Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

 

Именем Российской Федерации

                            

РЕШЕНИЕ

 

Дело №А41-77885/23

18 октября 2024 года

г.Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 12 августа 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 18 октября 2024 года.

 

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Летяго А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ершовой С.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Администрации Волоколамского городского округа Московской области (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Золотая Вертикаль - Волоколамск» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

третьи лица: Министерство инвестиций, промышленности и науки Московской области (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), Главное управление государственного строительного надзора Московской области (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), Министерство жилищной политики Московской области (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

о расторжении инвестиционного договора от 22.05.2008 №58 и дополнительного соглашения от 28.07.2017 № 1, определении суммы выкупа

 

при участии в судебном заседании представителей согласно протоколу, 

 

УСТАНОВИЛ:

Администрация Волоколамского городского округа Московской области (далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Золотая Вертикаль - Волоколамск» (далее – ООО «Золотая Вертикаль - Волоколамск», общество, ответчик) со следующими требованиями: 

- определить суммы выкупа (размер затрат, понесенных застройщиком на реализацию инвестиционного договора по работам, принятым по акту приема – передачи);

- расторгнуть инвестиционный договор от 22.05.2008 № 58 и дополнительное соглашение № 1 от 28.07.2017 к инвестиционному договору от 22.05.2008 № 58. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство инвестиций, промышленности и науки Московской области, Главное управление государственного строительного надзора Московской области, Министерство жилищной политики Московской области. 

Дело рассмотрено в порядке статей 121 - 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителей истца и  третьих лиц, надлежащим образом уведомленных о месте и времени судебного разбирательства, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

В судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве, просил отказать в их удовлетворении.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, отзыве, заслушав пояснения представителя ответчика, арбитражный суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 22.05.2008 между администрацией и обществом (застройщик) заключен инвестиционный договор № 58 на снос и строительство объекта недвижимости по адресу: 

<

...> (далее – инвестиционный договор).

В соответствии с пунктом 1.1 предметом  инвестиционного договора является снос здания кинотеатра «Юность» и строительство на данном земельном участке нового здания торгово-развлекательного комплекса с кинозалами общей площадью 4000-4500 кв.м., в том числе для кинозалов 400-450 кв.м., по адресу: 

<

...> (далее – «объект»).

Согласно пункту 1.2. инвестиционного договора администрация приняла на себя обязательство предоставить обществу в аренду земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...>, в свою очередь общество обязалось перед администрацией за счет собственных (привлеченных) средств произвести снос здания кинотеатра «Юность», осуществить новое строительство здания торгово-развлекательного комплекса с кинозалами и передать безвозмездно в муниципальную собственность помещение кинозалов с необходимой инфраструктурой, расположенных в объекте.

Между сторонами были заключены договоры аренды земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...> от 05.05.2009, № 153/2014 от 13.11.2014, № 153/2014 от 13.11.2014.

07.04.2015 за администрацией зарегистрировано право муниципальной собственности на спорный земельный участок с кадастровым номером 50:07:0030402:716 (номер регистрации 50-50/007-50/007/001/2015-1727/2).

16.07.2015 между администрацией и обществом заключено дополнительное соглашение к договору аренды  № 153/2014, которым изменен размер арендной платы за пользование земельным участком. Дополнительное соглашение вступает в силу с момента его государственной регистрации (пункт 3 Дополнительного соглашения).

17.08.2015 проведена государственная регистрация договора аренды № 153/2014 и дополнительного соглашения к нему, номер регистрации № 50-50/007-50/007/001/2015-4850.

28.07.2017 между администрацией и обществом заключено дополнительное соглашение №1 к инвестиционному договору № 58 от 22.05.2008, которым установлен срок действия инвестиционного договора – IV квартал 2018 года. При этом, окончание второго этапа «Производство строительных и иных работ, необходимых для ввода объекта в эксплуатацию» – не позднее 01 октября 2018 года, окончание третьего этапа «Оформление имущественных прав по Договору» – не позднее 30 декабря 2018 года, а также общая площадь здания торгово-развлекательного комплекса уменьшилась до 1498 кв.м., в связи с этим доля (1/10) Администрации уменьшилась и составляет всего 90,16 кв.м. вместо 400-450 кв.м.

