АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-59901/2019

г. Краснодар                                                                                                                     «10» июля 2020 г.

Резолютивная часть решения изготовлена «09» июля 2020 г.

Решение в полном объеме изготовлено «10» июля 2020 г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Любченко Ю.В.,  

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шевченко А.Н.,  

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению  

индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>)

к ООО «Строительная компания «Донстройотделка» (ИНН 

<

***>)

о взыскании суммы задолженности и о расторжении договора аренды

рассмотрев в открытом судебном заседании встречное исковое заявление

ООО «Строительная компания «Донстройотделка» (ИНН 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН 

<

***>)

о признании договора аренды нежилого помещения № 7 от 20.10.2017  незаключенным, 

при участии в судебном заседании: 

от истца (ответчика по встречному иску): ФИО2, доверенность в деле, 

от ответчика (истца по встречному иску):  ФИО3, доверенность в деле, 

У С Т А Н О В И Л:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, предприниматель) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «Строительная компания «Донстройотделка» (далее – ответчик, общество) о взыскании суммы задолженности по арендной плате в размере 3 142 836,72 руб., гарантийного платежа в размере 276 000 руб., задолженности по оплате коммунальных платежей в размере 638 221,70 руб., о взыскании суммы пени за нарушения сроков оплаты арендных платежей в размере 27 600 руб., о расторжении договора аренды нежилого помещения № 7 от 20.10.2017, зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Представитель истца в судебное заседание явился, на требованиях настаивал, представлены дополнительные документы, приобщенные судом к материалам настоящего дела, возражал на встречные исковые требования. 

Представитель ответчика в судебное заседание явился, возражал на заявленные требования, по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление, поддержал в полном объеме встречное исковое заявление. 

В соответствии со статьей 163 АПК РФ в судебном заседании 07.07.2020 объявлялся последовательно перерыв до 09.07.2020 до 11 час. 30 мин. и до 17 час.  00 мин. Лица, участвующие в деле и присутствовавшие в зале судебного заседания до объявления перерыва, считаются надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, и их неявка в судебное заседание после окончания перерыва не является препятствием для его продолжения (часть 5 статьи 163 АПК РФ).

После перерыва, судебное заседание продолжено в указанное время.

В адрес суда от истца поступило заявление об уточнении исковых требований, согласно которому истец просил суд принять отказ от требований в части взыскания задолженности по оплате коммунальных платежей в размере 638 221,70 руб. и в указанной части производство по делу прекратить, в остальной части требования остались неизменными. 

Согласно части 1 статьи 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Уточнение суммы исковых требований судом принято в порядке статьи 49 АПК РФ.

Кроме того, поскольку фактический отказ истца от требований в части взыскания задолженности по оплате коммунальных платежей в размере 638 221,70 руб. не противоречит закону и не нарушает чьих-либо прав, производство в этой части подлежит прекращению по правилам статьи 150 АПК РФ.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении первоначальных требований и об отказе в удовлетворении встречных требований, по следующим основаниям. 

Рассматривая первоначальные исковые требования, судом установлено следующее. 

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатором) заключен договор аренды недвижимого имущества № 7 от 20.10.2017 (далее – договор), зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

В соответствии с пунктом 2.1 договора арендодатель предоставляет арендатору в аренду нежилые помещения 172-182 общей площадью 690,0 кв.м., находящиеся на втором этаже здания расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Бородинская, д. 137, корпус № 1.

Согласно пункту 4.1 договора для обеспечения исполнения обязательств по настоящему договору арендатор обязан оплатить арендодателю гарантийный платеж в размере 276 000 руб. в срок до 01.12.2017. 

По условиям пункта 4.4 договора ежемесячная арендная плата установлена сторонами в размере 400 руб. за один квадратный метр, в период с 20.10.2018 по 20.10.2019 в размере 600 руб. за один квадратный метр, в период с 20.11.2019 по 20.11.2020, оплата арендатором должна быть осуществлена до 10 числа текущего месяца. В стоимость арендной платы не включены коммунальные платежи подлежащие оплате арендатором отдельно (пункт 4.7 договора).

