СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-3233/2024-ГК

г. Пермь

27 мая 2024 года

Дело № А60-58096/2020

 

Резолютивная часть постановления объявлена 21 мая 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 мая 2024 года.

 

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Дружининой О.Г., 

судей  Лесковец О.В., Скромовой Ю.В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мухаметовой Д.Р., 

при участии:

от истца по первоначальному иску, индивидуального предпринимателя ФИО1: ФИО2, паспорт, доверенность от 20.11.2023; ФИО1, паспорт; 

от ответчика по первоначальному иску, общества с ограниченной ответственностью «Элемент-Трейд»: ФИО3, паспорт, доверенность от 23.09.2023; 

от третьего лица: не явились; 

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца по первоначальному иску, индивидуального предпринимателя ФИО1, 

на решение Арбитражного суда Свердловской области 

от 26 февраля 2024 года

по делу № А60-58096/2020  

по первоначальному иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Элемент-Трейд» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  

о признании договора незаключенным, 

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Элемент-Трейд» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) 

о взыскании упущенной выгоды, неустойки, 

третье лицо: акционерное общество «Тандер» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

установил:

индивидуальный  предприниматель ФИО1 (далее – истец, предприниматель, ИП ФИО1) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Элемент-Трейд» (далее – ответчик, ООО «Элемент-Трейд») о признании договора аренды недвижимого имущества № 13/20-ХАГ от 10.04.2020 незаключенным.

К производству суда на основании ст. 132 АПК РФ принят встречный иск общества «Элемент-Трейд» о взыскании с предпринимателя упущенной выгоды в размере 15 448 000 руб. за период с 01.10.2020 по 01.10.2022 (с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество «Тандер» (ст. 51 АПК РФ).

Решением арбитражного суда от 26.02.2024 в удовлетворении первоначального иска отказано. Встречный иск удовлетворен. С предпринимателя в пользу общества «Элемент-Трейд» взыскана сумма упущенной выгоды за период с 01.01.2020 по 01.10.2022 в размере 15 448 000 руб., а также в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, понесенных при подаче встречного иска, денежные средства в сумме 60 000 руб. 00 коп., в возмещение расходов по оплате судебной экспертизы денежные средства в сумме 42 500 руб. С предпринимателя в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина по иску в размере 40 240 руб. 

Не согласившись с принятым решением, предприниматель обратился в арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт, первоначальный иск удовлетворить, во встречном иске отказать. 

В обоснование апелляционной жалобы ее заявитель приводит доводы о том, что на основании п. 1 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор, заключенный на срок более одного года, считается заключенным с момента государственной регистрации; пункт 6.2 договора является  ретроактивной оговоркой и не влияет на момент заключения договора; при отсутствии государственной регистрации момент заключения договора определяется фактом передачи имущества; с учетом пунктов 3.1.16.2, 4.2 договора регистрация договора напрямую зависит от факта передачи помещения и подписания акта приема-передачи. Ссылается на то, что арендатор не исполнил обязанность принять помещение, не явился в установленную дату на объект для принятия помещения, из-за чего арендодатель не имеет возможности исполнить свое обязательство по передаче помещения во владение арендатора. Указывает, что договор аренды с АО «Тандер» расторгнут на основании уведомления от 10.03.2020, далее договор был возобновлен только 14.10.2020 после длительного бездействия арендатора. Отмечает, что арендатор не провел подготовительные работы, предусмотренные пунктом 3.1.17 договора, необходимые для принятия помещения. В связи с тем, что обязанность арендодателя передать помещение напрямую зависит от факта согласования документации и фактической готовности арендатора принять помещение, истец считает, что неисполнение арендатором своих обязательств по готовности принять помещение, влечет невозможность исполнения арендодателем обязательств по передаче помещения. Предприниматель ссылается на то, что у арендатора не было воли и интереса на исполнение договора, поскольку при подписании договора представитель арендатора уверял, что это предварительный договор и не порождает прав и обязанностей у арендодателя, арендатор не предпринимал никаких действий, чтобы получить прибыль: не проводил ремонт, не обучал персонал, не совершал покупок. Также арендатор не пытался помещение принять, не направлял уведомлений о точной дате и времени подписания акта приема-передачи. По мнению истца, договор подписан ради получения разового вознаграждения сотрудником, который привез договор на подпись. Обращает внимание на то, что стороны договор не исполняли. Кроме того, по мнению истца, стороны не согласовали существенные условия договора, а именно затраты на улучшение помещения.

