АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

Дело № А14-5515/2017

г. Калуга

19 апреля 2018 года

Резолютивная часть постановления изготовлена                 19.04.2018

Постановление изготовлено в полном объеме                      19.04.2018

 

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

 

председательствующего

 

Л.В. Солодовой

судей

 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи

                   Л.В. Леоновой

ФИО1

 

                   ФИО2

при участии в заседании:

 

от истца:

АО "Воронежнефтепродукт":

 

 

ФИО3 – представитель

(дов. N 1/2-136Д от 01.12.2017)

ФИО4 – представитель

(дов. N 1/2-139Д от 01.12.2017)

от ответчика:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области: 

 

 

 

не явились, извещены надлежаще

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Воронежской  области  кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области на решение Арбитражного суда Воронежской области от 08.09.2017 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2017  по делу             № А14-5515/2017, 

 

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество "Воронежнефтепродукт" обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области об урегулировании разногласий по договору аренды  N 226-з-2016 от 28.12.2016  земельного участка, являющегося собственностью Российской Федерации, с кадастровым номером 36:02:5600007:1, расположенного по адресу (местоположение): Воронежская обл., р-н Бобровский, придорожная полоса автодороги М-"Дон" км 622+391 (право), разрешенное использование: для обслуживания АЗС, общей площадью 8 000 кв. м путем изложения пункта 3.1 договора в следующей редакции: "Годовой размер арендной платы за участок не может превышать 2% (двух процентов) кадастровой стоимости участка в год и в 2016 году составляет 97 758 (девяносто семь тысяч семьсот пятьдесят восемь) рублей 40 коп. (Приложение N 1)", пункта 3.5 договора в следующей редакции: "Изменение годового размера арендной платы может производиться только в связи с изменением кадастровой стоимости участка, на основании письменного уведомления, направленного арендодателем арендатору. Уведомление об изменении арендной платы является неотъемлемой частью договора и считается полученным по истечении 7 (семи) дней с момента направления арендодателем", исключения пунктов 3.6 и 5.4 договора, путем изложения расчета размера арендной платы за земельный участок в редакции приложения N 1 к протоколу разногласий.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 08.09.2017 (судья Тисленко Д.И.), оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2017  (судьи: Щербатых Е.Ю., Кораблева Г.Н., Поротиков А.И.)  заявленные требования АО "Воронежнефтепродукт" удовлетворены.

Не согласившись с выводами судебных инстанций, ТУ Росимущества в Воронежской области  обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые  судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении  заявленных требований.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представители истца с доводами кассационной жалобы не согласились, просили суд оставить решение суда первой инстанции и постановление апелляции без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы  жалобы, выслушав явившихся лиц и  проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, кассационная коллегия  не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов, в связи со следующим.

Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, ОАО "Воронежнефтепродукт" на праве постоянного (бессрочного) пользования принадлежал земельный участок, расположенный по адресу: Воронежская область,  Бобровский района, придорожная полоса автодороги М-"Дон" км 622+391 (право), что подтверждается свидетельством № 10, выданным 17.06.1998 Администрацией Бобровского района, Воронежской области.

В дальнейшем, постановлением Администрации Бобровского района  N 335-1 от 06.06.2005 (с изменениями, внесенными постановлением N 763 от 25.11.2005) право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок прекращено в связи с  его передачей   истцу в аренду. 

В соответствии с указанным постановлением, 06.06.2005 между Администрацией Бобровского муниципального района Воронежской области  (арендодатель), ОАО "Воронежнефтепродукт" ( арендатор) и муниципальным образованием "Город Лесной" арендатор)  был заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка, сроком на 10 лет.

Впоследствии, дополнительным соглашением от 22.02.2013 стороны договора исключили из числа арендаторов муниципальное образование "Город Лесной", а также внесли изменения в п. 3.1 договора аренды земельного участка от 06.06.2005, в соответствии с которым размер годовой арендной платы, увеличился до 3343 200 руб. 

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27.01.2016  собственником земельного участка с 06.05.2015  является Российская Федерация.

 29.01.2016 истец обратился к ответчику с заявлением  о предоставлении   с 01.02.2016  в аренду вышеуказанного земельного участка, предназначенного для обслуживания АЗС  № 58, которая принадлежит ему на праве собственности.

18.01.2017 ТУ Росимущества в Воронежской области в адрес АО "Воронежнефтепродукт"  был направлен для подписания договор  аренды земельного участка  N 226-з-2016 от 28.12.2016.

Ссылаясь на то, что часть условий договора, предложенных ответчиком в договоре и протоколе согласования разногласий, не соответствует нормам действующего законодательства и может привести к нарушению его прав, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Кассационная коллегия полагает, что оценив представленные по делу доказательства в соответствии с требованиями ст.71 АПК РФ, суды пришли к обоснованному выводу об удовлетворении заявленных требований, руководствуясь при этом следующим.

Учитывая, что между сторонами при заключении договора аренды земельного участка возникли разногласия в части определения стоимости аренды земельного участка, судебные инстанции обоснованно и настоящий спор как преддоговорный в соответствии  с нормами ст.ст. 445,446 ГК РФ.

В силу п.4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами ( ст. 422 ГК РФ).

По смыслу  указанных норм права условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.

Арендная плата за аренду земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, относится к регулируемым ценам.

