АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-8133/2023

г. Владивосток

30 сентября 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена  16 сентября 2024 года. 

Полный текст решения изготовлен  30 сентября 2024 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Чжен Е.Е., при ведении протокола судебного заседания секретарем Дерендяевой С.Д., рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Кильватер» (ИНН: 

<

***>, ОГРН:

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью «Роза ДВ» о взыскании неосновательного обогащения. 

встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Кильватер» к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о признании недействительным п. 2.1 договора субаренды земельного участка, взыскании неосновательного обогащения 

третье лицо: управление муниципальной собственности г. Владивостока, общество с ограниченной ответственностью "ЕАСГРУПП", министерство земельных и имущественных отношений Приморского края,

при участии в судебном заседании: 

от индивидуального предпринимателя ФИО1: ФИО2, доверенность от 29.03.2023, удостоверение адвоката, 

от ООО «Кильватер»: ФИО3, диплом, паспорт, доверенность от 06.09.2023;

от третьих лиц: не явились, извещены,

у с т а н о в и л :

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1) обратилась с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Кильватер» (далее – ООО «Кильватер») о взыскании солидарно с ООО «Кильватер» и ООО «Роза ДВ» неосновательное обогащение за период с 07.09.2021 по 01.07.2023 в сумме 647 700 рублей (с учетом принятых судом уточнений 22.05.2024).

ООО «Кильватер» обратилось в суд со встречным исковым заявлением к ИП ФИО1 о признании недействительным пункта 2.1 договора субаренды земельного участка от 01.03.2018 в части установления арендной платы за период с 01.03.2018 по 06.09.2021 в размере, превышающем 6297,26 руб., о взыскании неосновательного обогащения в размере 722365,26 руб. (с учетом принятых судом уточнений от 03.06.2024).

Определением от 17.08.2023 к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО «Роза ДВ».

К участию в деле на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены управление муниципальной собственности г. Владивостока, общество с ограниченной ответственностью "ЕАСГРУПП", министерство земельных и имущественных отношений Приморского края.

Представитель ИП ФИО1 поддержал исковые требования в уточненной редакции, согласно которым просит взыскать солидарно с ООО «Кильватер» и ООО «Роза ДВ» неосновательное обогащение за период с 07.09.2021 по 01.07.2023 в сумме 647 700 рублей.

Представитель ООО «Кильватер» поддержал встречные исковые требования в уточненной редакции, согласно которым просит признать недействительным пункт 2.1 договора субаренды земельного участка, взыскать неосновательное обогащение в размере 722365 рублей 26 копеек за период с марта 2018 года по 06.09.2021.

Изучив материалы дела, в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд установил следующее.

09.12.2014 между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и ООО «ЕАС Групп» сроком с 09.12.2014 по 08.12.2027 заключен договор аренды земельного участка № 01-Ю-19675 и дополнительное соглашение от 19.02.2021, по условиям которого арендодатель на основании распоряжения департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 25.11.2014 № 3002-рз предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым № 25:28:010021:43 площадью 28 кв.м., из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: 

<

...> (установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 46 м от ориентира по направлению на северо-запад, вид разрешенного использования: для размещения торгового павильона «Цветы», цель предоставления: для размещения торгового павильона.

Во исполнение договора земельный участок передан по акту приема-передачи от 09.12.2014.

Дополнительным соглашением от 19.02.2021 к договору № 01-Ю-19675 срок аренды установлен с 09.12.2014 по 08.12.2027.

01.03.2018 между ООО «ЕАС Групп» и ООО «Кильватер» сроком до 09.12.2024 заключен договор, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в субаренду земельный участок с кадастровым номером 25:28:010021:43 площадью 28 кв.м. из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: 

<

...> (установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 46 м от ориентира по направлению на северо-запад).

Разделом 2 договора предусмотрено, что арендная плата составляет:

С 01 марта 2018 года по 31 августа 2018 года – 48000 рублей (НДС не предусмотрен в связи с применением УСН) за указанный период, которая подлежит оплате в следующем порядке: до 25 августа 2018 года.

С 01.09.2018 года арендная плата устанавливается в размере 8000 рублей в месяц, НДС не предусмотрен, в связи с применением УСН. Арендная плата подлежит оплате до 25 числа месяца предшествующему месяцу аренды (авансовым платежом).