Предприниматель не согласен с выводом суда о том, что арендодатель уклонялся от передачи помещения, поскольку арендатор нарушил п. 3.3.1 договора и не явился на приемку. Истец утверждает, что 20.08.2020 помещение было готово к передаче и свободно от прав третьих лиц. У ООО «Элемент-Трейд» нет правового основания требовать упущенную выгоду по договору, так как арендатор сам бездействовал. Заявленный истцом период упущенной выгоды в два года, по мнению истца, является завышенным, противоречит локальным актам ООО «Элемент-Трейд». Истец считает, что реальный разумный период составляет не более 6 месяцев. Также истец указывает, что начало периода должно исчисляться с 21.08.2020. 

Истец полагает, что экспертиза проведена с грубыми нарушениями, возможный размер упущенной выгоды необоснованно завышен. Предприниматель указывает на то, что эксперт ООО «Эксперт-Ком» ФИО4 исследовал не все материалы дела, использовал неверные показатели торговой площади, не запросил документы, подтверждающие уровень наценки на товары в размере 32 %, не вычел НДС из суммы доходов, неверно определил размер арендной платы по магазину по адресу г. Курган, ул. 1 Мая, д. 10/1, не включил в расчет расходов затраты на оплату страховых взносов, неверно определил величину затрат, необходимых на открытие магазина, не учел все затраты, необходимые для открытия магазина, неправомерно в расчетах применил ст. 317.1 ГК РФ, не ответил на второй вопрос, не исследовал показатели финансово-хозяйственной деятельности по Курганской области и не обосновал, почему он их исключил из расчетов. Кроме того, истец сослался на другие грубые нарушения проведения экспертизы. Также истец считает, что в рамках дела проведена оценочная экспертиза под видом финансово-экономической экспертизы. У эксперта отсутствует квалификация для производства проведенной экспертизы. Истец отмечает, что суд не исследовал пояснения Уральско-торговой промышленной палаты.

Помимо изложенного, истец указывает, что суд необоснованно отказал в ходатайствах об истребовании доказательств, о проведении финансово-экономической экспертизы. Также истец обращает внимание на то, что на момент ознакомления с материалами дела в зале суда отсутствовала часть документов из дела.

ООО «Элемент-Трейд» в отзыве на апелляционную жалобу выразило возражения против ее удовлетворения.

Предприниматель представил письменные возражения на доводы ответчика, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу. 

Ходатайство предпринимателя о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств рассмотрено в порядке статьи 159 АПК РФ и отклонено ввиду отсутствия процессуальных оснований предусмотренных частью 2 статьи 268 АПК РФ. Часть представленных документов имеется в материалах дела, часть документов получена после вынесения обжалуемого решения.

Суд апелляционной инстанции также не усматривает оснований для назначения по делу финансово-экономической экспертизы, в связи с чем отказывает в удовлетворении заявленного истцом соответствующего ходатайства.

Руководствуясь статьей 66 АПК РФ, исходя из фактических обстоятельств рассматриваемого спора, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что ходатайство предпринимателя об истребовании доказательств не подлежит удовлетворению, поскольку признает имеющиеся в материалах дела доказательства достаточными для установления имеющих значения для дела обстоятельств.

Предприниматель, представитель предпринимателя в судебном заседании поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель ООО «Элемент-Трейд» в судебном заседании против удовлетворения апелляционной жалобы возражал. 

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, истец ссылается на то, что между предпринимателем (арендодатель) и ООО «Элемент-Трейд» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества  №13/20-ХАГ от 10.04.2020, по условиям которого арендодатель передает во временное пользование и владение арендатору недвижимое имущество: помещение, назначение: нежилое помещение, площадь: 270 кв.м, кадастровый номер 45:25:070205:578, этаж 1, расположенное по адресу: 

<

...>, сроком на 10 лет.

В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Подписанный сторонами договор является долгосрочным и в силу требований закона подлежит государственной регистрации. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 9.1. договора обязанность по подаче договора и документов на государственную регистрацию договора и по оплате государственной пошлины за государственную регистрацию договора возлагается на арендатора. Соглашение к договору об изменении порядка подачи документов на государственную регистрацию сторонами подписано не было.

Как пояснил истец по первоначальному иску, ответчик в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области не обращался, договор сторонами не исполнялся: объект в аренду от истца к ответчику передан не был, акт-приема передачи объекта по договору не подписывался, арендная плата ответчиком не производилась. Кроме того, требований (претензий) по передаче объекта в аренду со стороны ответчика, в том числе по государственной регистрации договора, в адрес истца по первоначальному иску не поступало.

По мнению истца, сам по себе факт подачи документов на регистрацию не влечёт их регистрацию. Сдача ответчиком договора в Управление Росреестра по Курганской области для его регистрации не является доказательством исполнения ответчиком обязанности, предусмотренной п. 9.1 договора.

