АРБИТРАЖНЫЙ СУД  

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

Дело № А83-16117/2018

г. Калуга

11 декабря 2019 года

 

 

Резолютивная часть постановления объявлена 05.12.2019

Постановление изготовлено в полном объеме 11.12.2019

 

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

 

председательствующего

ФИО1

судей

 

при ведении протокола

судебного заседания

помощником судьи

ФИО2

ФИО3

 

 

ФИО4

 

при участии в заседании

 

от истца: 

Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым 

 

от ответчика:

общества с ограниченной ответственностью «Скай Плаза»

 

не явились, извещены надлежащим образом;

 

 

представитель ФИО5 (дов. от 09.01.2019);

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Двадцать первого арбитражного апелляционного суда кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Скай Плаза» на решение Арбитражного суда Республики Крым от 14.05.2019 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2019 по делу № А83-16117/2018,  

 

У С Т А Н О В И Л:

Департамент имущественный и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Скай Плаза» (далее - ответчик, Общество, заявитель), согласно которому истец просил расторгнуть договор аренды земельного участка № 2-2698 от 28.12.2005, заключенный между Ялтинским городским советом и ООО «Скай Плаза» в отношении земельного участка общей площадью 0,3875га, расположенного по адресу: 

<

...>, площадь Советская, кадастровый номер 0111900000:01:007:0103, обязать Общество возвратить Департаменту по акту приема-передачи указанный земельный участок

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 14.05.2019, оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2019, исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Ссылаясь на незаконность и необоснованность принятых по делу вышеуказанных судебных актов, ответчик обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

         В обоснование жалобы заявитель указывает, что общество предпринимало мероприятия по своевременному освоению земельного участка, в связи с чем правовых оснований для удовлетворения исковых требований у судов не имелось, к тому же земельный участок не может быть возвращен, поскольку на земельном участке находится бассейн, предоставленный в аренду по договору от 20.06.2006.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы кассационной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд округа не направили. Дело рассмотрено в отсутствие представителей неявившихся лиц в порядке, предусмотренном статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов арбитражных судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

По мнению суда кассационной инстанции, удовлетворяя исковые требования, суды в соответствии с положениями статей 450, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статей 22, 35, 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), разъяснениями, приведенными в пунктах 13, 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», обоснованно исходили из следующего. 

Как следует из материалов дела и установлено судами, 28.12.2005 между Ялтинским городском советом Автономной Республики Крым (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Скай Плаза» (Арендатор) заключен договор аренды земли.

Согласно пункту 1.1 договора, с учетом дополнительного соглашения от 15.08.2008, арендодатель на основании решения Ялтинского городского совета Автономной Республики Крым от 22.12.2005 № 263, передает, а арендатор принимает в долгосрочное платное владение и пользование земельный участок № 2 площадью - 0,3875 га для организации строительства и строительства автопаркинга, расположенный по адресу: 

<

...>, площадь Советская (кадастровый номер 0111900000:01:007:0103).

Пунктом 2.2. договора установлено, что на момент его заключения на земельном участке находится объект недвижимости, находящийся в распоряжении арендатора: бассейн и газон.

Договор заключен на 48 лет с момента государственной регистрации договора (пункт 3.1).

Договор аренды земли зарегистрирован в реестре за № 2-2698 и удостоверен государственным нотариусом Первой Ялтинской государственной нотариальной конторы 28.12.2005.

04.12.2009 между сторонами заключено дополнительное соглашение к договору аренды земли, согласно которому изменена арендная плата.

26.06.2018 сотрудниками Управления земельного и градостроительного муниципального контроля Администрации г. Ялты Республики Крым, на основании межведомственного запроса Департамента, осуществлен выезд на место расположения земельного участка № 2, о чем составлен Акт осмотра/обследования земельного участка № 20, согласно которому, на земельном участке площадью 0,3875 га, расположены бассейн и газон. На момент осмотра какие-либо строительные и иные работы на земельном участке не ведутся, строительные машины и механизмы отсутствуют.

В связи с тем, что по состоянию на июнь 2018 года арендатор не приступил к освоению земельного участка, согласно предусмотренному договором целевому назначению, 17.07.2018 Департамент обратился к Обществу с предупреждением о необходимости исполнения обязательств по договору аренды и с предложением о расторжении договора в случае неисполнения обязательств.

Неисполнение арендатором обязательств по договору аренды в части освоения и застройки земельного участка в установленные договором сроки, послужило основанием для обращения Департамента в арбитражный суд с настоящим иском.

Приходя к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований, суды обоснованно указали, что неисполнение арендатором условий договора является основанием для его расторжения и возврата земельного участка.

Согласно части 1 статьи 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 №6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя» (далее – Закон №6-ФКЗ) законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом, то есть – с 18.03.2014.

Принимая во внимание положения статей 6, 10, 23 Закона №6-ФКЗ и учитывая дату заключения и период действия договора аренды, суды пришли к верному выводу, что правоотношения сторон до 18.03.2014 регулировались нормами гражданского и хозяйственного законодательства Украины, в случае, если они не противоречат нормам российского права, а после 18.03.2014 на указанные правоотношения распространяется также российское законодательство, в том числе ГК РФ.

Согласно частям 2, 3 статьи 651 ГК Украины договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенного этим вреда вторая сторона в значительной степени лишается того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.