По окончанию действия договора аренды  № 153/2014, администрация отказала обществу в повторном предоставлении в аренду земельного участка со ссылкой на то, что первоначально земельный участок с кадастровым номером 50:07:0030402:716 был предоставлен в аренду обществу по договору аренды № 1190 от 05.05.2009 на срок до 04.05.2014, по истечении срока действия которого, предоставлен в аренду для завершения строительства по договору № 153/2014 сроком до 12.11.2019.

Решением Арбитражного суда Московской области от 10.01.2020 по делу №А41-99508/2019, отказ администрации признан незаконным, между сторонами заключен новый договор аренды земельного участка №_/2022 от 18.02.2022 с протоколом разногласий от 05.03.2022.

Как указывает истец, с 2009 года (срок действия первого договора аренды) по настоящий момент ООО «Золотая Вертикаль-Волоколамск» предприняло незначительные действия по строительству объекта и не предпринимает мер по уходу за арендованным земельным участком, что подтверждается актами осмотра земельного участка. За 14 лет пользования указанным земельным участком степень готовности указанного объекта составляет 28%, что свидетельствует о недобросовестности инвестора в лице ООО «Золотая Вертикаль-Волоколамск». 

Обществу выдано разрешение на строительство № RU50530101-400 от 23.12.2013 для строительства многофункционального торгово-развлекательного центра (1-я очередь строительства) по адресу: Московская область, г. Волоколамск, ул. Советская 7/2 со сроком действия до 30.12.2015. 

По заявлению ООО «Золотая Вертикаль-Волоколамск» от 19.06.2019 о внесении изменений в разрешение на строительство Министерством жилищной политики Московской области 25.06.2019 действие разрешения на строительство было продлено до 28.02.2021.

В связи с необходимостью дальнейшего продления сроков разрешения на строительство, 14.10.2021 заявитель обратился в Министерство жилищной политики Московской области с соответствующим заявлением. Решением Министерства жилищной политики Московской области от 20.10.2021 в предоставлении государственной услуги: «Внесение изменений в разрешение на строительство» отказано.

Общество оспорило отказ Министерства жилищной политики Московской области в судебном порядке, решением Арбитражного суда Московской области от 17.06.2022 по делу № А41-92602/21, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2022 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 01.12.2022, решение Министерства жилищной политики Московской области от 11.10.2021 об отказе в предоставление государственной услуги признано незаконным. 

Действие разрешения на строительство № RU50530101-400 от 23.12.2013 продлено до  09.09.2024.

В иске истец указывает, что за десять лет действия разрешения на строительство, за исключением незначительного периода времени (11 месяцев) с октября 2021 по сентябрь 2022, по указанным выше основаниям, обществом был возведен только фундамент и часть металлической конструкции.   

Администрацией в адрес общества 31.05.2023 направлено уведомление о расторжении инвестиционного договора от 22.05.2008 №58 (с учетом дополнительного соглашения №1 от 28.07.2017).

На момент подачи искового заявления от общества ответ не последовал. 

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ.

Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемого между ними в соответствии с Гражданским кодексом (ст. 8 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее - Закон об инвестициях).

Федеральный закон от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее - Закон №39-ФЗ) определяет правовые и экономические основы инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, на территории Российской Федерации, а также устанавливает гарантии равной защиты прав, интересов и имущества субъектов инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, независимо от форм собственности.

Согласно части 1 статьи 8 Закона № 39-ФЗ отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с нормами статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

П. 8.3. ст. 8 инвестиционного договора предусмотрено, в случае недостижения соглашений, стороны вправе потребовать расторжения договора в арбитражном суде при невыполнении обязательств одной из сторон в соответствии с условиями договора.