С 01.01.2019 года арендная плата устанавливается в размере 20 000 рублей в месяц, НДС не предусмотрен в связи с применением УСН.

С 01.01.2020 г. арендная плата устанавливается в размере 20 000 рублей в месяц, НДС не предусмотрен в связи с применением УСН.

С 01.01.2021 г. арендная плата устанавливается в размере 22 500 рублей в месяц. НДС не предусмотрен в связи с применением УСН.

С 01.01.2022 г. арендная плата устанавливается в размере 25 000 рублей в месяц. НДС не предусмотрен в связи с применением УСН.

С 01.01.2023 г. арендная плата устанавливается в размере 25 000 рублей в месяц. НДС не предусмотрен в связи с применением УСН.

С 01.01.2024 г. арендная плата устанавливается в размере 25 000 рублей в месяц. НДС не предусмотрен в связи с применением УСН.

Арендная плата подлежит оплате до 25 числа месяца предшествующему месяцу аренды (авансовым платежом).

Пунктом 3.4.8 указанного договора определено, что по истечении срока действия договора (не позднее дня, следующего за днем окончания срока действия договора) арендатор обязан освободить участок (если на новый срок не будет заключен или пролонгирован договор аренды), передав его арендодателю по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для его дальнейшего использование по целевому назначению.

02.03.2018 между ООО «Кильватер» и ООО «Роза ДВ» сроком с 02.03.2018 по 08.12.2024 заключен договор, которым установлено, что арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование арендатору временное строение «торговый павильон «Цветы», площадью 28 кв.м., расположенное на территории земельного участка с кадастровым номером 25:28:010021:43, площадью 28 кв.м., из земель населенных пунктов, находящимся по адресу 

<

...> (установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир Жилой дом. Участок находится примерно в 46 м от ориентира по направлению на северо-запад). 

Дополнительным соглашением от 02.03.2018 к договору от 02.03.2018  стороны внесли изменения в части установления арендной платы в размере 85000 рублей за один месяц.

Соглашением от 12.11.2021 ООО «ЕАС Групп» передал права и обязанности по договору № 01-Ю-19675 ИП ФИО1, в связи с чем направил уведомление от 26.11.2021 в адрес УМС.

В ответ на письмо от 29.11.2021 ИП ФИО1 о необходимости освободить земельный участок с кадастровым номером 25:28:010021:43, ООО «Роза ДВ» сообщило об осуществлении деятельности во временном строении (павильоне), право пользования земельным участком принадлежит ООО «Кильватер».

Уведомлением от 07.12.2021 ООО «Кильватер» сообщило ИП ФИО1 о том, что договор субаренды от 01.03.2018 не расторгался с ООО «ЕАС Групп» и по акту приема-передачи не передавался, а также о наличии на земельном участке с кадастровым номером 25:28:010021:43 торгового павильона. 

10.01.2023 между ООО «ЕАС Групп» и ИП ФИО1 заключен договор об уступке прав (требования) к ООО «Кильватер» по взысканию с должника неосновательного обогащения, полученного вследствие бездоговорного занятия и использования должником земельного участка с кадастровым номером 25:28:010021:43 после расторжения договора субаренды от 01.03.2018 с 07.09.2021 и до момента заключения 12.11.2021 соглашения о передаче прав и обязанностей по договору № 01-Ю-19675 аренды земельного участка от 09.12.2014 года между ООО «ЕАСгрупп» и ИП ФИО1, а также процентов за пользование чужими денежными средствами в отношении данных сумм неосновательного обогащения.

Письмом от 12.01.2023 ООО «ЕАС Групп» уведомило ООО «Кильватер» о том, что с 10.01.2023 новым кредитором по уступаемому требованию является ИП ФИО1

Полагая, что ООО «Кильватер» и ООО «Роза ДВ» использовали земельный участок с кадастровым номером 25:28:010021:43 без правовых оснований, ИП ФИО1 обратилась в суд с иском о солидарном взыскании денежных средств. Вместе с тем, ссылаясь на то, что договором субаренды от 01.03.2018 размер арендной платы превышает размер арендной платы, установленный договором аренды от 09.12.2014, ООО «Кильватер» обратилось в суд со встречным исковым заявлением.

Исследовав изложенные обстоятельства дела, оценив представленные сторонами доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд признал, что первоначальные исковые требования ИП ФИО1 подлежат частичному удовлетворению, а встречные требования ООО «Кильватер» являются необоснованными.

