АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

 

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Казань                                                                                                      Дело № А65-42798/2017 

 

Дата принятия решения –  30 апреля 2019 года.

Дата объявления резолютивной части –  23 апреля 2019 года.

 

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего: судьи Андреева К.П.,

при ведении протокола судебного заседания и аудиопротоколирования помощником судьи Артемьевой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению 

Общества с ограниченной ответственностью "Ложка Вилка", г.Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к  Индивидуальному  предпринимателю ФИО1, г.Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

при участии третьих лиц - Общество с ограниченной ответственностью "Здоровье", г.Казань, МУП «Водоканал».

о признании одностороннего отказа ответчика от исполнения договора аренды нежилого объекта недвижимости №4/16 от 23.06.2016 недействительным

о взыскании 454 440 руб. возврата обеспечительного платежа, 

с участием:

от истца – ФИО2 по доверенности от 09.01.2019г.,

от ответчика  – ФИО3 по доверенности от 11.04.2019г.,

от третьего лица Общества с ограниченной ответственностью "Здоровье", –не явился, извещен

от третьего лица МУП «Водоканал» – не явился, извещен, 

 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Ложка Вилка» (далее – ООО «Ложка Вилка») обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ИП ФИО1) (с учетом уточнений иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) о признании одностороннего отказа ответчика от исполнения договора аренды нежилого объекта недвижимости №4/16 от 23.06.2016 недействительным, о взыскании 922 330,50 руб. упущенной выгоды, 454 440 руб. возврата обеспечительного платежа, 117 040 руб. возмещения излишне оплаченной арендной платы. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Здоровье», МУП «Водоканал». 

ИП ФИО1 обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан со встречным иском к обществу с ограниченной ответственностью «Ложка Вилка» (с учетом уточнений иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) о взыскании 3 А65-42798/2017 371 370,30 руб. долга за период с 01.08.2017 по 20.09.2017, 119 996,59 руб. неустойки за период с 11.08.2017 по 31.01.2018. 

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 31.07.2018, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 16.10.2018, исковые требования удовлетворены частично. Признан недействительным односторонний отказ ИП ФИО1 от исполнения договора аренды нежилого объекта недвижимости №4/16 от 23.06.2016, содержащийся в уведомлении от 12.09.2017 исх.№38. С ИП ФИО1 в пользу ООО «Ложка Вилка» взыскано 454 440 руб. обеспечительного платежа, 7 605,38 руб. расходов на оплату услуг представителя, 14 499,20 руб. госпошлины. В удовлетворении остальной части первоначального иска отказано. В удовлетворении встречного иска отказано.

Постановлением кассационной инстанции Арбитражного суда Поволжского округа от «01» февраля 2018 года  решение Арбитражного суда Республики Татарстан от «31» июля 2018 года и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2018 года отменено в части  признании недействительным одностороннего отказа Индивидуального  предпринимателя ФИО1 от исполнения договора аренды нежилого объекта недвижимости №4/16 от 23.06.2016, содержащегося в уведомлении от 12.09.2017 исх.№ 38; взыскания с Индивидуального  предпринимателя ФИО1 в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Ложка Вилка" 454 440 руб. обеспечительного платежа, распределения судебных расходов  по делу №А65-42798/2017,  дело в отменённой части направлено на новое рассмотрение.

Третьи лица в судебное заседание не явились, извещены в порядке ст.ст.121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судом в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствии представителя третьих лиц.

Истец иск поддержал.

Ответчик иск не признал.

Истец в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса РФ отказался от требования о признании недействительным одностороннего отказа Индивидуального  предпринимателя ФИО1 от исполнения договора аренды нежилого объекта недвижимости №4/16 от 23.06.2016, содержащийся в уведомлении от  12.09.2017 исх.№38.

Судом истцу разъяснены последствия частичного отказа от иска.

В соответствии с частью 2 статьи 49 истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде соответствующей инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Рассмотрев представленные документы, суд считает возможным на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ удовлетворить ходатайство истца и принять отказ от иска в части требования о признании недействительным одностороннего отказа Индивидуального  предпринимателя ФИО1 от исполнения договора аренды нежилого объекта недвижимости №4/16 от 23.06.2016, содержащийся в уведомлении от  12.09.2017 исх.№38.

