ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А05-13836/2016

г. Вологда

25 октября 2017 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 18 октября 2017 года.

В полном объеме постановление изготовлено 25 октября 2017 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Черединой Н.В., судей Зайцевой А.Я. и             Романовой А.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии от индивидуального предпринимателя ФИО2 представителя ФИО3 по доверенности от 13.10.2016,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Гасиджака Максима Николаевича на решение Арбитражного суда Архангельской области от 19 мая 2017 года по делу № А05-13836/2016 (судья Шапран Е.Б.),

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (место жительства: 165720, Архангельская обл., Ленский р-н, р.п. Урдома;                   ОГРНИП 304290525800040, ИНН 

<

***>; далее - Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Архангельской области с иском к комитету по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Верхнетоемский муниципальный район» (место нахождения: 165500, 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; далее - Комитет) о признании недействительными договора от 10.03.2015 № 3/3-ЮрЛ аренды земельного участка с кадастровым номером 29:02:030801:974 с размером арендной платы              6 852 218 руб. и договора от 10.03.2015 № 3/4-ЮрЛ аренды земельного участка с кадастровым номером 29:02:030803:1022 с размером арендной платы                           3 984 189 руб. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: муниципальное образование «Верхнетоемский муниципальный район» в лице главы муниципального образования; муниципальное образование «Верхнетоемское».

Решением суда от 19 мая 2017 года в удовлетворении иска отказано. 

Предприниматель с принятым судом по настоящему спору судебным актом не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новое решение, признать договоры аренды недействительными. Считает, что представленными в материалы дела доказательствами подтверждается мнимость оспариваемых сделок. Указывает, что спорные договоры аренды заведомо не могли быть исполнены ни ответчиком, ни Предпринимателем, о чем сторонам было известно. При подписании договора и после этого земельные участки Предпринимателю не предоставлялись. На основании данных договоров истец не осуществлял деятельность на земельных участках, строительство жилых домов велось на основании ранее заключенных сторонами договоров аренды земельных участков и расторгнутых к моменту заключения спорных договоров ввиду сдачи построенных объектов в эксплуатацию.  Заключение спорных договоров аренды изначально не соответствовало их юридической природе, намерений на их исполнение у сторон не имелось.

В судебном заседании представитель Предпринимателя поддержал доводы жалобы в полном объеме.

Комитет в отзыве на апелляционную жалобу доводы ответчика не признал, просит решение суда оставить без изменения.

От третьих лиц отзывы на апелляционную жалобу не поступили.

Ответчик, третьи лица надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим судебное заседание состоялось в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  (далее – АПК РФ).

Заслушав представителя Предпринимателя, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции находит жалобу подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжений администрации муниципального образования «Верхнетоемский муниципальный район» от 23.01.2015 № 2/9р и 2/10р и распоряжения Комитета от 23.01.2015 № 1р на сайте http://torgi.gov.ru/ размещено извещение о проведении торгов от 23.01.2015 № 230115/0181390/01 в форме открытого аукциона. 

Под лотом № 1 на торги выставлено право аренды земельного участка с кадастровым номером 29:02:030801:974, площадью 2980 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, имеющего вид разрешенного использования - для строительства и эксплуатации малоэтажного многоквартирного дома, сроком на 1 год. Начальная цена аукциона определена в размере 12 218 руб., шаг аукциона - 200 руб., размер задатка - 10 377 руб. 

Под лотом № 2 на торги выставлено право аренды земельного участка с кадастровым номером 29:02:030801:1022, площадью 1168 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, имеющего вид разрешенного использования - для строительства и эксплуатации малоэтажного многоквартирного дома, сроком на 1 год. Начальная цена аукциона определена в размере 4789 руб., шаг аукциона - 200 руб., размер задатка - 4067 руб.

Согласно извещению о проведении аукциона организатором торгов является Комитет; прием заявок осуществляется в срок с 26.01.2015 до 19.02.2015; рассмотрение заявок и определение участников торгов производится 20.02.2015 в 11 час 00 мин; аукцион проводится 24.02.2015; победитель аукциона определяется на торгах с открытой формой подачи предложений о размере арендной платы; победителем признается лицо, предложившее наибольший размер годовой арендной платы; договор аренды земельного участка заключается с победителем торгов не позднее 5 дней со дня подписания протокола о результатах торгов. 

Для участия в торгах по каждому лоту поступили две заявки: от Предпринимателя и общества с ограниченной ответственностью «Нечерноземстрой» (далее – ООО «Нечерноземстрой»).

В соответствии с протоколом от 20.02.2015 о признании претендентов участниками торгов обе заявки признаны соответствующими требованиям, указанным в информационном сообщении о проведении торгов, и допущены к участию в аукционе по лотам № 1 и № 2.

Предпринимателю и ООО «Нечерноземстрой» 20.02.2015 Комитетом направлены уведомления о признании участником торгов по указанным лотам.

В материалах дела видно, что 24.02.2015 состоялись торги в форме открытого аукциона по продаже права аренды указанных выше земельных участков, в которых приняли участие Предприниматель и                                      ООО «Нечерноземстрой».

Согласно протоколам результатов торгов от 24.02.2015 № 13 победителем аукциона по лоту № 1 и по лоту № 2 признан Предприниматель, предложивший наиболее высокий годовой размер арендной платы: по лоту № 1 -                              6 852 218 руб., по лоту № 2 - 3 984 189 руб.