В соответствии с п.8.7 инвестиционного договора установлено, что в случае, если застройщик по истечении 18 месяцев с момента подписания договора не приступит к строительству объекта, администрация имеет право на односторонний отказ от выполнения обязательств, влекущий расторжение договора на основании п.3 ст. 450 ГК.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Истец заявляет требования ввиду неисполнения условий инвестиционного договора № 58 на снос и строительство объекта недвижимости по адресу: 

<

...>, а также грубых нарушений срока исполнения указанного договора и отсутствия намерения со стороны ООО «Золотая Вертикаль-Волоколамск» завершить строительство упомянутого объекта.

В обоснование своих требований, истцом представлен акт осмотра земельного участка от 23.01.2024 с приложением фотоматериалов, которым установлено, что на участке с кадастровым номером 50:07:0030402:716 расположен объект незавершённого строительства с кадастровым номером 50:07:0030402:2576 со степенью готовности 28%, что также подтверждается выпиской из ЕГРН на объект незавершённого строительства с кадастровым номером 50:07:0030402:2576. 

В соответствии с частью 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Ответчик, возражая против удовлетворения требований, указывает, что судебные тяжбы по оспариванию незаконных действий истца, привели к переносам окончания сроков строительства объекта. 

Также ответчик сослался, что решением от 30.06.2023 №Р001-2069431380-72860333 администрацией отказано в предоставлении государственной услуги «Выдача разрешения на размещение объектов, которые могут быть размещены на землях или на земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена». 

В судебном заседании представитель ответчика пояснил, что без строительства теплового узла, в выдаче разрешения на строительство которого отказано администрацией, общество не может продолжать строительство объекта согласно инвестиционного соглашения, данное утверждение подтверждается аудиопротоколом судебного заседания от 12.08.2024. 

Вместе с тем, обществом не представлено доказательств оспаривания в установленном порядке решения от 30.06.2023 №Р001-2069431380-72860333. 

При таких обстоятельствах, учитывая, что действие разрешения на строительство объекта прекратилось 09.09.2024, доказательств продления в материалы дела не представлено, равно как и доказательств возведения предусмотренного спорным договором объекта недвижимости с момента предоставления земельного участка в аренду, суд приходит к выводу о наличии оснований для расторжения инвестиционного договора от 22.05.2008 №58 и дополнительного соглашения от 28.07.2017 № 1, в этой части требования подлежат удовлетворению. 

Также истцом заявлено требование об  определении суммы выкупа (размер затрат, понесенных застройщиком на реализацию инвестиционного договора по работам, принятым по акту приема – передачи). 

Согласно в пункте 1 статьи 15 Закона № 39-ФЗ государство гарантирует всем субъектам инвестиционной деятельности независимо от форм собственности обеспечение равных прав при осуществлении инвестиционной деятельности. Порядок возмещения убытков субъектам инвестиционной деятельности в случае прекращения или приостановления инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, определяется законодательством Российской Федерации и заключенными договорами и (или) государственными контрактами (п. 2 ст. 18 Закона). При прекращении инвестиционной деятельности субъектам инвестиционной деятельности возмещаются убытки в порядке, предусмотренном законодательством или договором (ст. 18 Закона).

При этом, при рассмотрении требования истца о возмещении прямых затрат, суд должен установить факт согласования сторонами объема и стоимости работ, факт их выполнения и оплаты, относимость представленных в материалы дела доказательств к предмету спора.

П. 8.4. инвестиционного договора установлено, что в случае расторжения договора администрация в течение 30 дней имеет приоритетное право принять решение о выкупе по себестоимости у застройщика результатов произведенных работ на основании документов, подтверждающих затраты застройщика, без применения коэффициентов инфляции и поправочных коэффициентов (на момент расторжения).

П. 8.5. инвестиционного договора установлено, что в случае разногласий сторон по определению суммы выкупа (размера затрат, понесенных застройщиком на реализацию договора по работам, принятым по актам приема-передачи) при расторжении договора данный спор подлежит рассмотрению в Арбитражном суде Московской области.