На основании пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом.

Повторное обращение в суд по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям не допускается (ч.3 ст.151 АПК РФ).

Также истцом было заявлено требование о взыскании 454 440 руб. возврата обеспечительного платежа.

Как следует из материалов дела, 23.06.2016г. между ИП ФИО1 (арендодатель) и ООО «Ложка Вилка» (арендатор) был заключен договор аренды нежилого объекта недвижимости № 4/16 сроком до 22.06.2026г.

Договор был зарегистрирован в Росреестре 03.08.2016г. под per. № 16-16/001-16/047/001/2016-9885/1.

В соответствии с п.1.2 Договора в аренду передавались помещения №№ 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56 и 57, условный номер 16:50:02:22964:001:0001, общей площадью 162,3 кв.м., этаж 1, инв. № 2505, лит. Б1, объект № 1, часть № 1, находящиеся по адресу; Республика Татарстан (Татарстан), 

<

...>/Университетская/Право-Булачная, д.32/3/51 (далее - Объект), принадлежащие ответчику на праве собственности, свидетельство о государственной регистрации права АА № 805987 от 20.06.2016г.

Согласно п.1.3 Договора Объект передавался Арендатору для использования в целях: предприятие общественного питания.

Истец принял Объект по акту приема-передачи от 23.06.2016г.

Пунктом 3.4.5. договора установлена обязанность Арендатора своевременно вносить арендную плату за пользование Объектом в размере, порядке, сроки и на условиях, определенных настоящим договором, независимо от фактического пользования Объектом.

Согласно п. 1.5. договора размер, порядок и форма уплаты арендной платы определены в \ Приложении № 1 к настоящему договору «Порядок расчетов по арендной плате», которое является его неотъемлемой частью.

В соответствии с п. 1 Приложения № 1 к договору арендная плата в месяц составляет 227 220 рублей 00 копеек и подлежит оплате не позднее 10 числа текущего месяца.

В соответствии с п.3.2.4 договора арендатор вправе производить неотделимые улучшения Объекта, перепланировку или переоборудование Объекта, его инженерно-технических коммуникаций и/или другого переоборудования только с письменного согласия Арендодателя и при условии надлежащего оформления перепланировки, получения необходимых разрешений на перепланировку, согласования ее с соответствующими органами.

Согласно п.3.3.1 договора аренды арендодатель обязан содействовать предоставлению арендатору коммунальных услуг, к которым относятся услуги по электроснабжению, теплоснабжению и водоснабжению/канализации, а также эксплуатационных услуг за исключением случаев, когда предоставление коммунальных услуг было прекращено и/или приостановлено не по вине Арендодателя.

В силу п.3.4.5 договора арендатор обязуется произвести оплату обеспечительного платежа в размере 454 440 (Четыреста пятьдесят четыре тысячи четыреста сорок) рублей за последние 2 (Два) месяца аренды до «01» сентября 2016 года. Указанный обеспечительный платеж является безвозвратным и обеспечивает обязательство Арендатора по внесению арендной платы и/или по уплате неустоек и штрафов и/или по возмещению убытков и/или по уплате любых платежей, связанных с фактом подписания, заключения, исполнения и расторжения настоящего Договора.

В силу п.7.3.2 договора арендодатель вправе досрочно в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора (расторгнуть настоящий договор) без обращения в суд в соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ путем направления соответствующего уведомления по следующим основаниям: в случае однократной просрочки внесения арендной платы на срок более 14 дней, в том числе внесение в неполном объеме; если Арендатор пользуется Объектом с существенным нарушением условий договора или назначения Объекта либо с неоднократными нарушениями условий договора или назначения Объекта; если Арендатор существенно ухудшает Объект; при ликвидации или реорганизации Арендатора; в иных случаях, предусмотренных настоящим договором и/или дополнительными соглашениями к нему.

Арендодатель, в случаях, предусмотренных настоящим пунктом, извещает Арендатора об одностороннем отказе от исполнения настоящего договора в направляемом Арендатору уведомлении. Моментом расторжения договора считается дата, указанная Арендодателем в уведомлении. В случае неполучения Арендатором данного уведомления из-за отсутствия Арендатора по указанному в настоящем договоре адресу либо по причине истечения срока хранения заказного письма с уведомлением, настоящий договор считается расторгнутым по истечении 3 (Трех) календарных дней со дня направления уведомления в адрес Арендатора. Объект подлежит возврату по акту приема-передачи в соответствии в последний день действия настоящего Договора.

