АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А32-60502/2023

18 апреля 2024г.

г. Краснодар

 

Резолютивная часть решения объявлена 08 апреля 2024 г.

Полный текст судебного акта изготовлен 18 апреля 2024г.

 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Н.В. Семененко, 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шишкиной А.Е., 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>), г. Москва,  

к обществу с ограниченной ответственностью "АПРЕЛЬ 2014" (ИНН 

<

***>), г. Краснодар,    

о расторжении договора аренды нежилого помещения, заключенного «11» июня 2020 года между истцом и ответчиком,

 

при участии: 

от истца: не явились (извещение РПО № 35003590123049),

от ответчика: ФИО2 – по доверенности, 

 

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "АПРЕЛЬ 2014" о расторжении договора аренды нежилого помещения, заключенного « 11» июня 2020 года между истцом и ответчиком.

Истец в судебное заседание не явился, явку представителя не обеспечил, извещен надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о месте и времени проведения судебного заседания на официальном сайте Арбитражного суда Краснодарского края, что в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не является препятствием для рассмотрения спора по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Суд направляет судебные акты по месту нахождения юридического лица, согласно сведениям из Единого государственного реестра юридических лиц.

В силу пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" и содержащей толкование положений статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, юридически значимое сообщение, адресованное юридическому лицу, направляется по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим юридическим лицом. При этом необходимо учитывать, что юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам. Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не находится по указанному адресу.

Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи, с чем она была возвращена по истечении срока хранения.

Прибывший в судебное заседание представитель ответчика возражал против требований, дал пояснения суду, представил отзыв на исковое заявление, который судом приобщен в материалы дела.

Учитывая отсутствие возражений участвующих в деле лиц, суд, закрыв предварительное судебное заседание, перешёл к рассмотрению дела по существу, открыв судебное заседание по правилам части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 08.04.2024 объявлялся перерыв до 16 часов 40 минут, после окончания которого судебное заседание было продолжено.

Суд, исследовал собранные по делу доказательства, оценил их в совокупности в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Апрель 2014» (арендатор) 11.06.2020 года заключен договор аренды недвижимого имущества (далее – договор).

Пунктом 1.1. договора установлено, что арендодатель обязуется предоставить арендатору в аренду (временное владение и пользование за плату) имущество, именуемое в дальнейшем «Объект»: Нежилое помещение общей площадью 89,5 кв.м., на первом этаже литера А, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, муниципальное образование город Краснодар, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. им. Ивана Рослого, 18, корпус № 3, пом. 6, 7, 8, 9, кадастровый номер 23:43:0129001:40925, для использования под аптеку/аптечный пункт.

Согласно пункту 4.2. договора за первые 90 календарных дней начислений постоянная часть арендной платы будет составлять 75 000 рублей. Далее постоянная часть арендной платы будет составлять 75 000 рублей в месяц. НДС не облагается.

В соответствии с пунктом  4.4. договора, постоянная часть арендной платы за весь период действия настоящего Договора может быть увеличена по соглашению сторон на процент официального уровня инфляции за предшествующий календарный год, но не более 3-х раз за весь период действия договора и не более, чем на 10% от суммы, действующей на момент изменения ставки арендной платы:

- первый раз, не ранее, чем с третьего года начислений постоянной арендной платы; 

- второй раз, не раннее, чем с пятого года начислений, постоянной арендной платы;

- третий раз, не менее чем с седьмого года начислений постоянной арендной платы. 

Пунктом 4.5. договора предусмотрено, что начисоение постоянной части арендной платы начинается с момента подписания акта приема-передачи Объекта, если иное не установлено условиями настоящего договора.

«27» сентября 2023 г. истцом в адрес ответчика было направлено третье уведомление о повышении арендной платы с 1 октября 2023г. В случае отказа, договор аренды будет расторгнут. 

Нарушение ответчиком условий договора аренды в значительной степени лишает истца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора аренды. 

