АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Краснознаменная, д. 56, г. Оренбург, 460024

http: //www.Orenburg.arbitr.ru/

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А47-14906/2023

г. Оренбург

18 декабря 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена       11 декабря 2023 года

В полном объеме решение изготовлено        18 декабря 2023 года

 

      Арбитражный суд Оренбургской области в составе судьи Калашниковой А.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

      общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Городской торг», г. Бузулук Оренбургской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

      к администрации города Бузулука, г. Бузулук Оренбургской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

      о признании права собственности на реконструированное здание.

      В судебном заседании участвуют представителей сторон:

      от истца: ФИО2 – представитель по доверенности от 20.09.2022, паспорт;

      от ответчика: представитель не явился

      Ответчик явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте в сети "Интернет". 

       В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие ответчика.

       Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Городской торг»  обратилось в суд с иском о признании права собственности Оренбургской области на реконструированный объект недвижимого имущества:  нежилое здание, кадастровый номер: 56:38:0203001:36, площадью 5935,6 кв.м., количество этажей – 2, в том числе подземных – 0, расположенное по адресу: 

<

...>.  

        Истец поддерживает исковые требования в полном объеме, правовым основанием иска указана статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

        Ответчиком  представлен отзыв на иск от 26.10.2023, в котором возражений по существу иска не заявлено, просит принять решение в соответствии с нормами действующего законодательства; просит провести судебное заедание в отсутствие представителя.

        Лица, участвующие в деле, не заявили ходатайства о необходимости предоставления дополнительных доказательств. При таких обстоятельствах суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений статьи 65 АПК РФ. 

        При рассмотрении материалов дела, судом установлены следующие обстоятельства. 

        Между обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Городской торг» (далее - покупатель) и акционерным обществом «Управляющая компания «Городской торг» (далее – продавец,) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 29.04.2021 (далее – договор), по условиям которого продавец продал, а покупатель купил следующие объекты недвижимости:

         Одноэтажное кирпичное здание проходной с кадастровым номером 56:38:0203001:42, назначение: нежилое здание, площадью 24,9 кв. м., количество этажей: 1, расположенное по адресу: 

<

...>, принадлежит продавцу на праве собственности на основании Договора купли-продажи от 22.12.1992 № 17, зарегистрированного Государственным предприятием «Техническая инвентаризация» города Бузулука Оренбургской области 16.01.1997, Передаточного акта от 10.03.1998, о чем в Едином государственном реестре недвижимости «03» ноября 2015 года сделана запись регистрации № 56-56/018-56/018/049/2015-138/1.

        Столярный цех с кадастровым номером 56:38:0203001:38, назначение: нежилое здание, площадью 358,1 кв. м., количество этажей: 1, расположенный по адресу: 

<

...>, принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи от 22.12.1992 № 17, зарегистрированного Государственным предприятием «Техническая инвентаризация» города Бузулука Оренбургской области 16.01.1997, Передаточного акта от 10.03.1998, о чем в Едином государственном реестре недвижимости «05» ноября 2015 года сделана запись регистрации № 56-56/018-56/018/049/2015-150/1.

       Административное двухэтажное кирпичное здание с кадастровым номером 56:38:0203001:40, назначение: нежилое здание, площадью 651,2 кв. м., количество этажей: 2, расположенное по адресу: 

<

...>, принадлежит продавцу на праве собственности на основании Договора купли-продажи от 22.12.1992 № 17, зарегистрированного Государственным предприятием «Техническая инвентаризация» города Бузулука Оренбургской области 16.01.1997, Передаточного акта от 10.03.1998, о чем в Едином государственном реестре недвижимости «05» ноября 2015 года сделана запись регистрации № 56-56/018-56/018/049/2015-151/1.

