/

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-8933/2017

г. Краснодар

13 июня 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 05 июня 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 июня 2018  года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца – прокуратуры Краснодарского края – Фроловой Е.В. (удостоверение), от ответчика – сельскохозяйственного производственного кооператива «Колхоз "Заря"» (ИНН 2340008360, ОГРН 1022304242620) – Пустовалова О.А. (доверенность от 29.01.2018), от третьего лица – публичного акционерного общества «Сбербанк России» – Абасовой С.А. (доверенность от 28.04.2016), в отсутствие ответчика – Управления муниципальным имуществом администрации Кущевского района Краснодарского края, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу публичного акционерного общества «Сбербанк России» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.11.2017 (судья Данько М.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2018 (судьи Попов А.А., Галов В.В., Малыхина М.Н.) по делу № А32-8933/2017, установил следующее.

Заместитель прокурора Краснодарского края (далее – прокуратура, прокурор) в интересах муниципального образования Кущевский район в лице администрации муниципального образования Кущевский район Краснодарского края (далее – администрация) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к Управлению муниципальным имуществом администрации Кущевского района (далее – управление), СПК «Колхоз "Заря"» (далее – кооператив) о признании недействительным (ничтожным) договора от 19.02.2015 № 987 купли-продажи земельного участка общей площадью 194 749 кв. м с кадастровым номером 23:17:0401000:253, расположенного по адресу: Краснодарский край, Кущевский район, село Ильинское, ул. Садовая, 2? заключенного управлением и кооперативом, применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде признания отсутствующим зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (запись от 23.03.2015 № 23-23/006-23/006/801/2015-895/1) права собственности кооператива на спорный земельный участок; возложении на данное лицо обязанности возвратить администрации по акту приема-передачи спорный земельный участок; а управлению – кооперативу денежные средства в размере 43 746 рублей 66 копеек, полученные от продажи.

Иск заявлен прокурором на основании статей 166 – 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статей 33, 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) и статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) и мотивирован неправомерным предоставлением кооперативу в собственность земельного участка несоразмерно большей площадью, чем причитается для использования принадлежащих ему объектов недвижимого имущества.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено публичное акционерное общество «Сбербанк России» (далее – банк).

Решением от 27.11.2017 договор купли-продажи от 19.02.2015 № 987 признан недействительным (ничтожным), применены последствия недействительности сделки в виде погашения в ЕГРН записи от 23.03.2015 № 23-23/006-23/006/801/2015-895/1, на муниципальное образование Кущевский район возложена обязанность по возврату кооперативу денежных средств в сумме 43 746 рублей 66 копеек, полученных от продажи спорного участка. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано. Суд указал, что при площади земельного участка 194 749 кв. м общая площадь расположенных на нем объектов недвижимого имущества кооператива составляет 13 879,2 кв. м (7,13% от площади участка). Данное обстоятельство подтверждает вывод прокуратуры о том, что кооперативу предоставлен участок большей площади, чем причитается по закону. Суд применил последствия недействительности сделки, погасив регистрационную запись о праве собственности кооператива на спорный земельный участок, на муниципалитет возложена обязанность по возвращению кооперативу полученной от последнего выкупной стоимости. В то же время в удовлетворении требования о возложении на ответчика обязанности по возврату спорного имущества суд отказал, поскольку на спорном земельном участке расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие ответчику.

Постановлением апелляционного суда от 27.02.2018 решение от 27.11.2017 оставлено без изменения. Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции, указав, что земельный участок площадью 194 749 кв. м с кадастровым номером 23:17:0401000:253 сформирован для целей размещения на нем объектов недвижимости кооператива, их эксплуатации с нарушением нормативов СП 19.13330.2011 «Генеральные планы сельскохозяйственных предприятий» (приложение В). Доказательств тому, что, исходя из места расположения объектов недвижимого имущества кооператива, осуществляемой им производственной деятельности, для нормальной эксплуатации хозяйственного комплекса ответчику требовался земельный участок площадью 194 749 кв. м (вместо 46 264 кв. м), не предоставлено. Земельный участок площадью и конфигурацией, необходимой ответчику в силу закона для эксплуатации его строений, не сформирован, не поставлен на кадастровый учет, нахождение участка существующей площадью в собственности кооператива нарушает права муниципального образования, а также неограниченного круга лиц, которые могут претендовать на получение земельных участков, не занятых объектами недвижимости кооператива, в собственность либо в аренду при отчуждении таких участков посредством проведения публичных торгов.

