АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

                                                                                                

дело № А45-15154/2022

город Новосибирск

01 декабря 2022 года

резолютивная часть решения объявлена 28 ноября 2022 года

в полном объёме решение изготовлено 01 декабря 2022 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Поляковой В.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело

по заявлению общества с ограниченной ответственностью СТРОЙ-АРТ (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к мэрии города Новосибирска

при участии в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, Верхне-Обского бассейнового водного управления Федерального агентства водных ресурсов, министерства природных ресурсов и экологии Новосибирской области, прокуратуры города Новосибирска, Новосибирской межрайонной природоохранной прокуратуры

о признании незаконными решений об отказе в удовлетворении ходатайств

при участии в судебном заседании представителей

заявителя: ФИО2 по доверенности от 17.11.2021, удостоверение адвоката 

заинтересованного лица: ФИО3 по доверенности от 24.12.2021, служебное удостоверение, диплом

установил

Общество с ограниченной ответственностью СТРОЙ-АРТ обратилось с заявлением, уточнённым в процессе судебного разбирательства в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконным изложенного по восьмому вопросу повестки дня в протоколе комиссии от 30.03.2022 и в письме от 04.04.2022 № 30/03.2/06540 решения мэрии города Новосибирска об отказе в удовлетворении ходатайства общества с ограниченной ответственностью СТРОЙ-АРТ о реализации МИП на земельном участке площадью 11 308, 97 кв. м в Первомайском районе города Новосибирска.

По мнению заявителя, изложенные в решении основания для отказа в удовлетворении ходатайства о реализации масштабных инвестиционных проектов не соответствуют фактическим обстоятельствам.

В судебном заседании представитель общества с ограниченной ответственностью СТРОЙ-АРТ поддержал заявленные требования.

Представитель мэрии города Новосибирска против удовлетворения заявленных требований возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

По существу спора судом установлены следующие фактические обстоятельства.

15.02.2022 общество с ограниченной ответственностью СТРОЙ-АРТ обратилось в мэрию города Новосибирска со следующими ходатайствами о рассмотрении возможности реализации проектов, связанных со строительством жилья на земельных участках, расположенных в Первомайском районе города Новосибирска, и о соответствии проектов критериям, установленным пунктом 2 части 1 статьи 1 Закона Новосибирской области от 01.07.2015 №583-03:

о рассмотрении возможности реализации проекта «Многоквартирные многоэтажные жилые дома с общественными помещениями, расположенные по адресу: Первомайский район, г. Новосибирск, связанного со строительством жилья на земельных участках, общей площадью 14 757, 72 квадратных метров (далее - территория-2);

о рассмотрении возможности реализации проекта «Многоквартирные многоэтажные жилые дома с общественными помещениями, расположенные по адресу: Первомайский район, г. Новосибирск, связанного со строительством жилья на земельных участках, общей площадью 20 074, 57 квадратных метров (далее - территория-4);

о рассмотрении возможности реализации проекта «Многоквартирные многоэтажные жилые дома с общественными помещениями, расположенные по адресу: Первомайский район, г. Новосибирск», связанного со строительством жилья на земельных участках, общей площадью 14 841, 88 квадратных метров (далее - территория-5);

о рассмотрении возможности реализации проекта «Многоквартирные многоэтажные жилые дома с общественными помещениями, расположенные по адресу: Первомайский район, г. Новосибирск, связанного со строительством жилья на земельных участках, общей площадью 19 924, 75 квадратных метров (далее - территория-6);

о рассмотрении возможности реализации проекта «Многоквартирные многоэтажные жилые дома с общественными помещениями, расположенные по адресу: Первомайский район, г. Новосибирск, связанного со строительством жилья на земельных участках, общей площадью 11 308, 97 квадратных метров (далее - территория-7).

По смыслу пункта 3 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным законами субъектов Российской Федерации.

Такие критерии установлены Законом Новосибирской области от 01.07.2015 № 583-ОЗ «Об установлении критериев, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабные инвестиционные проекты, для размещения (реализации) которых предоставляются земельные участки в аренду без проведения торгов».

Постановлением мэрии города Новосибирска от 02.08.2016 № 3419 утвержден Порядок рассмотрения ходатайств юридических лиц о реализации масштабных инвестиционных проектов, связанных со строительством жилья, и их соответствии критериям, установленным пунктами 2, 2.2 части 1 статьи 1 Закона Новосибирской области от 01.07.2015 №583-03 «Об установлении критериев, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабные инвестиционные проекты, для размещения (реализации) которых предоставляются земельные участки в аренду без проведения торгов» (далее - Порядок).

Согласно пункту 1.3.2 Порядка ходатайством является обращение юридического лица (юридических лиц) в мэрию города Новосибирска о рассмотрении возможности реализации проекта, связанного со строительством жилья, на земельном участке и о соответствии проекта критериям, установленным пунктами 2 - 2.2 части 1 статьи 1 Закона Новосибирской области.