В соответствии с п.4.2.2 договора в случае просрочки исполнения любых денежных обязательств, предусмотренных настоящим договором, в том числе обязательства по оплате арендной платы, Арендатор уплачивает Арендодателю штрафную неустойку в размере 0,2 (ноль целых два десятых) процента от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки.

Истец указывает, что с июня 2016г. и по июнь 2017г. никаких взаимных претензий по исполнению договора у истца и ответчика друг к другу не имелось, так как Объект соответствовал условиям Договора, и Истец мог беспрепятственно осуществлять деятельность своего предприятия общественного питания. В свою очередь Истец надлежащим образом исполнял свою обязанность по внесению арендной платы и иных платежей по Договору.

Как указывает истец, в июне 2017г. истец из новостных сайтов узнал информацию о том, что здание комбината «Здоровье» (

<

...>/Университетская/Право-Булачная, д.32/3/51), в котором находится Объект аренды, будет снесен, а на его месте будет построено новое здание. Далее истец указывает, что ему стало известно, что ответчик обратился в МУП «Водоканал» и АО «Казэнерго» с заявлениями о заключении прямых договоров на водо- и электроснабжение. 

Также истец указывает, что 28.07.2017г. на Объекте было отключено водоснабжение, о чем им были составлены акт и претензия в адрес Ответчика. Водоснабжение отсутствовало на Объекте по 10.08.2017г. 15.08.2017г. на Объекте вновь было отключено водоснабжение, о чем были составлены акт и претензия в адрес Ответчика (копии акта от 15.08.2017г. и претензии от 15.08.2017г. прилагаются). С этого момента водоснабжение на Объекте отсутствовало и не возобновлялось.

12.09.2017г. ответчик направил в адрес истца уведомление исх. № 38 об одностороннем отказе от исполнения Договора с 18.09.2017г. (т.1 л.д.54-56). Основанием для одностороннего отказа от исполнения Договора явились просрочка уплаты арендной платы за август 2017г. и перепланировка, которая по утверждению ответчика была проведена в период действия договора и без его согласия.

20.09.2017г. истец направил в адрес ответчика досудебную претензию по вопросу незаконного одностороннего отказа от исполнения Договора.

21.09.2017г. между ООО «Здоровье» и ИП ФИО1 заключен договор купли-продажи доли земельного участка с нежилым помещением, согласно которому ИП ФИО1 продал ООО «Здоровье» 2/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 9798 кв.м, с кадастровым номером № 16:50:010213:29, находящегося по адресу: Республика Татарстан, г.Казань, Вахитовский район, улица Право-Булачная, д.51, предоставленного под нежилое здание комбината "Здоровье", и размещенное на нем нежилое помещение 1030, с кадастровым номером 16:50:010213:255, общей площадью 154,7 (сто пятьдесят четыре целых семь десятых) кв.м., этаж № 1, инвентарный номер 2505, назначение: нежилое помещение, условный номер 16:50:02:22964:001:0001, находящееся по адресу: 

<

...> (т.4, л.д.9-11).

По акту приема-передачи от 21.09.2017 доля в земельном участке и нежилое помещение были переданы ответчиком третьему лицу. Право собственности за третьим лицом зарегистрировано 27.09.2017.

03.10.2017г. третье лицо направило в адрес истца письмо исх. № 84, в котором потребовал вернуть Объект по акту приема-передачи.

11.11.2017 между истцом и ООО «Здоровье» заключено соглашение о расторжении договора аренды нежилого объекта недвижимости № 4/16 от 23.06.2016г., в котором его стороны зафиксировали факт того, что между ИП ФИО1 и истцом был заключен договор аренды нежилого объекта недвижимости № 4/16; 21.09.2017г. ИП ФИО1 продал Объект третьему лицу по договору купли-продажи доли земельного участка с нежилым помещением от 21.09.2017г. № 5-1614, и, на основании ст.617 ПС РФ, произошла замена арендодателя по Договору (т.2, л.д.9).