        Гастроном, склад с кадастровым номером 56:38:0203001:36, назначение: нежилое здание, площадью 3 307,9 кв. м., количество этажей: 1, расположенный по адресу: 

<

...>, принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи от 22.12.1992 № 17, зарегистрированного Государственным предприятием «Техническая инвентаризация» города Бузулука Оренбургской области 16.01.1997; Передаточного акта от 10.03.1998, о чем в Едином государственном реестре Недвижимости «05» ноября 2015 года сделана запись регистрации № 56-56/018-56/018/049/2015-149/1.   

        Склад с кадастровым номером 56:38:0203001:45, назначение: нежилое здание, площадью 264,3 кв. м., количество этажей: 1, расположенный по адресу: 

<

...>, принадлежит продавцу на праве собственности на основании Договора купли-продажи от 22.12.1992 № 17, зарегистрированного Государственнымпредприятием «Техническая инвентаризация» города Бузулука Оренбургской области 16.01.1997, Передаточного акта от 10.03.1998, о чем в Едином государственном реестре недвижимости «05» ноября2015 года сделана запись регистрации № 56-5 6/018-56/018/049/2015-146/1.

       Земельный участок с кадастровым номером 56:38:0203001:262, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для производственных целей, под существующей производственной базой, площадью 17932 +/- 47 кв. м«, расположенный по адресу: Российская Федерация, Оренбургская область, город Бузулук, земельный участок расположен в кадастровом квартале 56:38:0203001, принадлежит продавцу на праве собственности на основании Соглашения от 26.05.2003 г. к договору купли-продажи земельного участка от 25.02.2003 г., Договора от 25.02.2003, о чем в Едином государственном реестре недвижимости «23» апреля 2021 года сделана запись регистрации № 56:38:0203001:262-56/125/2021-1 (п.п. 1.1-1.6 договора).

       Согласно выписке из ЕГРН от 03.02.2023 № 99/023/517232882 земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: для производственных целей, под существующей производственной базой на котором находятся вышеуказанные объекты недвижимости, зарегистрировано за ООО «УК  «Городской торг» 04.05.2021г. за № 56:38:0203001:262-56/125/2021-3.

       Согласно выписке из ЕГРН право собственности на здание, наименование – гастроном, склад, назначение - нежилое, кадастровый номер 56:38:0203001:36,  площадью  3307,9  кв.м.,  количество  этажей - не указано.  Право собственности на здание зарегистрировано в ЕГРН 04.05.2021г. за № 56:38:0203001:36-56/125/2021-2.

        Право собственности на      здание принадлежало акционерному обществу «Управляющая компания «Городской торг» с 1992 года на основании договора купли-продажи от 22.12.1992г. № 17, зарегистрированного Государственным предприятием «Техническая инвентаризация» города Бузулука Оренбургской области 16.01.1997г.; передаточным актом от 10.03.1998г., о чем 05.11.2015г. сделана запись о регистрации №56-56/018-56/018/049/2015-149/1;

       Согласно выписке из ЕГРЮЛ от 17.05.2023, 31.08.2021 внесена запись №  2215600204390 о ликвидации акционерного общества «Управляющая компания «Городской торг».

      При инвентаризации зданий истцом установлено, что спорное здание  имеет следующие характеристики: наименование - производственное здание, площадь - 5935,6 кв.м., количество этажей - 2.   При этом фактически часть здания состоит из одного этажа (в нем расположен хлебный цех), часть здания имеет два этажа: на первом этаже расположены пельменный и кондитерский цех, на втором этаже расположен кулинарный цех.

      Согласно заключению кадастрового инженера следует, что увеличение площади здания произошло в результате реконструкции и обусловлено пристроем помещений, включением в площадь здания перегородок и внутренних стен (S-173,4 кв.м.), обустройством второго этажа (S-1081,1 кв.м.), включением в площадь погрузо-разгрузочной рампы (S-1010,2 кв.м.).

       Из выписки о переходе прав на объект недвижимости, выданной ППК Роскадастр по Оренбургской области 25.01.2023г. следует, что здание кадастровый номер 56:38:0203001:36 местоположение: 

<

...> и земельный участок под зданием  с кадастровым номером 56:38:0203001:262 кроме как АО «УК «Горторг», никому не принадлежали, данное лицо было первичным собственником при приватизации.