В целях реализации проекта на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности города Новосибирска либо расположенном на территории города Новосибирска, государственная собственность на который не разграничена, инициатор проекта представляет ходатайство и документы в соответствии с пунктом 2.2 Порядка в департамент строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска.

Согласно пункту 3.2 Порядка в течение 20 дней со дня регистрации документов, направленных в департамент строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска, комиссия принимает решение о возможности удовлетворения ходатайства либо об отказе в удовлетворении ходатайства при выявлении оснований, предусмотренных пунктом 3.4 Порядка.

На официальном сайте департамента строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска (http://dsa.novo-sibirsk.ru/) 30.04.2022 опубликован протокол комиссии по рассмотрению ходатайств юридических лиц о реализации масштабных инвестиционных проектов и их соответствии критериям, установленным пунктами 2-2.2 части 1 статьи 1 Закона Новосибирской области от 01.07.2015 № 583-ОЗ «Об установлении критериев, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабные инвестиционные проекты, для размещения (реализации) которых предоставляются земельные участки в аренду без проведения торгов» от 30.03.2022, в котором по вопросам с четвёртого по восьмой повестки дня изложены решения об отказе в удовлетворении ходатайств общества с ограниченной ответственностью СТРОЙ-АРТ о реализации МИП в Первомайском районе города Новосибирска (территории 2, 4, 5, б, 7).

Как следует из протокола, в удовлетворении всех ходатайств отказано по подпункту «б» пункта 3.4 Порядка, так как в документах, представленных инициатором проекта, выявлена недостоверная информация - по сведениям официальной статистики Федеральной службы государственной статистики средняя стоимость строительства 1 кв. м общей площади жилых помещений по Новосибирской области по состоянию на декабрь 2021 составляет 54 120 рублей, что отличается от данных, указанных инициатором.

Вместе с тем, пунктом 2 части 1 статьи 1 Закона Новосибирской области от 01.07.2015 № 583-ОЗ установлены критерии, которым должен соответствовать масштабный инвестиционный проект, а именно: проект должен предполагать строительство многоквартирных домов общей площадью не менее 10 тысяч квадратных метров жилых помещений, из которых не менее 2,5 процентов общей площади жилых помещений либо не менее аналогичного объема площади жилых помещений, находящихся в собственности инициатора проекта, подлежат передаче в собственность гражданам, пострадавшим от действий застройщиков, не исполнивших свои обязательства по передаче жилых помещений перед гражданами, вложившими денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Новосибирской области, и внесение денежных средств в размере не менее 30 миллионов рублей на завершение строительства многоквартирного дома, застройщик которого не исполнил свои обязательства о передаче жилых помещений гражданам, вложившим денежные средства в строительство многоквартирного дома на территории Новосибирской области.

В декларациях, прилагаемых к ходатайствам, обществом с ограниченной ответственностью СТРОЙ-АРТ была указана общая сумма инвестиций, предусмотренная проектом (пункт 13 декларации). Данный параметр никак не влияет на соответствие проекта установленным законом субъекта Российской Федерации критериям, на рейтинг ходатайства и не создаёт никаких правовых последствий или обязательств для заявителя. Очевидно, что в случае, если по итогам конкурсной процедуры земельный участок будет предоставлен именно заявителю, эти данные будут корректироваться на протяжении всего процесса проектирования и строительства, а окончательный и достоверный вывод об объёме привлеченных инвестиций можно будет сделать только по итогам реализации проекта.

Какими-либо нормативными правовыми актами не установлена обязанность заявителя по указанию в документах такого параметра как «средняя стоимость строительства 1 кв. м общей площади жилых помещений» и, тем более, по приведению её в соответствие со статистическими данными на какой-то определённый период, как следствие, не имеется оснований для отказа по подпункту «б» пункта 3.4 Порядка.

В силу пункта 3.1 Порядка при наличии оснований для отказа в удовлетворении ходатайств, предусмотренных подпунктом «б» пункта 3.4 Порядка, ДСА мэрии в течение 20 дней со дня регистрации ходатайства и документов направляет инициатору проекта письменный отказ в удовлетворении ходатайства с указанием основания для отказа и возвращает приложенные к ходатайству документы, а при отсутствии основания для отказа в удовлетворении ходатайства, предусмотренного подпунктом «б» пункта 3.4 Порядка, направляет ходатайство и документы в комиссию.

В данном случае ходатайства и документы были направлены в комиссию, что также свидетельствует об отсутствии основания для отказа, предусмотренного подпунктом «б» пункта 3.4 Порядка.

В протоколе в качестве основания для отказа в удовлетворении ходатайств о реализации МИП на территории 7 указано на невозможность предоставить земельные участки для реализации МИП на данной территории в связи с тем, что проект застройки не соответствует проекту планировки «Усть-Иня», утверждённому постановлением мэрии города Новосибирска от 06.02.2014 № 953, согласно которому в планировочном квартале 14 в зоне застройки жилыми домами смешанной этажности, по мнению мэрии, установлена этажность 4-5 этажей (территория 7).