Как пояснил истец, договор на регистрацию ответчик направил 22.04.2020. При этом срок передачи объекта, а также обязанность истца по снятию обременения в виде аренды: АО «Тандер» в соответствии с п. 1.3.2 , 3.1.16.2 договора на указанную дату не наступил.

В соответствии с п. 3.1.16.2. договора, срок снятия обременения, наложенного АО «Тандер», установлен - в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента подписания акта приема-передачи объекта. 

Утверждая, что договор сторонами не исполнялся, истец по первоначальному иску указал, что никаких действий,  направленных  на  понуждение  истца  к  исполнению  договора (направление требования о передаче помещения, требований об уплате неустойки за просрочку передачи помещения) ответчик не предпринял, равно как и действий на исполнение договора со своей стороны (не провел подготовительные работы в соответствии со своим алгоритмом действий).

В соответствии с регламентом ведения договорной работы от 01.07.2021 до заключения договора необходимо выполнить ряд действий, описанных в алгоритме. Однако, из представленных в материалы дела доказательств, следует, что кроме акта осмотра никаких действий в отношении указанного объекта не производилось.

Истец по первоначальному иску также пояснил, что договор аренды с третьим лицом АО «Тандер» был продлен после длительного бездействия ответчика.

До подписания договора истцом было направлено уведомление о расторжения договора с АО «Тандер» об отказе от пролонгации и прекращении срока действий договора в дату, указанную в договоре, то есть 10.08.2020. Таким образом, на дату передачи помещения в аренду препятствий у ответчика не имелось.

Истцом по первоначальному иску 22.09.2020 в адрес ответчика направлена досудебная претензия с предложением подписать соглашение об аннулировании договора аренды недвижимого имущества №13/20-ХАГ от 10.04.2020.

С учетом результатов судебной экспертизы по настоящему делу истец пояснил, что ведение торговой деятельности в спорном помещении было нецелесообразным ввиду чрезмерных расходов на необходимый ремонт, в связи с чем истец полагает, что по этой причине ответчик, заранее предусматривая возможные убытки по данному помещению, не собирался открывать магазин в данном объекте. Соответственно, у ответчика отсутствовал интерес в исполнении договора аренды, оплате арендных, коммунальных платежей и других сопутствующих расходов.

С учетом изложенного истец по первоначальному иску ссылается на недобросовестное поведение ответчика и на наличие злоупотребления правом со стороны ответчика.

В ответе на претензию 08.10.2020 ответчиком в адрес истца направлена претензия, в соответствии с которой в удовлетворении требований претензии и подписании соглашения об аннулировании договора отказано.

Истец по первоначальному иску считает договор аренды недвижимого имущества № 13/20-ХАГ от 10.04.2020 незаключенным и не порождающим прав и обязанностей для сторон по договору, поскольку договор сторонами не исполнялся, в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области договор не зарегистрирован.

С учетом вышеизложенного предприниматель просит признать договор аренды недвижимого имущества № 13/20-ХАГ от 10.04.2020 незаключенным.

В свою очередь, ответчик по первоначальному иску заявил встречные исковые требования о взыскании упущенной выгоды в размере 15 448 000 руб., ссылаясь на следующее.

Согласно п. 1.1, 4.2 спорного договора арендодатель обязался передать арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Курган, ул.1 мая, д.4/1 не позднее 20.08.2020.

Между тем, как пояснил ответчик, в указанный срок, в нарушение условий договора арендодатель не передал помещения в аренду арендатору.

Кроме того, арендодатель обязался в течение 10 рабочих дней, с момента подписания акта приема-передачи объекта, снять обременения в виде аренды: АО «Тандер» (п. 1.3.2, 3.1.16.2 договора). Обременение в виде аренды АО «Тандер» не снято.

Ответчик пояснил, что упущенная выгода для него представляет собой не полученный доход в рамках нормальной (обычной) хозяйственной деятельности за период с 01.10.2020 по 01.10.2022. Неисполнение обязательств ответчиком по сдаче объекта недвижимости (

<

...> мая, д. 4/1) в аренду ООО «Элемент-Трейд», фактически осуществляющему розничную продажу товаров, существенно нарушило его права и лишило возможности получать прибыль.

