АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-70025/2024

г. Краснодар

29 сентября 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 18 сентября 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 сентября 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Малыхиной М.Н., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ручка А.С., при участии в судебном заседании, проводимом с использованием системы веб-конференции, от истца – администрации федеральной территории «Сириус» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) –ФИО1 (доверенность от 11.08.2025), в отсутствие ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Мегаопт» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), извещенного о времени и месте судебного заседания путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации федеральной территории «Сириус» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.03.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2025 по делу № А32-70025/2024.

Администрация федеральной территории «Сириус» (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к ООО «Мегаопт» (далее – общество) о взыскании 593 578 рублей 54 копеек задолженности по постоянной части арендной платы за пользование недвижимым имуществом с 20.01.2023 по 16.07.2023; 291 276 рублей 52 копеек задолженности по переменной части арендной платы за период с 23.01.2023 по 16.07.2023; 118 715 рублей 71 копейки неустойки по состоянию на 16.03.2025; 14 289 тыс. рублей неустойки за не предоставление отчета о выручке по состоянию на 16.03.2025 (уточненные требования).

Заявление основано на положениях статей 307 – 310, 606 и 614  Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано ненадлежащим исполнением со стороны ответчика обязательств по договору аренды, что подтверждается актом осмотра помещения, свидетельствующим о его фактическом использовании в коммерческих целях. Согласно условиям договора аренды от 26.10.2022 № 19-10/22-РСА арендатор обязан вносить как постоянную, так и переменную часть арендной платы, а также предоставлять ежемесячные отчеты о выручке. 

Решением от 17.03.2025, оставленным без изменения постановлением арбитражного апелляционного суда от 10.06.2025, исковые требования удовлетворены в части. С общества в пользу администрации взыскано 884 855 рублей 06 копеек основного долга и 601 715 рублей 71 копейка неустойки. В удовлетворении остальной части иска отказано. Суды удовлетворили требования о взыскании задолженности по арендной плате в полном объеме, поскольку ответчик не представил доказательств погашения долга, а факт использования помещения в коммерческих целях подтвержден актом осмотра. Расчет неустойки по пункту 8.5 договора от 26.10.2022 № 19-10/22-РСА (1% за каждый день просрочки с ограничением в 20%) признан верным и обоснованным. В части требований о взыскании неустойки за непредставление отчетов о выручке суды частично отказали, определив размер присуждения в 483 тыс. рублей до 17.07.2023.

Администрация обжаловала указанные судебные акты в порядке главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В кассационной жалобе заявитель просит отменить решение и постановление в части уменьшения размера неустойки, принять в указанной части новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований администрации.

Доводы кассационной жалобы сводятся к тому, что суды необоснованно посчитали взыскание неустойки после прекращения договора аренды неосновательным обогащением. По мнению администрации, обязательство по предоставлению отчетов о выручке является самостоятельным и не прекращается с расторжением договора. Согласно условиям договора аренды от 26.10.2022 № 19-10/22-РСА (пункты 4.6 и 4.9), арендатор обязан ежемесячно предоставлять отчет о выручке, а за каждый день просрочки предусмотрена неустойка в размере 3 тыс. рублей. Администрация указывает, что отчеты должны были быть предоставлены за каждый месяц отдельно, и просрочка по каждому отчету должна рассчитываться раздельно. В силу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации расчет неустойки осуществляется по день фактического исполнения  обязательства. Однако отчеты о выручке не предоставлены арендатором по настоящее время. Таким образом, обязательство не исполнено. Администрация также отмечает, что ответчик не заявлял о снижении неустойки по статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, а суды самостоятельно снизили ее размер. 

Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

В судебном заседании, открытом 09.09.2025, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 18.09.2025 до 16 часов 10 минут. 

В судебном заседании представитель администрации поддержал доводы жалобы, просил суд кассационной инстанции отменить решение и постановление в части снижения размера неустойки.

Кассационная жалоба рассмотрена в порядке части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, выслушав представителя истца, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа приходит к следующим выводам.