В п. 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» разъяснено, что в случаях, когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, то соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества.

Принимая во внимание специфику инвестиционной деятельности, в ходе которой денежные средства-инвестиции вносятся инвестором в объект инвестиционной деятельности и включают в себя соответствующие расходы, направленные на достижение инвестиционного результата, а также, учитывая, что воля сторон была направлена на осуществление совместной деятельности, инвестиционный договор по своей правовой природе является договором простого товарищества.

Согласно пункта 1 статьи 1046 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что порядок покрытия расходов и убытков, связанных с совместной деятельностью товарищей, определяется их соглашением. При отсутствии такого соглашения каждый товарищ несет расходы и убытки пропорционально стоимости его вклада в общее дело.

Сторонами сумма выкупа не определена. 

В состязательном процессе в соответствии с правилом части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании полученных в установленном порядке относимых, допустимых и достоверных доказательств путем оценки совокупности представленных в дело доказательств (статьи 64, 67, 68, 71 АПК РФ).

Арбитражным судом в судебных заседаниях от 26.03.2024, 03.06.2024 на обсуждение сторон поставлен вопрос о проведении оценочной экспертизы в экспертных организациях для определения размера выкупной стоимости объекта незавершённого строительства.

В определениях Арбитражного суда Московской области от 26.03.2024, 03.06.2024 арбитражный суд также предложил сторонам представить в дело информационные письма экспертных организаций, которым может быть поручено проведение экспертизы, о сроке проведения экспертизы, о размере вознаграждения эксперту (экспертному учреждению, организации), определяемом судом по согласованию с участвующими в деле лицами и экспертом (экспертным учреждением, организацией), с указанием фамилии, имени, отчества эксперта, а также доказательства внесения на депозитный счет денежных  средств, причитающихся эксперту, в порядке статей 82 – 83 АПК РФ и разъяснений постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» (далее – постановление от 04.04.2014 № 23).

Истцом в ходатайстве об отложении судебного заседания от 30.05.2024 №5-16/312 указано на то, что администрацией ведется переписка с Московским областным бюро технической инвентаризации о порядке передачи материалов для экспертизы и составу документов необходимого для проведения изысканий.

Вместе с тем, ходатайств о назначении оценочной экспертизы не заявлено, депозит суда необходимой суммой денежных средств не обеспечен.

По смыслу части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Если при рассмотрении дела возникли вопросы, для разъяснения которых требуются специальные знания, и согласно положениям АПК РФ экспертиза не может быть назначена по инициативе суда, то при отсутствии ходатайства или согласия на назначение экспертизы со стороны лиц, участвующих в деле, суд разъясняет им возможные последствия незаявления такого ходатайства (отсутствия согласия).

В случае если такое ходатайство не поступило или согласие не было получено, оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 АПК РФ о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (пункт 3 постановления от 04.04.2014 № 23).

Поскольку ходатайство о проведении оценочной экспертизы сторонами не заявлено, тогда как и назначение арбитражным судом экспертизы по собственной инициативе по делу по данной категории дел федеральным законодательством не предусмотрено.

Права участников процесса неразрывно связаны с их процессуальными обязанностями, поэтому в случае нереализации участником процесса предоставленных ему законом прав, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований или возражений, последний несет риск наступления неблагоприятных последствий, связанных с несовершением определенных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частями 1, 2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Учитывая, что истцом не определен размер возмещения, с учетом направленных ответчиком документов, не заявлено ходатайство о назначении оценочной экспертизы для установления размера возмещения, суд считает требования истца об определении суммы выкупа не подлежащим удовлетворению, в данной части требований следует отказать.

При таких установленных по делу обстоятельствах, требования истца подлежат частичному удовлетворению.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

Требования удовлетворить частично.

Расторгнуть инвестиционный договор от 22.05.2008 №58 и дополнительное соглашение от 28.07.2017 № 1 к инвестиционному договору от 22.05.2008 №58.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Золотая Вертикаль - Волоколамск" в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

 

Судья                                                                                                            А.А. Летяго