дело № А15-1615/2021

15 июля 2022 года

г. Махачкала

 

Резолютивная часть решения объявлена 8 июля  2022 года.

Решение

 в полном объеме изготовлено 15 июля 2022 года.

 

Арбитражный суд Республики Дагестан в составе судьи Ахмедовой Г.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по иску

администрации ГО "г. Каспийск" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 368300, 

<

...>)

к ООО «Евростройкомплект» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 368300, 

<

...>)

о взыскании 3 269 582,67 руб. задолженности по договору аренды земельного участка № 211 от 21.04.2020 о расторжении договора аренды земельного участка № 211 от 21.04.2020 об обязании передать администрации земельный участок с кадастровым номером 05:48:000060:2,

 

при участии в судебном заседании:

от истца - ФИО2 (доверенность),

от ответчика - не явились,

от третьих лиц- не явились, 

 

УСТАНОВИЛ:

администрация городского округа "г. Каспийск" (далее-истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Дагестан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Евростройкомплект» (далее-ответчик, общество), в котором просит взыскать 3 269 582,67 руб. задолженности по договору аренды земельного участка № 211 от 21.04.2020, в т.ч. основной долг 3 064 064, 07 руб. и пени 205 518,60 руб.; расторгнуть договор аренды земельного участка № 211 от 21.04.2020; обязать передать администрации земельный участок площадью 510 000 кв. м с кадастровым номером 05:48:000060:2, расположенный по адресу: Республика Дагестан, г. Каспийск, МКР "Кирпичный", предоставленный под размещение производственной базы, кирпичного цеха и добычи глины (с учетом уточнения).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены:  Управление Росреестра по РД и филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по РД. 

Ответчик и третьи лица, извещенные в установленном порядке, явку представителей в суд не обеспечили.

В судебном заседании на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) объявлены перерывы до 13 часов 45 минут 06.07.2022 и до 13 часов 45 минут 08.07.2022, о чем в порядке, предусмотренном в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.09.2006 № 113 "О применении статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации", сделано публичное объявление путем размещения соответствующей информации на официальном сайте Арбитражного суда Республики Дагестан 06.12.2021.

Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.09.2006 № 113 «О применении статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» разъясняется, что поскольку перерыв объявляется на непродолжительный срок и в силу части 4 статьи 163 АПК РФ после окончания перерыва судебное заседание продолжается, суд не обязан в порядке, предусмотренном частью 1 статьи 121 АПК РФ, извещать об объявленном перерыве, а также времени и месте продолжения судебного заседания лиц, которые на основании статьи 123 АПК РФ считаются извещенными надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, но не явились на него до объявления перерыва.

Лица, участвующие в деле и присутствовавшие в зале судебного заседания до объявления перерыва, считаются надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, и их неявка в судебное заседание после окончания перерыва не является препятствием для его продолжения (часть 5 статьи 163 АПК РФ).

После перерыва в судебное заседание явился представитель истца, который поддержал исковые требования с учетом уточнения. Пояснил, что данные уточнения являются разбивкой ранее заявленной задолженности на основной долг и пеню, т.е. ранее заявленная сумма исковых требований в размере 3 269 589,67 руб. задолженности включает в себя задолженность по арендным платежам в размере 3 064 064, 07 руб. и пеню в размере 205 518,60 руб., что и уточняется в данном уточнении. В остальной части требования остаются те же самые.  

Суд, рассмотрев в порядке ст. 159 АПК РФ данное ходатайство, считает возможным его принять по правилам ст. 49 АПК РФ.

Ответчик в отзыве на исковое заявление просит в удовлетворении требования о взыскании задолженности отказать, а в части расторжения договора оставить иск без рассмотрения в связи с несоблюдением претензионного порядка.

Дело рассмотрено в порядке ст.156 АПК РФ в отсутствие представителей сторон, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания и по имеющимся в деле доказательствам.

Рассмотрев материалы дела и оценив, руководствуясь статьей 71 АПК РФ, относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, суд установил следующее. 

Как следует из материалов дела,  на основании постановления администрации ГО "г. Каспийск" №212 от 27.03.2020, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор № 211 от 21.04.2020, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым                            № 05:48:000060:2, находящийся по адресу: Республики Дагестан, г.Каспийск, МКР "Кирпичный" (далее – участок), для использования под размещение производственной базы, кирпичного цеха и добычи глины, общей площадью 51,0 га.

Договор заключен до 27.12.2026, а его условия распространяются на отношения, возникшие между сторонами с 21.04.2020 (пункты 2.1, 2.2 договора). Размер арендной платы за участок составляет 4 011 940 рублей в год (пункт 3.1 договора). Внесение арендой платы производится ежеквартально до 15 числа первого месяца оплачиваемого квартала путем перечисления на счет арендодателя.

Объект аренды передан арендатору по передаточному акту от 21.04.2020, являющемуся приложением к договору.

В соответствии с договором за спорный период задолженность ответчика по арендной плате составляет 3 064 064, 07 руб., в связи с неоплатой ответчиком которых истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив материалы и доводы сторон, суд приходит к следующим выводам.

На основании части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом. Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота и регулирует, в частности, договорные и иные обязательства (пункт 1 статьи 2 Гражданского кодекса). 

