Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6 http://www.spb.arbitr.ru Именем Российской Федерации 

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-1280/2024

14 октября 2025 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена 27 августа 2025 года. Полный текст решения изготовлен 14 октября 2025 года.  

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе: судьи Парнюк Н.В.,  

при ведении протокола судебного заседания секретарем Элбакидзе И.Б. рассмотрев в судебном заседании дело по иску: 

общества с ограниченной ответственностью «Канцигрушка» (192102, город Санкт- Петербург, ФИО1 улица, дом 52, литер А, пом./офис 7-Н/7, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)  

к публичному акционерному обществу «Россетти Ленэнерго» (197349, г. Санкт- Петербург, вн.тер.г. муниципальный округ Озеро Долгое, Гаккелевская ул, д. 21, литера А, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)  

о понуждении к заключению соглашения об установлении права ограниченного пользования недвижимым имуществом,  

при участии согласно протоколу от 27.08.2025, 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Канцигрушка» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к публичному акционерному обществу «Россетти Ленэнерго» (далее – Ленэнерго) о понуждении к заключению соглашения об установлении права ограниченного пользования недвижимым имуществом.  

Определением от 05.09.2024 суд назначил по делу судебную экспертизу, производство которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью «Сильвер Бридж Консалт» ФИО2; приостановил производство по делу до окончания срока проведения экспертизы.  

Определением от 08.07.2025 суд возобновил производство по делу, поскольку в поступило заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью «Сильвер Бридж Консалт» от 16.05.2025 № 01-05/25-ЗЭ.  

В суд поступило уточненное заявление Общества с приложением редакции соглашения.  

На основании частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указанное заявление удовлетворено судом.  

Ленэнерго представило письменные пояснения. 

Представитель Общества в судебном заседании исковые требования поддержал, представитель Ленэнерго поддержал позицию, изложенную в письменных прояснениях.  

Арбитражный суд, руководствуясь частью 4 статьи 137 АПК РФ, завершил предварительное судебное заседание и начал рассмотрение дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции.  

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.  

Общество является собственником объекта недвижимого имущества – трансформаторной подстанции РП 3940 общей площадью 113,4 кв.м., кадастровый номер 78:13:0740404:2124, расположенной по адресу: 192102, Санкт-Петербург, улица ФИО1, дом 52 корпус 4 литера А (далее по тексту - Объект).  

Часть Объекта площадью 37,4 кв.м., занята оборудованием, которое принадлежит ответчику.  

Как указало Общество в иске, стороны вели переговоры с целью урегулировать отношения, касающееся нахождения имущества ответчика на Объекте истца; стороны сошлись к возможности заключения соглашения об установлении права ограниченного пользования недвижимым имуществом (сервитут).  

Поскольку стороны достигли согласия по отдельным пунктам соглашения, Общество обратилось с иском в арбитражный суд.  

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд пришел к следующим выводам.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Согласно пункту 4 упомянутой статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.  

На основании пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.  

Согласно пункту 2 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.  

С целью определения рыночной стоимости платы за пользование частью Объекта по делу была назначена экспертиза.  

Как следует из заключения эксперта общества с ограниченной ответственностью «Сильвер Бридж Консалт» от 16.05.2025 № 01-05/25-ЗЭ, рыночный размер платы в месяц и год за право ограниченного пользования недвижимым имуществом (сервитут) - частью площадью 37,4 кв.м. нежилого помещения 1-Н кадастровый номер 78:13:074:0404:2172, расположенной по адресу: 

<

...>, лит. А, составляет 41 700 руб. в год или 3475 руб. в месяц.  

Возражения по экспертизе от сторон в суд не поступили. 

Как следует из пояснений сторон, при заключении соглашения в редакции, предложенной Обществом, у сторон возникли разногласия при заключении соглашения по следующим пунктам соглашения.  

 № пункта Договора  

Редакция ООО «Канцигрушка» 

Редакция ПАО «Россети Ленэнерго» 

2.1. 

Право ограниченного пользования Помещением (сервитут)  

Право ограниченного пользования Помещением (сервитут) устанавливается на срок 49 (сорок  

устанавливается на срок 5 (Пять) лет. 

девять» лет с момента получения доступа по п.4.1.1. Соглашения  

3.1. 