Пункт 4.4. договора предусматривает отсрочку платежа по базовой части арендной платы сроком на 365 дней со дня подписания акта приема-передачи помещений.

Истец свои обязательства по договору исполнил надлежащим образом, что подтверждается подписанным истцом и ответчиком актом приема-передачи от 20.10.2017, в свою очередь ответчик свои обязательства по оплате исполнял ненадлежащим образом, в связи с чем у него образовалась задолженность по арендной плате в размере 3 142 836,72 руб.

Претензия истца, направленная в адрес ответчика с требованием оплатить образовавшуюся задолженность, была оставлена ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.

При принятии решения суд руководствовался следующим.

Рассматривая требования истца о взыскании задолженности по арендной плате в размере          3 142 836,72 руб. суд исходил из следующего. 

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ. Из приведенных нормативных положений следует, что заинтересованным в судебной защите является лицо, имеющее законное право или охраняемый законом интерес, а предъявленный этим лицом иск выступает средством защиты его нарушенного права и законных интересов.

Согласно части 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданское права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца.

В соответствии с положениями части 1 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Согласно статье 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. При этом размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии статьей 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

С учетом положений статей 614, 622 ГК РФ, обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема - передачи.

В соответствии со статьями 307, 309, 310 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства должны выполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В соответствии со статьей 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном АПК РФ и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Согласно пункту 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

При этом в силу прямого указания статьи 68 АПК РФ, обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться иными доказательствами.

Судом установлено, что истец исполнил обязательства по договору надлежащим образом, передав ответчику объект в аренду, в состоянии, позволяющим его нормальную эксплуатацию, что подтверждается договором аренды и актом приема-передачи нежилого помещения.

Указанный акт приема-передачи нежилого помещения подписан сторонами без возражений и замечаний, тем самым суд констатирует факт передачи помещений ответчику в надлежащем состоянии по условиям договора аренды. 

Судом установлено, что задолженность по арендной плате состоит из следующей суммы: 106 836,71 руб. за период с 20.10.2018 по 31.10.2018; 276 000 руб. за период 01.11.2018 по 31.11.2018; 276 000 за период с 01.12.2018 по 31.12.2018; 276 000 руб. за период с 01.01.2019 по 31.01.2019; 276 000 руб. за период с 01.01.2019 по 28.02.2019; 276 000 руб. за период с 01.03.2019 по 31.03.2019; 276 000 руб. за период с 01.04.2019 по 30.04.2019; 276 000 руб. за период с 01.05.2019 по 31.05.2019; 276 000 руб. за период с 01.06.2019 по 30.06.2019; 276 000 руб. за период с 01.07.2019 по 31.07.2019; 276 000 руб. за период с 01.08.2019 по 31.08.2019; 276 000 руб. за период с 01.09.2019 по 30.09.2019.

Суд, проверив расчет задолженности по арендной плате, произведенный истцом, в отсутствии контрасчета ответчика, признал его верным. На момент рассмотрения настоящего спора, ответчиком не были представлены платежные документы подтверждающие оплату арендных платежей по спорному договору в полном объеме, тем самым доказательств полной оплаты возникшей задолженности материалы дела не содержат. 

Таким образом, на момент рассмотрения спора ответчик, не представил доказательств исполнения обязательства по оплате образовавшейся задолженности по арендной плате и коммунальным платежам в указанной выше сумме, срок исполнения которого наступил.

