ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-6913/2024

г. Челябинск

13 июня 2024 года

Дело № А47-3005/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 июня 2024 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Камаева А.Х.,

судей Колясниковой Ю.С., Соколовой И.Ю., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Истэйт» на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 18.03.2024 по делу                                  № А47-3005/2021.

 

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения указанной информации в сети Интернет, в судебное заседание не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей.

 

Общество с ограниченной ответственностью «Истэйт» (далее – истец, ООО «Истэйт») обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом города Оренбурга (далее – ответчик, Комитет) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи арендованного недвижимого имущества - здание гаража, назначение: нежилое, 1-2 этажный, общая площадь 1018,2 кв.м., инв.  № 2-382-10/ГГ1Г3Г4Г5ДГ6Г7, литер ГГ1Г3Г4Г5ДГ6Г7, адрес объекта 

<

...>, кадастровый номер 56:44:023006:177; здание ремонтной мастерской, назначение: нежилое,                      1-этажное, общая площадь 211,9кв.м., инв. № 2-382 10/Г2, адрес объекта: 

<

...>, кадастровый номер 56:44:0237006:180; земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: обслуживание автотранспорта, площадью 1703+/-14 кв.м., адрес: 

<

...> земельный участок № 18, кадастровый номер 56:44:0237006:298, изложив:

- пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Цена приобретения имущества, указанного в подпунктах 1.1.1 и 1.1.2 настоящего договора оставляет 4 583 334 руб. без учета НДС. Стоимость неотделимых улучшений данного имущества составляет 3 010 389 руб. 90 коп. в связи с учетом стоимости неотделимых улучшений цена продажи имущества но настоящему договору составляет 1 581 205 руб. без учета НДС»;

- пункт 2.5 договора в следующей редакции: «В соответствии с пунктом 3 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого или среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» на сумму денежных средств в размере 1 581 205 руб. производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества в размере 1,42% годовых. Начисленные проценты оплачиваются одновременно с погашением суммы основного долга» (с учетом принятого судом уточнения иска в порядке статьи 49 АПК РФ).

На основании статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена оценщик ФИО2 (далее - третье лицо).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 18.03.2024 (резолютивная часть от 06.03.2024) в удовлетворении исковых требований отказано.

С вынесенным решением не согласился истец, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО «Истэйт» (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить. 

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указал, что 06.03.2024 состоялось судебное заседание, на котором судом заслушивались мнения сторон, относительно заявленного истцом ходатайства о проведении дополнительного исследования заключения эксперта ФИО3 от 17.01.2024 № 28/23-АС, о несоответствии поставленных судом вопросов редакции, поставленной эксперту первоначально. Письмом от 29.02.2024 № 187 экспертная организация сообщила о возможности ответа на поставленные вопросы. Судом был объявлен перерыв в судебном заседании до 14 часов 30 минут (без явки сторон на оглашение) для вынесения определения по заявленному ходатайству о проведении дополнительного исследования судебной экспертизы, однако, 07.03.2024 истец узнал о том, что судом вынесено решение по делу. Таким образом, судом были проигнорированы, такие важные этапы судебного процесса, как исследования доказательств и судебные прения, предусмотренные статьей 164 АПК.

Соответствующий требованиям части 2 статьи 262 АПК РФ отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ООО «Истэйт» (арендатор) и Комитетом (арендодатель) 06.08.2018 по результатам проведения открытого аукциона № 226 по № 220618/0115653/01 от 26.07.2018 с победителем торгов заключен договор аренды № 1-1848а-13192 здания гаража, назначение: нежилое, 1-2 этажный, общая площадь 1018,2 кв.м, инв. № 2-382-10/ГГ1ГЗГ4Г5ДГ6Г7, лит ГГ1ГЗГ4Г5ДГ6Г7, адрес объекта: 

<

...>, кадастровый номер 56:44:0237006:177; здания ремонтной мастерской, назначение: нежилое, 1 этажная, общая площадь 211,9 кв.м., инв. № 2-382-10/Г2, лит. Г2, адрес объекта: 

<

...>, кадастровый номер: 56:44:0237006:180 (л.д.12- 20 т.1). 

Срок действия договора с 01.08.2018 по 31.07 2023(п.1.2 договора).

Актом, удостоверенным сторонами, объекты аренды переданы истцу в удовлетворительном состоянии в соответствии с требованиями по его эксплуатации. 

Согласно пункту 1.6 договора затраты арендатора на неотделимые улучшения, включая капитальный ремонт и реконструкцию, а также текущий ремонт объекта, не подлежат возмещению ни в период действия договора, ни после его окончания. Передача в аренду объекта производится по акту приёма - передачи, который подписывается сторонами и является его неотъемлемой частью.