Ответчик по первоначальному иску привел общепринятый алгоритм поиска объектов коммерческой недвижимости у предпринимателей, осуществляющих предпринимательскую деятельность с указанием приблизительных минимальных сроков на выполнение каждого этапа (общий минимальный срок составил 24 месяца (2 года)):

1) Поиск объектов недвижимости, согласно принятым в компании параметрам - от 3 месяцев;

2) Выезд на объект, оценка состояния с фотофиксацией и составлением актов для подготовки к утверждению руководителю департамента развития, подготовка пояснительной записки - от 2 месяцев;

3) Проведение предварительных расчетов предполагаемой прибыли объекта с учетом его месторасположения, проходимости, наличия конкурентов и т.д. - от 1 месяца:

4) Согласование рентабельности объекта с сотрудниками/специалистами в иных областях (строительство, торговля, бухгалтерия и т.д.) - от 1 месяца;

5) Проведение переговоров с правообладателем объекта недвижимости относительно возможности заключения договора аренды, с учетом времени освобождения объекта от предыдущих арендаторов -в среднем 7-8 месяцев;

6) Получение необходимых документов на объект недвижимости, их проверка, согласование договора аренды, подписание, согласно регламентам компании - в среднем 5 месяцев;

7) Поиск подрядчика, проведение тендера внутри компании с организацией тендерного комитета, утверждение сметы, согласование с подрядчиком и департаментами условий договора подряда - в среднем 2-3 месяца;

8) Получение лицензии на объект (подготовка и подача документов, при необходимости подготовка технических документов на объект), закуп оборудования, закуп и организация товаров на объект, подбор и обучение персонала - в среднем 3-4 месяца.

Таким образом, по мнению ответчика по первоначальному иску, период взыскиваемой упущенной выгоды в 2 года является разумным и соответствует характеру нарушенного истцом обязательства по не предоставлению в аренду объекта недвижимости.

С учетом заключения судебной экспертизы № 800-23/Э от 16.10.2023, ООО «Элемент-Трейд» просит взыскать с предпринимателя сумму упущенной выгоды за период 01.10.2020 по 01.10.2022 в размере 15 448 000 руб.

Разрешая спор, суд первой инстанции в удовлетворении первоначального иска отказал, встречный иск удовлетворил. 

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам. 

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. 

В соответствии с абзацем 1 статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Пунктом 6.1 договора аренды стороны предусмотрели, что договор действуют с момента его подписания (10.04.2020).

В силу ч. 1. ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

Суд первой инстанции, учитывая, что договор аренды подписан между истцом и ответчиком 10.04.2020, стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора аренды, пришел к обоснованному выводу о том, что спорный договор аренды считается заключенным с момента его подписания сторонами, в связи с чем правомерно отказал в удовлетворения первоначальных исковых требований предпринимателя. 

При этом арендатором предпринимались меры по осуществлению государственной регистрации договора, однако, в связи с наличием обременения в виде аренды спорного помещения третьим лицом, государственная регистрация не состоялась.

Вопреки доводам истца, факт регистрации договора имеет юридическое значение исключительно для третьих лиц, на обязательства сторон договора, в том числе по передаче помещения от арендодателя арендатору, не влияет.

Доводы истца относительно того, что затраты на улучшение помещения являются составной частью арендной платы и не были согласованы сторонами не находят своего подтверждения условиями договора аренды. В соответствии с условиями договора аренды, проведение строительных работ на объекте в целях аренды является правом арендатора и производится им за свой счет.

Приведенные истцом доводы об отсутствии исполнения договора со стороны арендатора, как и отсутствие намерений у ответчика в аренде помещения, признаются несостоятельными. 

В силу ст. 611 ГК РФ именно на арендодателе лежит обязанность по передаче имущества в аренду. В связи с чем, истец, в нарушение ст. 65 АПК РФ, перекладывает свое бремя доказывания на ответчика. Доказательств вызова арендатора на приемку помещения в установленные договором сроки, а также до сдачи помещения в аренду третьему лица в материалы дела представлено не было (ст. 65 АПК РФ).

Ссылки истца на необходимость согласования арендатором с арендодателем перечня ремонтных работ по подготовке объекта к использованию (п. 3.1.17) не имеют отношения к рассматриваемым требованиям, так как не поставлены в зависимость от обязанности арендодателя по передаче помещения в аренду в установленные сроки. Проведение работ, а равно их согласование, не исключено после принятия помещения в аренду.

Апелляционный суд соглашается с доводом ответчика о том, что доказательствами подготовки арендатора к исполнению договора, а также намерений на его аренду по договору является подписанный договор аренды, а также доказательства предпринятых ответчиком мер по регистрации договора.

22.04.2020 ответчик подал документы на государственную регистрацию договора аренды, что подтверждается описью, впоследствии  30.04.2020 было получено уведомление о приостановлении государственной регистрации, в связи с наличием действующего обременения в виде договора аренды, заключенного с АО «Тандер».

Намеренное уклонение истца от сдачи помещения в аренду ответчику предполагает невозможность исполнения обязательств по пользованию помещением, как следствие, его оплате, проведения строительных, отделочных работ, поставке товара и т.д.

