Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город Пермь       

05.10.2023 года                                                                 Дело № А50-3704/23

 

Резолютивная часть решения объявлена 28.09.2023 года. 

Полный текст решения изготовлен 05.10.2023 года.

 

Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Овчинниковой С.А.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело 

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (

<

...>, ОГРНИП 315595800055814; ИНН 

<

***>)

к ответчику: обществу с ограниченной ответственностью «Кама» (617060, 

<

...>, ИНН: 

<

***>; ОГРН 

<

***>)

о взыскании 649 344 руб. 

по встречному иску обществу с ограниченной ответственностью «Кама» (617060, 

<

...>, ИНН: 

<

***>; ОГРН 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (

<

...>,  ОГРНИП 315595800055814; ИНН 

<

***>)

о взыскании 95 806 руб. 46 коп.

при участии ИП ФИО2 – представитель ФИО3 - по доверенности от 03.03.2022, 

от ООО «Кама» – представитель ФИО4 - по доверенности от 03.04.2023, 

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец) обратился в арбитражный суд с иском  к обществу с ограниченной ответственностью «Кама»  (далее - ответчик) о  взыскании   задолженности по договору аренды в сумме 649 344 руб.

 Определением суда от 21.06.2023 к производству суда принято встречное исковое заявление общества  с ограниченной ответственностью «Кама» к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании обеспечительного платежа по договору аренды в сумме 95 806 руб. 46 коп.

В судебном заседании представитель ИП ФИО2 заявил ходатайство об уточнении исковых требований, просил взыскать задолженность в сумме 539 344 руб.,  пояснил, что последний платеж по арендной плате в размере 110 000 руб. поступил от ответчика 22.05.2020, данный платеж отнесен истцом за июнь 2020, таким образом, на сторонне ответчика образовалась задолженность за период с июля 2020 по 28.12.2020.    

Ходатайство ИП ФИО2 судом рассмотрено и принято в порядке ст. 49 АПК РФ.

Представитель ИП ФИО2 на удовлетворении исковых требований настаивал, в удовлетворении встречных исковых требований просил отказать.

Представитель ООО «Кама» в удовлетворении встречных исковых требований просил отказать, на удовлетворении встречных исковых требований настаивал в полном объеме, указал, что помещение было передано арендодателю в лице управляющего имуществом ФИО5, в адрес арендодателя было направлено уведомление о расторжении договора аренды с 05.07.2020, учитывая все оплаты за весь период действия договора с 2015 года, задолженности перед ИП ФИО2 у ООО «Кама» не имеется, более того, за ИП ФИО2 возникла задолженность по возврату ООО «Кама» обеспечительного платежа в сумме 95 806 руб. 46 коп.

Как следует из материалов дела, 20.11.2015 между  ИП ФИО2 (арендодатель) и ООО «Целлюлозно-бумажный комбинат «Кама» (арендатор) заключен договор аренды жилого дома, согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование жилой 2-х этажный дом, общей площадью 256 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>, на срок с 01 января 2016 по 30 ноября 2016г. (п.1.1. договора).

01.01.2016 помещение передано ответчику  по акту приема-передачи.

Согласно п.3.1. договора арендная плата за пользование жилым помещением составляет 110 000 руб. в месяц (НДС не предусмотрен), которая оплачивается арендатором путем перечисления денежных средств на расчетный счет  арендодателя. В эту сумму включаются коммунальные платежи: оплата электроэнергии (до 2000 кВт в месяц), воды, отопления, телевидения, ЛОС.

Согласно п.3.2. договора арендная плата вносится арендатором путем передачи наличных денежных средств,  в следующем порядке: 110 000 руб. – разово платятся в качестве обеспечительного взноса (задатка) до 30 ноября 2015г. Данный платеж гарантирует своевременную оплату в дальнейшем арендатором арендованного имущества и возвращается при расторжении договора аренды за вычетом пени и неоплаченных дней аренды до момента передачи арендованного жилого помещения и имущества арендодателю; 110 000 руб. – оплачиваются предоплатой ежемесячно до начала нового месяца аренды жилого помещения, начиная с первого платежа за аренду, который должен поступить до 31 декабря 2015г.

Согласно п.4.4. договора, если после истечения оговоренного сторонами срока аренды  никто не изъявит желания прекратить договора и подписать акт прима-передачи имущества, договора пролонгируется еще на 11 месяцев.

Из пояснений арендатора ООО «Кама» следует, что арендатор ООО «Кама» пользовался помещением по 08.06.2020, 08.06.2020  жилой дом был освобожден, ключи от дома были переданы доверенному лицу арендодателя управляющему ФИО5.