В соответствии со статьей 9 АПК РФ каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии с пунктом 1 и 2 статьи 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Ответчик, подписав с истцом договор, выразил свое согласие со всеми его условиями, доказательств возврата объекта аренды ответчиком не представлено, материалы дела не содержат сведений о том, что ответчик намеревался передать арендуемое помещение истцу 

Ответчик возражая на исковое заявление указал, что акт приема-передачи, подписанный сторонами является приложением к договору, следовательно не свидетельствует о фактической передачи имущества ответчику. Ответчик также выразил свои возражения относительно надлежащей передачи ему истцом помещения на праве пользования и владения. Утверждал, что не получил имущество в пользование, не подписал акт приема-передачи, фактически не использовал помещение в производственной деятельности.

Однако, в соответствии с пунктом 5.1 договора, передача помещения арендодателем арендатору осуществляется по акту приема-передачи помещения, подписанному уполномоченным представителем сторон. Акт прима-передачи является неотъемлемой частью договора.

Подписанный между сторонами акт приема-передачи помещения подтверждает, что истец передал, а ответчик принял во временное владение и пользование спорные нежилые помещения, тем самым, материалы дела подтверждают, что объект аренды был передан ответчику надлежащим образом, согласно условиям договора аренды (пункт 5.1 договора).

Согласно части 1 статьи 75 АПК РФ письменными доказательствами являются содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для дела, договоры, акты, справки, деловая корреспонденция, иные документы, выполненные в форме цифровой, графической записи или иным способом, позволяющим установить достоверность документа.

В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пунктом 2 постановления Пленума от 17.02.2011 № 12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации», согласно части 1 статьи  41 названного Кодекса лица, участвующие в деле, вправе представлять в арбитражный суд документы в электронном виде, заполнять формы документов, размещенных на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, в порядке, установленном в пределах своих полномочий Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации.

Акт прима-передачи, представленный истцом вместе с исковым заявлением, содержит все необходимые сведения о лицах подписавших указанное соглашение. Представленные в материалы дела документы позволяют установить тот факт, что акт прима-передачи подписан уполномоченными лицами сторон. 

Из права каждого на судебную защиту, как оно сформулировано в статье 46 Конституции Российской Федерации, не вытекает возможность выбора заинтересованным лицом по своему усмотрению конкретных форм и способов реализации такого права, которые с соблюдением требований Конституции Российской Федерации устанавливаются федеральным законом.

К числу таковых относится и АПК РФ, который в качестве общего правила устанавливает, что лицо, участвующее в деле, вправе обратиться с заявлением в письменной форме о фальсификации доказательства (статья 161 АПК РФ).

В свою очередь ответчиком в ходе судебного разбирательства, о фальсификации акта прима-передачи и договора аренды в соответствии со статьей 161 АПК РФ в суде не заявляло.

Часть 1 статьи 162 АПК РФ выделяет важнейший принцип судопроизводства – его непосредственность, когда суд самостоятельно и непосредственно участвует в исследовании всех имеющихся в деле доказательств. Внутреннее убеждение суда, на основании которого производится оценка доказательств, формируется на основе участия суда в исследовании всех доказательств по делу.

Подписание сторонами договора аренды и его последующая регистрация, передача арендованного помещения по акту, подтверждает возникновение правоотношений сторон по спорному договору.

Довод ответчика об отсутствии встречного исполнения оценен судом и признан несостоятельным.

Так договор аренды, будучи консенсуальным, считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям (сроком до года, свыше года - с момента государственной регистрации). Момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору. В силу статей 606, 611 и 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Таким образом, в договоре аренды имеет место встречное исполнение обязательств (статья 328 ГК РФ) и поэтому факт передачи объекта аренды относится не к обстоятельствам заключения арендной сделки, а к обстоятельствам ее фактического исполнения арендодателем.

Арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений (пункт 10 информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

По смыслу пунктов 1 и 2 статьи 655 ГК РФ и в силу статьи 68 АПК РФ допустимым доказательством исполнения обязанности по передаче (возврату) объекта аренды является акт о передаче (возврате) имущества, подписанный сторонами сделки.