В кассационной жалобе банк просит отменить решение и постановление апелляционного суда, направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального и процессуального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. В обоснование своих доводов заявитель указывает, что решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.01.2018 по делу № А32-8933/2017 кооператив признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден Пустовалов О.А., который не привлечен к участию в деле, о времени и месте судебного заседания не извещен. Судебные акты затрагивают права и обязанности конкурсного управляющего, так как имеет место выбытие имущества из конкурсной массы должника. Суд апелляционной инстанции вышел за пределы заявленных требований и фактически разрешил вопрос, не относящийся к предмету спора, указав, что право залога банка на спорный земельный участок является производным от права собственности кооператива. Вопросы о действительности ипотеки либо прекращения ипотеки предметом рассмотрения в суде первой инстанции не являлись, подобные требования истцом не заявлены. Спорный земельный участок выбыл из публичной собственности по воле администрации, осуществлявшей распоряжение на основании договора купли-продажи от 10.09.2014 № 987. На момент заключения договора ипотеки от 12.01.2016 № 22/1816/871/001/16301 право собственности залогодателя на участок и расположенные на нем объекты зарегистрировано в установленном порядке, сведений о наличии правопритязаний на участок или об оспаривании сделки не имелось. Банк, выдавая кредит и принимая в залог спорный участок с объектами лица, право собственности которого подтверждено наличием записи в ЕГРП, не мог усомниться в праве продавца на отчуждение имущества, не мог знать о пороках договора купли-продажи, заключенного администрацией и кооперативом. Нарушение порядка предоставления земельного участка в собственность залогодателя может являться основанием для признания договора от купли-продажи от 10.09.2014 недействительным, не может быть критерием для оценки добросовестности залогодержателя. Признание недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, являющегося основанием для государственной регистрации ипотеки в силу закона, при наличии государственной регистрации ипотеки в силу договора не влечет погашения регистрационной записи об ипотеке. Избранный способ защиты не восстанавливает прав неопределенного круга лиц на приобретение спорного земельного участка. Удовлетворение исковых требований противоречит принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ними объектов. Исходя из представленных в дело документов, не представляется возможным установить, каким образом рассчитана площадь застройки земельного участка, соответствует ли она действительности на день рассмотрения иска. Не представлена информация о том, имеются ли на спорном земельном участке объекты недвижимости не завершенные строительством, права собственности на которые в настоящее время кооперативом не зарегистрированы. Также не представляется возможным достоверно установить плотность застройки спорного земельного участка, площадь участка, необходимого для использования строений, обеспечения проезда к зданиям. Земельный участок на момент отчуждения уже был сформирован, являлся частью действующего сельскохозяйственного предприятия. Положения СП 19.13330.201 1 не применимы при разрешении рассматриваемого спора.

В отзыве на кассационную жалобу прокуратура просит оставить судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве.

Изучив материалы дела, доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, земельный участок площадью 194 749 кв. м с кадастровым номером 23:17:0401000:253, расположенный по адресу: Краснодарский край, Кущевский район, село Ильинское, ул. Садовая, 2, в существующих границах и площадью сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 18.12.2014.

16 февраля 2015 года постановлением администрации от 16.02.2015 № 241 принято решение о передаче кооперативу для целей эксплуатации зданий, строений, сооружений сельскохозяйственного назначения в собственность за плату земельного участка площадью 194 749 кв. м с кадастровым номером 23:17:0401000:253, расположенного по адресу: Краснодарский край, Кущевский район, село Ильинское, ул. Садовая, 2. Выкупная стоимость земельного участка определена в размере 43 746 рублей 66 копеек (т. 1, л. д. 65, 66). Основанием передачи участка явилось наличие на нем принадлежащих кооперативу объектов недвижимого имущества (статья 36 Земельного кодекса в редакции, действовавшей на момент принятия постановления). Кооперативу на праве собственности принадлежит четырнадцать находящихся на участке объектов недвижимого имущества общей площадью 13 879,2 кв. м.

19 февраля 2015 года управление (продавец) и кооператив (покупатель) заключили договор № 987 купли-продажи спорного земельного участка, подписали акт приема-передачи, переход права собственности зарегистрирован за приобретателем 23.03.2015 (т. 1, л. д. 9 – 12).

Полагая, что продажа земли произведена с нарушением требований земельного законодательства, прокурор обратился в арбитражный суд.

Законность постановления арбитражного суда апелляционной инстанции проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Статьей 52 Кодекса прокурор управомочен на обращение в арбитражный суд с иском о признании недействительной сделки, совершенной органами органов местного самоуправления. В указанные дела, рассматриваемые арбитражным судом, прокурор вправе вступить на любой стадии арбитражного процесса с процессуальными правами и обязанностями лица, участвующего в деле, в целях обеспечения законности (часть 5). Пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» прокурорам предписано участвовать в рассмотрении дел арбитражными судами в соответствии с процессуальным законодательством.

Поскольку договор купли-продажи заключен после 01.09.2013, в рассматриваемом случае подлежат применению нормы Гражданского кодекса об основаниях и о последствиях недействительности сделок (статьи 166 – 176, 178 – 181) в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» в силу его пункта 6 статьи 3 (пункт 69 постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»; далее – постановление Пленума № 25). Названной редакцией статей 166, 168 Гражданского кодекса установлено, что сделка может быть недействительной по основаниям, установленным законом, независимо от признания ее таковой в судебном порядке (ничтожная сделка). К таковым отнесены сделки, нарушающие требования закона или иного правового акта и при этом посягающие на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить не являющееся ее стороной лицо в предусмотренных законом случаях. Такое лицо должно иметь охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. Последствия недействительности ничтожной сделки применяются для защиты публичных интересов.