Указанным соглашением истец и третье лицо договорились расторгнуть договор аренды по соглашению сторон с 11 ноября 2017г.

В силу п.3 указанного соглашения Арендодатель выплачивает Арендатору 2 400 000 руб. 00 коп. в качестве отступного (ст.409 ГК РФ). 

В соответствии с п.4 соглашения уплата отступного прекращает все обязательства по Договору, кроме обязательств, вытекающих из ненадлежащего исполнения Договора ИП ФИО1 до 21.09.2017г., и обязательства ИП ФИО1 по возврату обеспечительного платежа (п.5 настоящего соглашения).

В п.5 соглашения от 11.11.2017 арендодатель (ООО «Здоровье») подтвердил, что обеспечительный платеж по Договору (п.3.4.7 Договора) в размере 454 440 руб. 00 коп. ИП ФИО1 Арендодателю не передавался. Претензии по ненадлежащему исполнению Договора до 21.09.2017г. и по возврату обеспечительного платежа Арендатор должен предъявлять непосредственно к ИП ФИО1

В соответствии с п.6 соглашения после исполнения п.2 и п.3 настоящего соглашения Стороны не имеют, и не будут иметь, друг к другу никаких претензий, и подтверждают, что между ними урегулированы все вопросы, вытекающие из Договора.

По акту приема-передачи помещения от 11.11.2017 истец возвратил третьему лицу арендуемое помещение.

Суд пришел к выводу, что сторонами договора согласовано условие об оплате обеспечительного платежа, который обеспечивает обязательство арендатора по внесению арендной платы, по уплате неустоек и штрафов, по возмещению убытков либо по уплате иных платежей, связанных с фактом подписания, заключения, исполнения и расторжения договора. 

При этом безвозвратность обеспечительного платежа, исходя из его специального назначения, предполагает невозможность возврата денежных средств, принятых арендодателем, как стороной сделки, в период всего срока действия договора независимо от перемены лица, выступающего от имени арендодателя. 

В силу пункта 2 статьи 381.1 ГК РФ судьба обеспечительного платежа может быть установлена соглашением сторон. 

В силу пункта 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. 

Как следует из материалов дела, 27.09.2017 право собственности на арендуемое помещение перешло от ИП ФИО1 к ООО «Здоровье» на основании договора купли-продажи доли земельного участка с нежилым помещением от 21.09.2017. 

Этот договор не содержит условий о том, что принятый ФИО1 обеспечительный платеж сохраняется у него. 

Материалы дела также не содержат доказательств того, что при определении стоимости названного объекта недвижимости не учитывался обеспечительный платеж, принимая во внимание указание в этом договоре на обременение имущества в виде аренды на срок с 23.06.2016 по 22.06.2026 годы. 

Условие соглашения от 11.11.2017 о расторжении договора аренды, заключенного между ООО «Здоровье» и ООО «Ложка Вилка» о том, что претензии по возврату обеспечительного платежа предъявляются непосредственно к ИП ФИО1, не создает для ИП ФИО1 каких-либо обязанностей, поскольку ИП ФИО1 не участвует в указанном соглашении в качестве стороны, а в силу пункта 3 статьи 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).

Таким образом, учитывая вышеизложенное, а также принимая во внимание указания суда кассационной инстанции, оснований для удовлетворения требования о возврате 454 440 руб. обеспечительного платежа у суда не имеется.

Госпошлина в размере 6 000 руб. подлежит возврату истцу в связи с частичным отказом от иска.

Поскольку в удовлетворении первоначальных исковых требований отказано, оснований для возмещения расходов на оплату услуг представителя не имеется.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан 

 

Р Е Ш И Л:

Отказ истца от требования о признании недействительным одностороннего отказа Индивидуального  предпринимателя ФИО1 от исполнения договора аренды нежилого объекта недвижимости №4/16 от 23.06.2016, содержащийся в уведомлении от  12.09.2017 исх.№38 принять.

Производство по делу в этой части прекратить.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Выдать истцу по первоначальному иску Обществу с ограниченной ответственностью "Ложка Вилка", г.Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), справку на возврат из федерального бюджета 6 000 руб. госпошлины.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Татарстан в месячный срок.

 

Судья                                                                                                             К.П. Андреев