Плата за ограниченное пользование Помещением составляет 3648 (Три тысячи шестьсот сорок восемь) рублей 75 копеек в месяц, в том числе НДС-5% (173 рубля 75 копеек)  

Плата за ограниченное пользование Помещением составляет 41 700 руб. (сорок одна тысяча семьсот) рублей в год, в том числе НДС.  

3.2. 

Сетевая организация ежемесячно производит оплату за пользование Помещением на расчетный счет Собственника в срок не позднее 10 (Десятого) числа оплачиваемого месяца.  

Сетевая организация вносит единовременную оплату за весь срок пользования Помещением в размере 2 043 300 руб. (два миллиона сорок три тысячи триста рублей) в том числе НДС на расчетный счет Собственника не позднее 30 рабочих дней с даты получения доступа к Помещению.  

3.3. 

Плата за ограниченное пользование Помещением автоматически подлежит ежегодному изменению на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключено настоящее соглашение.  

Данный пункт следует исключить 

3.4. 

В случае уничтожения/приведения в негодность Помещения в целях эксплуатации оборудования Сетевой организации, расположенного в данном Помещении, до истечения срока настоящего соглашения, Собственник возвращает остаток денежных средств Сетевой организации пропорционально истекшему сроку ограниченного пользования.  

4.1.1. 

С даты государственной регистрации настоящего Соглашения предоставить Сетевой организации право ограниченного пользования Помещением (сервитут).  

В течение 10 рабочих дней с даты государственной регистрации сервитута предоставить Сетевой организации по акту приема-передачи ключи либо иное средство, с помощью которого обеспечивается доступ к Помещению для получения доступа Сетевой организации к Помещению. В течение 30 рабочих дней с даты государственной регистрации сервитута передать Сетевой организации счет- 

фактуру, акт об оказанной услуге на всю сумму оплаты в связи с предоставлением права ограниченного пользования Помещениями в 2 (двух) подлинных экземплярах, подписанных со стороны Собственника.  

4.1.2. 

Не препятствовать Сетевой организации в пользовании Помещением в соответствии с пунктом 1.2. настоящего Соглашения, а также осуществлять капитальный ремонт Помещения в установленном порядке и его аварийный ремонт (если требуется), за исключением случаев, когда необходимость аварийного ремонта обусловлена обстоятельствами,  

Не препятствовать Сетевой организации в пользовании Помещением в соответствии с пунктом 1.2. настоящего Соглашения, а также осуществлении эксплуатации и ремонта оборудования Сетевой организации, в том числе его модернизации, реконструкции, техническому перевооружению, выводу их эксплуатации и демонтажу.  

зависящими от Сетевой организации.  

Если необходимость проведения аварийного ремонта вызвана обстоятельствами, которые зависят от Сетевой организации, то такой ремонт осуществляется силами и за счет Сетевой организации.  

4.1.3. 

При необходимости оказывать Сетевой организации содействие для осуществления государственной регистрации настоящего Соглашения.  

4.1.4. 

Обеспечить круглосуточный беспрепятственный доступ в Помещением в течение срока ограниченного пользования без каких-либо перерывов и выходных.  

4.2.1. 

Использовать Помещение исключительно в целях, указанных в пункте 1.2. выше, а также для других нужд Сетевой организации, связанных с эксплуатацией электрооборудования, находящегося в собственности Сетевой организации и расположенного на территории Объекта, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута, с соблюдением строительных, экологических, санитарно-гигиенических,  

противопожарных и иных норм и правил; а также в соответствии с настоящим Соглашением устранять нарушения условий использования Помещения в срок не более 5 (Пяти) рабочих дней с момента получения уведомления Собственника об их выявлении.  

Произвести государственную регистрацию сервитута в установленном порядке. Расходы по совершению всех действий и формальностей, необходимых для государственной регистрации в установленном порядке права ограниченного пользования Помещением (сервитут) оплачивает Сетевая организация.  

4.2.2. 

Нести риск ответственности за причинение вреда жизни и здоровью сотрудников Собственника и третьим лицам, вызванного работой электрооборудования, являющегося собственностью Сетевой организации.  

Использовать Помещением исключительно в целях, указанных в пункте 1.2. выше, а также для других нужд Сетевой организации, связанных с эксплуатацией электрооборудования, находящегося в собственности Сетевой организации и расположенного на территории Объекта.  