       ООО «УК «Городской торг» 30.01.2023 обратилось в управление градообразования и капитального строительства Администрации г.Бузулук о предоставлении сведений и документов, подтверждающих соблюдение предыдущим собственником административного порядка реконструкции нежилого здания гастрономического склада в соответствии с нормами ранее действующего законодательства.  

       В ответ  управление сообщило, что сведения и документы, подтверждающие соблюдением предыдущим собственником административного порядка реконструкции нежилого здания – гастрономического склада в соответствии с нормами действующего ранее законодательства с момента его создания до 29.04.2021 в управлении отсутствуют (письмо № 761 от 07.02.2023).

       По поводу выдачи заключения о соответствии градостроительным нормам и правилам в отношении объекта недвижимости – производственного здания с кадастровым номером 56:38:0203001:36, расположенного по адресу: 

<

...>, управление сообщило, что данный объект расположен на земельном участке с кадастровым номером  56:38:0203001:262 (утвержденная документация по планировке территории отсутствует). Кроме того, указанное здание имеет работоспособное техническое состояние. Эксплуатация объекта в части технического состояния не угрожает жизни и здоровью граждан и не ущемляет права и интересы третьих лиц (письмо № 9208 от 17.08.2023).

       Как следует из выписки из ЕГРЮЛ от 22.08.2023г. АО «УК «Горторг» было создано до 01.07.2002 года путем реорганизации и зарегистрировано в ЕГРЮЛ 28.10.2002г., при этом указано, что юридическое лицо было зарегистрировано ранее Администрацией города Бузулук Оренбургской области 24.03.1998г.

      В документах архивного хранения АО «УК «Горторг» были найдены копии следующих документов:

       разрешения на выполнение строительно-монтажных работ №32 от 31.07.2006г. на реконструкцию части здания хлебопекарного цеха под кондитерский цех, расположенного по адресу: 

<

...>;

       постановление главы города Бузулука Оренбургской области №130 от 28.07.2006г. «О реконструкции части здания хлебопекарного цеха под кондитерский цех».

       Указанные документы выдавались Закрытому акционерному обществу «Городской торг» (до переименования АО «УК Городской торг»).  

       Указывая, что  предудущему собственнику здания было выдано   разрешение на реконструкцию части здания  на собственном земельном участке и реконструкция была осуществлена   в период с 2006 по 2021гг.,  ООО «Управляющая компания «Городской торг» обратилось к ответчику с просьбой выдать разрешение на ввод в эксплуатацию реконструированного здания (письмо исх.№ 35),  на что был получен отказ от 14.07.2023. 

       Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском. 

        Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, заслушав пояснения истца, суд находит требования подлежащими удовлетворению.

В соответствии со статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в частности, путем признания права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

 Системное толкование положений статей 49, 51, 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации, дает основание полагать, что застройщик вправе приступить к  реконструкции объекта капитального строительства только после получения разрешения на  реконструкцию  такого объекта, осуществления всех предусмотренных законом мероприятий и оформления документов, подготавливаемых в целях его получения и осуществления строительства (указанное соответствует правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2015 N 309-КГ15-209).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (на момент принятия решения и объявления резолютивной части действующий), рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Отсутствие разрешения на строительство (реконструкцию)  само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

 В данном конкретном случае, учитывая, что истец не являлся лицом, осуществившим реконструкцию, при этом реконструкция произведена на основании разрешительной документации, истец предпринимал возможные меры для легализации данной постройки, но в силу объективных причин  лишен возможности ввести реконструированное здание в эксплуатацию, суд не находит признаков недобросовестности в поведении истца.

 В этом случае суд  переходит к установлению других юридически значимых обстоятельств.  

