АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

31 марта 2021 года

Дело №

А56-32658/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 29 марта 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 марта 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Кадулина А.В. и Рудницкого Г.М.,

при участии от Санкт-Петербургского государственного казённого учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» ФИО1 (доверенность от 11.01.2021), от акционерного общества «Севморгео» ФИО2 (доверенность от 01.01.2021),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу               акционерного общества «Севморгео» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.09.2020 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2020 по делу                          № А56-32658/2020, 

у с т а н о в и л:

Санкт-Петербургское государственное казённое учреждение «Имущество Санкт-Петербурга», адрес: 191124, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – учреждение), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к акционерному обществу «Севморгео», адрес: 198095, Санкт-Петербург, ул. Розенштейна, д. 36, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, (далее – общество), о взыскании 2 741 657 руб. 66 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.07.2017 по 31.12.2019 по договору аренды от 01.03.2005 № 06-А001716, 1 662 609 руб. 88 коп. пеней за просрочку оплаты за период с 29.07.2017 по 18.10.2019.

Решением от 07.09.2020 иск удовлетворён.

Постановлением апелляционного суда от 22.12.2020 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

По мнению подателя жалобы, удовлетворяя иск, суды ошибочно посчитали, что договор аренды не был прекращён, не приняли и не оценили доводы общества об уклонении учреждения от принятия помещений из аренды.

Податель жалобы считает, что взысканная судом сумма неустойки несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

В отзыве на кассационную жалобу учреждение просит решение и постановление оставить без изменения, соглашаясь с изложенными в них выводами.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель общества поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представитель учреждения обратился с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба подлежит частичному удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее.

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 01.03.2005                         № 06-А001716 аренды нежилого помещения площадью 620,1 кв. м, расположенного в здании с кадастровым номером 78:37:17336:1001:6 по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. А, для использования его под нежилые цели, сроком на 5 лет.

Договор действует в редакции дополнительных соглашений от 29.08.2005 № 1, от 01.11.2005 № 2, от 26.02.2010 № 3, от 16.10.2012 № 4.

Согласно пункту 2.2.2. договора арендатор обязуется своевременно и полностью уплачивать установленную договором и последующими изменениями и дополнениями к нему арендную плату за пользование объектом.

В соответствии с пунктом 3.3 договора в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы, а также вида деятельности арендатора арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор. Момент получения уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.

Согласно пункту 3.4 договора арендатор перечисляет арендную плату не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала.

В соответствии с пунктом 4.9 договора в случае нарушения арендатором пункта 2.2.2 договора начисляются пени в размере 0,15% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

В соответствии с пунктом 2.2.6 договора арендатор обязуется не производить на объекте без письменного согласия арендодателя перепланировок капитального характера. В случае обнаружения самовольных перепланировок капитального характера таковые должны быть ликвидированы арендатором, а помещение приведено в прежний вид за его счёт в срок, определяемый арендодателем.

Учреждение направило обществу претензию от 18.10.2019 № 6745-пр.-19 с требованием о погашении задолженности по арендной плате и пеням  за период с 01.07.2017 по 31.12.2019 в размере 2 741 657 руб. 66 коп.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом обязательств по перечислению арендной платы по договору, учреждение обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции не принял доводы ответчика о прекращении действия договора и уклонении арендодателя от приёмки арендованного имущества из аренды и удовлетворил исковые требования. Отклоняя указанные доводы, суд сослался на то, что в результате обследования 03.11.2016 филиалом Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» здания, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. А, зафиксирована незаконная перепланировка. Суд сослался на то, что ответчик не представил доказательств, подтверждающих, что помещения были переданы ему в состоянии, существующем в настоящее время, а также подтверждающих получение согласия арендодателя на перепланировку.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции, а кроме того, указал в постановлении, что планом первичного объекта недвижимости от 28.07.2005 подтверждается факт наличия самовольной перепланировки после заключения сторонами договора аренды.

Кассационная инстанция полагает, что решение и постановление следует отменить в связи с тем, что изложенные в них выводы не соответствуют имеющимся в деле доказательствам, сделаны преждевременно без исследования обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора.

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. 

В этом случае в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды, предупредив об этом другую сторону за три месяца, если законом или договором не установлен иной срок.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

       Исходя из положений пункта 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

          Согласно пункту 2 этой же статьи при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

В обоснование иска о взыскании задолженности по арендной плате и пеней за просрочку платежа учреждение ссылается на договор аренды от 01.03.2005 № 06-А001716.

В соответствии с пунктом 1.3 договора аренды он заключен на 5 лет. Дополнительным соглашением № 3 к договору срок действия договора продлён до 01.03.2015.

Возражая против удовлетворения иска, общество ссылается на то, что после окончания срока действия договора, он продлился на неопределённый срок, общество известило арендодателя об отказе от договора, освободило помещение и неоднократно извещало арендодателя о готовности передать помещения с оформлением акта, как это предусмотрено законом, направляло арендодателю для подписания акты возврата помещения, но арендодатель уклонялся от приёмки помещений.

Общество ссылается на  отказ от договора, возобновленного на неопределённый срок, письмом от 17.02.2017, полученным Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга 20.02.2017, указывает на освобождение им арендованных помещений, направление арендодателю актов приема-передачи помещений (письма  от 07.07.201 № 98-07/ю, от 11.10.2017 на № 8262-25/17), считает, что арендодатель необоснованно уклоняется от приёмки помещений после расторжения договора.