Приведенные истцом доводы о том, что договор аренды с АО «Тандер» расторгнут на основании уведомления от 10.03.2020, а впоследствии договор был возобновлен только 14.10.2020 после длительного бездействия арендатора, нельзя признать обоснованными.

Как верно указал ответчика, расторгнутый договор не может быть продлен (ст. 453 ГК РФ). 

Третье лицо АО «Тандер» пояснило, что между ним и ИП ФИО1 02.08.2010 заключен договор аренды недвижимого имущества № КргФ-1/258/10 нежилых помещений, общей площадью 270 кв.м, расположенных по адресу: 

<

...>, для размещения магазина «Магнит» и организации розничной торговли смешанными группами товаров, сроком на 5 (пять) лет. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области 06.10.2010 произведена государственная регистрация договора аренды, номер регистрации 45-45-16-169/2010-001. Дополнительным соглашением от 03.07.2015 срок действия договора продлен до 10.08.2020 (28.07.2015 произведена государственная регистрация дополнительного соглашения, номер регистрации 45-45/16-45/201/034/2015-366/1). Дополнительным соглашением от 09.08.2020 срок действия договора продлен по 10.08.2025 (14.10.2020 произведена государственная регистрация дополнительного соглашения, номер регистрации 45:25:070205:578-45/051/2020-4). 

АО «Тандер» также пояснило, что до момента привлечения к участию в указанном деле ему не было известно о том, что между ИП ФИО1 к ООО «Элемент-Трейд» в отношении занимаемых третьим лицом нежилых помещений заключен договор аренды недвижимого имущества №13/20-ХАГ от 10.04.2020.

Как пояснил ответчик, с учетом коммерческой деятельности ООО «Элемент-Трейд» по реализации розничной продукции в магазинах торговой сети «Монетка», отсутствует необходимость для осуществления самостоятельных особых приготовлений, данная деятельность является организованной и уже ведется в торговой сети по иным объектам и открытие спорного объекта при наличии помещения не представляется затруднительным (рамочные договоры поставки, подряда и т.д.).

Кроме того, у арендатора отсутствовало право на обращение к арендодателю с требованием о понуждении передать объект в аренду, так как он передан во временное  владение и пользование третьему лицу (п. 3 ст. 611, ст. 398 ГК РФ).

Фактически АО «Тандер» не покидало спорное помещение.

ООО «Элемент-Трейд», в свою очередь, предъявило встречный иск  о взыскании с предпринимателя суммы упущенной выгоды за период 01.10.2020 по 01.10.2022 в размере 15 448 000 руб.

В соответствии со статьей 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление № 25) разъяснено, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, Пленума Верховного Суда Российской Федерации данным в пункте 5 постановления от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - Постановление № 7) по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).

Согласно пункту 2 Постановления № 7 упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

Аналогичный подход к определению упущенной выгоды содержится в пункте 14 постановления № 25. При этом отмечено, что поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, при разрешении споров, связанных с ее возмещением, следует принимать во внимание, что ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер. Это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске.

Из пункта 3 Постановления № 7 следует, что при определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 ГК РФ). В то же время в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения.

В пункте 5 Постановления № 7 указано, что при установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

По смыслу приведенных норм права и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, для взыскания упущенной выгоды в первую очередь следует установить реальную возможность получения упущенной выгоды и ее размер, а также установить, были ли истцом предприняты все необходимые меры для получения выгоды и сделаны ли необходимые для этой цели приготовления.

Бремя доказывания наличия и размера упущенной выгоды лежит на истце, который должен доказать, что он мог и должен был получить определенные доходы, и только нарушение обязательств ответчиком стало единственной причиной, лишившей его возможности получить прибыль.

Заявляя о взыскании упущенной выгоды, истец ссылается на нарушение ответчиком обязательств по договору № 13/20-ХАГ от 10.04.2020 по передаче помещения в аренду. 

Согласно п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды», при разрешении споров из договоров аренды, которые были заключены по поводу одного и того же имущества (за исключением случаев, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени), судам необходимо исходить из следующего. 

Если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 ГК РФ. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки. 

На основании п. 25 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2019)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 24.04.2019) если одним арендодателем было заключено несколько договоров аренды с разными арендаторами по поводу одного имущества в целом, то арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки. 

Действующим законодательством предусмотрен специальный способ защиты арендатора, лишенного возможности использовать вещь по причине того, что ранее она была в целом передана другому арендатору, - требовать возмещения убытков и уплаты установленной договором неустойки. Это означает, что наличие нескольких сделок аренды в отношении одного и того же имущества в целом не влечет недействительность этих сделок, такие договоры порождают лишь различные обязательства перед контрагентами

Материалами дела подтверждается, что единственным препятствием для неполучения дохода, заявленного обществом «Элемент-Трейд» как упущенная выгода, явилось именно нарушение предпринимателем обязательств по договору аренды. 

