ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г.Самара, ул.Аэродромная, 11А, тел.273-36-45, e-mail: info@11aas.arbitr.ru, www.11aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

 

12 июля 2018 года

гор. Самара

Дело № А49-7808/2017

 

Резолютивная часть постановления оглашена 05 июля 2018 года

В полном объеме постановление изготовлено 12 июля 2018 года

 

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Балакиревой Е.М.,

судей Николаевой С.Ю.,  Пышкиной Н.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании 05 июля 2018 года в зале № 6 помещения суда апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Пензенской области от 02 августа 2017 года, принятое по делу № А49-7808/2017 судьей Новиковой С.А.,

по иску Администрации Пензенского района Пензенской области (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>)

о взыскании 317595 руб. 36 коп.,

 

в отсутствие сторон,

 

                                                                 УСТАНОВИЛ:

администрация Пензенского района Пензенской области (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Пензенской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, ИП ФИО2) о взыскании задолженности (с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) по договору № 1 аренды земельного участка от 31.08.2015 в сумме 317 595 руб. 36 коп. за период с 01.05.2016 по 30.09.2016.

Требования заявлены на основании статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 02.08.2017 исковые требования удовлетворены.

Ответчик, не согласившись с решением суда первой инстанции, обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

По мнению ответчика, суд не полностью выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с этим неправильно применил нормы материального и процессуального права. Ответчик считает, что истец в данном случае не исполнил обязанности по передаче ответчику земельного участка, пригодного для целей его использования, в связи с этим фактически ответчик не использовал и не мог использовать земельный участок. С учетом вышеизложенного, ответчика полагает, что отсутствует обязанность по внесению арендных платежей за неиспользуемый земельный участок.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2018 решение Арбитражного суда Пензенской области от 02.08.2017 оставлено без изменения, апелляционная жалоба ИП ФИО2 – без удовлетворения.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 07.05.2018 постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2018 по делу № А49-7808/2017 отменено, дело направить на новое рассмотрение в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд.

При этом суд кассационной инстанции указал, что судами не исследовался вопрос о возможности использования арендатором спорного земельного участка для строительства магазина, поскольку установление факта наличия либо отсутствия недостатков сданного в аренду объекта по условия аукциона – земельного участка, препятствующих его использованию по целевому назначению, имеет существенное значение для правильного разрешения дела. С учетом установленных по делу фактических обстоятельств и принятых судом апелляционной инстанции дополнительных доказательств, суду следовало установить фактическое расположение  переданного в аренду земельного участка, с учетом нахождения металлических гаражей, а также наличие или отсутствие возможного строительства на нем магазина, исследовать вопрос о наличии (отсутствии) недостатков сданного в аренду имущества, препятствующих пользованию им.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2018 дело принято на новое рассмотрение.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещалась арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 АПК РФ.

Определением от 19.06.2018 суд апелляционной инстанции отложил судебное заседание на 05.07.2018 и во исполнение указаний суда кассационной инстанции обязал стороны составить совместный акт осмотра арендуемого земельного участка с кадастровым номером 58:24:0070303:1249, в котором отразить факт нахождения либо отсутствия на земельном участке каких-либо строений, в частности - металлических гаражей, препятствующих использованию земельного участка по целевому назначению.

В судебное заседание стороны не явились, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом, что позволяет суду в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 31.08.2015 между администрацией Засечного сельсовета Пензенского района Пензенской области (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) по результатам аукциона заключен договор аренды земельного участка №1, в соответствии с условиями которого арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование земельный участок с кадастровым номером 58:24:0070303:1249, площадью 2722 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир нежилое здание. Участок находится примерно в 50 м от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения магазина. 

В пункте 1.4. срок договора аренды установлен на 3 года с даты заключения договора по 31.08.2018. 

В соответствии с пунктом 2.1. договора размер арендной платы в год составляет 956 393 руб. или 79 699 руб. 42 коп. в месяц.

Арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа оплачиваемого месяца (пункт 2.2. договора). 

По акту приема-передачи от 31.08.2015 арендодатель передал в арендное пользование ответчика указанный земельный участок. 

Договор аренды земельного участка от 31.08.2015 № 1 зарегистрирован надлежащим образом в установленном законом порядке 17.09.2015. 

С 01.01.2017 Федеральным законом от 03.07.2016 №334-ФЗ в абзац 3 пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» внесены изменения в порядок распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в связи с чем полномочия по распоряжению земельный участок с кадастровым номером 58:24:0070303:1249 перешли к администрации Пензенского района Пензенской области, а администрация Засечного сельсовета Пензенского района Пензенской области выбыла из гражданских правоотношений в силу закона. 

Истцом в связи с нарушением обязательства по своевременному внесению арендной платы в адрес ответчика направлялась претензия от 13.09.2016 о необходимости уплаты задолженности.