4.2.3. 

Нести риск ответственности за причинение вреда имуществу Собственника или третьих лиц, вызванного работой электрооборудования, являющегося собственностью Сетевой организации.  

Данный пункт следует исключить 

4.2.4. 

Предоставить Собственнику все документы, необходимые для осуществления государственной регистрации права ограниченного пользования Помещением (сервитут) и оказать при необходимости содействие для осуществления государственной регистрации настоящего Соглашения.  

Данный пункт следует исключить 

5.1. 

Собственник заводит Журнал учета посещений сотрудниками Сетевой организации Объекта (далее – по тексту – Журнал). Форма Журнала указана в Приложении № 2, являющегося неотъемлемой частью настоящего Соглашения.  

В случае нарушения Собственником положений статьи 4 настоящего Соглашения, Собственник обязан уплатить штраф в размере 1 000 (одной тысячи) рублей за каждый день просрочки исполнения предусмотренных в ней обязанностей до фактического исполнения обязательства.  

5.2. 

Посещение Помещения, расположенного на территории Объекта сотрудниками Сетевой организации осуществляется с участием уполномоченного сотрудника Собственника.  

За невыполнение или ненадлежащее выполнение обязанностей по настоящему соглашению Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.  

5.3. 

О каждом посещении сотрудников Сетевой организации делается отметка в Журнале.  

Данный пункт следует исключить 

5.4. 

Сотрудники Сетевой организации, как и сотрудники Собственника должны иметь соответствующий допуск для работы в электроустановках.  

Данный пункт следует исключить 

8.2. 

Настоящее Соглашение вступает в силу с даты государственной регистрации настоящего Соглашения и действует в течение срока ограниченного пользования Помещением, установленного в соответствии со статьей 2 выше.  

Данный пункт следует исключить 

8.3. 

Расходы по совершению всех действий и формальностей, необходимых для государственной регистрации в установленном порядке права ограниченного пользования Помещением (сервитут) оплачивает Сетевая организация.  

Данный пункт следует исключить 

8.8.2. 

Приложение № 2. Журнал учета посещений сотрудниками Сетевой организации Объекта.  

Данный пункт следует исключить 

Суд находит обоснованной позицию Ленэнерго по п. 2.1 о том, что принимая во внимание специфику размещенного оборудования трансформаторной подстанции, заключение соглашения целесообразно сроком не менее чем на 49 лет.  

По п. 3.1 суд считает возможным определить размер платы за сервитут в размере, определенном экспертом вместе с НДС в сумме 41 700 рублей ежегодно.  

Суд считает обоснованным включение п. 3.3, предусматривающего ежегодное изменение размера платы на размер уровня инфляции, и в связи с этим считает, что п. 3.2 подлежит изложению в следующей редакции:  

«Сетевая организация ежегодно производит оплату за пользование Помещением на расчетный счет Собственника в срок не позднее 20 (двадцатого) января каждого года. При заключении настоящего соглашения Сетевая организация вносит оплату за год не позднее 15 (пятнадцати) рабочих дней после вступления решения суда в законную силу».  

Суд находит обоснованным включение в соглашение п. 3.4 в редакции Ленэнерго, поскольку собственник имеет право на получение соразмерной платы, при досрочном  

расторжении соглашения собственник обязан вернуть часть платы за сервитут пропорционально периоду, за который пользование помещением не осуществлялось.  

Пункт 4.1.1 подлежит изложению в редакции Ленэнерго, так как фиксация факта предоставления доступа сетевой организации путем составления акта приема-передачи, счет фактуры, акта об оказанной услуге необходима для надлежащего ведения бухгалтерской отчетности в соответствии с ч.1 ст.9 Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете».  

В отношении п. 4.1.2 разногласий по существу у сторон не имеется, данный пункт подлежит изложению. В редакции Общества.  

Суд полагает обоснованным дополнить соглашение пунктами 4.1.3 и 4.1.4, предложными Ленэнерго, поскольку Ленэнерго принимает обязанность по регистрации сервитута на себя за свой счет в соответствии с пунктом 4.2.1; в соответствии с п.1 ст.6 Федерального закона от 26.03.2003 № 35-ФЗ «Об электроэнергетике» ПАО «Россети Ленэнерго» обязано обеспечивать бесперебойное и надежное функционирования электроэнергетики в целях удовлетворения спроса на электрическую энергию потребителей, соответственно, нуждается в постоянном доступе к оборудованию в Помещении.  

