АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

22 января 2018 года

Дело №

А56-52280/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 16 января 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 января 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Кадулина А.В., Рудницкого Г.М., 

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Стойкий» Аскольской С.С. (доверенность от 10.03.2017), от Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» Фановой А.Ю. (доверенность от 09.01.2018), 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы  Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.06.2017 (судья Кротов С.М.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2017  (судьи Горбик В.М., Кашина Т.А., Полубехина Н.С.) по делу № А56-52280/2016,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Стойкий», место нахождения: 198260, Санкт-Петербург, ул. Стойкости, д. 8А, пом. 14Н, ОГРН 1089847190553, ИНН 7805461494 (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее – Комитет), со следующими требованиями: 

- о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 465,1 кв. м (части помещения 1-25) с кадастровым номером 78:15:0844101:4498, расположенного на первом-втором этажах здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. Стойкости, д. 8, лит. А, пом. 25-Н, определенной в выполненном Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее – Предприятие) отчете от 11.12.2015 № 31-8-0119(276)-2015 об оценке рыночной стоимости; 

- обязании Комитета заключить с Обществом договор купли-продажи указанного нежилого помещения на следующих условиях: цена продажи объекта составляет 22 800 000 руб. (налогом на добавленную стоимость не облагается); оплата производится с рассрочкой платежа на 5 лет (20 кварталов) с даты заключения договора в соответствии с приложением 1 к договору равными долями, уплачиваемыми ежеквартально с даты заключения договора; график платежей определяется с учетом согласованной сторонами цены объекта и периода рассрочки платежа на дату подписания договора в редакции протокола разногласий от 06.04.2016; реквизиты покупателя излагаются в предложенной истцом редакции (с учетом уточнения требований).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга», место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, ОГРН 1057812368239, ИНН 7838332649 (далее – Фонд имущества); Предприятие, место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д. 1-3, 6-й подъезд, ОГРН 1067847547151, ИНН 7840335245.

Решением от 14.06.2017 прекращено производство по делу в части требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 465,1 кв. м, определенной в соответствии с отчетом Предприятия от 11.12.2015 № 31-8-0119(276)-2015; на Комитет возложена обязанность заключить с Обществом договор купли-продажи, условия которого определены судом в редакции Общества; с Комитета в пользу Общества взыскано 6000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2017 данное решение оставлено без изменения.

Предприятие в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты в части возложения на Комитет обязанности заключить с Обществом договор купли-продажи помещения по цене 22 800 000 руб., ссылаясь на неправильное применение и нарушение судами в этой части норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов имеющимся в деле доказательствам. По мнению подателя жалобы, в отсутствие доказательств недостоверности отчета Предприятия у судов не имелось оснований для установления иной величины рыночной стоимости помещения; заключение эксперта не является достоверным доказательством, так как не соответствует действующему законодательству об оценочной и экспертной деятельности; допущенные экспертом при расчетах нарушения и ошибки привели к занижению итоговой величины рыночной стоимости объекта исследования на 15 процентов, что в абсолютной величине составляет 4 000 000 руб.; судами необоснованно отказано в назначении по делу повторной судебной экспертизы.  

Комитет в кассационной жалобе также, ссылаясь на несоответствие выводов судов нормам материального и процессуального права, просит изменить названные судебные акты, урегулировать разногласия по договору, установив цену объекта в размере 26 100 000 руб., и возложить судебные расходы на истца. По мнению подателя жалобы, рыночная стоимость нежилого помещения, указанная в отчете Предприятия, в силу закона является обязательной для Комитета при принятии решения об условиях приватизации объекта; Обществом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, поскольку протокол разногласий в адрес Комитета как уполномоченного собственником имущества – Санкт-Петербургом – органа не направлялся; заключение эксперта является необоснованным и противоречивым, выполнено с нарушениями действующего законодательства; суды необоснованно отклонили замечания Предприятия по экспертному заключению и отказали в назначении повторной экспертизы; поскольку Комитет не уклонялся от заключения договора и не нарушал прав истца, у судов не имелось оснований для отнесения на ответчика судебных расходов.