Из материалов дела видно и судами установлено, что ООО «РогСибАл» и общество (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества от 26.10.2022 № 19-10/22-РСА, предметом которого является передача арендодателем арендатору во временное владение и пользование нежилого помещения общей площадью 70,8 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402037:3597, находящегося на первом этаже здания с кадастровым номером 23:49:0402037:1538, расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, федеральная территория Сириус, поселок городского типа Сириус, улица Триумфальная, дом 10 (пункт 1.1 договора).

Решением Хамовнического районного суда г. Москвы от 15.09.2022 по делу № 2-3505/2022 по иску заместителя Генерального прокурора Российской Федерации в интересах Российской Федерации к ООО «РогСибАл», Государственной корпорации развития «ВЭБ.РФ», Управления Росреестра указанное имущество обращено в доход Российской Федерации. Решение вступило в законную силу 14.12.2022. 

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее –ЕГРН) объект недвижимости с кадастровым номером 23:49:0402037:3597 по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, федеральная территория Сириус, поселок городского типа Сириус, улица Триумфальная, дом 10 находится в собственности Российской Федерации с 20.01.2023, арендодателем является администрация.

Абзацем первым пункта 4.1 договора аренды предусмотрено, что арендная плата по договору, уплачиваемая арендатором арендодателю, состоит из постоянной части арендной платы, которая в свою очередь состоит из базовой арендной платы и эксплуатационных расходов и переменной части арендной платы. 

На основании пункта 4.3 договора аренды ежемесячная базовая арендная плата за пользование помещением будет составлять наибольшую из следующих величин: 

– 10% от суммы ежемесячной выручки арендатора за месяц владения и пользования помещением; 

– 86 588 рублей, кроме того НДС 20% (минимальный гарантированный платеж) за один месяц временного владения и пользования помещением. 

В силу пункта 4.4 договора выручка арендатора означает общую сумму, полученную арендатором от реализации товаров, работ и услуг в арендованных помещениях, либо реализации товаров, работ и услуг вне помещений, однако являющейся следствием коммерческой деятельности, осуществляемой в помещениях. 

Согласно пункту 4.13 договора аренды арендатор обязуется уплачивать арендодателю эксплуатационные расходы сверх базовой арендной платы. 

Сумма эксплуатационных расходов рассчитывается на основе ставки эксплуатационных расходов, которая для первого года аренды (первый и последующие годы аренды исчисляются с даты начала, определение которой дано в настоящем договоре, и которая является датой начала срока договора аренды) составляет 198 рублей 95 копеек, кроме того НДС 20%, за 1 квадратный метр общей площади помещения в месяц. 

В согласованных сторонами условиях арендатор обязуется ежемесячно в срок не позднее 5 числа текущего месяца оплачивать постоянную часть арендной платы путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя по реквизитам, указанным в договоре (пункт 4.12 договора). 

Кроме того, пунктом 4.6 договора аренды установлено, что арендатор ежемесячно предоставляет арендодателю письменный отчет о выручке за истекший (отчетный) месяц, составленный арендатором на основании кассовых и иных документов, отражающих финансовые результаты деятельности арендатора, с указанием суммы выручки. 

Пунктом 4.8 договора предусмотрено, что с целью контроля за размером выручки арендатора арендодатель имеет право в любое время, но с предварительным уведомлением арендатора не мене чем за 1 рабочий день и не чаще 1 раза в месяц, знакомиться с любыми кассовыми и прочими финансовыми документами арендатора, отражающими финансовые результаты деятельности арендатора, однако при условии, что арендодатель будет вправе знакомиться только с теми документами, которые имеют отношение к деятельности арендатора, связанной с помещениями. Арендатор обязан обеспечить арендодателю (представителям арендодателя) возможность такого ознакомления. Если в результате такого ознакомления будет выявлено расхождение в финансовых показателях, учитываемых при расчете базовой арендной платы, и такое расхождение будет свидетельствовать о неполучении (недополучении) арендодателем причитающейся ему базовой арендной платы, арендодатель будет иметь право потребовать доплаты соответствующей разницы, а также сверх этого, начислить неустойку на сумму равную такой разнице. Требование арендодателя о доплате и уплате неустойки должно быть исполнено арендатором в течение 5 рабочих дней со дня его получения. Если же такое расхождение будет свидетельствовать о переплате арендатором базовой арендной платы, соответствующая разница будет учтена (зачтена) при последующих расчетах арендатора с арендодателем. 