ООО «Элемент-Трейд», являясь российской федеральной торговой сетью, осуществляющей свою деятельность под коммерческим обозначением «Монетка», располагает необходимыми финансовыми ресурсами, имеет действующие договоры поставки более чем с 5 000 поставщиками, подрядчиками СМР, как в настоящее время, так и на согласованную сторонами дату передачи объекта аренды. Также ТС Монетка является системообразующим предприятием (по состоянию на текущую дату действует более 2 400 продуктовых магазинов на территории 18 субъектов РФ), численность сотрудников составляет более 22 тысяч человек. Ежегодный объем налоговых отчислений (совместно с компаниями, входящими в группу лиц) во все уровни бюджетов РФ превышает 8 млрд. руб.

Оснований полагать, что ООО «Элемент-Трейд» не организовало бы возможность ведения такой деятельности по адресу спорного объекта аренды в случае его передачи по причине отсутствия для этого необходимых приготовлений, с учетом того, что ответчиком уже организована и фактически ведется такая деятельность в иных торговых точках Курганской области, имеются соответствующие договоры с поставщиками, выстроена логистическая схема по доставке товаров, в том числе, и в спорный магазин, не имеется. 

С целью определения размера упущенной выгоды по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Эксперт-Ком» ФИО5

Согласно поступившему в материалы дела заключению № 800-23/Э от 16.10.2023, упущенная выгода ООО «Элемент-Трейд» за период с 01.10.2020 по 01.10.2022 в связи с непередачей спорного объекта аренды составляет 15 448 000 руб. 

Суд первой инстанции, проанализировав заключение эксперта ФИО5, признал данное заключение надлежащим доказательством, поскольку оно является ясным и полным, противоречивых выводов не содержит, квалификация эксперта подтверждена.

Суд пришел к верному выводу о том, что представленное в материалы дела заключение эксперта является полным и обоснованным, соответствует требованиям статей 82, 83 и 86 АПК РФ, содержит все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, противоречий в выводах эксперта, иных обстоятельств, вызывающих сомнения в достоверности проведенной экспертизы не имеется. Квалификация эксперта подтверждена, в связи с чем отсутствуют основания считать данное заключение ненадлежащим доказательством по делу. Кроме того, на все поставленные вопросы относительного экспертного заключения экспертом даны пояснения в судебном заседании.

Выражая несогласие с выводами эксперта, истец не приводит каких-либо относимых и допустимых доказательств с достаточной степенью достоверности дающих основание полагать о противоречивости выводов эксперта и их несоответствие материалам дела.

Довод ответчика о том, что экспертом при производстве экспертизы применены недействующие нормативно-правовые акты, не лишают заключение доказательственного значения и не опровергают выводы, к которым пришел эксперт.

Эксперт пояснил, что действительно получил документы,  указанные в сопроводительном письме, и изучил их при проведении исследования, что подтверждается теми же ответами на вопросы, указанными апеллянтом в жалобе. Предмет исследования определяется экспертом самостоятельно.

Обоснование примененной экспертом в расчете торговой площади, указанная в договоре аренды с АО «Тандер» - 220 кв.м, является логичным. Экспертом была принята к расчету торговая площадь, указанная в договоре аренды с АО «Тандер» - 220 кв. м. При заключении договора аренды между истцом и ответчиком ООО «Элемент-Трейд» проектировалась торговая площадь объекта в размере 242,1 кв.м. (укрупненный сметный расчет – приложение № 1 к пояснениям по ходатайству ООО «Консалтинг-Групп» от 12.10.2021). Иных доказательств, отражающих торговую площадь объекта, в материалы дела представлено не было. Договором аренды между истцом и ответчиком торговая площадь арендуемого объекта не согласовывалась. Технический паспорт в материалах дела отсутствует и не может отражать действительную торговую площадь объекта после перепланировки, выполненной силами лица, осуществляющего предпринимательскую деятельность. Таким образом, эксперт принял к учету показатель торговой площади в меньшем объеме, чем планировалось. Указанное соответствует принципу применения экспертом методики, которая максимально соответствует возможной степени научной достоверности.

Истец, ссылаясь на отсутствие доказательств, подтверждающих уровень наценки, не обосновал, откуда взят данный уровень наценки в размере 32%, и в какой исследовательской части экспертизы данный уровень наценки был использован экспертом. Ответчиком предоставлялись документы, отражающие помесячную выручку без НДС, себестоимость. Утверждение о том, что средний показатель в отрасли 16-23% не соответствует реалиям и не подтвержден какими-либо доказательствами.