Поскольку требование об оплате арендных платежей ответчиком в добровольном порядке не исполнено, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании задолженности по арендной плате в размере 317 595 руб. 36 коп. за период с 01.05.2016 по 30.09.2016.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что факт ненадлежащего исполнения договорных обязательств ответчиком не оспорен и доказательства, опровергающие доводы истца, в материалах дела отсутствуют, следовательно, арбитражный суд с учетом положений п. 3.1 ст. 70 АПК РФ, признает обстоятельства, на которые ссылается истец в обоснование заявленных требований, установленными и признанными ответчиком. Поскольку земельный участок предоставлялся ответчику по договору аренды, условия, сроки и порядок оплаты предусмотрены договором аренды, указанные сроки оплаты ответчиком нарушены, задолженность подтверждена материалами дела и ответчиком не оспорена, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что требования истца заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению в полном объеме.

Вместе с тем, судом первой инстанции не учтено следующего.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (часть 1 статьи 8 ГК РФ).

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, а также иными способами, предусмотренными законом.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что спор возник об оплате арендных платежей в отношении земельного участка, предоставленного ответчику на аукционе для строительства магазина.

В силу статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Из правового анализа статей 612, 614, пункта 2 статьи 328 ГК РФ следует, что в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Из системного толкования приведенных норм права следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

В пункте четвертом Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015) (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015) содержатся следующие разъяснения: арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, в том числе вследствие неправомерных действий третьих лиц. Невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы. В таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (пункт 1 статьи 1 ГК РФ), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора.

Кроме того, необходимо отметить, что согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017) (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017), арендная плата не подлежит взысканию с арендатора за период, в котором арендатор был фактически лишен возможности использовать арендованное имущество.

В соответствии с пунктом 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе дополнительные, приобщенные по ходатайству ответчика в соответствии со статьей 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что ИП ФИО2 не имел возможности в спорный период использовать земельный участок в соответствии с условиями договора аренды и его целевым назначением, при этом исходит из следующего.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам. При решении вопроса о возможности принятия новых доказательств он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.

Из материалов дела следует, что ИП ФИО2 в судебном заседании первой инстанции не участвовал, в связи с чем не имел возможности предоставить доказательства о невозможности использования земельного участка по назначению.

Вместе с тем, согласно письму Администрации от 12.10.2015 № 5997, направленному на обращение ответчика, невозможно разработать градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 58:24:0070303:1249 до решения вопроса по переносу гаражей, находящихся на данном земельном участке. Аналогичная информация содержится в письме Администрации от 05.06.2018 № 5046.

В письме от 30.01.2018 № 127 администрация Засечного сельского совета Пензенского района сообщила ответчику о самовольном размещении более 10 лет гражданами металлических гаражей на земельном участке с кадастровым номером 58:24:0070303:1249.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчика Администрация также не оспаривала факт нахождения металлических гаражей на спорном земельном участке (л.д.118-119).

Таким образом, органами местного самоуправления подтвержден факт невозможности возведения на спорном земельном участке запланированного в соответствии с условиями договора аренды магазина и нахождения на земельном участке металлических гаражей.

Факт нахождения на земельном участке металлических гаражей также подтверждается публичной кадастровой картой земельного участка от 15.05.2018 и актом осмотра земельного участка от 30.05.2018, составленного с участием кадастрового инженера ФИО3, с приложением фотоизображений.

Доводы истца о том, что недостатки арендуемого имущества должны были быть обнаружены арендатором при осмотре земельного участка в соответствии с аукционной документацией, являются не обоснованными, поскольку в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не подтверждены надлежащими доказательствами. Согласно условиям договора (пункт 1.3), арендодатель гарантирует, что предмет договора не обременен правами и претензиями третьих лиц, о которых арендодатель не мог не знать. Ни из условий договора, ни из акта приема-передачи земельного участка не следует, что на участке расположены металлические гаражи.

Кроме того, соглашением сторон от 13.12.2017 договор аренды земельного участка №1 от 31.08.2015 расторгнут.

Определением от 19.06.2018 суд апелляционной инстанции, во исполнение указаний суда кассационной инстанции, обязал стороны составить совместный акт осмотра арендуемого земельного участка с кадастровым номером 58:24:0070303:1249.

Согласно представленному в материалы дела акту осмотра земельного участка от 28.06.2018, составленному в присутствии ответчика и заместителя начальника отдела экономики, имущественных и земельных отношений Администрации Пензенского района Пензенской области, в процессе осмотра земельного участка с кадастровым номером 58:24:0070303:1249 установлено, что земельный участок более чем на 50% площади занят металлическими гаражами, что препятствует использованию участка по целевому назначению.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что ИП ФИО2 не имел возможности в спорный период использовать земельный участок в соответствии с условиями договора аренды и его целевым назначением, и указанное обстоятельство в соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ является основанием для освобождения арендатора от внесения арендной платы.

Таким образом, решение суда первой инстанции в силу пункта 1 части 1 статьи 270 АПК РФ необходимо отменить в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пензенской области от 02.08.2017 года, принятое по делу № А49-7808/2017, отменить. Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с Администрации Пензенского района Пензенской области (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>) за счет казны муниципального образования в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

 

Председательствующий                                                                         Е.М. Балакирева

 

Судьи                                                                                                        С.Ю. Николаева

 

Н.Ю. Пышкина