Если имущество было надлежащим образом передано, но не используется арендатором, то арендная плата подлежит уплате. Неиспользование объекта аренды при наличии действующего договора не освобождает арендатора от обязанности по внесению арендной платы.

При заключении стороны достигли соглашения по всем существенным условиям спорного договора в требуемой для этого форме (соблюдение требований пункта 1 статьи 433 ГК РФ). Нежилое помещение было передано арендодателю арендатором (соблюдение требований пункта 2 статьи 433 ГК РФ). В предмете договора и в акте указаны данные, позволяющие достоверно установить имущество, подлежащее передаче (адрес, площадь – соблюдение требований статьи 607 ГК РФ).

Вместе с тем, доказательств подтверждающих препятствования истца в пользовании помещением ответчиком, в материалы дела ответчиком не представлено. В случае утраты ответчиком интереса к арендуемому помещению, арендатором не соблюден установленный законом порядок расторжения договора аренды и возврата арендованного имущества.

Кроме того, факт сложившихся взаимоотношений по договору аренды подтверждается заключение ответчиком других смежных договоров.

Так между ответчиком (принципал) и индивидуальным предпринимателем ФИО4 (агент) был заключен агентский договор № 2 от 03.07.2017, согласно которому агент обязуется совершать от своего имени, но в интересах принципала следующие действия: направлять заказчиков, желающих осуществить отделочные работы (далее «услуги») и заказать мебель и предметы интерьера (далее «продукция»), принципалу; выделить рабочее место и разместить на территории отдела продаж представителя принципала; направлять заказчиков в «шоу-рум»  принципала,  расположенного  по адресу:  

<

...> и выставочные квартиры принципала, расположенные в домах и жилых комплексах, построенных агентом.

Договором подряда от 17.10.2017 заключенного между ООО «ЮгСтройИмпериал» (заказчик) и ответчиком (подрядчик), ответчик обязался выполнить по заданию заказчика (строительные) отделочные работы в определенном договором и приложениями к нему объеме и в установленный договором срок на объекте: «Многоэтажные жилые дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и подземной парковкой по ул. Бородинской, 137 в Карасунском внутригородском округе г. Краснодара. Многоэтажный жилой дом Литер 8».

Тем самым, доводы ответчика о том, что арендуемое помещение не было пригодно для эксплуатации и стороны не согласовали существенные условия договора о техническом состоянии арендуемого объекта, не подтверждены, так как из указанных выше договоров усматривается намерение ответчика в использовании арендуемых помещений, кроме того, при подписании  акта приема-передачи ответчику было известно в каком именно техническом состоянии находилось помещение.

Согласно пункту 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66, об обзоре практики разрешения споров, связанных с арендой, неиспользование ответчиком арендуемого помещения не освобождает его от уплаты арендной платы до возвращения помещения арендодателю по акту приема-передачи. Арендная плата подлежит начислению и оплате до возврата помещения арендатору.

Фактическое не использование спорного помещения в период действия договора аренды не является основанием для освобождения ответчика от оплаты арендных платежей. Суд также учитывает, что в период действия договора ответчик не обращался к истцу о намерении расторгнуть спорный договор или о том, что эксплуатация арендуемого помещения невозможна, либо с претензиями о недостатках имущества, не позволяющих его использовать по назначению.

Акт совестного осмотра помещений от 05.03.2020 подтверждает, что помещение было передано арендодателем в соответствии с условиями спорного договора (пункт 5.3), а также тот факт, что после передачи имущество арендодателем не использовалось. В ходе осмотра выявлено, что помещении обеспечено вентиляционным оборудованием, пожарной сигнализацией и отопление, электричеством. Помещение по договору аренды передано сразу после сдачи дома в эксплуатацию, до момента регистрации права собственности на собственника, арендодатель является первым пользователем помещения. В соответствии с пунктом 6.1 договора арендатор обязан начать торговую деятельность по истечении 120 календарных дней с даты подписания акта приема-передачи помещения.