Довод истца о том, что эксперт не вычел НДС также не обоснован, поскольку раздел экспертизы «учет налогов» содержит методологию, применяемую экспертом, при проведении расчетов упущенной выгоды – напр. таблица 7,8 – учет сумм выручки без НДС.

Необходимость включения экспертом в расчет страховых взносов, поскольку данные расходы учтены в представленных ответчиком первичных документах – расчетах эксперта (табл. 11-12 заключения).

Ссылка истца на то, что эксперт неправомерно применил ст. 317.1 ГК РФ, несостоятельна. Учет фактора накопления экспертом обоснован на стр. 31 заключения и не относится к положениям ст. 317.1 ГК РФ.

На стр. 25 заключения эксперта сделана следующая оговорка: «Бухгалтерская отчетность ООО «Элемент-Трейд» за 2020 – 2022 гг. (Отчет о финансовых результатах) не позволяет определить размер упущенной выгоды, возникшей вследствие не предоставления помещения в аренду, по следующим причинам:

согласно методическим рекомендациям при определении упущенной выгоды от нереализованного проекта (открытие нового продуктового магазина) следует учитывать только те расходы, которые были бы понесены непосредственно на его реализацию (без учета постоянных расходов по предприятию, не зависящих от реализации проекта). Отчет о финансовых результатах ООО «Элемент-трейд» содержит общую информацию о расходах организации и не позволяет выделить постоянную и переменную составляющие; 

определение показателей одной торговой точки по финансовым результатам сети из более 1900 магазинов «Монетка» влечет за собой недопустимый уровень погрешности в расчетах и не учитывает особенности местоположения, состояние конкурентной среды, формат и площадь магазина, сезонность и другие факторы». 

Таким образом, экспертом указаны мотивы нецелесообразности принятия/запроса данных бухгалтерского учета истца. Дополнительно указано на вероятностный характер упущенной выгоды (стр. 17 Заключения). 

Мнение истца о необходимости исследования каких-либо иных сведений не может быть признано обоснованным и не является основанием для назначения экспертизы по делу. Эксперт свободен в выборе методов экспертного исследования.

Указание истца на то, что эксперт сделал выводы о том, в чем не обладает специальными познаниями, является необоснованным. Указанные обстоятельства содержатся в исследовательской части заключения, не относятся к выводам эксперта по результатам исследования. Эксперт обладает квалификацией в области оценки недвижимости, в связи с чем правомерно проводит анализ цели объекта недвижимости, в отношении которого проводится оценка, его окружающей обстановки (в т.ч. на основании имеющихся материалов дела, общедоступной информации, и самого объекта – отдельно стоящее, нежилое здание).

На стр. 10 Заключения эксперт не дает правовой оценки, а обосновывает применяемую им терминологию при проведении исследования

Оснований для вывода о том, что эксперт вышел за рамки исследования, не имеется. На стр. 13 и 17 заключения эксперт проводит анализ деятельности ответчика на основании общедоступной информации, а также финансовых результатах, которые в т.ч. отражены в материалах дела. Указанный анализ проводится в целях проведения оценки по поставленным судом вопросам, определение методики исследования является прерогативой эксперта.

Довод истца о том, что эксперт не дает разъяснений об использованных критериях и методиках, отклоняется. 

Раздел «учет налогов» содержит методологию, применяемую экспертом, при проведении расчетов упущенной выгоды – напр. таблица 7,8 – учет сумм выручки без НДС. Описание методики является полным, имеет подробную расшифровку с комментариями эксперта на стр. 26 и 27 – использование экспертом данных, предоставленных по его ходатайству стороной Истца – очевидно и следует из сносок эксперта по тексту заключения. Экспертом подробно описывается методика в разделе 3.2 заключения, отсюда следует целесообразность использования данных по иным торговым точкам. Эксперт указывает критерии, по которым исключает нетипичные доходы и расходы, в этом же пункте. Расчет среднесуточной выручки произведен с учетом коэффициента сезонности для определения показателей ее стабильности с даты открытия. Они не были положены в основу последующих расчетов упущенной выгоды. Карантинные мероприятия не влияли на работы продуктовых магазинов. 

Истец ссылается на необходимость проведения судебной финансово-экономической экспертизы по настоящему делу. По его мнению, квалификация эксперта-оценщика не соответствует данному виду экспертиз. Свою позицию об отсутствии такого вида экспертизы, как оценочная, истец основывает на перечне экспертиз, указанных в Приказе Минюста России от 20.04.2023 № 72. 