Градостроительный кодекс Российской Федерации устанавливает иерархию градостроительной документации, которая выглядит следующим образом: 

документы территориального планирования (генеральный план); 

документы градостроительного зонирования (правила землепользования и застройки); 

документация по планировке территории (часть 3 статьи 31 Градостроительного кодекса Российской Федерации, часть 10 статьи 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Из анализа в совокупности части 3 статьи 9, частей 9 и 10 статьи 31, пункта 2 части 1 статьи 34 Градостроительного кодекса Российской Федерации усматривается, что генеральный план городского округа является основополагающим документом территориального планирования, при этом он обязателен для органов местного самоуправления при принятии ими решений и реализации таких решений.

В соответствии с частью 9 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации предельные параметры разрешённого строительства (в том числе, предельное количество этажей или предельная высота зданий, строений, сооружений), как и ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, относятся к градостроительным регламентам, определяющим правовой режим земельных участков (часть 1 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Пунктом 3 части 2 и пунктом 2 части 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что градостроительные регламенты устанавливаются исключительно Правилами землепользования и застройки, в них, в том числе, должны быть указаны предельные параметры разрешённого строительства в отношении земельных участков и объектов капитального строительства в пределах соответствующей территориальной зоны.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учётом особенностей её расположения и развития. Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений (часть 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации предельные (минимальные и (или) максимальные) параметры разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений. Аналогичные положения содержатся в статье 24 Правил землепользования и застройки города Новосибирска (решение Совета депутатов г. Новосибирска от 24.06.2009 № 1288 «О Правилах землепользования и застройки города Новосибирска»).

Из содержания вышеизложенных норм права следует, что предельное количество этажей и высотность планируемых к строительству (реконструкции) зданий, строений, сооружений, относятся к предельным параметрам разрешённого строительства, которые устанавливаются градостроительными регламентами, что, безусловно, относится к вопросам градостроительного зонирования, подлежащим регулированию Правилами землепользования и застройки.

Следовательно, проект планировки территории, утверждённый постановлением мэрии города Новосибирска от 06.02.2014 № 953, относящийся к документации по планировке территории, не может устанавливать предельные параметры разрешённого строительства, в том числе, предельное количество этажей.

Правилами землепользования и застройки города Новосибирска (решение Совета депутатов города Новосибирска от 24.06.2009 № 1288 «О Правилах землепользования и застройки города Новосибирска» в редакции от 30.06.2021) территория 7 отнесена к зоне застройки жилыми домами смешанной этажности (Ж-1), подзоне застройки жилыми домами смешанной этажности различной плотности застройки (Ж-1.1), для которой статьёй 37 Правил (подпункт 3 пункта 2.1) установлены следующие предельные значения количества надземных этажей зданий, строений, сооружений: предельное минимальное количество надземных этажей зданий, строений, сооружений для объектов капитального строительства с видом разрешённого использования «многоквартирные многоэтажные дома» - 9 этажей, предельное максимальное - 30 этажей.

Генеральным планом города Новосибирска (решение Совета депутатов города Новосибирска от 26.12.2007 № 824 «О Генеральном плане города Новосибирска» в ред. от 24.03.2021) территория 7 отнесена к функциональной зоне «жилая зона с индексом 100», параметрами которой предусмотрено размещение многоэтажной (высотной) жилой застройки и установлена предельная максимальная этажность до 30 этажей.

Таким образом, предусмотренная проектами этажность жилых домов соответствует параметрам функциональной зоны, установленной Генеральным планом города Новосибирска, а также градостроительному регламенту, установленному Правилами землепользования и застройки города Новосибирска для соответствующей территориальной зоны.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном статьёй 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришёл к выводу о том, что перечисленные в протоколе комиссии от 30.03.2022 обстоятельства не являются препятствием для предоставления земельного участка, что свидетельствует о незаконности оспариваемого отказа.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, -

РЕШИЛ:

Заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконным изложенное по восьмому вопросу повестки дня в протоколе комиссии от 30.03.2022 и в письме от 04.04.2022 № 30/03.2/06540 решение мэрии города Новосибирска об отказе в удовлетворении ходатайства общества с ограниченной ответственностью СТРОЙ-АРТ о реализации МИП на земельном участке площадью 11 308, 97 кв. м в Первомайском районе города Новосибирска.

Обязать мэрию города Новосибирска в десятидневный срок со дня вступления решения суда в законную силу повторно рассмотреть ходатайство общества с ограниченной ответственностью СТРОЙ-АРТ о реализации МИП на земельном участке площадью 11 308, 97 кв. м в Первомайском районе города Новосибирска.

Взыскать с мэрии города Новосибирска в пользу общества с ограниченной ответственностью СТРОЙ-АРТ 3 000 рублей расходов по государственной пошлине по заявлению.

Исполнительный лист выдать после вступления решения суда в законную силу по заявлению взыскателя.

Выдать обществу с ограниченной ответственностью СТРОЙ-АРТ  справку на возврат из федерального бюджета 12 000 рублей государственной пошлины.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Решение будет изготовлено в течение пяти рабочих дней.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети интернет не позднее следующего дня после дня его принятия.

судья В.А. Полякова