Таким образом, отношения между истцом и ответчиком фактически возникли с 20.10.2017, что подтверждается актом приема-передачи имущества. Ответчик принял в аренду нежилое помещение. Акт от принимающей стороны подписан уполномоченным представителем арендатора, в связи с чем отклоняется довод ответчика о не передачи ему имущества по договору аренды. Подписание сторонами договора аренды и его последующая регистрация, передача арендованного помещения по акту, подтверждает возникновение правоотношений сторон.

С учетом вышеизложенного, поскольку ответчик доказательств внесения арендной платы в установленные договором сроки не представил, наличие долга и указанные истцом обстоятельства документально не оспорил, исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате в сумме 3 142 836,72 руб. суд считает правомерными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Рассматривая требования истца о взыскании гарантийного платежа в размере 276 000 руб. суд исходил из следующего.

Согласно пункту 4.1 договора для обеспечения исполнения обязательств по настоящему договору арендатор оплачивает арендодателю гарантийный платеж в размере 276 000 руб. в срок до 01.12.2017. Гарантийный платеж удерживается арендодателем в течение срока действия настоящего договора без начисления на него каких-либо процентов. Если арендатор задерживает какие-либо из платежей, причитающихся по настоящему договору, или является виновником повреждений занимаемого им помещения, других помещений в здании или прилегающей к нему территории, любым другим образом причиняет убытки или потери арендодателю, либо не исполняет иные свои обязательства перед арендодателем, то арендодатель вправе без предварительного согласия, но с последующим уведомлением арендатора, удержать из суммы гарантийного платежа любые суммы, причитающиеся с арендатора. В таком случае арендодателем арендатору в течение 5 календарных дней с момента удержания направляется письменное уведомление о произведенном удержании с приложением расчета удержанных сумм.

В соответствии с пунктом 4.3 договора в случае надлежащего исполнения арендатором своих обязательств по настоящему договору, гарантийный платеж засчитывается в счет базовой арендной платы за последний месяц срока договора аренды.

Согласно пункту 9.7 договора в случае расторжения арендодателем настоящего договора, по основаниям, предусмотренным в пункте 9.3 настоящего договора, арендная плата выплаченная, но еще не начисленная по настоящему договору и гарантийный платеж будут удержаны арендодателем в полном объеме в качестве штрафа. Любые расходы понесенные арендодателем в ходе принудительного истребования исполнении арендатором его обязательств по настоящему договору, подлежат возмещению арендатором.

В случае расторжения настоящего договора по основаниям, предусмотренным пунктом 9.3 настоящего договора, арендодатель в безусловном порядке удерживает сумму гарантийного платежа, уплаченного арендатором в соответствии с пунктом 4.1 (пункт 9.9 договора). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 381.1 ГК РФ  денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

Согласно договору обеспечительным платежом обеспечены следующие обязательства: внесение арендной платы; причинение повреждений занимаемого помещения, других помещений здания или прилегающей к нему территории; причинение арендатором иным образом убытков; арендатор не исполняет иные свои обязательства перед арендодателем.

Из анализа договора следует, что, определяя правовую судьбу обеспечительного платежа, стороны исходили из следующей модели возможного развития договорных правоотношений, а именно – прекращение договорных отношений по инициативе арендодателя, обусловленное нарушением арендатором своих договорных обязательств. Данная модель развития договорных отношений сторон связана исключительно с ненадлежащим исполнением арендатором условий договора.

Согласно статье 423 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

В свою очередь, из буквального толкования спорного договора, стороны явно согласовали, что обеспечительный платеж является именно штрафной санкцией и не подлежит возврату арендатору, не засчитывается в счет оплаты арендной платы и иных платежей по договору, то есть выполняет штрафную функцию (пункт 9.7, пункт 9.9 договора).