Общество в отзывах на кассационные жалобы просит оставить их без удовлетворения, считая, что доказательства, в том числе экспертное заключение, исследованы судами и надлежащим образом оценены, недостоверность отчета Предприятия подтверждена в ходе судебного разбирательства, претензионный порядок истцом соблюден, замечания Предприятия к заключению эксперта обоснованно отклонены судами, оснований для назначения повторной экспертизы у судов не имелось, судебные расходы распределены судами правильно. 

От Фонда имущества поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя. 

В судебном заседании представитель Предприятия поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы, а также поддержал доводы, содержащиеся в кассационной жалобе Комитета. Представитель Общества против удовлетворения обеих жалоб возражал по мотивам, изложенным в отзывах.

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и с учетом ходатайства Фонда имущества не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.   

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. 

Как следует из материалов дела, на основании договора от 21.04.2005       № 05-А005300 (в редакции дополнительных соглашений от 01.09.2008 № 2, от 11.03.2009 № 3) Общество являлось арендатором части площадью 474,3 кв. м (части помещения 12-16, 18-35, 53, 54) в помещении 14-Н общей площадью 1010,3 кв. м с кадастровым номером 78:8441А:1:1:21, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, ул. Стойкости, д. 8, лит. А.

Общество обратилось в Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета, далее также Комитет) с заявлением от 31.01.2012 о намерении реализовать преимущественное право приобретения арендуемой части площадью 474,3 кв. м нежилого помещения   14-Н общей площадью 1010,3 кв. м по указанному выше адресу.

Письмом Комитета от 03.02.2012 № 329-05/12 заявителю отказано в предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Общество оспорило названный отказ в арбитражном суде.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2013 по делу № А56-21630/2012, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 10.12.2013, данный отказ Комитета признан незаконным; на Комитет возложена обязанность заключить с Обществом договор купли-продажи части площадью 465,1 кв. м (части помещения 1-25), соответствующей ранее арендовавшейся заявителем части помещения 14-Н, в нежилом помещении 25-Н общей площадью 526,8 кв. м с кадастровым номером 78:15:8441А:11:1:27, расположенном на цокольном, первом-втором этажах здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. Стойкости, д. 8, лит. А, сформированном после обращения Общества к Комитету с заявлением от 31.01.2012. Определением апелляционного суда от 01.04.2015 по указанному делу по заявлению Общества разъяснено, что часть помещения 1-25 площадью 465,1 кв. м в нежилом помещении 25-Н общей площадью 526,8 кв. м в целях реализации Обществом права на выкуп подлежит постановке на государственный кадастровый учет.  

Во исполнение постановления суда апелляционной инстанции от 22.08.2013 по делу № А56-21630/2012 Фонд имущества подготовил и с письмом от 26.02.2016 направил Обществу проект договора купли-продажи нежилого помещения площадью 465,1 кв. м с кадастровым номером 78:15:0844101:4498, находящегося на первом-втором этажах здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. Стойкости, д. 8, лит. А, пом. 25-Н (ч.п. 1-25), по цене 26 100 000 руб., определенной в соответствии с отчетом Предприятия от 11.12.2015 № 31-8-0119(276)-2015, с оплатой в рассрочку на три года.  

Сопроводительным письмом от 06.04.2016 Общество возвратило  подписанный проект договора с протоколом разногласий, предложив определить цену помещения в размере 21 000 000 руб. в соответствии с отчетом от 03.06.2016 № 3-2016 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненным по заказу истца обществом с ограниченной ответственностью «Бизнес-ТЕМА», установить рассрочку платежа на пять лет, изложить в иной редакции пункт 2 раздела 9 в части реквизитов покупателя.  

В связи с неурегулированием сторонами разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 22.07.2008           № 159-ФЗ)  субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности).

Поскольку заключение договора с субъектом малого и среднего предпринимательства, отвечающим требованиям Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, для публичного образования является обязательным, возникшие при заключении договора разногласия могут быть переданы другой стороной на рассмотрение суда. При этом названным Законом не предусмотрена специальная процедура заключения договора купли-продажи с субъектом малого и (или) среднего предпринимательства, поэтому в случае возникновения между сторонами при заключении договора разногласий, в том числе по цене отчуждаемого имущества, исходя из части 3 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, части 4 статьи 3 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества», статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются общие положения названного Кодекса о заключении договора (статьи 445, 446 Кодекса). 