        Из материалов дела следует, что спорный объект недвижимого имущества расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 56:56:38:0203001:262, принадлежащего на праве собственности истцу,  что подтверждается выпиской из ЕГРН;  разрешенное использование земельного участка допускает размещение на нем производственных зданий, что подтверждается: градостроительным планом земельного участка, выданным 01.12.2022г. Управлением градообразования Администрации г.Бузулук - для производственных целей, под существующей производственной базой, а также письмом Управления градообразования и капитального строительства исх. № 9208 от 17.08.2023г.

         Как установлено  судом, здание кадастровый номер: 56:38:0203001:36, площадью 5935,6 кв.м., количество этажей – 2, в том числе подземных – 0, расположенное по адресу: 

<

...> было реконструировано предыдущим собственником - АО «Управляющаякомпания «Городской торг» (переименовано из ЗАО «Городской торг») на собственном земельном участке, допускавшем реконструкцию данного объекта, что подтверждается полученным разрешением  от 31.07.2006г.

        Постройка соответствует всем установленным на момент обращения требованиям.

         В материалы дела представлены заключения о соответствии объектов градостроительным, строительным, санитарно-эпидимеологическим, противопожарным нормам и правилам.

         Согласно заключению  от 29.06.2023 года № 40,  спорное здание соответствует требованиям пожарной безопасности Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности».

        Из заключения по результатам   обследования технического состояния производственного здания, расположенного по адресу: 

<

...>,  следует, что состояние технических конструкций нежилого здания оценивается как работоспособное, дальнейшая эксплуатация возможна (прилагается).

Согласно заключению санитарно-эпидемиологической экспертизы ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Оренбургской области» от 05.07.2023г. № 56.ФБУ3.03.01-07.2023-0355 результаты исследований нежилого здания по фактическому адресу: 

<

...> соответствуют СанПиН 2.6.1.2523-09, СанПиН 1.2.3685-21 и СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03.

        Согласно письму Управления градообразования и капитального строительства г.Бузулука от 17.08.2023 № 9208 размещение нежилого производственного здания на земельном участке кадастровый номер 56:38:0203001:36 соответствует градостроительным нормам и правилам, Правилам землепользования и застройки города Бузулука, утверждённым постановлением Администрации города Бузулука от 23.03.2023 г. № 462-п.

        Сохранение здания в реконструированном виде не нарушает права и законные интересы третьих лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что подтверждается выводами  представленного заключения  по состоянию на 10.07.2023г. 

       Таким образом, полученные заключения доказывают, что реконструкция объекта осуществлена с соблюдением установленных законодательством норм и правил, его дальнейшая эксплуатация не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

         Технические характеристики здания    с кадастровым номером 56:38:0203001:36 после реконструкции отражены в техническом плане, площадь 5935,6 кв.м., количество этажей – 2, в том числе подземных – 0,  местоположение: 

<

...>.  

        В рассматриваемом случае согласно статье 65 АПК РФ истцом  представлены в материалы дела достаточные доказательства, подтверждающие тот факт, что сохранение самовольной постройки после реконструкции не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

        С учетом изложенного, в данном конкретном случае суд приходит к выводу, что истцом  доказано наличие совокупности обстоятельств, допускающих возможность признания за истцом в судебном порядке права собственности. 

При таких обстоятельствах, исковые требования подлежат удовлетворению. 

       В силу статьи 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

       Расходы по государственной пошлине в сумме 6 000 руб. относятся на истца. В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022, разъяснено,   что судебные издержки, понесенные в связи с рассмотрением требования о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную  без получения необходимых разрешений на принадлежащем ему земельном участке, не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, при отсутствии нарушения прав истца ответчиком (пункт 27).

      Руководствуясь статьями 110, 167, 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

 

Р Е Ш И Л:

1.Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Городской торг» удовлетворить.

       2.Признать право собственности общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Городской торг» на реконструированный объект недвижимого имущества:  нежилое здание, кадастровый номер: 56:38:0203001:36, площадью 5935,6 кв.м., количество этажей – 2, в том числе подземных – 0, расположенное по адресу: 

<

...>.  

       Расходы по оплате государственной пошлины отнести на истца.

       Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области. 

 

        Судья                                                                       А.В. Калашникова