Статьей 32 Закона Украины от 06.10.1998 №161-XIV «Об аренде земли» по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе, статьей 24 данного Закона. Арендодатель вправе требовать от арендатора использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды.

Из положений пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, пункта 2 статьи 450, статей 615, 619 ГК РФ также следует, что договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом по требованию арендодателя, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В силу подпункта 4 пункта 1 статьи 416 ГК Украины право пользования земельным участком для застройки прекращается в случае неиспользования земельного участка для застройки на протяжении трех лет подряд.

Департаментом в качестве существенного нарушения условий договора при обращении в арбитражный суд указано на несоблюдение ответчиком условий договора, выраженных в неосвоении земельного участка.

Договор аренды от 28.12.2005 заключен сторонами сроком на 48 лет, цель землепользования – организация строительства и строительство и автопаркинга.

Как следует из материалов дела, в Акте осмотра/обследования земельного участка №20 от 26.06.2018 зафиксировано, что на спорном земельном участке, расположены бассейн и газон. На момент осмотра какие-либо строительные и иные работы на земельном участке не ведутся, строительные машины и механизмы отсутствуют. 

Таким образом, судами установлено, что на момент рассмотрения настоящего дела на спорном земельном участке отсутствует объект строительства, предусмотренный договором аренды, а установленный дополнительным соглашением к договору срок истек в 2011 году, что свидетельствует о существенном нарушении ответчиком условий договора аренды.

В соответствии с частью 5 статьи 26 Закона Украины от 17.02.2011 № 3038-VI «О регулировании градостроительной деятельности» проектирование и строительство объектов осуществляется владельцами или пользователями земельных участков в следующем порядке:

1) получение заказчиком или проектировщиком исходных данных;

2) разработка проектной документации и проведение в случаях,

предусмотренных статьей 31 настоящего Закона, ее экспертизы;

3) утверждение проектной документации;

4) выполнение подготовительных и строительных работ;

5) принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов;

6) регистрация права собственности на объект градостроительства.

Суды  установили, что общество действительно предприняло определенные меры, в порядке указанных выше пунктов 1- 2, однако доказательства принятия мер, указанных в пунктах 3- 6, в материалы дела не представлены.

В связи с чем суды правильно отметили , что ответчиком в материалы дела не предоставлено документов, подтверждающих совершение им необходимых действий для строительства и исполнения существенного условия договора в целях предоставления земельного участка. Также в материалы дела не предоставлено доказательств, указывающих на наличие объективных причин, препятствовавших совершению в указанный период действий по реальному строительству заявленного объекта на спорном земельном участке. Утверждения ответчика о наличии препятствий в освоении спорного земельного участка не подтверждаются надлежащими доказательствами.

Как правомерно указали суды, предоставляя спорный земельный участок в аренду, истец вправе был рассчитывать на то, что в результате целевого использования земельного участка на нем будет возведен объект недвижимости -автопаркинг, в котором заинтересован город Ялта, а также на получение арендной платы, превышающей средства, которые обязано выплачивать общество в период строительства, что привело бы к пополнению бюджета города.

Кроме этого, при рассмотрении спора исходя из установленных фактических обстоятельств, суды обоснованно учли, что  в рассматриваемом случае поведение ответчика привело к невозможности достижения перечисленных публичных целей. Продемонстрированные обществом темпы освоения земельного участка влекут невозможность достижения целей заключения договора даже в течение всего срока его действия.

Вышеизложенное согласуется с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 18.02.2019 №310-ЭС18-25381.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, учитывая положения статей 9, 65 АПК РФ, установив фактические обстоятельства дела, суды пришли к обоснованному выводу о существенном нарушении ответчиком условий договора аренды, что послужило основанием для его расторжения.

Согласно положениям статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Учитывая, что судами сделан правомерный вывод о наличии правовых оснований для расторжения договора аренды земельного участка, то арендатор обязан возвратить арендодателю участок, ввиду чего указанные исковые требования являются законными и обоснованными и удовлетворены правомерно.

Согласно договору аренды недвижимого имущества от 20.06.2006, заключенного между ответчиком и КП «Ялтинское ремонтно-строительное управление «Зеленстрой», обществу переданы в аренду сооружения бассейна, общей площадью 1225,1 кв.м на срок 49 лет.

Указанный договор аренды предметом заявленных требований не являлся, судебного акта о его расторжении не принято. 

В связи с этим, ответчик не лишен возможности использовать принятое имущество- бассейн, по договору аренды от 20.06.2006.  

Суды, руководствуясь положениями ст. 35 ЗК РФ, а также разъяснениями изложенными в пункте 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», правильно отметили, что реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды для строительства автопаркинга и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают прав лица (арендатора бассейна),  поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации такого объекта, не влечет обязанность освободить земельный участок в указанной части, к тому же ответчик не лишен возможности оформить права на земельный участок необходимый для обслуживания бассейна, в связи чем неопределенность в части использования бассейна отсутствует.

Доводы кассационной жалобы были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанции, по существу выражают несогласие с результатами оценки доказательств, направлены на их переоценку и установление иных фактических обстоятельств, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, определенных в главе 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы суд округа приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права и на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.

Расходы по уплате государственной пошлины за кассационное рассмотрение дела на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя кассационной жалобы.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Крым от 14.05.2019 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2019 по делу № А83-16117/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

 

ФИО1

 

Судьи

 

ФИО2

 

 

ФИО3