АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции 

г. Краснодар Дело № А32-18537/2024 1 7 о к т я б р я 2025 года  

Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2025 года. Постановление в полном объеме изготовлено 17 октября 2025 года.  

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Малыхиной М.Н. при участии в судебном заседании от истца – общества с ограниченной ответственностью «ТСС-Аренда» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 07.10.2025), от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Агрофирма Марьянская» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 08.10.2025), в отсутствие представителей третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ТСС-Аренда» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.03.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2025 по делу № А32-18537/2024, установил следующее.  

Общество с ограниченной ответственностью «ТСС-Аренда» (далее – общество-1) подало в Арбитражный суд Краснодарского края иск к обществу с ограниченной ответственностью «Агрофирма Марьянская» (далее – общество-2) о признании прекращенным с 27.07.2014 договора от 01.02.2007 № 3 аренды при множестве лиц на стороне арендодателей земельного участка (единого землепользования) с кадастровым номером 23:13:1002000:433 площадью 1942,94 га, расположенного по адресу: Краснодарский край Красноармейский район примерно в 50 м по направлению на восток от ориентира станица Марьянская, относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием  

для сельскохозяйственного производства (далее – договор аренды, единое землепользование), о понуждении к освобождению и возврату по акту приема-передачи земельных участков с кадастровыми номерами 23:13:1002000:1357, 23:13:1002000:2374 площадью 34 696 кв. м, 31 558 кв. м, расположенных по адресу: Краснодарский край Красноармейский район, относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования для сельскохозяйственного производства (далее – земельные участки), о понуждении Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю к погашению в Едином государственном реестре недвижимости записи об обременении одного из земельных участков (с кадастровым номером 23:13:1002000:2374) в виде аренды в пользу общества-2, о взыскании с общества-2 в пользу общества-1 убытков в виде упущенной выгоды – неполученной арендной платы с 21.02.2022 по 04.04.2024 в размере 46 000 рублей. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление Росреестра).  

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.03.2025, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2025, в удовлетворении иска отказано со следующей мотивировкой. Государственная регистрация обременения единого землепользования в виде аренды с 05.03.2007 по 01.02.2033 в пользу общества-2 осуществлена 27.06.2012 на основании заключенного по решению общего собрания участников общей долевой собственности дополнительного соглашения от 15.05.2012. Вступившими в законную силу судебными актами по другому делу установлена правомерность сохранения названного зарегистрированного обременения земельных участков, выделенных в счет земельных долей из единого землепользования. Приобретая эти участки по договору купли-продажи, общество-1 знало о наличии их зарегистрированного обременения в виде аренды в пользу общества-2. Договор аренды по решению суда или по соглашению сторон досрочного не расторгнут. Такие соглашение или судебный акт в деле отсутствуют. По решению общего собрания участников общей долевой собственности на единое землепользование об изменении срока договора аренды дополнительное соглашение не заключено, соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости не внесены. Договор аренды является действующим в отношении земельных участков.  

Общество-1, обжаловав решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.03.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда  

от 06.06.2025 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), привело следующие основания проверки законности судебных актов. Все участники общей долевой собственности на единое землепользование выразили несогласие с условиями договора аренды и приняли решение о сокращении его срока с 26 до 7 лет. Сособственники единого землепользования неоднократно выражали свое несогласие с действующими условиями договора аренды, что установлено вступившим в законную силу судебным актом суда общей юрисдикции. Они инициировали подписание дополнительных соглашений к договору аренды по решениям общего собрания, чем фактически изменили условия этого договора и прекратили его. Несогласие с условиями договора аренды, выраженное всеми участниками общей долевой собственности на единое землепользование, и последующий выдел земельных участков в счет земельных долей являются достаточными основаниями для удовлетворения заявленных требований. Предыдущий собственник земельных участков незаконно вправе был получать арендную плату с 2014 по 2018 года в связи с невозвратом земельных участков. Осведомленность общества-1 о наличии в Едином государственном реестре недвижимости записи об обременении в виде аренды не влияет на правовую оценку договора аренды. В отзыве на кассационную жалобу общество-2 выразило мотивированное мнение об отсутствии оснований для отмены обжалуемых судебных актов.  

Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, заслушав процессуальных представителей, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.  

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что собственники 560 земельных долей в лице доверенного ФИО3 (арендодатели) и сельскохозяйственный производственный кооператив «Марьянский» – правопредшественник общества-2 (арендатор) заключили 01.02.2007 договор аренды единого землепользования (п. 1.1). Десятилетний срок договора аренды установлен с 01.02.2007 по 01.02.2017. Договор аренды должен был вступить в силу с момента его государственной регистрации (пункт 1.2). Стороны предусмотрели возможность его досрочного расторжения в одностороннем порядке по решению суда или по их соглашению (пункт 5.2). Государственная регистрация договора аренды осуществлена 05.03.2007 (запись с номером регистрации 23-23-24/029/2007-275).  

