ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А66-15250/2019

г. Вологда

10 марта 2020 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 03 марта 2020 года.

В полном объёме постановление изготовлено 10 марта 2020 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Ралько О.Б., судей Черединой Н.В. и Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО2 на решение Арбитражного суда Тверской области от 23 декабря 2019 года по делу № А66-15250/2019, 

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО3 (ОГРНИП 306140214300031, ИНН 

<

***>; далее – предприниматель) обратился в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи от 22.08.2019 № 1, при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора,  общества с ограниченной ответственностью «Межрегионконсалт» (адрес 302004, 

<

...> дом. 15, помещение 4, офис 16; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; далее - ООО  «Межрегионконсалт»), публичного акционерного общества «Сбербанк России».

Решением Арбитражного суда Тверской области от 23 декабря 2019 года по настоящему делу заявленные требования удовлетворены.

Ответчик с решением суда не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит суд апелляционной инстанции его отменить. Мотивируя апелляционную жалобу, ссылается на несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушение судом норм материального права. Ходатайством просит о рассмотрении дела без участия своего представителя.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу с доводами, в ней изложенными, не согласился, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, ходатайствует о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания апелляционной инстанции, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). 

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность оспариваемого решения, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, 26.08.2019 между предпринимателем и ФИО2 посредством обмена сканированными документами по электронной почте заключен договор купли-продажи от 22.08.2018 № 1 (далее - договор).

Указанный договор заключен во исполнение положений протокола от 20.08.2019 № 38985-ОТПП/2 о результатах торгов по лоту № 2 по продаже имущества ФИО2 

Согласно условиям данного договора ответчик принял на себя обязательства передать в собственность истца, а истец принял обязательства принять и оплатить следующее имущество: жилой дом, назначение: жилое, 3-этажный, общая площадь 247,2 кв. м, инв.№ 053:020-11665, лит.А,А1,а,а1, кадастровый (или условный) номер 50-50-08/004/2010-144, адрес объекта: Московская область, Истринский район, сельское поселение Бужаровское, 

<

...>; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под индивидуальное жилищное строительство, общая площадь 832 кв. м, кадастровый номер - 50:08:0070315:85, адрес объекта: Московская область, Истринский район, сельское поселение Бужаровское, 

<

...> уч. 45.

В целях участия в торгах истец перечислил на расчетный счет организатора торгов – ООО  «Межрегионконсалт» задаток в размере 1 435 500 руб.

Посредством электронной почты 18.09.2019 в адрес ответчика направлено письмо с требованием о предоставлении документов, подтверждающих возможность использования земельного участка и строения на нем в соответствии с целевым назначением.

Письмом от 19.09.2019 ответчик предоставил ответ на данное письмо, в котором подтвердил отсутствие возможности использования участка и жилого дома по его целевому назначению без проведения дополнительных мероприятий истцом, в частности, ответчиком предложено истцу установить сервитут.

Тем самым, после подписания договора выяснилось, что земельный участок кадастровый номер-50:08:0070315:85 не имеет подхода и подъезда к нему, что не позволяет использовать жилой дом, а также данный земельный участок в соответствии с его целевым назначением.

В соответствии с данными, указанными на кадастровой карте, участок изолирован от почтового адреса ул. Вишневая, д. 45, земельным участком, с кадастровым номером 50:08:0070315:84, с почтовым адресом: ул. Вишневая, д. 45 «а».

Истцом сделан запрос на получение выписки из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН), в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:08:0070315:84, с почтовым адресом: ул. Вишневая, д. 45 «а». В полученной 21.09.2019 выписке из ЕГРН в отношении данного земельного участка видно, что никаких ограничений для использования участка с кадастровым номером 50:08:0070315:85. по почтовому адресу ул. Вишневая, д. 45 не установлено.

Истец пришел к заключению, что приобретенный по договору земельный участок и жилой дом расположены таким образом, что с фасада не имеют выхода на улицу и почтовый адрес, к земельному участку отсутствует подъезд, позволяющий круглогодично использовать земельный участок и жилой дом для постоянного проживания, в связи с чем земельный участок и жилой дом невозможно беспрепятственно использовать в целях, для которых он приобретался.

Разумно предвидеть наступление данных последствий истец как покупатель не мог, так как ни в сообщении о проведении торгов, ни в договоре не были указаны сведения об отсутствии выхода земельного участка и жилого дома на почтовый адрес.

Посредством электронной почты 18.09.2019 истцом в адрес ответчика направлено письмо с требованием в срок до 23.09.2019 в добровольном порядке расторгнуть договор. Однако в добровольном порядке договор не расторгнут.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.