Таким образом, установив, что гарантийный платеж в сумме 276 000 руб. не был оплачен ответчиком надлежащим образом и по совей правовой природе, исходя из существенный условий договора (пункт 9.7, пункт 9.9 договора), является штрафной санкцией, требование истца о взыскании гарантийного платежа подлежит удовлетворению судом.

Рассматривая требования истца о взыскании с ответчика пени в сумме 27 600 руб. суд исходил из следующего. 

Согласно статье 12 ГК РФ взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.

На основании пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии со статьей 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Согласно с пункту 8.1 договора в случае нарушения арендодателем сроков оплаты арендной платы и других платежей, предусмотренных настоящим договором, арендатор выплачивает арендодателю в пятидневный срок с даты предъявления последним соответствующего требования пени в размере 0,5% от просроченной суммы за каждый день просрочки, но не более 10% от однократной базовой арендной платы.

Судом установлено, что на момент подачи искового заявления сумма пени превышает 10% от однократной базовой ставки, следовательно, составляет сумму в размере 27 600 руб.

Судом проверен и признан верным расчет пени, произведенный истцом. Контррасчет, возражения относительно методики начисления пени ответчик не представил. Поскольку ответчик не представил доказательств, своевременной оплаты арендной платы, начисление договорной неустойки (пени) является правомерным.

В соответствии с абзацем 2 пункта 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств.

Согласно абзацу 2 пункта 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» если при расторжении договора основное обязательство не прекращается, например, при передаче имущества в аренду, ссуду, заем и кредит, и сохраняется обязанность должника по возврату полученного имущества кредитору и по внесению соответствующей платы за пользование имуществом, то взысканию подлежат не только установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за просрочку их уплаты.

Следовательно, пеня, предусмотренная пунктом 8.1 договора, подлежит взысканию по день фактического исполнения ответчиком обязанности по внесению арендной платы по договору аренды. 

Доказательства несоразмерности пени последствиям нарушения обязательств также не представлены, ходатайство о снижении размера пени ответчиком не заявлено, таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию пеня в сумме 27 600 руб.

Рассматривая требования истца о расторжении договора аренды, зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю, суд руководствовался следующим.

Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором. Стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства (пункт 2, 3 статьи 407 ГК РФ).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 606, 610, 614 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно пункту 9.3 договора по требованию арендодателя настоящий договор может быть досрочно расторгнут в одностороннем порядке если арендатор нарушит срок оплаты арендной платы и (или) других платежей, предусмотренных настоящим договором более чем на 14 календарных дней, арендодатель имеет право расторгнуть настоящий договор.

Из материалов дела следует, что ответчик не исполнил возложенные на него обязанности по заключенному между сторонами договору. Доказательств оплаты задолженности в материалы дела ответчиком не представлены. Нарушение ответчиком условий договора аренды в значительной степени лишает истца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора аренды.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

10.10.2019 истцом в адрес ответчика официальным письмом с описью и уведомлением (почтовый идентификатор № 35008834007017) было направлено предупреждение о досрочном расторжении договора, если арендатором не будут исполнены обязательства по договору до 24.10.2019. Однако указанное уведомление было оставлено ответчиком без удовлетворения.

С учетом того, что судом установлено неисполнение ответчиком условий договора в виде неоплаты арендных платежей, суд считает необходимым требования истца о расторжении договора подлежащим удовлетворению. 

Таким образом, приведенные и другие собранные по делу доказательства, обосновывающие наличие или отсутствие имеющих значение для дела обстоятельств, исследованные и оцененные арбитражным судом в своей совокупности в соответствии со статьей 71 АПК РФ, принимая во внимание конкретные и фактические обстоятельства дела, достаточны для вывода об удовлетворении первоначальных требований.

Рассматривая встречные исковые требования, судом установлено следующее.