В случае передачи разногласий на рассмотрение суда условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Кодекса).

В данном случае сторонами не было достигнуто соглашение по цене продажи помещения. Кроме того, Общество просило увеличить срок рассрочки платежей, а также изложить в уточненной редакции реквизиты покупателя. Судебные акты, принятые по результатам рассмотрения преддоговорного спора, обжалованы Комитетом и Предприятием только в части определенной судом цены продажи помещения. 

По смыслу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества. Таким образом, названным Законом предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

Вместе с тем обязательность для сторон сделки определенной оценщиком величины стоимости отчуждаемого недвижимого имущества не исключает исходя из положений части 8 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, статей 12, 13 Закона об оценочной деятельности возможности оспаривания такой оценки и в случае передачи спора на рассмотрение суда установление цены, по которой должна быть совершена сделка, в судебном порядке.  

В связи с наличием разных отчетов оценщиков, представленных каждой из сторон в обоснование цены сделки, с учетом положений Закона об оценочной деятельности и разъяснений, изложенных в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005  № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», определением от 06.12.2016 суд первой инстанции по ходатайству истца назначил экспертизу по определению рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 31.01.2012, поручив ее проведение эксперту общества с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы и оценки собственности» Бойко Андрею Юрьевичу. 

Согласно заключению эксперта от 16.01.2017 № 1 рыночная стоимость нежилого помещения 25-Н площадью 465,1 кв. м по состоянию и в ценах на 31.01.2012 составляет 22 800 000 руб.

Суды, исследовав и оценив по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, в том числе заключение эксперта, с учетом пояснений эксперта Бойко А.Ю., данных им в заседании суда первой инстанции, пришли к выводу о соответствии этого заключения требованиям действующего законодательства, регулирующего оценочную и экспертную деятельность, и признали данное заключение достоверным и допустимым доказательством, которое может быть использовано для определения выкупной цены арендуемого нежилого помещения. 

Замечания Предприятия относительно применения экспертом в заключении неверной величины ставки капитализации, а также нарушения экспертом пункта 23 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.09.2014 № 611, выразившегося в  несоответствии структуры используемых ставок капитализации структуре капитализируемого (валового) дохода при определении стоимости объекта в рамках доходного подхода, подробно исследованы судами и мотивированно отклонены с учетом пояснений эксперта. Как установил суд, величина использованной экспертом ставки капитализации соответствует средним значениям ставки, определенным по результатам исследования соответствующего сегмента рынка; таких нарушений требований федеральных стандартов оценки, которые привели или могли бы привести к существенному искажению результатов оценки и значительно повлиять на итоговую величину рыночной стоимости помещения, экспертом не допущено.     

Поскольку суды не усмотрели причин считать экспертное заключение недостаточно ясным или неполным, у них не было необходимости в назначении в соответствии с частью 1 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дополнительной экспертизы.

При таких обстоятельствах вывод судов об установленной ими величине продажной цены нежилого помещения следует признать соответствующим имеющимся в деле доказательствам и нормам законодательства.  

Доводы подателей жалоб не могут быть приняты во внимание, поскольку  не подтверждают недостоверность, необъективность или необоснованность выводов эксперта, невозможность принятия заключения эксперта в качестве доказательства по делу, а свидетельствуют лишь о несогласии ответчика и третьего лица с этими выводами. Требованиям законодательства об экспертной деятельности указанное заключение эксперта также соответствует.

Соблюдение Обществом досудебного порядка урегулирования преддоговорного спора подтверждается имеющейся в деле перепиской между Обществом и Фондом имущества, который на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 11.07.2005 № 1002, заключенного с Комитетом договора и выданной Комитетом доверенности осуществляет функции продавца имущества Санкт-Петербурга. 

Вопрос о судебных расходах разрешен судом первой инстанции верно, поскольку определение судом по окончании рассмотрения преддоговорного спора содержания каждого спорного условия договора не означает, что  судебный акт нельзя считать принятым в пользу той или другой стороны.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит обжалуемые решение и постановление правильными и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены (в части) или изменения данных судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.06.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2017 по делу № А56-52280/2016 оставить без изменения, а кассационные жалобы Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга – без удовлетворения.

 

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

А.В. Кадулин

 Г.М. Рудницкий