Объект считается переданным с момента подписания акта приёма-передачи сторонами(п. 2.1 договора). 

В соответствии с пунктом 2.2 договора при прекращении договора, арендатор передаёт объект, в том числе все произведённые неотделимые улучшения объекта, без возмещения их стоимости, по акту приёма-передачи. 

Пунктом 3.4.9 и 3.4.11 договора стороны возложили на арендатора обязанность технического обслуживания, текущего ремонта объектов и инженерных коммуникаций за счёт собственных средств, без дальнейшей их компенсации, а также обязанность производить за свой счёт текущий и капитальный ремонт объекта по письменному согласованию с арендодателем. 

Письмом от 28.08.2019 Комитет предоставил разрешение истцу на выполнение ремонтных работ на спорных объектах за свой счёт без дальнейшей компенсации, с условием обязательного согласования с Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга (л.д.42 т.1).

Истцом в материалы дела представлен локально-сметный расчёт 2020 года на ремонт нежилого помещения, расположенного по адресу 

<

...> утверждённый в одностороннем порядке ООО «ОМ», доказательства согласования указанного расчёта с арендодателем в материалы дела не представлены. 

Истец 08.09.2020 обратился в Комитет по управлению имуществом города Оренбурга с заявлением о реализации права на выкуп арендуемого имущества в порядке Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ) (л.д. 33 т. 1). 

Постановлением Администрации города Оренбурга от 26.02.2021 № 407-п «Об условиях приватизации объектов недвижимости, расположенных в городе Оренбурге» принято решение об отчуждении поименованного в договоре имущества, которое арендуется истцом более двух лет, у покупателя отсутствует задолженность по арендной плате за выкупаемое имущество, покупатель числится в реестре субъектов малого и среднего предпринимательства. 

В рамках подготовки имущества к выкупу Комитет по управлению имуществом города Оренбурга произвёл оценку выкупаемого имущества, Отчётом № 094-2/2020 независимого оценщика ФИО2 определена рыночная стоимость выкупаемого имущества (л.д. 169 т. 3). 

Установленная рыночная стоимость положена в основу проекта договора купли-продажи. Отчёт № 094-2/2020, выполненный независимым оценщиком ФИО2, истцом не оспорен.

Условия договора купли-продажи спорных объектов истцом подписаны с протоколом разногласий, согласно которого истец возражает против выкупной цены имущества по договору в сумме 4 583 334 руб. с учётом НДС), предлагает изменить пункт 2.1 договора, приняв во внимание стоимость неотделимых улучшений спорного имущества в размере 3 002 129 руб., с учётом этого установить выкупную стоимость в размере 1 581 205 руб. (без учёта НДС), а также внести изменения в п.2.5 договора, изложив, что на сумму 1 581 205 руб. производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ключевой ставки Центрального Банка, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества в размере 1,42% годовых. Начисленные проценты оплачиваются одновременно с погашением суммы основного долга (л.д. 34-40 т. 1). 

В связи с невозможностью достижения сторонами сделки соглашения относительно цены объекта, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований суд первой инстанции, пришёл к выводу о недоказанности истцом стоимости неотделимых улучшений на сумму 3 002 129 руб.

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не установил оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

На основании статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

По смыслу положений статьи 554, пункта 1 статьи 555 ГК РФ существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена договора.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу пункта 4 статьи 421 и статьи 422 ГК РФ условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.

Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.

Оценив позиции сторон по настоящему спору, суд апелляционной инстанции, как и суд первой инстанции, считает, что в его основе лежат разногласия сторон о необходимости зачета в счет цены договора стоимости неотделимых улучшений произведенных на объекте, и их размер. Возражений сторон в отношении цены муниципального имущества, определенной означенным Отчетом, не имеется.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности).

Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ при получении заявления субъекта малого и среднего предпринимательства о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Как следует из материалов дела, 08.09.2020 истец обратился в Комитет с заявлением о реализации права на выкуп арендуемого имущества в порядке Федерального закона № 159-ФЗ.

Письмом от 08.11.2022 ответчик направил ответ, в котором предложил реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, а также приложил к письму проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа и графиком.

Согласно проекту договора купли-продажи стоимость объекта, предлагаемого для приобретения, указана сумма в размере 4 583 334 руб. 

Данная стоимость определена независимым оценщиком - отчетом № 094-2/20, составленным независящим оценщиком ФИО4.

