АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-11325/2011

г. Краснодар

21 февраля 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 14 февраля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 февраля 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Калашниковой М.Г., судей Андреевой Е.В. и Денека И.М., при участии в судебном заседании Комиссаровой Людмилы Николаевны, от общества с ограниченной ответственностью «Инвестрадиострой» (ИНН 7701361819, ОГРН 1137746505489) – Ларионова А.Н. (доверенность от 20.05.2016), Нагорских А.С. (доверенность от 07.11.2017), в отсутствие конкурсного управляющего должника – общества с ограниченной ответственностью «СК “Гарант Строй”» (ИНН 6165111722, ОГРН 1036165027106) – Байрамбекова М.М., иных участвующих в деле о банкротстве лиц, извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации в сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Комиссаровой Л.Н. на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2017 по делу № А53-11325/2011 (судьи Шимбарева Н.В., Стрекачёв А.Н., Сулименко Н.В.), установил следующее.

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «СК “Гарант Строй”» (далее – должник) Комиссарова Л.Н. обратилась с заявлением об обязании ООО «Инвестрадиострой» (далее – общество) заключить соглашение на предмет принятия обществом обязательств должника перед Комиссаровой Л.Н. по предоставлению жилого помещения в виде однокомнатной квартиры № 121 площадью 55,82 кв. м, расположенной на 3-м этаже в строящемся 19-ти этажном 240-квартирном жилом доме, расположенном по адресу г. Ростов-на-Дону, пр. М. Нагибина, 38 (далее – квартира). 

Определением от 22.06.2017 (судья Комурджиева И.П.) заявление возвращено. 

Постановлением апелляционного суда от 01.08.2017 определение от 22.06.2017 по отменено, заявление направлено для рассмотрения в суд первой инстанции.

Комиссарова Л.Н. в порядке статьи 49 Арбитражного процессуально кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) уточнила требования, просила обязать должника и общество заключить соглашение с Комиссаровой Л.Н. на предмет перевода долга должником и принятия обществом обязательств должника перед Комиссаровой Л.Н. по предоставлению квартиры. 

Определением суда от 02.10.2017 заявление удовлетворено.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 08.12.2017 определение от 02.10.2017 отменено, в удовлетворении заявления отказано.

В кассационной жалобе Комиссарова Л.Н. просит отменить постановление суда апелляционной инстанции, полагая неверными выводы о недобросовестности Комиссаровой Л.Н. и добросовестности общества, отсутствии обременения в виде залога и отсутствии оснований для признания общества правопреемником должника. По мнению подателя жалобы, суд не выяснил вопрос относительно реализации объекта с сохранившимся обременением, не принял во внимание, что Комиссарова Л.Н. является участником строительства.

В отзыве общество просит постановление оставить без изменения.

В судебном заседании Комиссарова Л.Н. и представители общества повторили доводы, изложенные в жалобе и отзыве.

Изучив материалы дела, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, определением от 08.08.2012 в отношении должника введена процедура наблюдения; сообщение о введении процедуры наблюдения опубликовано в газете «КоммерсантЪ» от 18.08.2012; определением от 11.02.2013 к должнику применены правила параграфа 7 главы 9 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве); определением от 10.02.2014 в отношении должника введена процедура внешнего управления, сообщение о введении процедуры внешнего управления опубликовано в газете «КоммерсантЪ» от 20.02.2014; решением от 24.08.2015 должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении его открыто конкурсное производство.

На собрании от 11.12.2015 кредиторы должника приняли решение о реализации объекта незавершенного строительства – 19-этажного 240-квартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Нагибина, 38, и права аренды на земельный участок, расположенный под указанным объектом незавершенного строительством путем проведения торгов в форме конкурса, утвердили Предложение о порядке, сроках и об условиях реализации имущества. На собрании от 16.02.2016 кредиторы должника приняли решение внести изменения в порядок, сроки и условия проведения торгов.

В Едином Федеральном реестре сведений о банкротстве 20.02.2016 опубликовано сообщение о проведении торгов в форме конкурса. 08 апреля 2016 года проведены открытые торги в форме конкурса, по итогам которых 06.05.2016 заключен договор купли-продажи с обществом, являющимся победителем торгов. По условиям договора общество приобрело на торгах права и обязанности должника как застройщика по незавершенному строительством объекту, представляющие собой право собственности должника на объект незавершенного строительства, общей площадью 24810,9 кв. м, степень готовности – 20%, а также право аренды земельного участка, общей                    площадью 6 049 кв. м, с разрешенным использованием для проектирования и строительства жилого дома с объектами соцкультбыта, офисами, помещениями паспортно-визовой службы, адресным бюро ГУВД РО и подземной автостоянкой, и обязанности должника перед кредиторами, включенными в реестр требований кредиторов на дату его закрытия.

Определением суда от 08.12.2016, оставленным без изменения постановлениями апелляционного суда от 06.02.2017 и суда кассационной инстанции от 21.04.2017, отказано в удовлетворении заявлений Бондаревой В.Б., Бондаревой Е.Б., Семиной О.А., Устич В.Г., Мисюк Н.А., Ткаченко В.П., Ефимовой Н.П., Демакова С.В., Дробязко А.А., Масычева С.И., Строгановой Н.А., Николаевой Е.Ю., Пенчук А.Н., Ковалевой Л.Ю., Чеха Н.И., Попова Э.Д., Козина Г.Ш., Крутовой А.И. о признании  недействительными состоявшихся 08.04.2016 торгов, признании недействительным договора купли-продажи от 06.05.2016 и применении последствий недействительности торгов и сделки.

