАЗИЯ» к  ООО «Эдельвейс» о признании недействительной сделкой заявления ООО  «Эдельвейс» от 21.08.2017 о зачете встречных однородных требований ГАУК  НСО КТЦ «ЕВРАЗИЯ» по Договору аренды № 1 от 21.07.2015.  

 В обоснование объединенного иска доводы Учреждения сводятся к  следующему.  

 Во-первых, взысканная с Общества в пользу Учреждения решением  Арбитражного суда Новосибирской области от 28.02.2017 по делу № А45- 21708/2016 сумма долга по арендной плате 1101748 руб. 77 коп. не может  быть погашена заявлением общества о зачете. Во вторых, в нарушение статьи  410 ГК РФ в заявлении о зачете не конкретизированы взаимные обязательства,  подлежащие зачету. В третьих, в нарушение статьи 612 ГК РФ Общество  надлежащим образом не уведомило Учреждение о выявленных недостатках,  т.к. согласно учиненной отметке о вручении, письменное уведомление о  недостатках было вручено 18.08.2015 неуполномоченному лицу – главному  специалисту по развитию ФИО1, и фактически указанное письмо было  получено Учреждением только 21.08.2017 вместе с заявлением о зачете от  21.08.2017. В четвертых, экспертное заключение ООО «СЭП» по результатам  технического обследования от 18.08.2015 и его проведение в этот период  времени вызывает сомнение, с учетом следующих обстоятельств:  Учреждение не уведомлялось и не приглашалось для участия в обследовании;  

в течение срока действия договора аренды, несмотря на неоднократные  переговоры по поводу просрочек внесения арендной платы, Общество тем не  менее не ставило вопрос о компенсации затрат; ООО «СЭП» не имело права  проводить техническое обследование, т.к. с 24.10.2014 было исключено из  реестра СРО и, соответственно, не имело допуска к данным видам работ;  экспертное заключение ООО «СЭП» не содержит выводов о невозможности  использования помещения по назначению, носит общий характер, не содержит  указания конкретных повреждений и их замеров и параметров,  подтверждающих материалов и актов обследования; из прилагаемых к отчету  фотографий видно, что фотографии сделаны уже в период проведения  ремонта, т.к. на них запечатлены рабочие, строительные материалы, а также  видно отсутствие межкомнатных перегородок, которые имелись там согласно  поэтажному плану, т.е. перегородки были демонтированы; требования  Учреждения (письма № 18 от 11.12.2015, № 27 от 08.02.2016) о  предоставлении технической документации на проведенные работы  обществом не были выполнены; перед сдачей помещений в аренду  проводилась независимая оценка права пользования аренды оценщиком –  ООО «Экспертиза собственности Сибири» и согласно отчету по результатам  оценки от 30.04.2015 помещения находились в удовлетворительном  состоянии, при передаче помещений обществу недостатков и замечаний по  состоянию помещений также не было установлено. В-пятых, указанные  Обществом недостатки оно должно было выявить при приемке помещений в  аренду, вследствие чего учреждение не несет ответственности за указанные  Обществом недостатки согласно положениям статьи 612 ГК РФ. В-шестых, по  условиям договора аренды общество не имело права производить ремонтные  работы капитального характера без согласия Учреждения, не уведомляло  Учреждение о проведении таких работ и не обращалось к учреждению за  разрешениями на их проведение. В-седьмых, для выполнения ремонтных  работ Общество привлекло по договору строительного подряда ООО «Пегас»,  которое в заявленных видах деятельности имеет только перевозку и в  

нарушение статьи 52 Градостроительного кодекса РФ и статьи 12 ФЗ «О  лицензировании отдельных видов деятельности» не имело допуска  саморегулируемой организации на проведение работ по реконструкции и  капитальному ремонту объектов капитального строительства и лицензии по  монтажу, техническому обслуживанию и ремонту средств обеспечения  пожарной сигнализации, а, следовательно, не имело права производить  капитальный ремонт спорных помещений и устанавливать в них средства  пожарной сигнализации, при этом, установка и монтаж средств пожарной  сигнализации в спорных помещениях был произведен Учреждением  самостоятельно в 2016 году с привлечением ООО «Алтис Инжиниринг» по  договору подряда, заключенному в рамках государственной закупки №  31603704153; в нарушение договора аренды Общество не согласовывало с  учреждением смету на выполнение ремонтных работ, объем выполненных  работ явно завышен и доказательства оплаты работ Обществом не  представлены; работы по подключению водоснабжения помещений не могли  быть окончены к 22.12.2015, поскольку за получением технических условий  на подключения водоснабжения Общество обратилось только 15.12.2015.  