Истцом подписан договор купли-продажи спорных объектов с протоколом разногласий, согласно которого истец возражает против выкупной цены имущества по договору в сумме 4 583 334 руб. с учётом НДС), предлагает изменить пункт 2.1 договора, приняв во внимание стоимость неотделимых улучшений спорного имущества в размере 3 002 129 руб., с учётом этого установить выкупную стоимость в размере 1 581 205 руб. (без учёта НДС), а также внести изменения в п.2.5 договора, изложив, что на сумму 1 581 205 руб. производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ключевой ставки Центрального Банка, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества в размере 1,42% годовых. Начисленные проценты оплачиваются одновременно с погашением суммы основного долга.

Истец, обращаясь в суд, ссылается на часть 6 статьи 5 Федерального Закона № 159 в соответствии с которой, стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

В соответствии со статьей 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

По смыслу данной нормы под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой дооборудованием основного средства. При этом возмещению подлежит не величина расходов на производство ремонтных работ вообще, а стоимость улучшений недвижимого имущества.

В предмет доказывания по такому требованию входят: факт осуществления арендатором работ по производству неотделимых улучшений спорного имущества за счет собственных средств, факт возвращения имущества арендодателю с неотделимыми улучшениями, действительная стоимость произведенных улучшений на момент возврата имущества арендодателю, наличие согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений, факт неотделимости произведенных улучшений.

Согласно статье 624 ГК РФ в договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены; если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Частью 6 статьи 5 Федерального Закона № 159-ФЗ установлено, стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

Как верно отмечено судом первой инстанции, в данном случае не применяется пункт 2 статьи 623 ГК РФ, позволяющий сторонам установить условие, по которому арендодатель не возмещает стоимость согласованных и произведенных за счет арендатора неотделимых улучшений арендуемого имущества. Это связано с тем, что в силу статьи 217 ГК РФ при приватизации государственного или муниципального имущества применяются нормы специальных законов (к ним относится и Федеральный Закон № 159-ФЗ), а нормы Гражданского кодекса Российской Федерации - только если специальными законами отношения не урегулированы.

Принимая во внимание, что применение части 6 статьи 5 Федерального Закона № 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, уменьшается на стоимость этих улучшений, определенная на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактическою состояния, износа, степени повреждения и т.д.

Решение вопроса о зачете стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в оплату приобретаемого арендуемого имущества находится в зависимости от наличия согласия собственника на проведение реконструкции арендуемого помещения, доказанности осуществления неотделимых улучшений, выполнения неотделимых улучшений за счет собственных средств и действительной стоимости неотделимых улучшений (определение Верховного Суда Российской Федерации от 18.12.2015 № 309-ЭС15-16645).

В рассматриваемом случае материалами дела не установлен объём, вид и стоимость выполненных истцом работ, носящий характер неотделимых улучшений в спорных объектах, который был согласован арендатором.

Представленный истцом в адрес Комитета локально-сметный расчёт на ремонт спорного объекта был направлен ответчиком письмом от 17.07.2020               № 01-2б/3866 в адрес МБУ «Управление капитального строительства» для проверки и согласования локально сметного расчёта.

В ходе проверки МБУ «Управление капитального строительства» установлено, что фактически выполненные объёмы, виды работ и наименование материалов не совпадают с указанными в локально-сметном расчёте, о чем указанные обстоятельства изложены в письме МБУ «Управление капитального строительства» в адрес Комитета по управлению имуществом города Оренбурга от 04.08.2020 № 2043.

С целью определения наличия стоимости неотделимых улучшений с указанием вида и объёмов работ судом первой инстанции по ходатайству истца на основании статьи 82 АПК РФ назначена экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Оренбургская региональная оценочная компания» ФИО5.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: 

1. Определить, выполнены ли истцом фактические неотделимые улучшения с указанием вида и объёмов работ на объектах недвижимости по состоянию на 08.09.2020:

- здание гаража, назначение: нежилое,1-2 этажный, общая площадь 1018,2кв.м., инв. № 2-382-10/ГГ1Г3Г4Г5ДГ6Г7, литер ГГ1Г3Г4Г5ДГ6Г7, адрес объекта: 

<

...>, кадастровый номер 56:44:023006:177;

- здание ремонтной мастерской, назначение: нежилое, 1-этажное, общая площадь 211,9кв.м., инв. № 2- 382 10/Г2, адрес объекта: 

<

...>, кадастровый номер 56:44:0237006:180.