Согласно пункту 4.9 договора аренды, задержка предоставления арендатором ежемесячного отчета о выручке арендатора, или задержка предоставления (или не предоставление в полном объеме) арендатором копий первичной учетной документации («ПУД»), относящейся к соответствующему ежемесячному отчету о выручке арендатора, или не обеспечение арендатором возможности проверки, предусмотренной пунктом 4.8 договора, дает арендодателю право (без ограничения других прав арендодателя) потребовать от арендатора, и арендатор обязан по такому требованию уплатить арендодателю, неустойку в размере 3 тыс. рублей за каждый день соответствующего нарушения. 

Пунктом 8.5 договора аренды предусмотрено, что в случае нарушения арендатором сроков внесения платежей, предусмотренных настоящим договором, арендодатель вправе начислить арендатору пени в размере 1% от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки, но в любом случае не более 20% от такой суммы задолженности. При этом первым днем просрочки является первый календарный день, следующий за днем истечения срока совершения соответствующего платежа. 

Из акта осмотра помещения от 06.10.2023 № 28 следует, что объект использовался в коммерческих целях, внутри помещения обнаружено имущество и персонал (офисные работники), что подтверждает фактическое использование помещения с кадастровым номером 23:49:0402037:3597 (срок договора аренды помещения до 29.09.2023). 

На основании Распоряжения администрации от 17.07.2023 № 155-ра и в соответствии с условиями договора от 17.07.2023 № 4-БП о передаче АНО «Культурный центр» в безвозмездное временное пользование недвижимого имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, полномочия собственника в отношении которого переданы администрации, права арендодателя по договору аренды от 26.10.2022 № 19-10/22-РСА переданы АНО «Культурный центр» с 17.07.2023. 

С учетом этого администрация полагает, что она вправе требовать исполнения обязательств, связанных с внесением арендной платы за период с 20.01.2023 по 16.07.2023. 

По расчету истца задолженность по постоянной части арендной плате за период с 20.01.2023 по 16.07.2023, включающей в себя базовую арендную плату и эксплуатационные расходы, составляет 593 578 рублей 54 копейки (511 148 рублей 52 копейки задолженности по минимальному гарантированному платежу + 82 430 рублей 02 копейки задолженности по оплате эксплуатационных расходов). 

Задолженность по переменной части арендной платы (возмещение коммунальных расходов) за период с 23.01.2023 по 16.07.2023 в соответствии с представленным в материалы дела расчетом составил 291 276 рублей 52 копейки и включает в себя: компенсацию коммунальных расходов по теплоснабжению, подогрев воды в сумме 5959 рублей 65 копеек, компенсацию коммунальных расходов ГВС и водоотведения в сумме 892 рублей 48 копеек, компенсацию коммунальных расходов за электроэнергию в сумме 283 257 рублей 31 копейки, компенсацию коммунальных расходов ХВС и водоотведение в сумме 1167 рублей 08 копеек. 

С учетом ограничения размера пени, установленного пунктом 8.5 договора аренды, истец просит взыскать пени в размере 20% от суммы задолженности, что составляет 118 715 рублей 71 копейку. 

С целью досудебного урегулирования спора истцом в адрес ответчика направлены претензии от 18.08.2023, 13.09.2023, 18.12.2023 с требованием оплатить арендные платежи и неустойку, которые оставлены без удовлетворения.

Ненадлежащие исполнение ответчиком обязанностей по договору аренды послужило основанием для обращения администрации с иском в арбитражный суд. 

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В части удовлетворения требований истца судебные акты не обжалуются, доводов о несогласии с выводами судов в указанной части в тексте кассационной жалобы не заявлено.

Удовлетворяя требования о взыскании неустойки за непредставление отчета о выручке в части 483 тыс. рублей, исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, истолковав условия договора аренды, руководствуясь статьями 12, 330 и 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды исходили из того, что установленная санкция направлена на обеспечение исполнения арендатором обязанности по своевременному представлению сведений о ежемесячной выручке, поскольку от ее размера зависит размер базовой арендной платы. Установленная неустойка обеспечивает арендодателю компенсацию потерь от недополучения арендной платы в случае, если экономическая выгода арендатора от использования арендованного помещения превысит 865 880 рублей в месяц. При этом взимание такой неустойки за непредставление отчетов о выручке арендатора после того, как истец перестал быть арендодателем по отношению к ответчику (с 17.07.2023) приведет к неосновательному обогащению истца.