 К участию в деле привлечены третьи лица, не заявляющие  самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с  ограниченной ответственностью «Байкал-Групп», общество с ограниченной  ответственностью «Пегас».  

 В ходе судебного разбирательства 11.12.2017 Учреждение обратилось к  суду с письменным заявлением о фальсификации обществом экспертного  заключения ООО «СЭП» от 17.08.2017 и представило суду в обоснование  заявления письмо ООО «СЭП» № 15/п от 18.12.2017, полученное в ответ на  собственный запрос, в котором ООО «СЭП» заявляет о поддельности  экспертного заключения ООО «СЭП» от 17.08.2017, поскольку в указанном  периоде времени оно данной деятельностью не занималось, указанное  заключение не выдавало и все подписи в заключении поддельные.  

 Общество дополнительно представило суду заключение эксперта ООО  «РосБизнесКонсалтинг» № 17/08-15-1 от 17.08.2015 о техническом состоянии  спорных арендованных помещений в подтверждение своих доводов о наличии  скрытых недостатков, а также судом 07.02.2018 по ходатайству общества был  допрошен свидетель Дрыгин М.В. об обстоятельствах вручения ему  уведомления о недостатках помещений.  

 При рассмотрении заявления Учреждения о фальсификации  доказательств, представитель Общества ФИО2, предупрежденный  судом об уголовной ответственности за фальсификацию доказательств, заявил  ходатайство об исключении из доказательств сомнительного экспертного  заключения ООО «СЭП» от 17.08.2017, которое было удовлетворено судом.  

 По ходатайству сторон суд определением от 20.02.2018 назначил  судебную экспертизу для разрешения вопросов о наличии у арендованных  помещений недостатков (в том числе скрытых), которые препятствовали бы  использованию помещений с момента заключения Договора аренды, и о  фактическом выполнении подрядчиком – ООО «Пегас» ремонтных работ,  указанных в договоре подряда и справках формы КС-2 и КС-3. Заключение  эксперта № 13/18-ССТЭ от 26.03.2018 по результатам судебной строительно- технической экспертизы было представлено суду 26.03.2018.  

 Ходатайство учреждения о проведении повторной строительно- технической экспертизы судом отклонено в виду достаточности собранных по  делу доказательств для принятия решения, исходя из избранных сторонами  способов защиты.  

 В судебном заседании стороны поддержали предъявленные каждым из  них исковые требования и отклонили иски друг друга как необоснованные.  

 Третьи лица, извещенные о времени и месте судебного разбирательства,  в суд не явились. В соответствии со статьей 156 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их  отсутствие.  

 Третье лицо ООО «Пегас» письменными пояснениями по иску  указало, что в период с 08.09.2015 по 22.12.2015 выполняло с привлечением  лицензированных субподрядчиков ремонтно-строительные работы в спорных  помещениях и оплату за выполненные работы получило полностью.  

 Состав арбитражного суда был изменен на основании определения  арбитражного суда от 03.04.2018.  

 Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, материалы  дела, выслушав объяснения представителей лиц сторон, арбитражный суд  установил следующее.  

 В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать  обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований  и возражений.  

 Между Учреждением (Арендодатель) и Обществом (Арендатор) был  заключен Договор аренды нежилых помещений № 1 от 21.07.2015, в  соответствии с которым Учреждение по акту приема-передачи от 21.07.2015  передало Обществу в аренду сроком по 20.07.2020 для организации  общественного питания нежилые помещения, обозначенные на поэтажном  плане №№ 31-36 и 40-52, общей площадью 199 кв.м., расположенные на  первом этаже здания концертно-театрального зала «Евразия» по адресу: 

<

...>. По условиям договора аренды Общество  обязано было ежемесячно вносить арендную плату в размере 86881 руб. 41  коп. в срок до 10-го числа отчетного месяца.  

 Согласно пункту 2 статьи 310, статье 450.1 ГК РФ, договором аренды  между Учреждением и Обществом может быть предусмотрено право на  односторонний отказ от Договора (исполнения договора).  