Применительно к названным нормативным положениям в пунктах 74, 75 постановления Пленума № 25 разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. При этом само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

В силу статей 35, 36 Земельного кодекса собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется в соответствии с правилами пункта 3 статьи 33 данного Кодекса.

Согласно пункту 3 статьи 33 Земельного кодекса предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков определяются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет (аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 № 1152/14).

Из абзаца 4 пункта 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» следует, что согласно пункту 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации. Согласно пункту 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

В границы земельного участка, предназначенного для эксплуатации объекта недвижимости, должна входить не только часть, которая занята недвижимостью, но и часть, необходимая для ее использования.

Федеральным законом Российской Федерации № 171-ФЗ от 23.06.2014 в положения Земельного кодекса внесены изменения, вступившие в действие с 01.03.2015. Вместе с тем, ранее существовавший принцип преимущественного права на приватизацию публичных земель собственниками объектов недвижимого имущества, расположенных на данных участках, сохранен.

Согласно подпункту 6 пункта 2 статей 39.3, подпункту 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков (заключение договоров аренды), находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Суды установили, что кооператив в силу ранее действовавших положений статьи 36 Земельного кодекса и положений статьи 39.20 Кодекса имеет исключительное право на приобретение в собственность земельного участка площадью, необходимой для использования принадлежащих ему объектов недвижимого имущества. 

Суд первой инстанции предлагал ответчикам рассмотреть вопрос о назначении по делу судебной экспертизы для установления местоположения строений на спорном земельном участке, определения площади и конфигурации земельного участка, необходимого для использования данных строений.

Из представленных в дело доказательств (справка ООО «Архитектурно-градостроительный центр» от 11.12.2016 № 12, протокол опроса специалиста ООО «Архитектурно-градостроительный центр» от 12.12.2016, письмо Управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Кущевский район от 14.11.2016 № 07-07/1752) усматривается, что существующий земельный участок площадью 194 749 кв. м с кадастровым номером 23:17:0401000:253 сформирован для целей размещения на нем объектов недвижимости кооператива и их эксплуатации с нарушением нормативов СП 19.13330.2011 «Генеральные планы сельскохозяйственных предприятий».

В соответствии с частью 1 статьи 65 Кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы участники процесса не заявили. Не обоснован сторонами в соответствии с земельным законодательством иной размер земельного участка, необходимый для эксплуатации объектов недвижимости.

Арбитражные суды, руководствуясь положениями статьей 33 и 36 Земельного кодекса, исходя из которых земельный участок предоставляется собственнику объектов недвижимости в размере, необходимом ему для их использования и эксплуатации, установив отсутствие доказательств тому, что для эксплуатации объектов недвижимости по их назначению необходим земельный участок площадью 194 749 кв. м, пришли к правомерному выводу о том, спорный договор купли-продажи недействителен.

Необоснованным является и довод банка о непривлечении апелляционным судом к участию к делу конкурсного управляющего кооператива.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.01.2018 кооператив признан несостоятельным (банкротом), в отношении должника введено конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Пустовалов О.А.

На момент вынесения судом первой инстанции решения Пустовалов О.А. не являлся конкурсным управляющим кооператива.

Кроме того, в силу части 2 статьи 126 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон № 127-ФЗ) с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства прекращаются полномочия руководителя должника. В силу норм части 1 статьи 129 Закон № 127-ФЗ конкурсный управляющий осуществляет полномочия руководителя должника и иных органов управления должника.

Заявитель не оспаривает, что судебная корреспонденция направлялась кооперативу по юридическому адресу: 352030, Краснодарский край, Кущевский район, село Ильинское, ул. Садовая, 2, корреспонденция получена ответчиком, имеются отметки о вручении их адресату.

Согласно части 4 статьи 121 Кодекса судебное извещение, адресованное юридическому лицу, направляется арбитражным судом по месту нахождения юридического лица. Место нахождения юридического лица определяется на основании выписки из Единого государственного реестра юридических лиц.

Общество в лице действующего на момент рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции конкурсного управляющего обязано было организовать получение почтовой корреспонденции по указанному адресу; риск последствий неисполнения этой обязанности несет сам ответчик. Необходимость привлекать к участию в деле, помимо самого ответчика, еще и конкурсного управляющего, выполняющего обязанности руководителя ответчика, заявитель не обосновал.

Иные доводы банка изучены и отклонены коллегией окружного суда как не опровергающие правильность выводов судебных инстанций.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 Кодекса основания для отмены либо изменения состоявшихся по делу судебных актов.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.11.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2018 по делу № А32-8933/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

В.Е. Епифанов

А.И. Мещерин