При таких обстоятельствах, истец считает, что исковые требования о расторжении договора аренды нежилого помещения предъявлены им обоснованно и они подлежат удовлетворению.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота и регулирует, в частности, договорные и иные обязательства (пункт 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подпункт 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 420, пункты 1, 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» даны разъяснения по применению норм статьи 431 Гражданского кодекса. В нем указано, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно, если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения. Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

В силу правил статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде, в том числе определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

В силу правил пункта 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1 статьи 407). 

По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Статья 619 ГК РФ предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно в 6.3 договора досрочное расторжение договора допускается:

- по соглашению сторон;

- по инициативе одной из сторон в порядке и по основаниям, предусмотренным настоящим договором или действующим законодательством.

Арендодатель предоставляет Арендатору срок для устранения допущенных нарушений, который не может быть менее 30 (тридцати) дней, а в случае не устранения в указанный срок, вправе обратиться в суд с соответствующим иском.

Арендатор имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора, уведомив об этом Арендодателя за 30 (тридцать) дней до предполагаемой даты окончания срока аренды в письменном виде (п. 6.4 договора).

Из основания иска следует, что истец считает ответчика нарушившим условия договора аренды – наличие задолженности по арендной плате. 

В соответствии с п. 4.2 Договора, размер ежемесячной постоянной части арендной платы за помещение и имущество составляет 75 000 рублей без НДС.

Согласно 1.4.5 договора, начисление постоянной части арендной платы начинается с момента подписания акта приема - передачи Объекта, если иное не установлено условиями настоящего Договора.

Акт приема - передачи помещения к договору был подписан сторонами 11.06.2020 года.

Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ, Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды недвижимого имущества зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской ЕГРН на Объект от 03.04.2024. (дата регистрации 02.03.2021)

В соответствии с п. 4.4 договора, постоянная часть арендной платы за весь период действия настоящего договора может быть увеличена по соглашению сторон на процент официального уровня инфляции за предшествующий календарный год, но не более 3-х раз за весь период действия договора и не более, чем на 10% от суммы, действующей на момент изменения ставки арендной платы:

-первый раз, не ранее, чем с третьего года начисления постоянной части арендной платы.

Изменение ставки постоянной части арендной платы оформляется путем заключения Сторонами дополнительного соглашения к настоящему Договору и вступает в силу со дня заключения такого соглашения.

Таким образом, Истец имеет право на увеличение арендной платы по соглашению сторон первый раз не ранее, чем 11.06.2022, по истечению трех лет начисления постоянной части арендной платы.

Истцом в адрес ответчика направлено уведомление об увеличении арендной платы от 27.09.2023, согласно которому Истец уведомляет Ответчика об увеличении постоянной части арендной платы на более чем 10% с 01.06.2023, ввиду чего ежемесячная сумма выплаты постоянной части арендной платы составит 95 000 руб. (разница в размере постоянной арендной платы составила 26%)

Согласно п. 6.1 Договора, изменение ставки постоянной части арендной платы оформляется путем заключения Сторонами дополнительного соглашения к Договору и вступает в силу со дня заключения такого соглашения.

Таким образом, Договор не предусматривает порядок обязательного увеличения арендной платы по уведомлению от Арендодателя, у Арендатора отсутствует закрепленная Договором обязанность увеличить арендную плату без достигнутого между сторонами соглашения, выраженного в подписанном Дополнительном соглашении к Договору.

Также суд отмечает, что истцом не заявлено требование о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

Данная правовая позиция также содержится в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2023 по делу № А32-31400/2023.

Суд полагает, что арендатором не допущено существенных нарушений обязанностей по Договору аренды, оснований для применения положений ст. 619 ГК РФ регламентирующей порядок досрочного расторжения данного договора по требованию арендодателя не усматривается.

Таким образом, в удовлетворении требований истца о расторжении договора аренды недвижимого имущества от «11» июня 2020 года следует отказать.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются судом со стороны.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Краснодарского края 

 

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Данное решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный суд кассационной инстанции - в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                                          Н.В. Семененко