Вышеуказанным Приказом Минюста утвержден перечень судебных экспертиз и экспертных специальностей, выполняемых в федеральных бюджетных судебно-экспертных учреждениях Минюста России. Указанный перечень не является исчерпывающим или ограничительным при назначении и проведении судебных экспертиз иными экспертными учреждениями/экспертами. Оценочная деятельность в области недвижимости регулируется, в частности ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности), Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», Правилами по 10 применению квалификационных аттестатов членами РОО № СПО РОО 01-001-2019. Объектами оценки могут выступать объекты недвижимости - застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства, а также части земельных участков и объектов капитального строительства, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству. В задании на оценку могут быть указаны иные расчетные величины, в том числе: - убытки (реальный ущерб, упущенная выгода) при отчуждении объекта недвижимости, а также в иных случаях. 

К объектам оценки, при проведении оценки которых применяется квалификационный аттестат по направлению «Оценка недвижимости», относятся: убытки (реальный ущерб, упущенная выгода) при отчуждении объекта недвижимости, а также в иных случаях. Необходимость руководствоваться законодательством в области оценочной деятельности (в том числе ФЗ, стандартами, правилами) при назначении экспертиз, относящихся к квалификации экспертов-оценщиков, подтверждается п. 45 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 4 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018. 

Вышеизложенное позволяет сделать вывод о том, что исследование упущенной выгоды при отчуждении объекта недвижимости может проводиться экспертом, имеющим квалификационный аттестат в области оценки недвижимости. Проведение оценочной деятельности при проведении судебных экспертиз, с учетом предмета исследования, свидетельствует о том, что оценочная экспертиза является подвидом судебной финансово-экономической экспертизы. Более того, эксперт ФИО5 имеет высшее образование по квалификации: экономист по бухгалтерскому учету по специальности «бухгалтерский учет и аудит». 

Таким образом, эксперт ФИО5 обладает необходимой квалификацией для ответа на поставленные вопросы, которая была проверена судом при назначении судебной экспертизы. 

Таким образом, суд апелляционной инстанции не усматривает наличие оснований для сомнений в правильности и обоснованности экспертного заключения.

Заявленный период упущенной выгоды в 2 года признается разумным и обоснованным.

При расчете упущенной выгоды надлежит учитывать период времени, когда лицо реально получало бы доход. В связи с чем, ответчиком правомерно был заявлен период с учетом в среднем 2 месяцев, которые были бы затрачены на строительно-ремонтные работы для подготовки магазина к открытию. 

Уклонение ИП ФИО1 от сдачи объекта в аренду ООО «Элемент-Трейд» нарушило право последнего на получение прибыли от пользования помещением (ведения торговой деятельности) на протяжении 10 лет. 

Учитывая необходимость соблюдения принципов разумности заявленной суммы упущенной выгоды, Истец произвел расчет не с учетом 10 лет срока аренды, а 2 лет. При этом, обоснованность 2-годичного срока упущенной выгоды была подтверждена алгоритмом, сроками поиска новых объектов.

Допустимых доказательств несоответствия заявленного срока действиям, направленным для заключения договора аренды и создания/подготовки объекта под размещение объекта торговли и его последующего открытия, в материалы дела предпринимателем не представлено.

Принимая во внимание, что в указанный в договоре срок помещение не было передано арендатору, учитывая отсутствие доказательств обращения истца с просьбой принятия помещения, а также размещение в помещении иного арендатора - АО «Тандер», что свидетельствует об отсутствии намерения истца исполнять заключенный с ответчиком договор, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования ответчика о взыскании убытков в виде упущенной выгоды в размере, определенном результатами судебной экспертизы, 15 448 000 руб. за период с 01.10.2020 по 01.10.2022.

Доводы истца о допущенных судом нарушениях норм процессуального права апелляционный суд отклоняет. 

Материалами судебного дела могут быть как документы на бумажных носителях, так и электронные документы и/или электронные образы документов (пункт 12 Постановление Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 № 100 (ред. от 11.07.2014) «Об утверждении Инструкции по делопроизводству в арбитражных судах Российской Федерации (первой, апелляционной и кассационной инстанций)».

Все документы имеются в материалах электронного дела. 

Иные приведенные в апелляционной жалобе доводы отмену обжалуемого судебного акта не влекут. 

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Судом апелляционной инстанции не установлены нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу статьи 270 АПК РФ могли бы повлечь изменение или отмену решения суда первой инстанции. Решение суда от 26.02.2024 является законным и обоснованным и отмене не подлежит.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд  

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 26 февраля 2024 года по делу № А60-58096/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

 

Председательствующий

 

О.Г. Дружинина 

 

Судьи

 

О.В. Лесковец 

 

Ю.В. Скромова