Учреждение в свою очередь в обоснование отказа принять помещения из аренды ссылается на то, что арендатором произведена в помещениях самовольная перепланировка, не согласованная с арендодателем, что послужило основанием для отказа арендодателя  принять помещения из аренды и подписать акт приёма-передачи (возврата) помещений.

Как следует из акта проверки от 08.09.2016, составленного сотрудником Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» в присутствии генерального директора общества, произведена проверка использования объекта недвижимости – часть здания по указанному адресу, в здании выполнена перепланировка, наружные границы объекта изменились, в части возведена пристройка в уровне второго этажа, границы помещений 1-Н и 2-Н изменились.

В соответствии с письмом филиала Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» проектно-инвентаризационное бюро Пушкинского и Колпинского районов от 08.09.2016 № 12494-исх (л.д. 104) следует, что  в соответствии с письмом КИО от 23.08.2019 был осуществлен выход на объект по упомянутому адресу, в результате обследования установлено, что на объекте произошли изменения, а именно: границы помещения 1-Н изменились за счёт присоединения комнаты, ранее входившей в состав помещения 2-Н, границы здания изменились за счёт возведения теплой пристройки на 2 этаже, которая должна войти в состав здания как изолированное нежилое помещение ориентировочной площадью 21 кв. м.

Разрешая настоящий спор, суды не установили, прекратилось ли действие договора аренды помещений, заключенный между сторонами, а если прекратилось, то когда и по каким основаниям.

Суды первой и апелляционной инстанций, отклоняя доводы ответчика об уклонении арендодателя от приёмки помещений из аренды, сослались на недоказанность. 

Однако из представленных истцом в дело планов вторичных объектов недвижимости, являющихся приложением к  договору аренды, следует, что в помещениях, предоставленных в аренду обществу, имелись самовольные перепланировки по состоянию на 22.01.1999 (л.д. 23, 24, 26, 27, 29, 30).

Суды не проверили указанные обстоятельства, не установили, в каком состоянии были переданы помещения арендодателем арендатору, имела ли место на момент передачи помещений в аренду самовольная перепланировка, имеются ли обстоятельства, которые позволяют возложить на арендатора  ответственность за самовольную перепланировку помещений, в случае, если она произведена до заключения сторонами договора аренды. 

Суды не проверили, освободил ли арендатор помещения от своего имущества на момент оповещения арендодателя о передаче помещений из аренды и направления арендодателю для подписания акта возврата помещений. 

Суды не установили, существовала ли самовольная перепланировка, на которую ссылается учреждение в обоснование отказа в приёмке помещения из аренды, а именно: изменение помещения 1-Н за счёт присоединения комнаты, ранее входившей с состав помещения 2-Н, изменения наружной границы здания за счёт возведения пристройки на втором этаже, на момент передачи помещений в аренду обществу. 

Кроме того, суды не учли, что наличие недостатков арендованного имущества не является безусловным основанием для отказа арендодателя в приёме имущества из аренды, а несвоевременный возврат арендованного имущества, вызванный уклонением арендодателя от его приёмки, не дает арендодателю право требовать с арендатора арендную плату за период просрочки возврата имущества.

Распределяя бремя доказывания обстоятельств, связанных с исполнением сторонами обязательств по передачи имущества, суды не учли, что истец должен доказать, что при возврате помещений арендатором их состояние отличалось или ухудшилось по сравнению с тем состоянием, в котором они были переданы арендатору.

Сделав вывод о недоказанности ответчиком факта неправомерного уклонения арендодателя от приёмки помещений из аренды, суды не исследовали указанные обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения настоящего спора.

Статьи 286 - 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, находясь в системной связи с другими положениями данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции,  не предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела. 

При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты следует отменить, а дело передать на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо определить круг обстоятельств, подлежащих исследованию для правильного разрешения спора, исследовать указанные обстоятельства, проверить доводы и возражения участвующих в деле лиц, установить, когда и кем была произведена самовольная перепланировка помещений, имелась ли указанная перепланировка на момент передачи помещений арендодателем арендатору по договору аренды,   прекратилось ли действие договора аренды, исполнил ли арендатор обязанность по возврату арендованного помещения после прекращения договора, имело ли место уклонение арендодателя от приёмки помещения, проверить довод ответчика о том, что в соответствии с составленными Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости»  планами вторичных объектов недвижимости от 22.01.1999, являющимися приложениями к договору аренды, самовольная перепланировка помещений имела место с 1999 года, то есть до заключения договора аренды и передачи помещений обществу, а также довод ответчика о том, что арендатор после прекращения договора аренды освободил помещение и неоднократно направлял арендодателю для подписания акты приёма-передачи помещений, а арендодатель после прекращения договора аренды необоснованно уклонялся от приёмки помещения от арендатора. 

После исследования обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения дела, суду необходимо дать установленным обстоятельствам правовую оценку, а также распределить между участвующими в деле лицами судебные расходы по государственной пошлине по кассационной жалобе.

С учётом изложенного, руководствуясь статьями 286 – 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.09.2020 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2020 по делу № А56-32658/2020 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области. 

Председательствующий

Т.И. Сапоткина

Судьи

А.В. Кадулин

 Г.М. Рудницкий