С учетом изложенного суд определил размер подлежащей взысканию по данному основанию неустойки как произведение ставки неустойки (3 тыс. рублей) и количества дней в периоде просрочки (с 06.02.2023 по 16.07.2023), что составило 483 тыс. рублей.

Вопреки мнению кассатора, суды не снижали названную неустойку в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, но произвели ее расчет с учетом толкования данного условиям договора и ограничили период ее начисления передачей помещения в безвозмездное пользование АНО «Культурный центр» 17.07.2023.

Согласно доводам кассационной жалобы, заявитель, во-первых, полагает данное судами толкование условий договора противоречащим его фактическому содержанию, а во-вторых, считает, что основания для ограничения периода взыскания пеней отсутствовали, поскольку обязательство по представлению отчетов не исполнено до настоящего времени.

Оценив приведенный довод кассационной жалобы, суд округа полагает, что при рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанции не учтено следующее.

Статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение условий такого обязательства не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

По смыслу статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором. 

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. 

В силу положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В связи с этим условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данным в пункте 43 постановления от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения. Толкование договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств и не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. 

Таким образом, осуществляя толкование условий договора, суд применяет соответствующий прием толкования и устанавливает, в чем состоит согласованное волеизъявление сторон относительно правовых последствий сделки, достигнутое сообразно их разумно преследуемым интересам. При этом правовые последствия сделки устанавливаются на основании намерений сторон достигнуть соответствующий практический, в том числе экономический результат, а не на основании одного лишь буквального прочтения формулировок договора. 

Как видно и обоснованно установлено судами, условиями договора аренды согласовано определение размера базовой арендной платы в зависимости от выручки арендатора (пункт 4.3), в целях достоверного установления которой установлен ряд обязанностей арендатора и прав арендодателя. Так, арендатор обязан представлять ежемесячные отчеты о выручке, подтвержденные определенными, названными в договоре документами (пункт 4.6 договора), а арендодатель вправе осуществлять проверку расчета базовой арендной платы на основании представленных арендатором либо запрошенных арендодателем иных документов в целях такой проверки и производить перерасчет в случае недоплаты (пункты 4.7 и 4.8 договора).

Таким образом, очевидна направленность установленной пени на понуждение арендатора к представлению отчета в целях проверки, перерасчета и довзыскания при выявлении недостоверности расчета арендатора арендной платы, определяемой в размере ежемесячной выручки арендатора.

Оснований согласиться с толкованием данного условия договора судами как позволяющего заместить взысканием пеней по пункту 4.9 договора недополученную арендную плату не дает ни буквальный текст названного пункта, ни его сопоставление с прочими условиями договора. Равным образом суды не мотивировали основания полагать, что пени установлены безотносительно количества допущенных нарушений по числу непредставленных отчетов. Принятая судами формула расчета пеней – произведение ставки неустойки (3 тыс. рублей) и количества дней в периоде просрочки (с 06.02.2023 по 16.07.2023) с очевидностью не соответствует фактическим обстоятельствам дела и согласованным договорным условиям.

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено или изменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

При новом рассмотрении дела суду надлежит устранить допущенное нарушение, правильно и полно установить фактические обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, в том числе определить период начисления пеней с учетом того, какой подлежащий защите законный интерес преследует администрация, начисляя пени за пределами периода взыскания основного долга по арендной плате (сохраняется ли с учетом состоявшегося судебного спора о взыскании задолженности по арендной плате (по 16.07.2023) у администрации право на довзыскание арендной платы на случай получения ею сведений о ежемесячной выручке арендатора).

Руководствуясь статьями 274, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.03.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2025 по делу № А32-70025/2024 отменить в части отказа во взыскании неустойки за непредставление отчета о выручке в сумме 13 806 000 руб., в указанной части направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края. В остальной части судебные акты оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                                                       М.Н. Малыхина

Судьи                                                                                                                                 В.Е. Епифанов

                                                                                                                                А.И. Мещерин