Пункты 4.2.1 и 4.2.2 подлежат изложению в редакции Ленэнерго, так как в соответствии с пп.1 п.1 ст.15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрация прав на недвижимое имущество (сервитут) осуществляется по заявлению собственника объекта недвижимости, либо лица, использующего земельный участок на условиях сервитута, соответственно, Ленэнерго возлагает обязанность по осуществлению регистрации сервитута и несении сопутствующих расходов на себя с возложением на собственника обязанности по оказанию содействия в государственной регистрации. Редакция Собственника пункта 4.2.1. по существу дублирует пункт 4.2.2. Ленэнерго.  

Пункты 4.2.2 и 4.2.3 подлежат исключению, так как дублируют нормы п. 1 ст. 1064 ГК РФ.  

Пункт 4.2.4 подлежит исключению, поскольку в соответствии с пунктом 4.2.1. редакции Ленэнерго государственная регистрация сервитута осуществляется силами и за счет средств Ленэнерго.  

Пункт 5.1 подлежит изложению в следующей редакции: 

«В случае нарушения Собственником положений статьи 4 настоящего Соглашения, Собственник обязан уплатить штраф в размере 100 (сто) рублей за каждый день просрочки исполнения предусмотренных в ней обязанностей до фактического исполнения обязательства».  

Пункт 5.2 подлежит изложению в редакции Ленэнерго, так как редакция Общества противоречит п. 1 ст. 6 Федерального закона от 26.03.2003 № 35-ФЗ «Об электроэнергетике», возложение на ПАО «Россети Ленэнерго» обязанности привлекать сотрудника Собственника приводит к невозможности обеспечивать бесперебойную работу объектов электроэнергетике, оперативному устранению аварийных ситуаций.  

Пункты 5.3, 5.4, 8.2, 8.3, 8.8.2 подлежат исключению. 

Оценив доводы сторон, суд полагает, что возникшие между сторонами разногласия подлежат урегулированию судом, соглашение подлежит изложению в редакции, предложенной истцом, за исключением пунктов 2.1, 3.4, 4.1.1, 4.1.3, 4.1.4, 4.2.1, 4.2.2., 5.2 которые подлежат применению в редакции, предложенной Ленэнерго, при этом пункты 4.2.3, 4.2.4, 5.3, 5.4, 8.2, 8.3, 8.8.2 исключаются, пункт 3.2 подлежит изложению в следующей редакции: «Сетевая организация ежегодно производит оплату за пользование Помещением на расчетный счет Собственника в срок не позднее 20 (двадцатого) числа первого месяца оплачиваемого периода»; пункт 5.1 подлежит изложению в следующей редакции: «В случае нарушения Собственником положений статьи 4 настоящего Соглашения, Собственник обязан уплатить штраф в размере 100 (сто) рублей за каждый  

день просрочки исполнения предусмотренных в ней обязанностей до фактического исполнения обязательства».  

Поскольку исковые требования удовлетворены судом частично, понесенные истцом судебные расходы по уплате государственной пошлины подлежат пропорциональному распределению между сторонами по правилам статьи 110 АПК РФ.  

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  

решил:

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «Канцигрушка» и публичным акционерным обществом «Россетти Ленэнерго» при заключении соглашения об установлении права ограниченного пользования недвижимым имуществом - частью площадью 37,4 кв.м. трансформаторной подстанции РП 3940 общей площадью 113,4 кв.м., кадастровый номер 78:13:0740404:2124, расположенной по адресу: 192102, Санкт-Петербург, улица ФИО1, дом 52 корпус 4 литера А.  

Пункт 2.1 соглашения принять в следующей редакции:  

«Право ограниченного пользования Помещением (сервитут) устанавливается на срок 49 (сорок девять» лет с момента получения доступа по п.4.1.1. Соглашения».  

Пункт 3.1 соглашения принять в следующей редакции:  

«Плата за ограниченное пользование Помещением составляет 41 700 руб. (сорок одна тысяча семьсот) рублей в год, в том числе НДС».  