Ответчик (истец по первоначальному иску) заявляя встречный иск, указал, что спорный договор является незаключенным, ввиду того, что акт приема-передачи не соответствует требованиям статьи 611 ГК РФ, согласно которой на арендодателя возлагается обязанность в установленный срок предоставить арендатору объект аренды, в состоянии соответствующем условиям договора аренды. Полагает, что акт приема-передачи не соответствует требованиям обычно предъявляемым к документа такого характера и является лишь согласованной сторонами формой акта.

Согласно статье 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора.

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В пункте 7 Информационного письма от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» названный правовой подход Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дополнил рекомендацией о том, что если стороны не согласовали какое-либо условие договора, относящееся к существенным, но затем совместными действиями по исполнению договора и его принятию устранили необходимость согласования такого условия, то договор считается заключенным. Данный правовой подход поддерживается Верховным Судом Российской Федерации (определение от 29.02.2016 № 303-ЭС15- 19979).

Судом установлено, что между сторонами был заключен договор аренды, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование помещение, указанное в акте приема-передачи.

Исследовав и оценив представленные сторонами, в материалы дела документы, их доводы, возражения, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, руководствуясь положениями действующего законодательства, суд считает, что ответчик (истец по встречному иску) документально не обосновал и не подтвердил наличие оснований считать договор незаключенным.

В соответствии с пунктом 5.1 договора передача помещения арендодателем арендатору осуществляется по акту приема-передачи помещения, подписанном уполномоченными представителями сторон. Акт приема-передачи является неотъемлемой частью настоящего договора (приложение № 2).

Судом установлено, что в акте приема-передачи нет указаний, что он является формой к договору.

Согласно пункту 5.3 договора на момент подписания сторонами акта арендодатель обязуется обеспечить помещение электрической мощностью не менее 50 кВт для эксплуатации арендатором оборудования; обеспечить помещение коммунальными и эксплуатационными услугами (вентиляция, отопление, пожарная сигнализация).

Доказательств того, что спорное помещение не было пригодно к эксплуатации, и ответчик не знал о том, что спорное помещение не обладает признаками его отделки (окраска, наличие смежных перегородок, санузла, дверей и т.д.) суду не представлено и материалы дела не содержат.

Судом установлено, что подписание сторонами договора аренды и его последующая регистрация, передача арендованного помещения по акту, подтверждает возникновение правоотношений сторон по спорному договору, спорный акт приема-передачи нежилого помещения подписан сторонами без возражений и замечаний, тем самым суд констатирует факт передачи помещений ответчику в надлежащем состоянии по условиям договора аренды.

Доказательств того, что ответчик в спорный период фактически не пользовался арендованным имуществом по вине арендодателя, суду не представлено. Устные пояснения стороны о не передаче истцом ключа от входа в помещение не могут быть приняты судом во внимание, поскольку противоречат подписанному акту приема-передачи объекта аренды и статье 611 ГК РФ.

Суд также учитывает, что потенциальные риски должны были быть оценены ответчиком на стадии заключения договора и при осмотре спорного помещения, экономическая целесообразность сделки определяется каждым из участников исходя из субъективно понимаемых им правовых и экономических интересов и ожидаемого экономического эффекта сделки, при таких обстоятельствах, суд признает необоснованными доводы арендатора, о наличии недостатков помещения, препятствующих пользованию им.

Доказательств того, что собственником (истцом) были созданы препятствия в пользовании арендованным помещением, не представлено. Материалы дела не содержат сведений о том, что ответчик после заключения договора и подписания акта приема-передачи обращался к истцу с какими-либо вопросами и требованиями относительно затруднений в пользовании имуществом, переданным в аренду.

Неиспользование арендатором помещения после его принятия от арендодателя по обстоятельствам, не зависящим от арендодателя, длительный период времени в пределах действия договора аренды не свидетельствует о незаключенности договора аренды и не имеет правового значения при разрешении спора о об оплате такого пользования в соответствии с условиями этого договора, поскольку не противоречит требованиям ГК РФ и договора, при том, что сделка совершена между лицами в пределах своей правоспособности, что не запрещено законом, и совершена до того, как арендатору стало известно о невозможности использования этого помещения в целях осуществления своей деятельности.