2. Определить стоимость неотделимых улучшений с указанием вида и объёмов работ по состоянию на 08.09.2020следующих объектов: 

- здание гаража, назначение: нежилое, 1-2 этажный, общая площадь 1018,2кв.м., инв. № 2-382-10/ГГ1Г3Г4Г5ДГ6Г7, литер ГГ1Г3Г4Г5ДГ6Г7, адрес объекта: 

<

...>, кадастровый номер 56:44:023006:177;

- здание ремонтной мастерской, назначение: нежилое, 1-этажное, общая площадь 211,9кв.м., инв.№ 2- 382 10/Г2, адрес объекта: 

<

...>, кадастровый номер 56:44:0237006:180.

В материалы дела представлено экспертное заключение от 19.11.2021             № 03 (т. 2 л. д.17-140).

Отвечая на поставленные вопросы, эксперт пришел к следующим выводам:

По первому вопросу: истцом фактически выполнены неотделимые улучшения согласно подставленному локально-сметному расчету за исключением работ по установке подоконных досок из ПВХ на объектах:

- здание гаража, назначение: нежилое,1-2 этажный, общая площадь 1018,2кв.м., инв. № 2-382-10/ГГ1Г3Г4Г5ДГ6Г7, литер ГГ1Г3Г4Г5ДГ6Г7, адрес объекта: 

<

...>, кадастровый номер 56:44:023006:177;

- здание ремонтной мастерской, назначение: нежилое, 1-этажное, общая площадь 211,9кв.м., инв. № 2- 382 10/Г2, адрес объекта: 

<

...>, кадастровый номер 56:44:0237006:180.

По второму вопросу эксперт указал, что в представленном сметном расчете выявлены несоответствия объемов работ, объемам материалов для выполненных работ, в связи с этим невозможно определить в каком объеме выполнялись данные виды работ.

Экспертом составлена сметы по состоянию на 08.09.2020 с теми же объемами работ материалами, что были представленной смете, так как выяснить причину несоответствия объемов не представляется возможным, техническая ошибка в смете исправлена, исключены пункту 20, 21, 67, 101 представленной сметы. Стоимость сметы составила – 3 010 389 руб. 90 коп. 

Не согласившись с указанным экспертным заключением, ответчик ходатайствовал о назначении повторной экспертизы. 

В связи с чем, определением Арбитражного суда Оренбургской области от 18.04.2022 в рамках настоящего дела назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «НПО Союз» ФИО6.

1. Определить объёмы и виды работ, носящие характер неотделимых улучшений по состоянию на 08.09.2020:

- здание гаража, назначение: нежилое,1-2 этажный, общая площадь 1018,2кв.м., инв.номер 2-382-10/ГГ1Г3Г4Г5ДГ6Г7, литер ГГ1Г3Г4Г5ДГ6Г7, адрес объекта 

<

...>, кадастровый номер 56:44:023006:177;

- здание ремонтной мастерской, назначение: нежилое, 1-этажное, общая площадь 211,9кв.м., инв.№ 2-382 10/Г2, адрес объекта 

<

...>, кадастровый номер 56:44:0237006:180.

От эксперта ООО «НПО Союз» в материалы дела 10.01.2023 поступило ходатайство об отказе в проведении судебной экспертизы.

Определением суда от 11.01.2023 назначено судебное заседание по рассмотрению ходатайства эксперта. Суд предложил сторонам представить сведения об альтернативных экспертных организациях, письменные согласия экспертных организаций о возможности проведения экспертизы, стоимости и сроках ее проведения с приложением документов в подтверждении специальности, квалификации и стажа работы эксперта.

В материалы дела истцом представлена кандидатура эксперта общества с ограниченной ответственностью «Южно-Уральская оценочная компания» ФИО7, платежное поручение от 01.03.2023 № 40 о внесении на депозитный счет арбитражного суда денежной суммы в размере 60 000 руб.

Ответчиком представлена кандидата эксперта Автономной некоммерческой организации «Оренбургская судебно-стоимостная экспертиза», ФИО3.

Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 27.03.2023 назначена повторная экспертиза, проведение которой было поручено Автономной некоммерческой организации «Оренбургская судебно-стоимостная экспертиза», эксперту ФИО3.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: 

1. Определить объём и виды выполненных работ по капитальному ремонту здания гаража, назначение: нежилое,1-2 этажный, общая площадь 1018,2 кв.м., инв. № 2-382-10/ГГ1Г3Г4Г5ДГ6Г7, литер ГГ1Г3Г4Г5ДГ6Г7, адрес объекта: 

<

...>, кадастровый номер 56:44:023006:177, здания ремонтной мастерской, назначение: нежилое, 1-этажное, общая площадь 211,9 кв.м., инв. № 2-382 10/Г2, адрес объекта: 

<

...>, кадастровый номер 56:44:0237006:180, носящих характер неотделимых улучшений по состоянию на 08.09.2020?