 В соответствии с пунктами 5.4.1 и 5.4.3 договора аренды Учреждение  вправе в одностороннем порядке без обращения в суд полностью отказаться от  исполнения обязательств по Договору в случае невнесения Обществом  

арендной платы в полной сумме два раза по истечении установленного  Договором срока платежа с уведомлением общества о расторжении Договора  в письменном виде за 10 дней до даты расторжения Договора. При этом,  момент получения Обществом уведомления о расторжении Договора  определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказным  письмом по адресу, указанному в Договоре, а Общество обязуется освободить  арендованные помещения в течение 5 дней со дня расторжения Договора.  

Как следует из условий пункта 5.4.1 Договора аренды, основанием для  одностороннего отказа от договора является не собственно факт наличия  задолженности по арендной плате, а именно невнесение арендной платы в  полной сумме по истечении установленного договором срока в количестве  двух раз, т.е. после двукратного нарушения Обществом установленных  Договором сроков платежа у учреждения возникает право на односторонний  отказ от договора.  

Учреждение полагает, что своим письмом № 255 от 10.08.2017 оно  надлежащим образом уведомило Общество о расторжении Договора аренды  по основаниям и в порядке, предусмотренным пунктом 5.4.1 договора.  

Однако, как видно из содержания письма № 255 от 10.08.2017,  Учреждение, уведомляя Общество на основании пункта 4.5.1 Договора о  расторжении договора аренды № 1 от 21.07.2015 и отказе от его исполнения в  одностороннем порядке с даты получения настоящего уведомления, в то же  время не указало конкретные сроки платежа (с указанием календарных дат),  по истечении которых Общество не внесло арендную плату в полной сумме (с  указанием её размера), нарушение которых явилось конкретным основанием  для отказа от Договора аренды.  

Ввиду отсутствия указания в письме № 255 от 10.08.2017 конкретных  нарушений Договора, предусмотренных пунктом 5.4.1 Договора аренды в  качестве оснований для одностороннего отказа от Договора аренды, данное  уведомление об отказе от Договора является ненадлежащим и не влечет  юридических последствий в виде расторжения договора в порядке пункта 2  

статьи 450.1 ГК РФ. Повторное направление Учреждением Обществу в ходе  судебного разбирательства письменного уведомления № 317 от 18.10.2017 об  одностороннем отказе от Договора аренды аналогичного содержания и с теми  же пороками, что и уведомление № 255 от 10.08.2017, также не влечет  юридических последствий в виде расторжения договора в порядке пункта 2  статьи 450.1 ГК РФ.  

При этом, доводы Общества о неполучении им письма № 255 от  10.08.2017 по вине органа связи, выдавшего указанное почтовое отправление  ненадлежащему клиенту, судом во внимание не приняты как несостоятельные,  поскольку общество, арендуя по указанному в Договоре адресу помещения у  физического лица ФИО3, не обеспечивает надлежащим образом  получение почтовой корреспонденции по этому адресу, что подтверждается  ответом Новосибирского почтамта от 09.11.2017, согласно которому  указанное письмо пролежало невостребованным в отделении почтовой связи с  13.08.2017 до 11.09.2017, т.е. почти месяц, и было вынужденно вручено  почтальоном охраннику здания, в котором Общество арендует помещения, и  доказательств противного обществом в материалы дела не представлено.  

Поскольку судом установлено отсутствие факта расторжения договора  аренды № 1 от 21.07.2015 арендодателем (учреждение) в установленном  порядке, то, следовательно, данный Договор аренды является действующим, и  в соответствии со статьей 622 ГК РФ оснований для освобождения  арендованных по этому Договору помещений у общества не имеется.  

Ввиду изложенного первоначальный иск Учреждения об обязании  общества освободить занимаемые помещения является необоснованным и  удовлетворению не подлежит, а встречный иск общества о признании  договора аренды действующим подлежит удовлетворению.  

В объединенном иске Учреждение просит признать недействительной  сделкой заявление ООО «Эдельвейс» от 21.08.2017 о зачете встречных  однородных требований ГАУК НСО КТЦ «ЕВРАЗИЯ» по договору аренды   № 1 от 21.07.2015.  

В оспариваемом заявлении Общество в порядке пункта 1 статьи 612 ГК  РФ уведомляет учреждение о непосредственном удержании суммы  понесенных расходов на устранение скрытых недостатков арендуемых  помещений в сумме 5576805 руб. 08 коп. из арендной платы по Договору  аренды № 1 от 21.07.2015.  