При этом суд учитывает, что договор сторонами исполнялся, что в силу разъяснений, изложенных в пункте 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», исключает возможность его считать незаключенным.

Исполнение сторонами договора (передача нежилого помещения в пользование) свидетельствует о наличии действительной воли сторон на создание тех правовых последствий, которые наступают при совершении сделок.

Согласно части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В постановлении Конституционного Суда Российской Федерации (пункт 3.3 мотивировочной части) указано, что гражданское судопроизводство осуществляются судами общей юрисдикции и арбитражными судами.

В пункте 2.1 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 15.01.2015 № 6-О указано: «Как следует из правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации, конституционный принцип состязательности предполагает такое построение судопроизводства, в том числе по гражданским делам, при котором правосудие (разрешение дела), осуществляемое только судом, отделено от функций спорящих перед судом сторон, при этом суд обязан обеспечивать справедливое и беспристрастное разрешение спора, предоставляя сторонам равные возможности для отстаивания своих позиций, и потому не может принимать на себя выполнение их процессуальных (целевых) функций. Диспозитивность в гражданском судопроизводстве обусловлена материально-правовой природой субъективных прав, подлежащих судебной защите. Присущий гражданскому судопроизводству принцип диспозитивности означает, что процессуальные отношения в гражданском судопроизводстве возникают, изменяются и прекращаются главным образом по инициативе непосредственных участников спорного материального правоотношения, которые имеют возможность с помощью суда распоряжаться своими процессуальными правами, а также спорным материальным правом».

По делам искового производства суд не обязан собирать доказательства по собственной инициативе.    Риск   наступления   последствий   несовершения процессуальных действий по  представлению в суд доказательств, подтверждающих обстоятельства, на которые ссылается сторона как на основание своих требований и возражений, лежит на этой стороне. Последствием непредставления в суд доказательств, отвечающих требованиям процессуального закона, является принятие судебного решения не в пользу этой стороны (часть 2 статьи 9, статья 65, статья 168 АПК РФ).

С учетом вышеизложенного требования ответчика по встречному иску о признании договора аренды незаключенным удовлетворению не подлежит.

Судебные расходы, состоящие из расходов по государственной пошлине, подлежат отнесению на ответчика в соответствии с правилами статьи 110 АПК РФ.

В связи с тем, что судом истцу и ответчику была предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины до рассмотрения искового заявления и встречного искового заявления по существу в арбитражном суде первой инстанции, государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета Российской Федерации. 

Судом при рассмотрении настоящего дела исследованы подлинники и (или) надлежаще заверенные копии представленных письменных доказательств.

Суд на основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 167–170, 176 АПК РФ,

Р Е Ш И Л:

По первоначальному исковому заявлению.

Исковые требования удовлетворить. 

Расторгнуть договор аренды нежилого помещения № 7 от 20.10.2017 заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ИНН 

<

***>) и ООО «Строительная компания «Донстройотделка» (ИНН 

<

***>).

Взыскать с ООО «Строительная компания «Донстройотделка» (ИНН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>) задолженность по арендной плате в сумме 3 142 836,72 руб., гарантийный платеж в сумме 276 000 руб., пеню за нарушения сроков оплаты арендных платежей в сумме 27 600 руб.

Взыскать с ООО «Строительная компания «Донстройотделка» (ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета Российской Федерации сумму государственной пошлины в сумме 46 232 руб.

По встречным исковым требованиям.

В удовлетворении встречного искового заявления отказать.  

Взыскать с ООО «Строительная компания «Донстройотделка» (ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета Российской Федерации сумму государственной пошлины в сумме 6 000 руб.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу через суд, вынесший решение.

Судья                                                                                                                                  Ю.В. Любченко