Определить рыночную стоимость выполненных работ по капитальному ремонту указанных объектов, носящих характер неотделимых улучшений по состоянию на 08.09.2020.

Из заключения эксперта от 17.01.2024 № 28/23, использующего, в том числе и дефектный акт, составленный истцом в одностороннем порядке, следует:

По перовому вопросу: информация о составе и объёме выполненных работ по капитальному ремонту здания гаража назначение: нежилое,1-2 этажный, общая площадь 1018,2 кв.м., инв. № 2-382-10/ГГ1Г3Г4Г5ДГ6Г7, литер ГГ1Г3Г4Г5ДГ6Г7, адрес объекта 

<

...>, кадастровый номер 56:44:023006:177, здания ремонтной мастерской, назначение: нежилое, 1-этажное, общая площадь 211,9 кв.м., инв. № 2-382 10/Г2, адрес объекта: 

<

...>, кадастровый номер 56:44:0237006:180 в 

<

...> носящих характер неотделимых улучшений, с высокой долей вероятности не является полной и не отражает существо изменения технического состояния исследуемых объектов: часть конструктивных элементов в строительном объёме здания (отделка, полы, электропроводка и электрооборудование) имеют признаки относительно недавно выполненного ремонта, однако отсутствуют объективные основания для отнесения факта выполнения работ по изменению технического состояния данных элементов к результатам действий, совершённых ООО «Эстейт». 

По второму вопросу: в документах, представленных судом эксперту, отсутствую сведения об объемах работ, выполненных истцом на исследуемых объектах. Достоверно определить объем работ по капитальному ремонту исследуемых объектов по предоставленным судом документами и фотоматериалам не представляется возможным ввиду отсутствия сведений об объемах работы. Данные сведения могут содержаться в сметной, исполнительной и иной документации, составленной при проведении ремонтных работ. Материалы, представленные для производства экспертизы в экспертное учреждение, не позволяют в полной мере, с высокой степенью достоверности и научно обоснованно выполнить исследование по поставленным вопросам.

С учетом изложенного, суд перовой инстанции обоснованно пришел к выводу, что поскольку в указанных заключениях отсутствуют однозначные выводы экспертов, то такие заключения не могут быть положены в основу настоящего судебного акта, а ввиду отсутствия надлежаще оформленных первичных документов по выполнению ремонтных работ назначение дополнительной экспертизы нецелесообразно. 

При этом апелляционным судом принято во внимание, что суду апелляционной инстанции не заявлено ходатайство о проведении повторной или дополнительной экспертизы для установления действительной стоимости неотделимых улучшений.

Учитывая вышеизложенное и то, что в материалы дела не представлено надлежащих доказательств того, что неотделимые улучшения помещений произведены ООО «Эстейт» с согласия арендодателя, судебная коллегия апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии у истца права требовать от арендодателя зачета стоимости ремонта при определении стоимости выкупаемого имущества.

Ссылка истца на нарушение судом первой инстанции норм процессуального права, выразившееся в том, что суд не перешел к судебным прениям, лишив возможности истца обосновать свою позицию по делу, апелляционным судом отклоняется ввиду следующего.

В силу части 1 статьи 164 АПК РФ после исследования доказательств по делу при отсутствии заявлений об исследовании дополнительных доказательств, председательствующий в судебном заседании объявляет исследование доказательств законченным и переходит к судебным прениям.

Частью 2 статьи 164 АПК РФ установлено, что судебные прения состоят из устных выступлений лиц, участвующих в деле, и их представителей. В этих выступлениях они обосновывают свою позицию по делу.

Указанные истцом якобы процессуальные нарушения не привели и не могли привести к принятию неправильного решения, а потому не могут являться самостоятельными основаниями для отмены судебного акта (часть 3 статьи 270 АПК РФ).

При принятии обжалуемого решения арбитражным судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, а, следовательно, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции и отмены решения не имеется.

Всем доказательствам, представленным сторонами, обстоятельствам дела, суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку, оснований для переоценки выводов у суда апелляционной инстанции в силу статьи 268 АПК РФ не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционные жалобы - удовлетворению.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ.

В связи с подачей апелляционной жалобы лицом, освобожденным от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, взыскание государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции не производится. 

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 18.03.2024 по делу № А47-3005/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Истэйт» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья                                   А.Х. Камаев

 

Судьи:                                                                          Ю.С. Колясникова

 

И.Ю. Соколова