Из статей 307, 309 ГК РФ следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

В силу статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

По смыслу статей 6, 168, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассмотреть спор исходя из заявленных оснований требования (обстоятельств, на которые ссылается сторона в подтверждение своего требования) и его предмета (требования), определив при этом какие нормы законы следует применить в каждом конкретном случае. 

В обоснование заявленных требований истец ссылается на возникновение на стороне ответчика неосновательного обогащения, вместе с тем, из существа спорных правоотношений следует, что они связаны с обязательствами по оплате аренды за фактическое пользование земельным участком ввиду неисполнения требований по его возврату, в связи с чем суд квалифицирует их как возникшие из договора аренды. 

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Судом установлено, что 06.09.2021 Управлением Росреестра по Приморскому краю на основании заявления ООО «ЕАСгрупп» прекращены записи ЕГРН от 14.05.2021 № 25:28:010021:43-25/056/2021-5, № 25:28:010021:43-25/056/2021-6 о государственной регистрации обременения в виде субаренды на основании пункта 3.1 и пункта 5.5 договора.

На основании соглашения от 12.11.2021 года права и обязанности ООО «ЕАСгрупп» по договору аренды от 09.12.2014 года № 01-Ю-19675 переданы ИП ФИО1 Указанное соглашение одновременно является и актом приема-передачи земельного участка с кадастровым номером 25:28:010021:43.

С момента расторжения договора субаренды от 01.03.2018 и прекращения записи о субаренде земельного участка 06.09.2021 ООО «Кильватер» продолжало его использование с извлечением прибыли за сдачу в аренду торгового павильона без правовых оснований.

Кроме того, уведомлением от 07.12.2021 подтверждается, что на земельном участке с кадастровым номером 25:28:010021:43 расположен торговый павильон ООО «Кильватер», переданный ООО «Роза ДВ» по договору от 02.03.2018, а также факт того, что договор субаренды от 01.03.2018 не расторгнут и земельный участок не передан по акту приема-передачи.

Невозвращение имущества за пределами срока действия договора аренды влечет для арендатора обязанность оплатить фактическое пользование имуществом в размере, определенном этим договором, за период с момента прекращения договора до возврата арендодателю имущества (абзац второй статьи 622 ГК РФ, пункт 38 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Аналогичные разъяснения содержатся в абзаце втором пункта 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 "О последствиях расторжения договора", из которого следует обязанность арендатора производить установленные договором платежи до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование.

Таким образом, в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы, которое прекращается возвратом имущества арендодателю.

Исходя из изложенного, принимая во внимание отсутствие доказательств внесения ответчиком арендной платы за спорный период, у ответчика возникла обязанность за фактическое использование земельного участка с кадастровым номером 25:28:010021:43.

Вместе с тем, произведенный истцом расчет задолженности на основании результатов экспертного заключения общества с ограниченной ответственностью ««Дальневосточный центр экспертиз» от 21.03.2024 № 019-02-2024/С, суд признает ошибочным, поскольку договором от 01.03.2018 определен размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 25:28:010021:43, в связи с чем расчет должен производиться исходя из условий заключенного договора (размер арендной платы является нерегулируемым). 

С учетом изложенного, суд самостоятельно производит расчет задолженности с учетом условий договора от 01.03.2018, полагает, что с ООО «Кильватер» ДВ» в пользу ИП ФИО1 подлежит взысканию задолженность в размере 536 306 рублей 45 копеек.

Согласно пункту 1 статьи 322 ГК РФ солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства. Обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, равно как и требования нескольких кредиторов в таком обязательстве, являются солидарными, если законом, иными правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное (пункт 2 статьи 323 ГК РФ).

При солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга (пункт 1 статьи 323 ГК РФ).

В пункте 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что  собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.

Такое же требование может быть предъявлено собственником к арендатору, который, заключая договор аренды, знал об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу вещи в аренду. В случае если и неуправомоченный арендодатель, и арендатор являлись недобросовестными, они отвечают по указанному требованию перед собственником солидарно (пункт 1 статьи 322 ГК РФ).

По смыслу указанных правовых норм, основанием для солидарного взыскания задолженности является факт передачи неуправомоченным арендодателем определенного арендуемого объекта недобросовестному арендатору. Вместе с тем, предметом договора субаренды от 01.03.2018 является земельный участок с кадастровым номером 25:28:010021:43, а по договору от 02.03.2018 - временное строение «торговый павильон «Цветы», расположенный на указанном земельном участке.