Пункт 3.2 соглашения принять в следующей редакции:  

«Сетевая организация ежегодно производит оплату за пользование Помещением на расчетный счет Собственника в срок не позднее 20 (двадцатого) января каждого года. При заключении настоящего соглашения Сетевая организация вносит оплату за год не позднее 15 (пятнадцати) рабочих дней после вступления решения суда в законную силу».  

Пункт 3.3 соглашения принять в следующей редакции:  

«Плата за ограниченное пользование Помещением автоматически подлежит ежегодному изменению на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключено настоящее соглашение».  

Пункт 3.4 соглашения принять в следующей редакции:  

«В случае уничтожения/приведения в негодность Помещения в целях эксплуатации оборудования Сетевой организации, расположенного в данном Помещении, до истечения срока настоящего соглашения, Собственник возвращает остаток денежных средств Сетевой организации пропорционально истекшему сроку ограниченного пользования».  

Пункт 4.1.1 соглашения принять в следующей редакции:  

«В течение 10 рабочих дней с даты государственной регистрации сервитута предоставить Сетевой организации по акту приема-передачи ключи либо иное средство, с помощью которого обеспечивается доступ к Помещению для получения доступа Сетевой организации к Помещению. В течение 30 рабочих дней с даты государственной регистрации сервитута передать Сетевой организации счет-фактуру, акт об оказанной услуге на всю сумму оплаты в связи с предоставлением права ограниченного пользования Помещениями в 2 (двух) подлинных экземплярах, подписанных со стороны Собственника».  

Пункт 4.1.2 соглашения принять в следующей редакции:  

«Не препятствовать Сетевой организации в пользовании Помещением в соответствии с пунктом 1.2. настоящего Соглашения, а также осуществлять капитальный  

ремонт Помещения в установленном порядке и его аварийный ремонт (если требуется), за  

исключением случаев, когда необходимость аварийного ремонта обусловлена  

обстоятельствами, зависящими от Сетевой организации. 

Если необходимость проведения аварийного ремонта вызвана обстоятельствами,  

которые зависят от Сетевой организации, то такой ремонт осуществляется силами и за  

счет Сетевой организации». 

Пункт 4.1.3 соглашения принять в следующей редакции:  

«При необходимости оказывать Сетевой организации содействие для  

осуществления государственной регистрации настоящего Соглашения». 

Пункт 4.1.4 соглашения принять в следующей редакции:  

«Обеспечить круглосуточный беспрепятственный доступ в Помещение в течение  

срока ограниченного пользования без каких-либо перерывов и выходных». 

Пункт 4.2.1 соглашения принять в следующей редакции:  

«Произвести государственную регистрацию сервитута в установленном порядке.  

Расходы по совершению всех действий и формальностей, необходимых для  

государственной регистрации в установленном порядке права ограниченного пользования  

Помещением (сервитут) оплачивает Сетевая организация». 

Пункт 4.2.2 соглашения принять в следующей редакции:  

«Использовать Помещением исключительно в целях, указанных в пункте 1.2.  

выше, а также для других нужд Сетевой организации, связанных с эксплуатацией  

электрооборудования, находящегося в собственности Сетевой организации и  

расположенного на территории Объекта». Пункт 4.2.3 соглашения исключить. Пункт 4.2.4 соглашения исключить. 

Пункт 5.1 соглашения принять в следующей редакции:  

«В случае нарушения Собственником положений статьи 4 настоящего Соглашения,  

Собственник обязан уплатить штраф в размере 100 (сто) рублей за каждый день  

просрочки исполнения предусмотренных в ней обязанностей до фактического исполнения  

обязательства». 

Пункт 5.2 соглашения принять в следующей редакции:  

«За невыполнение или ненадлежащее выполнение обязанностей по настоящему  

соглашению Стороны несут ответственность в соответствии с действующим  

законодательством Российской Федерации». Пункт 5.3 соглашения исключить. Пункт 5.4 соглашения исключить. Пункт 8.2 соглашения исключить. Пункт 8.3 соглашения исключить. Пункт 8.8.2 соглашения исключить. 

В остальной части принять соглашение в редакции, предложенной обществом с  

ограниченной ответственностью «Канцигрушка». 

Взыскать с публичного акционерного общества «Россетти Ленэнерго» в пользу  

общества с ограниченной ответственностью «Канцигрушка» 3000 руб. в возмещение  

расходов по уплате государственной пошлины. 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд  

в течение месяца со дня принятия. 

Судья Парнюк Н.В.