Указанное заявление в соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ  представляет собой уведомление о намерении Общества непосредственно  удержать суммы понесенных расходов на устранение скрытых недостатков  арендуемых помещений из арендной платы, причитающихся учреждению по  договору аренды № 1 от 21.07.2015, по существу не является односторонней  сделкой о зачете в соответствии с положениями статьи 410 ГК РФ и как  таковое не может быть признано недействительным по правилам статьи 166  ГК РФ.  

Ввиду изложенного, иск о признании недействительной сделкой  заявления ООО «Эдельвейс» от 21.08.2017 о зачете встречных однородных  требований ГАУК НСО КТЦ «ЕВРАЗИЯ» по Договору аренды № 1 от  21.07.2015 удовлетворению не подлежит. Фактически учреждением избран  ненадлежащий способ защиты. В данном случае при несогласии с  уведомлением об удержании из арендной платы надлежащим способом  защиты являлось бы предъявление учреждением в соответствующее  подразделение службы судебных приставов исполнительного листа на  принудительное исполнение решения арбитражного суда Новосибирской  области от 28.02.2017 по делу № А45-21708/2016 о взыскании долга по  арендной плате, который был учреждением временно отозван, и обращение в  суд с иском о взыскании с общества просроченной задолженности по  арендной плате.  

Учитывая, что, как установлено в решении выше, по условиям пункта  5.4.1 Договора аренды наличие (отсутствие) задолженности по арендной плате  само по себе не влияет на возникновение оснований для одностороннего  отказа от Договора, и, что Учреждением по объединенному иску избран  

ненадлежащий способ защиты, арбитражный суд приходит к выводу об  отсутствии оснований и необходимости для исследования вопроса о наличии  (отсутствии) факта удержания из арендной платы и правомерности такого  удержания.  

 По правилам распределения судебных расходов (статья 110  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) судебные  расходы по государственной пошлине и судебной экспертизе относятся на  Учреждение.  

 Руководствуясь статьями 167-170, 110, 176 (часть 2) Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

Р Е Ш И Л:

По первоначальному иску. 

 Отказать в удовлетворении искового требования Государственного  автономного учреждения культуры Новосибирской области «Концертно- театральный центр «Евразия» (ОГРН: 

<

***>) к обществу с  ограниченной ответственностью «Эдельвейс» (ОГРН: 

<

***>) об  обязании освободить нежилые помещения.  

 По встречному иску. 

 Признать договор аренды нежилых помещений № 1 от 21.07.2015  действующим.  

 Взыскать с Государственного автономного учреждения культуры  Новосибирской области «Концертно-театральный центр «Евразия» (ОГРН:  

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью  «Эдельвейс» (ОГРН: 

<

***>) 6 000 руб. 00 коп. судебных расходов по  уплате государственной пошлины.  

 По объединенному требованию. 

 Отказать в удовлетворении искового требования Государственного  автономного учреждения культуры Новосибирской области «Концертно- театральный центр «Евразия» (ОГРН: 

<

***>) о признании  

недействительной сделкой заявление от 21.08.2017 общества с ограниченной  ответственностью «Эдельвейс» о зачете встречных однородных требований.   Взыскать с Государственного автономного учреждения культуры  Новосибирской области «Концертно-театральный центр «Евразия» (ОГРН:  1025403223450) в пользу общества с ограниченной ответственностью  «Эдельвейс» (ОГРН: 1155476073136) 20 000 руб. 00 коп. расходов по оплате  стоимости судебной экспертизы.  

Перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Новосибирской  области на расчетный счет общества с ограниченной ответственностью  «ЦЕНТРЭКС» (ОГРН 

<

***>) (630079, 

<

...>, телефон 

<

***>, 8-953778-66-41, директор ФИО4)  40 000 руб. 00 коп. за проведение судебной экспертизы по счету № 07 от 26  марта 2018 г. по следующим реквизитам:  

ИНН 

<

***> КПП 540301001 Получатель ООО «ЦЕНТРЭКС» Сч. № 40702810424000000115 Банк получателя Филиал Муниципальный ПАО Банка «ФК Открытие БИК 045004867 Сч. № 30101810250040000867 

 Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня  его принятия.  

 Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в  течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный  суд.  

 Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев  со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского  округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного  суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в  восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.  

 Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области. Судья Г.Л. Амелешина