05.06.2020 ответчик направил в адрес истца письмо № 30-70, в котором сообщил, что с 10.06.2020 досрочно расторгает договор аренды. 

04.07.2020 истец направил ответ, в котором указал на то, что договор с номером 372/15 от 20.11.2015 указанный в письме ответчика между сторонами не заключался, договор аренды заключенный с ответчиком не имеет номера. Также истец указал на то, что помещение до настоящего момента используется ответчиком, каких-либо предложений или вызовов  в любой форме на конкретную дату для передачи помещения истцу не поступило. Акт приема-передачи от арендатора арендодателю не составлялся. Сослался на процедуру расторжения указанную в п. 2.4. и 4.2 договора, которая ООО «Кама» не соблюдена.  Кроме того, истец просил ответчика внести очередной ежемесячный платеж в сумме 110 000 руб., который должен быть внесен до 01.07.2020, поскольку помещение не освобождено, и ответчик продолжает им пользоваться.

01.12.2020 истец направил в адрес ответчика уведомление о расторжении договора аренды жилого дома от 20.11.2015 - с 28.12.2020, предложил передать жилое помещение по акту приема-передачи.

01.12.2022 истец направил в адрес ответчика уведомление о расторжении договора с 10.12.2022, с предложением погасить имеющуюся задолженность в срок до 13.12.2022 освободить занимаемое здание и сдать его арендодателю по акту.

Ответчиком требование истца не исполнено.

25.05.2023 истец направил в адрес ответчика досудебную претензию с требованием оплатить задолженность и передать ключи от дома.

ООО «Кама» обратилось со встречными требованиями к ИП ФИО2 о взыскании обеспечительного платежа в сумме 95 806 руб. 46 коп.

В обоснование встречного требования ООО «Кама» указало на то, что договор аренды расторгнут с 05.07.2020, арендованное имущество возвращено истцом, 08.06.2020 жилой дом им был освобожден, ключи от дома были переданы доверенному лицу арендодателя - управляющему ФИО5.

По мнению ООО «Кама», доказательство возврата им и принятия арендодателем помещения является возврат ключей, что подтверждается объяснениями сотрудников, непосредственно проживающих в данном жилом помещении в период осуществления трудовой деятельности на предприятии.

Возврат ключей от жилого дома фактически  свидетельствует об исключении возможности арендатора осуществлять доступ в помещение и использовать его.

ООО «Кама» ссылается на  п.3.2. договора, согласно которому обеспечительный взнос (задаток) возвращается при расторжении договора аренды за вычетом пени и неоплаченных дней аренды до момента передачи арендованного жилого помещения и имущества арендодателю.

18.06.2020 ООО «Кама» направило повторное уведомление о расторжении договора с требованием возвращения обеспечительного платежа в размере 110 000 руб.

ООО «Кама» указало на то, что ИП ФИО2 от получения уведомления отказался, согласно отчету об отслеживании, уведомление получил 05.08.2020г.

ООО «Кама» полагает, что уклонение  ИП ФИО2 от приемки предмета аренды свидетельствует о просрочке кредитора в связи с чем, оплате подлежит арендная плата только до 05.07.2020.

С учетом оплаты за аренду 22.05.2020 (за июнь 2020г.) и обеспечительного платежа  в размере 110 000 руб., который ИП ФИО2, не возвратил, у ООО «Кама» имеется переплата за период с 01.07.2020- 04.07.2020 в сумме 95 806 руб. 46 коп.

Таким образом, ООО «Кама» полагая, что обязательства ИП ФИО2 по возврату обеспечительного платежа не исполнил, оснований для его удержания отсутствуют, обратилось в арбитражный суд с требованием о возврате обеспечительного платежа в сумме 95 806 руб. 46 коп.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей истца и ответчика, суд установил следующее.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно абзацу первому статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (абзац второй статьи 622 ГК РФ).

Как разъяснено в п. 38 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66, невозвращение объекта недвижимости за пределами срока действия договора аренды влечет для арендатора обязанность оплатить фактическое пользование объектом в размере, определенном этим договором (абз. 2 ст. 622 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что  между сторонами не был подписан акт приема-передачи нежилого помещения от арендатора к арендодателю ни 08.06.2020, ни 28.12.2020.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее - информационное письмо от 11.01.2002 № 66), взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

При этом арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества (пункт 37 информационного письма от 11.01.2002 № 66).