Решением общего собрания участников общей долевой собственности на единое землепользование, оформленным в виде протокола от 15.05.2012, лицом,  

уполномоченным действовать от их имени без доверенности, избран ФИО2, утверждены новые условия договора аренды, отраженные в приложенном к решению проекте дополнительного соглашения от 15.05.2012. Срок договора аренды определен равным 26 годам с 01.02.2007 по 01.02.2033. Дополнительное соглашение должно было вступить в силу с момента осуществления его государственной регистрации управлением Росреестра. Государственная регистрация обременения единого землепользования договором аренды в редакции дополнительного соглашения от 15.05.2012 с 01.02.2007 по 01.02.2033 осуществлена 27.06.2012 (запись с номером регистрации 23-23-24/040/2012-172).  

Решением общего собрания участников общей долевой собственности на единое землепользование, оформленным в виде протокола от 22.03.2014, прекращены полномочия ФИО2, новым лицом, уполномоченным действовать от их имени без доверенности, избран ФИО4 Участники общей долевой собственности на единое землепользование утвердили проекты межевания земельных участков, выделяемых в счет земельных долей, утвердили перечень выделяющихся собственников, утверждены размеры их долей. Срок договора аренды первоначально определен до 26.07.2014. За товариществом на вере «Марьянское» и компания» – правопредшественником общества-2 решено не сохранять преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатору вменена обязанность по согласованию выдела земельных участков в счет принадлежащих собственникам земельных долей с возможностью использования таких участков на основании заключенных с их собственниками договоров аренды. Этим же решением общего собрания срок договора аренды определен с 28.07.2014 по 30.07.2019. По итогам общего собрания определенность относительно срока договора аренды не достигнута, с обществом-2 как арендатором единого землепользования соответствующее дополнительное соглашение не заключено, государственная регистрация последнего в Едином государственном реестре недвижимости не осуществлена.  

Уполномоченный на представление интересов участников общей долевой собственности на единое землепользование ФИО4 направил обществу-2 уведомление от 27.06.2014 о расторжении (прекращении) договора аренды с 27.07.2014 с предложением об окончании до этой даты всех сельскохозяйственных работ и подписании соглашения о расторжении договора аренды и акта приема-передачи (возврата) единого землепользования (с приложением проекта соглашения о расторжении договора аренды). Общество-2 оставило уведомление уполномоченного без удовлетворения, продолжив использовать единое землепользование на основании  

зарегистрированного договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 15.05.2012.  

Один из участников общей долевой собственности на единое землепользование (ФИО5) реализовал право на выдел в счет принадлежащих ему земельных долей земельных участков. Их государственный кадастровый учет под кадастровыми номерами 23:13:1002000:1357, 23:13:1002000:1356 осуществлен 30.12.2014 с одновременной государственной регистрацией права собственности ФИО5 и обременения в пользу общества-2 договором аренды в редакции дополнительного соглашения от 15.05.2012 с 01.02.2007 по 01.02.2033.  

ФИО5 (продавец) и общество-1 (покупатель) заключили 21.02.2022 договор купли-продажи земельных участков (пункт 1). Покупатель был уведомлен о наличии зарегистрированного обременения земельных участков в пользу общества-2 договором аренды в редакции дополнительного соглашения от 15.05.2012 с 01.02.2007 по 01.02.2033 (пункт 4). Государственная регистрация перехода к обществу-1 права собственности на земельные участки осуществлена 03.03.2022 (записи с номерами регистрации 23:13:1002000:1357-23/266/2022-4, 23:13:1002000:1356-23/266/2022-4). В Единый государственный реестр недвижимости внесены записи об обременении земельных участков в пользу общества-2 договором аренды в редакции дополнительного соглашения от 15.05.2012 с 01.02.2007 по 01.02.2033.  

Один из земельных участков (с кадастровым номером 23:13:1002000:1356) разделен в связи с изъятием его части для государственных нужд. По соглашению от 28.07.2022 № 22-24/094-ЮЛ федерального казенного учреждения Упрдор «Тамань» с обществом-1 и правопредшественником общества-2 право собственности и обременение в виде договора аренды на этот участок прекращены. Государственный кадастровый учет образованного земельного участка под кадастровым номером 23:13:1002000:2374 осуществлен 22.02.2022, а государственная регистрация права собственности общества-1 на него – 12.09.2022 (запись с номером регистрации 23:13:1002000:2374-23/266/2022-1). В Единый государственный реестр недвижимости также внесена запись от 12.09.2022 с номером регистрации 23:13:1002000:2374-23/266/2022-2 об обременении этого земельного участка в пользу общества-2 договором аренды в редакции дополнительного соглашения от 15.05.2012 с 01.02.2007 по 01.02.2033.  

Вступившими в законную силу судебными актами арбитражных судов и судов общей юрисдикции по делу № А32-37120/2022 и по делу № 33-6872/2016 признаны законными (правомерными) выдел земельных участков в счет земельных долей, осуществление управлением Росреестра их государственного кадастрового учета  

и государственной регистрации обременения земельных участков в пользу общества-2 договором аренды в редакции дополнительного соглашения от 15.05.2012 с 01.02.2007 по 01.02.2033.  

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения общества-1 в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.  

Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество понимается юридический акт признания и подтверждения возникновения обременения недвижимого имущества (часть 3 статьи 1) на основании договора аренды (часть 6 статьи 1). В Единый государственный реестр недвижимости органом регистрации прав вносятся сведения о подлежащих государственной регистрации сделках (часть 1 статьи 13). Основаниями для осуществления такой регистрации являются договоры в отношении недвижимого имущества (пункт 2 части 2 статьи 14). Государственная регистрация обременения объекта недвижимости осуществляется по заявлению лица, в пользу которого оно устанавливается (пункт 2 части 3 статьи 15).  

Нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) наряду с общим правилом о недопустимости одностороннего отказа от исполнения обязательства и одностороннего изменения его условий (статья 310) предусмотрена возможность осуществления права на односторонний отказ от исполнения договора, если такое право предоставлено стороне законом или договором. В этом случае указанное право реализуется путем уведомления управомоченной стороной другой стороны об отказе от договора (его исполнения), а договор прекращается с момента получения данного уведомления (пункт 1 статьи 450.1) и считается расторгнутым (пункт 2 статьи 450.1). Сторона, которой предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных законами, иными правовыми актами или договором (пункт 4 статьи 450.1). При этом не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение стороны отказаться от договора аренды (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608).  

Положениями главы 34 Гражданского кодекса арендодателю не предоставлено право на безусловный отказ от договора аренды, заключенного на определенный срок. Только по договору аренды, заключенному на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от такого договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца при аренде недвижимого имущества (статья 610). Переход права собственности на находящееся в аренде имущество не прекращает соответствующие арендные отношения (статья 617).  

В пункте 24 информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сформулировал рекомендацию, согласно которой переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором.  

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) предоставление земельных участков в аренду осуществляется также в соответствии с гражданским законодательством, а в силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. При этом ни положения пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса, ни нормы Гражданского кодекса не содержат прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате его выдела. Статья 46 Земельного кодекса также не предусматривает такого основания прекращения договора аренды земельного участка.  

Пунктом 6 статьи 27 Земельного кодекса установлено, что оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2001 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ). Пунктом 5 статьи 14 Закона № 101-ФЗ в применимой редакции участникам долевой собственности, выразивших на общем собрании несогласие с заключением договора аренды находящегося в долевой собственности земельного участка, предоставлено право на выдел земельного участка в счет своих долей с распоряжение выделенным участком по своему усмотрению. Согласие арендатора исходного земельного участка на такой выдел не требуется, а договор аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. Для соответствующего изменения условий договора аренды исходного земельного участка проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется.  

Ранее заключенный договор аренды земельного участка не подлежит прекращению ввиду выделения части этого участка участниками общей долевой собственности, выразившими согласие на его заключение. Одновременно с регистрацией права собственности на выделенный участок регистратор обязан внести в Единый государственный реестр недвижимости запись об обременении вновь образованного земельного участка правом аренды (пункт 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019).  

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанции вправе были заключить о следующем.  

Государственная регистрация обременения единого землепользования в виде аренды с 05.03.2007 по 01.02.2033 в пользу общества-2 осуществлена 27.06.2012 на основании заключенного по решению общего собрания участников общей долевой собственности дополнительного соглашения от 15.05.2012. Вступившими в законную силу судебными актами по другому делу установлена правомерность сохранения названного зарегистрированного обременения земельных участков, выделенных в счет земельных долей из единого землепользования.  

Приобретая эти участки по договору купли-продажи, общество-1 знало о наличии их зарегистрированного обременения в виде аренды в пользу общества-2. Договор аренды в редакции дополнительного соглашения от 15.05.2012 по решению суда или по соглашению сторон досрочного не расторгнут. У множественности лиц на стороне арендодателей отсутствовало право на односторонний отказ от договора аренды, одностороннее изменение его условий.  

На общем собрании участников общей долевой собственности на единое землепользование 22.03.2014 не достигнута определенность относительно измененного срока договора аренды. По решению общего собрания дополнительное соглашение с правопредшественником общества не заключено. Соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости не внесены.  

Инициирование подписания дополнительных соглашений к договору аренды по решению общего собрания само по себе не изменило условия этого договора, не прекратило его. Договор аренды до настоящего времени действует в отношении земельных участков, выделенных из единого землепользования в счет земельных долей.  

ФИО5 на проведенном 22.03.2014 общем собрании участников общей долевой собственности на единое землепользование не возражал относительно продления срока договора аренды по 01.02.2033. Выделенные в счет его земельных долей земельные участки не могли быть освобождены от зарегистрированного обременения в виде аренды в пользу общества-2. ФИО5 как собственник земельных участков на основании действующего договора аренды получал арендную плату с 2014 по 2018 года.  

Несогласие с условиями договора аренды, выраженное участниками общей долевой собственности на единое землепользование на общем собрании 22.03.2014, и последующий выдел земельных участков в счет земельных долей не могли служить достаточными основаниями для удовлетворения исковых требований общества-1.  

Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть приведение иных по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).  

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность ее удовлетворения.  

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.03.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2025 по делу № А32-18537/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок,  

не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Председательствующий судья В.А. Анциферов  

Судья В.Е. Епифанов 

Судья М.Н. Малыхина