Суд первой инстанции удовлетворил заявленные истцом требования, правомерно руководствуясь следующим.

Порядок расторжения договора установлен статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее -ЗК РФ) предусмотрено, что продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Продавец обязан также сообщить иные исчерпывающие сведения о земельном участке. Неисполнение этих требований влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 ЗК РФ.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (пункт 3 статьи 37 ЗК РФ).

В обоснование требования о расторжения договора купли-продажи от 22.08.2019 № 1 истец указал на то, что после подписания договора выяснилось, что земельный участок с кадастровым номером 50:08:0070315:85 не имеет подхода и подъезда к нему, что не позволяет использовать расположенный на нем жилой дом, а также данный земельный участок в соответствии с его целевым назначением. В соответствии с данными, указанными на кадастровой карте, участок изолирован от почтового адреса ул. Вишневая, д, 45, земельным участком, с кадастровым номером 50:08:0070315:84, с почтовым адресом: ул. Вишневая, д. 45 «а».

При этом факт наличия указанных препятствий для использования спорного имущества подателем жалобы не опровергается.

Вместе с тем, из представленного в материалы дела объявления о проведении торгов, следует, что названные жилой дом, 3-этажный, общая площадь 247,2 кв.м, кадастровый (или условный) номер 50-50-08/004/2010-144 и земельный участок, общая площадь 832 кв. м, кадастровый номер 50:08:0070315:85, расположенные по адресу: Московская область, Истринский район, сельское поселение Бужаровское, 

<

...> не имеют ограничений их использования, а также использование соседних земельных участков, оказывающих существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка. 

Доказательства иного подателем жалобы не представлены (статья 65 АПК РФ).

Ссылки подателя жалобы на то, что истец обращался к организаторам торгов и получил по спорному имуществу всю необходимую информацию со ссылками на отзывы третьих лиц, участвующих в деле, подлежат отклонению, поскольку соответствующие доказательства в материалах дела отсутствуют и из отзывов указанных лиц данное обстоятельство не следует.    

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что недостатки приобретенного имущества должника могли были быть обнаружены истцом при разрешении вопроса о заключении договора купли-продажи, а доказательства, предоставленные ответчиком при рассмотрении судебного спора, не исключают его ответственности за непредставление достоверной информации о земельном участке в соответствии с пунктом 3 статьи 37 ЗК РФ.

Доводы подателя жалобы об утрате истцом интереса к приобретению спорного имущества (лот № 2) в связи с тем, что по лоту №1 истец не признан победителем торгов не подтверждены соответствующими доказательствами и являются надуманными. Указанные доводы не опровергают вышеизложенное.

Апелляционная инстанция согласна с выводами суда первой иснтанции о том, что при продаже имущества должника (лот № 2) покупателю предоставлена заведомо ложная информация об ограничениях использования земельного участка, которая повлияла на решение покупателя приобрести спорное имущество и требования о представлении которой установлены федеральным законом. Отсутствие указанной информации признается значимым в целях признания за покупателем права на расторжение договора купли-продажи по правилам статьи 450 ГК РФ.

С учетом изложенного исковые требования покупателя о расторжении спорного договора купли-продажи правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

Вопреки доводам подателя жалобы, оснований для вывода о наличии в действиях истца признаков злоупотребления правом, предусмотренных статьей 10 ГК РФ, не имеется.

Ссылки подателя жалобы на уведомление ответчика от 24 сентября 2019 года, которым  заявлен односторонний отказ от договора, также подлежат отклонению в связи с тем, что односторонний отказ от исполнения договора ответчиком направлен истцу после предъявления иска и не может быть принят, как довод, указывающий на необходимость отказа истцу в иске в связи с отсутствием предмета спора.

Содержащиеся в жалобе доводы не содержат фактов, которые влияли бы на законность и обоснованность обжалуемого решения. Они не опровергают выводы суда первой инстанции по существу рассмотренного дела, а выражают несогласие с ними, что не является основанием для отмены оспариваемого решения.

Судебный акт первой инстанции принят при полном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, нормы процессуального и материального права применены судом верно, с учетом конкретных обстоятельств дела, содержащиеся в нем выводы не противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам, судом первой инстанции не нарушено единообразие в толковании и применении норм права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Тверской области от 23 декабря 2019 года по делу № А66-15250/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО2 – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

О.Б. Ралько

Судьи

Н.В. Чередина

А.Н. Шадрина