По смыслу приведенных разъяснений, просрочка кредитора в принятии имущества из аренды является основанием для освобождения арендатора от арендной платы на период просрочки кредитора, в таких случаях арендатору не может быть вменено неправомерное поведение, а недобросовестное поведение арендодателя не может служить основанием для извлечения им преимуществ (статья 1 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 405 ГК РФ должник по обязательству не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Таким образом, если арендатор не мог возвратить имущество вследствие просрочки арендодателя (кредитора), в силу пункта 3 статьи 405 ГК РФ арендатор не будет считаться просрочившим должником, что исключает применение положений абзаца второго статьи 622 ГК РФ.

При этом отсутствие предусмотренного договором акта о возврате объекта аренды не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжил пользоваться имуществом, и, следовательно, у него не прекратилась обязанность по внесению арендной платы. При не составлении письменного документа о возврате арендованного имущества не лишаются силы иные доказательства прекращения использования объекта аренды (определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.05.2020 № 310-ЭС19-26908).

Судом установлено, что уведомление о расторжении договора аренды  направлено ООО «Кама» в адрес ИП ФИО2 05.06.2020 и получено последним (согласно имеющемуся в деле уведомлении) 03.07.2020 (л.д.110 оборот).

05.08.2020 ИП ФИО2 получил требование ООО «Кама» о возврате обеспечительного платежа в сумме 110 000 руб. 

Таким образом, с учетом получения арендодателем уведомления о расторжении договора 03.07.2020, договор аренды считается расторгнутым с 04.07.2020.

При этом, в судебном заседании 15.06.2023 была допрошена в качестве свидетеля работник ООО «Кама» ФИО6, которая проживала в спорном помещении, в своих показаниях она пояснила, что 05.06.2020 между ООО «Кама» и ней трудовой договор был расторгнут, 06.06.2020 она уведомила по телефону ИП ФИО2, который пояснил, что находится в самоизоляции в связи с «ковидными» мерами, просил передать ключи управляющему ФИО5, 08.06.2020 ключи были переданы ФИО5 

Кроме того, по запросу суда в дело представлена информация ООО «КЕХ еКоммерц» о размещении на сайте «Авито» 11.06.2020 объявления о сдаче в аренду спорного помещения.  

Учитывая, что ИП ФИО2 факт передачи ключей от ФИО6 управляющему ФИО5 оспаривал, в судебном заседании был допрошен свидетель ФИО5

Из показаний свидетеля ФИО5 следует, что он в спорный период оказывал услуги по обслуживанию объектов ФИО2, находящихся в аренде, следил за техническим состоянием дома, от имени ФИО2 подавал объявления о сдаче в аренду иных объектов, однако он не помнит, подавал ли он объявление по спорному помещению в 2020 году, ФИО5 пояснил, что он заезжал и проверял дом один раз в месяц, беспрепятственно заходил в помещение, в том числе, в спорный период, однако пояснил, что ключи ему никто не передавал, номер телефона ФИО5 был у арендаторов, и по нему арендаторы общались с управляющим по всем вопросам. 

При этом, суд полагает необходимым отметить, что, начиная с 08.06.2020 ИП ФИО2 не предпринимал мер к составлению одностороннего акта приема-передачи помещения, не принял мер к проверке помещения о фактическом проживании (не проживании) ФИО6 и ФИО7, при этом разместив информацию о сдаче данного помещения 11.06.2020.  

Таким образом, направление ИП ФИО2 01.12.2020 уведомления о расторжении договора в одностороннем порядке в данном случае не имеет юридического значения, при наличии и получении ИП ФИО2 уведомления от арендатора о расторжении договора аренды с 08.06.2020 и фактическом его освобождении.

В данном случае суд полагает, что такое поведение арендодателя ставит в неравное положение арендатора с арендодателем и возлагает на него обязанность оплатить арендные платежи при фактическом отсутствии пользования помещением.

Последующее поведение сторон свидетельствует о прекращении арендных отношений, поскольку в материалы дела представлен  скрин-шот страницы сайта Авито, содержащей текст объявления о сдаче ИП ФИО2 в аренду танхауса, площадью 260 кв.м. на участке 6,9 сот. по адресу ул. Борцов Революции, 120В, цена 50 000 руб. в месяц с указанием телефона 

<

***> и возможности договориться о просмотре дома с Константином Управляющим, а так же имени автора объявления (Сергей-не Риэлтор) и запись телефонных переговоров.

Из ответа ООО «КЕХ еКоммерц», исх. К-23/22517 от 21.08.2023 следует, что  дата и время создания объявления № 1937726725 – 11.06.2020г., контактное лицо, указанное в объявлении – Сергей – не РИЭЛТОР, заголовок объявления: Таунхаус 260м2 на участке 6,9 сот.  

Таким образом, последующее поведение сторон явно свидетельствует о прекращении договора аренды и возвращении имущества арендодателю.

Оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, пояснения сторон, суд приходит к выводу о том,  что договор аренды расторгнут с 05.07.2020 года.

Доказательств фактического проживания работников ООО «Кама» в доме после 08.06.2020 арендодатель суду не представил.

Положения ст. 622 ГК РФ не содержат обязанности возвращения арендованного имущества исключительно по акту.

Исходя из этого, в рассматриваемом случае помещение могло быть фактически возвращено арендодателю, что и было сделано, при этом суд полагает необходимым отметить, что в данном случае при передаче ключей от ФИО6 ФИО5 его полномочия явно следовали из обстановки, учитывая, что данное лицо фактически обслуживало дом, имело беспрепятственный доступ во все помещения и все вопросы арендатор решал с данным лицом в течение длительных отношений по договору аренды.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что требование ИП ФИО2 о взыскании арендной платы за период с 05.07.2020 по 28.12 2020 является необоснованным.

Рассмотрев встречный иск ООО «Кама», суд полагает, что он подлежит удовлетворению на основании следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса РФ.

Исходя из названной нормы неосновательное обогащение может выражаться в двух формах: в форме неосновательного приобретения имущества без наличия к тому законных оснований, либо в форме неосновательного сбережения своего имущества, когда лицо обязано его передать, но не передало или обязано потратить свои денежные средства, но их не потратило.

При применении ст. 1102 ГК РФ, помимо того, что истец должен доказать, что за его счет со стороны ответчика имело место приобретение денежных средств без должного правового основания, также доказать размер неосновательного обогащения.

В соответствии с п. 3 ст. 310 ГК РФ предусмотренное настоящим Кодексом, другим законом, иным правовым актом или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства.

Согласно п. 2 ст. 381.1 ГК РФ в случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, с которыми стороны связали возможность произведения зачета из суммы обеспечительного платежа, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

В силу требований п. 3.2 обеспечительный платеж в сумме 110 000 руб. гарантирует своевременную оплату в дальнейшем арендатором арендованного имущества и возвращается при расторжении договора аренды за вычетом пени и неоплаченных дней аренды до момента передачи арендованного жилого помещения и имущества арендодателю 

Представителем ООО «Кама» в дело представлены все платежные поручения об оплате арендных платежей, начиная с даты заключения договора и до 04.07.2020, включая обеспечительный платеж.  

Представитель ООО «Кама» в судебном заседании пояснил, что за июнь 2020 по 04.07.2020 оплата проведена платежным поручением от 22.05.2020. 

Таким образом, согласно всех оплат за период действия договора (до 04.07.2020) у ИП ФИО2 имеется задолженность перед ООО «Кама» по возврату обеспечительного платежа в размере 95 806 руб. 46 коп. (110 000 руб. – 4 дня за июль 2020 (14193 руб. 54 коп.).

Обеспечительный платеж произведен ООО «Кама» платежным поручением № 514425 от 30.11.2015. 

Поскольку в удовлетворении первоначальных исковых требований отказано, расходы по оплате госпошлины по иску в сумме 13789 руб. относятся на истца.

В связи с уточнением первоначальных исковых требований ИП ФИО2 из федерального бюджета подлежит возврату госпошлина по иску в сумме 2200 руб.

В связи с удовлетворением встречных исковых требований, расходы по оплате госпошлины по встречному иску подлежат отнесению на ИП ФИО2 в сумме 3 832 руб.

Излишне уплаченная госпошлина подлежит возврату ООО «Кама»  в сумме   1268 руб.

Руководствуясь статьями  110, 167–170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Пермского края

РЕШИЛ:

В удовлетворении первоначальных исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО2 о взыскании задолженности  с ООО «Кама» в сумме 539344 руб. отказать.

Вернуть индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 315595800055814; ИНН 

<

***>) из федерального бюджета госпошлину в сумме 2 200 руб., уплаченную по чеку-ордеру, операция № 58 от 08.02.2023г. 

Встречные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Кама» удовлетворить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 315595800055814; ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Кама» (ИНН: 

<

***>; ОГРН 

<

***>) задолженность в сумме 95 806 руб. 46 коп. (девяносто пять тысяч восемьсот шесть рублей 46 копеек), а также в возмещение расходов по уплате госпошлины по иску в сумме 3832 руб. (три тысячи восемьсот тридцать два рубля).

Вернуть обществу с ограниченной ответственностью «Кама» (ИНН: 

<

***>; ОГРН 

<

***>) из федерального бюджета излишне уплаченную по платежному поручению  № 8891 от 09.02.2022 госпошлину по иску в сумме 1268 руб.  

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Пермского края.

 

Судья                                                                            С.А. Овчинникова