Комиссарова Л.Н., обращаясь с заявлением в рамках настоящего обособленного спора, сослалась на то, что 27.07.2010 она заключил с должником  договор уступки права (требования) по договору от 03.03.2010 участия в долевом строительстве указанного жилого дома, в отношении однокомнатной квартиры № 121 площадью 55,82 кв. м. Во исполнение договора Комиссарова Л.Н. внесла в кассу должника 1 395 500 рублей. На основании решения Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 02.02.2012 договор уступки права зарегистрирован в установленном порядке. По причине бездействия конкурсного управляющего Комиссарова Л.Н. не смогла своевременно обратиться с заявлением о включении в реестр требований кредиторов должника.

Определением суда от 24.03.2017 удовлетворено ходатайство Комиссаровой Л.Н. о восстановлении пропущенного на подачу заявления об установлении требований в реестре,  требование включено в реестр требований о передаче жилых помещений.

Постановлением апелляционной инстанции от 07.11.2017 признано незаконным бездействие управляющего по неисполнению обязанностей, предусмотренных статьей 201.4 Закона о банкротстве об уведомлении Комиссаровой Л.Н. об открытии конкурсного производства и возможности заявления требований о передаче жилых помещений и (или) денежных требований, а также о возможности одностороннего отказа от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения.

Апелляционный суд установил, что Комиссарова Л.Н. обратилась в суд с заявлением о включении ее требований в реестр 19.01.2017, более, чем через полгода после проведения торгов по реализации объекта незавершенного строительства обществу. Общество приобрело объект на открытых торгах в форме конкурса, приняв на себя обязательства по условиям заключенного договора в отношении участников строительства, включенных в реестр на дату его закрытия. Апелляционный суд обоснованно указал, что как в конкурсной документации, так и договоре купли-продажи от 06.05.2016, указаны фамилии всех кредиторов, размер и вид принимаемых обществом обязательств, с этики лицами впоследствии подписаны соглашения о переводе долга. На дату проведения торгов требование Комиссаровой Л.Н. не было включено в реестр требований кредиторов должника; на момент включения требования объект недвижимости, право аренды земельного участка и обязательства перед участниками строительства отчуждены должником обществу по итогам состоявшихся торгов.

Согласно пункту 3 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов. Условия договора являются неотъемлемой частью конкурсной документации. Основания для включения в договор, заключенный по итогам конкурса, иных условий, отсутствующих в конкурсной документации, отсутствуют.  Апелляционный суд также обоснованно указал, что объем прав и обязанностей, принимаемых обществом, является существенным условием договора, поскольку в зависимости от объема обязательств определялась предлагаемая на торгах цена. 

Апелляционный суд обоснованно отклонил ссылку на пункт 8 статьи 201.10 Закона о банкротстве, поскольку эта норма применяется в случае принятия решения о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному или иному специализированному потребительскому кооперативу и не регулирует отношения участников строительства, должника и покупателя имущества на торгах в форме конкурса с выполнением определенных условий в отношении должника и  участников строительства, названных в конкурсной документации. 

Апелляционный суд правомерно отклонил доводы об обременении                       имущества должника залогом, указав, что при реализации имущества на торгах                                в рамках дела о банкротстве происходит прекращение прав третьих лиц                                        на данное имущество и покупатель получает вещь свободной от каких-либо правопритязаний. 

В данном случае доказательства недобросовестности покупателя не представлены. Довод о том, что общество должно было сопоставить данные реестра кредиторов и сведения ЕГРП, не свидетельствует о недобросовестности общества: имущество продавалось на торгах в форме конкурса, сведения об имущества и участниках строительства, включенных в реестр, указаны в конкурсной документации; на дату публикации извещения о торгах Комиссарова Л.Н. не была включена в реестр требований кредиторов должника, а по условиям конкурсной документации победитель торгов приобретает обязанности в отношении лиц, включенных в реестр требований кредиторов. На дату приобретения имущества отсутствовали удовлетворенные жалобы на действия конкурсного управляющего, общество не располагало информацией о том, что управляющий не уведомил Комиссарову Л.Н. об открытии конкурсного производства; обязанность участника торгов по проверке состава дольщиков и их уведомлению управляющим Законом о банкротстве не предусмотрена; предъявление требований к должнику является правом кредитора. Конкурсная документация не сведений об обременении имущества не содержала. По итогам торгов общество приобрело объект незавершенного строительства (степень готовности 20%), уплатило должнику денежные средства и приняло на себя обязательства перед кредиторами, включенными в реестр в соответствии с условиями конкурсной документации.

Довод подателя жалобы о том, что суд апелляционной инстанции сделал выводы о недобросовестности Комиссаровой Л.Н., отклоняется, поскольку в постановлении такие выводы не содержатся. Указание суда на то, что участники строительства могли получать информацию о ходе строительства в связи с освещением проблемы строительства данного дома в средствах массовой информации, не свидетельствует о том, что суд сделал вывод о недобросовестности Комиссаровой Л.Н.

Отказ в удовлетворении заявленного в рамках настоящего обособленного спора требования не лишает Комиссарову Л.Н. возможности защиты своих прав в рамках дела о банкротстве должника.

Основания для изменения или отмены постановления апелляционного суда по доводам, изложенным в кассационной жалобе, отсутствуют.

Руководствуясь статьями 284, 286 – 289 Кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2017 по делу № А53-11325/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий							   М.Г. Калашникова

Судьи										   Е.В. Андерева

										   И.М. Денека