Пунктом 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) определено, что в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков. Изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с настоящим пунктом, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

Президиум Верховного Суда Российской Федерации в п. 7 Обзора судебной практики Верховного суда РФ N 2 от 26.06.2015 указал, что ставки арендной платы утвержденные непосредственно федеральным законом (Закон N 137-ФЗ),  являются обязательными при определении размера арендной платы для всех публичных собственников.

Исходя из буквального толкования абз.3 п.2, п. 9 ст. 3  Федерального Закона от 25.10.2001 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и ч.1 ст. 6 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»  права на недвижимое имущество, в том числе и земельный участок, возникшие до момента вступления в силу данного закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом.

Как следует из материалов дела, согласно приказу Государственного учреждения юстиции "Воронежский областной центр государственной регистрации прав на недвижимость" от апреля 1999 года N 108, представленному истцом в суд апелляционной инстанции, Бобровский филиал учреждения приступил к осуществлению регистрационной деятельности с 26.04.1999.

Таким образом, право постоянного (бессрочного) пользования АО "Воронежнефтепродукт" на земельный участок возникло на основании постановления главы Администрации Бобровского района Воронежской области от 15.06.1998 N 341 и обязательной государственной регистрации не подлежало.

Заключение  спорного договора аренды земельного участка N 226-з-2016 от 28.12.2016 представляет собой оформление арендных правоотношений  на новый срок, в связи с истечением срока договора аренды от 06.06.2005 на тот же земельный участок. 

При этом, право  аренды первоначально было переоформлено истцом в установленный законом срок - до 01.07.2012, в связи с чем его право на льготную арендную плату, предусмотренную  указанным Законом, с учетом  изменений, внесенных Федерального закона от 24.07.2007 N 212-ФЗ,  не может быть ограничено, а правовой режим пользования земельным участком не мог быть прекращенным, поскольку договор аренды земельного участка № 226-з-2016 от 28.12.2016 должен быть заключен в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования.

В противном случае, исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства, иное толкование означало бы нарушение установленного ст. 1 ГК РФ принципа равенства участников гражданских правоотношений, то есть ставило бы участников экономической деятельности в неравное положение.

С учетом вышеуказанных норм права  и правовой позицией, изложенной в Обзоре судебной практики N 2 (2015), суды  верно указали, что в данном случае предельный размер годовой размер арендной платы не мог превышать 2% кадастровой стоимости земельного участка, т.е. 97 758 руб, поскольку кадастровая

стоимость  спорного  земельного участка в соответствии с постановлением правительства Воронежской области от 11.12.2015 N 970 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Воронежской области" в 2016 году составляла 4 887 920 руб.

В силу абз. 4 п. 2 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с данным пунктом, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

При утверждении  п. 3.5 договора судами учтено, что как в редакции договора (в редакции ответчика), так и в редакции истца (редакция протокола разногласий и исковых требований) содержится положение об уведомлении об изменении арендной платы как неотъемлемой части договора, которое считается полученным по истечении 7 (семи) дней с момента направления арендодателем, в связи с чем спора по данному условию между сторонами не имеется.

Таким образом, с учетом п.п.1,4 ст. 421 ГК РФ, суды первой и апелляционной инстанции пришли к правомерному выводу, что пункт 3.5 договора должен быть изложен также в редакции истца.

В связи с тем, что в рассматриваемом случае арендная плата является регулируемой и изменение ее размера должно производиться в силу закона только в связи с изменением размера кадастровой стоимости земельного участка, заключение дополнительного соглашения к договору не является обязательным, следовательно, пункт 3.6 договора подлежит исключению.

Довод ответчика против исключения пункта 3.6 договора ввиду того, что он согласуется с пунктом 7.5 договора обоснованно отклонен судами на основании следующего.

В пункте 7.5 договора стороны предусмотрели, что перевод участка из одной категории в другую или изменение вида разрешенного использования без письменного согласия арендодателя является основанием для расторжения договора.

При этом исключение из договора пункта 3.6 не ограничивает право арендодателя инициировать расторжение договора в случае, предусмотренном пунктом 7.5 договора.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в том числе по основаниям, дополнительно установленным договором аренды.

В пункте 4.4.10 договора закреплено, что в тридцатидневный срок с момента направления арендодателем договора или изменений к нему арендатор обязан их подписать и обратиться с заявлением о государственной регистрации договора или изменений к нему в орган, уполномоченный на государственную регистрацию прав на недвижимое имущества и сделок с ним, или возвратить арендодателю для проведения государственной регистрации договора или изменений к нему в органе, уполномоченном на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В случае регистрации арендатором договора или изменений к нему после их регистрации в течение 5 (пяти) дней предоставить арендодателю зарегистрированный экземпляр договора.

Руководствуясь положениями ст. 1 и 421 ГК РФ, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что истец вправе требовать исключения пункта 5.4 из договора, поскольку предлагаемая данным пунктом ответственность не предусмотрена положениями ГК РФ, вследствие чего при наличии возражений одной из сторон подлежит включению в договор.

Учитывая изложенное, кассационная коллегия полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем, оснований для отмены судебных актов не имеется.

 Доводы заявителя жалобы не опровергают выводы судов, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, что в силу ст.286 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287 и ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

 

                                               ПОСТАНОВИЛ:

 

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 08.09.2017 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2017  по делу № А14-5515/2017 оставить без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий:   

 

Судьи:                                                   

                      Л.В. Солодова

 

                       Л.В. Леонова

 

                       ФИО1