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. 

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров или иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подпункт 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса). 

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса). 

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. 

К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 – 419), если иное не предусмотрено правилами указанной главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в данном Кодексе (пункты 1, 3 статьи 420 Гражданского кодекса). 

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. 

Обязательства возникают из договоров и других сделок, из неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в данном Кодексе (пункты 1, 2 статьи 307 Гражданского кодекса). Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 Гражданского кодекса)

В данном случае правоотношения сторон регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

С учетом положений статей 606, 611, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи (то есть с момента начала пользования имуществом) и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи.

В соответствии с пунктом 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в случае установления судами, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор – вносить платежи за пользование этим имуществом (пункт 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований»).

Ответчиком согласно требованиям статьи 65 АПК РФ представлены доказательства оплаты аренды за спорные периоды в полном размере. Так, платежным поручением № 40 от 22.06.2021 истцом произведена оплата по договору аренды  в размере 3 064 064 руб. 07 коп.  

В связи с чем в удовлетворении искового требования о взыскании арендных платежей истцу следует отказать.      

В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором. 

Исходя из положений пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, подлежащая уплате должником кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. 

Истцом заявлено требование о взыскании пени в размере 205 518,60 руб.

В связи с доказанностью нарушения ответчиком установленных пунктом 3.2 договора сроков внесения арендных платежей (ежеквартально в сроки не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября и 15 ноября текущего года равными долями), заявленное истцом требование о взыскании пени за просрочку уплаты арендных платежей, установленной пунктом 5.2 договора в размере 1/300 % от просроченной суммы за каждый день просрочки, соответствует положениям статей 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и также является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Период задолженности, заявленный истцом с 02.07.2020 по 31.12.2020.

При этом судом самостоятельно проверен расчет суммы пени и признан неверным.

Истцом неправильно определен день начала просрочки по арендным платежам, кроме того, сумма неустойки определена неверно в связи с неправильным определением размера арендных платежей в расчетные периоды.

С учетом указанных судом условий и установленных платежей, не оспариваемых сторонами, сумма неустойки составит 30487,40 руб. по следующему расчету, в пределах периодов начисления неустойки, заявленных в иске:

Задолженность:

802 387,99 руб.

Период просрочки:

с 15.07.2020 по 31.12.2020

Доля от ставки ЦБ:

1/300

Расчёт ставки:

по периодам действия ставки

Задолженность

Период просрочки

Ставка

Формула

Неустойка

с

по

дней

802 387,99

15.07.2020

Новая задолженность на 802 387,99 руб.

802 387,99

15.07.2020

26.07.2020

12

4.5

802 387,99 ? 12 ? 1/300 ? 4.5%

1 444,30 р.

802 387,99

27.07.2020

14.10.2020

80

4.25

802 387,99 ? 80 ? 1/300 ? 4.25%

9 093,73 р.

1 805 372,99

15.10.2020

Новая задолженность на 1 002 985,00 руб.

1 805 372,99

15.10.2020

31.12.2020

78

4.25

1 805 372,99 ? 78 ? 1/300 ? 4.25%

19 949,37 р.

-1 258 691,08

22.06.2021

Оплата задолженности на 3 064 064,07 руб.

Сумма основного долга: 0,00 руб.

Сумма неустойки: 30 487,40 руб.

Переплата: 1 258 691,08 руб.

 

В остальной части требования о взыскании неустойки удовлетворению не подлежат.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.   Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.         

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса) – пункт 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой". 

Так как часть третья статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. 

Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. 

Как следует из материалов дела, управление направило обществу предупреждение о необходимости погашения задолженности по аренде в претензии №7-20 от 25.02.2021.       При этом из содержания претензии следует, что обществу предложено в 10-дневный срок с момента получения претензии перечислить задолженность по арендной плате и пени и разъяснено, что в случае непоступления средств и (или) игнорирования претензии арендодатель будет вынужден обратиться в суд для принудительного взыскания суммы задолженности и начисленной пени и расторжения договора аренды. 

По смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. 

После установленного в претензии срока управление или администрация предложение обществу расторгнуть договор аренды не направляли. 

Следовательно, требование администрации о расторжении договора аренды и возврате земельного участка подлежит оставлению без рассмотрению в соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ, поскольку законом установлен обязательный досудебный порядок урегулирования такого спора (п. 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 N 18 "О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства"), спор об изменении или о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только после соблюдения обязательного досудебного порядка урегулирования спора (пункт 2 статьи 452 ГК РФ, пункт 29 Постановления №18). 

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 148, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

принять уточнение исковых требований.

 

В части требований о расторжении договора аренды и возврате земельного участка иск оставить без рассмотрения.

 

Взыскать с ООО "Евростройкомплект" в пользу администрации городского округа  «город Каспийск» пеню в размере 30 487, 40 руб.

 

В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.

 

Взыскать с ООО "Евростройкомплект" в доход федерального бюджета 37 241,51 руб. государственной пошлины. 

 

            Решение суда вступает в законную силу в месячный срок со дня его принятия и может быть обжаловано в тот же срок в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд г. Ессентуки через Арбитражный суд Республики Дагестан.

 

            Судья                                                                                                                 Г.М.Ахмедова