При таких обстоятельствах, в удовлетворении требований ИП ФИО1 о солидарном взыскании задолженности с ООО «Кильватер» ДВ» и ООО «Роза ДВ» суд отказывает, поскольку по договору от 02.03.2018 ответчиком по первоначальному иску осуществлялась передача не земельного участка с кадастровым номер 25:28:010021:43, а торгового павильона, в связи с чем признание соответчиков недобросовестными участниками гражданского оборота необоснованно. 

В данном контексте, ссылка ИП ФИО1 на дело № А51-5819/2022, которым установлен факт занятия и использования земельного участка ООО «Кильватер» ДВ» и ООО «Роза ДВ» не опосредована возможностью солидарного взыскания задолженности по договору от 02.03.2018.

Кроме того, в рамках дела А51-9939/2022 судом установлено, что ООО «ЕАСгрупп» в соответствии с пунктом 5.5 договора субаренды земельного участка реализовало своё право на односторонний отказ от договора путем направления в адрес ООО «Кильватер» соответствующего уведомления от 04.06.2021, обеспечив тем самым соблюдение предусмотренной нормами статей 450.1, 619 ГК РФ и условиями сделки процедуру отказа от договора.

То есть отказ от договора не был обусловлен нарушением ООО «Кильватер» ДВ» условий договора по передаче земельного участка в субаренду.

В связи с этим ООО «Кильватер» заявлены встречные исковые требования к ИП ФИО1 о признании недействительным пункта 2.1 договора субаренды земельного участка от 01.03.2018 в части установления арендной платы за период с 01.03.2018 по 06.09.2021 в размере, превышающем 6297,26 руб., о взыскании неосновательного обогащения в размере 722365,26 руб. 

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Частью 1 ст. 167 ГК РФ закреплено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. 

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).

Исходя из пункта 2 статьи 168 ГК РФ, ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с разъяснениями Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (абзац 2 пункта 1 статьи 421 ГК РФ).

В силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы за земли, находящиеся в публичной собственности.

Между тем в спорной ситуации договор субаренды земельного участка с кадастровым №25:28:010021:43 от 01.03.2018 заключен равноправными субъектами гражданского права, осуществляющими предпринимательскую деятельность, основываясь на принципах равенства, автономии воли и свободы договора.

После получения земельного участка в аренду от публичного органа власти, он находится в частном пользовании у лица, осуществляющего предпринимательскую деятельность, которое реализовало свои полномочия по его использованию путем сдачи в субаренду, руководствуясь принципами свободы договора, предусмотренными ст. 421 Гражданского кодекса РФ.

Поскольку сторонами договора субаренды от 01.03.2018 выступают частные субъекты, которыми по собственному волеизъявлению согласован размер арендной платы, с учетом установленных фактических обстоятельств в рамках дела А51-9939/2022, оснований для удовлетворения встречных исковых требований не имеется.

Иные доводы сторон отклоняются судом как основанные на неправильном толковании и применении норм материального права. 

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В связи с отказом в удовлетворении встречных требований, судебные расходы по государственной пошлине на основании статьи 110 АПК РФ должны быть возложены на истца по встречному иску. 

Учитывая, что ООО «Кильватер» ДВ» в ходе рассмотрения дела была увеличена сумма иска, а государственная пошлина при подаче искового заявления была уплачена в меньшем, чем это предусмотрено статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации размере, государственная пошлина в ее недостающей части подлежит взысканию с него в доход государства.

Поскольку ИП ФИО1 уменьшен размер заявленных требований, сумма излишне уплаченной государственной пошлины подлежит возврату в размере 13 876 руб.

            Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

обществу с ограниченной ответственностью «Кильватер» в удовлетворении встречных исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Кильватер» доход федерального бюджета 10 447 рублей государственной пошлины по иску

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Кильватер» в пользу иску индивидуального предпринимателя ФИО1 536 306 рублей 45 копеек, а также 13 210 рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины по иску.

В остальной части иска отказать.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 из федерального бюджета 13 876 рублей государственной пошлины уплаченной по чеку-ордеру от 11.06.2023.

Выдать справку на возврат государственной пошлины и исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

 

            Судья                                                                                                  Чжен Е.Е.