В материалах дела видно, что протоколы результатов торгов Предпринимателем не подписаны. В связи с этим 25.02.2015 комиссией по организации и проведению торгов Комитета составлен акт уклонения победителя торгов от подписания протокола результатов торгов, в котором указано, что победитель торгов после их окончания покинул место проведения торгов и не явился для подписания протокола.

С сопроводительным письмом от 10.03.2015 № 2/772 Комитет направил в адрес Предпринимателя договоры аренды земельных участков № 3/3-ЮрЛ и 3/4-ЮрЛ с размером годовой арендной платы, определенной по результатам торгов, и предложил Предпринимателю в срок до 20.03.2015 подписать указанные договоры.

Предприниматель, получив данное письмо Комитета 17.03.2015, вместе с тем оформленные по итогам торгов договоры аренды земельных участков не подписал. Комиссией по организации и проведению торгов Комитета 30.03.2015 составлен акт уклонения победителя торгов от подписания договоров аренды земельных участков. 

Судом также установлено, что одновременно с объявлением о проведении аукциона на право аренды земельных участков 30.01.2015 на сайте Единой электронной торговой площадки «ОАО «ЕЭТП» http://etp.roseltorg.ru/ администрацией муниципального образования «Верхнетоемское» размещено извещение о проведении электронного аукциона 0124300006115000001 на приобретение жилых помещений (квартир) во вновь построенном (строящемся) малоэтажном многоквартирном доме для переселения граждан из аварийного жилищного фонда в целях реализации адресной программы Архангельской области «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда» на            2014-2015 годы. Источником финансирования заказа являются средства федерального бюджета и средства областного бюджета. 

Согласно документации об открытом аукционе в электронной форме на право заключения муниципального контракта на приобретение жилых помещений во вновь построенном (строящемся) доме предметом контракта является 28 квартир, в том числе 10 однокомнатных, 12 двухкомнатных и 6 трехкомнатных квартир. 

В соответствии с протоколом рассмотрения заявок от 24.02.2015 для участия в электронном аукционе допущено три участника, в том числе Предприниматель и ООО «Нечерноземстрой». 

На основании протокола от 03.03.2015 подведения итогов электронного аукциона 0124300006115000001 победителем электронного аукциона признан Предприниматель как предложивший наименьшую цену по муниципальному контракту. 

Предпринимателем (Поставщик) и администрацией муниципального образования «Верхнетоемское» (Заказчик) 18.03.2015 заключен муниципальный контракт № 1, предметом которого в силу пункта 1.1 контракта стало приобретение Заказчиком квартир во вновь построенных (строящихся) малоэтажных многоквартирных жилых домах для переселения граждан из аварийного жилищного фонда муниципального образования «Верхнетоемское».

Общая стоимость квартир, согласно пункту 2.1 контракта, составила                 39 246 780 руб. 

По условиям пункта 3.1.1 контракта Предприниматель принял на себя обязательство осуществить передачу квартир Заказчику в срок до 31.09.2015 с одновременной регистрацией перехода права собственности на квартиры к Заказчику. 

Пунктом 2.3 контракта установлено авансирование контракта путем перечисления Заказчиком авансового платежа в размере 15 %. Согласно   пункту 2.4 контракта окончательный расчет по нему производится только после государственной регистрации права собственности на жилые помещения муниципального образования «Верхнетоемское». 

Впоследствии в муниципальный контракт от 18.03.2015 № 1 внесены изменения. Соглашением от 17.07.2015 изменен срок передачи квартир Поставщиком Заказчику с 31.09.2015 на 20.11.2015. Соглашениями от 20.03.2015 и от 22.07.2015 вносились изменения в условия пунктов 2.3 и 2.4 контракта, определяющие размер авансового и окончательного платежей. В результате по соглашению от 22.07.2015 стороны определили размер авансового платежа, который состави 45 % от цены контракта и, соответственно, размер окончательного платежа - 55 %. 

Из материалов дела следует, что строительство малоэтажных многоквартирных жилых домов для переселения граждан из аварийного жилищного фонда предполагалось на указанных выше земельных участках, право на заключение договоров аренды в отношении которых было выставлено на торги.

В материалах проверки, представленных Котласским межрайонным следственным отделом Следственного управления Следственного комитета России по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, усматривается, что в связи с заключением с Предпринимателем муниципального контракта на строительство жилых домов и ввиду его отказа от подписания договоров аренды земельных участков, предоставленных для строительства жилых домов, по цене, установленной на аукционе, по указанию главы муниципального образования «Верхнетоемский муниципальный район» сотрудниками Комитета подготовлены проекты договора № 3/3-ЮрЛ аренды земельного участка с кадастровыми номером 29:02:030801:974, договора                  № 3/4-ЮрЛ аренды земельного участка с кадастровым номером 29:02:030801:1022, датированные 10.03.2015, с установлением арендной платы по договорам в размере, равном начальной цене аукциона, 12 218 руб. и                 4789 руб. соответственно, и сроком аренды 11 месяцев. 

Данные договоры аренды земельных участков подписаны главой администрации муниципального образования «Верхнетоемский муниципальный район» и Предпринимателем. 

На основании указанных договоров аренды Предпринимателю администрацией муниципального образования «Верхнетоемское» 06.04.2015 выданы: разрешение № RU29509302-07 на строительство четырнадцатиквартирного жилого дома по адресу: 

<

...> (на земельном участке с кадастровым номером 29:02:030801:1022); разрешение                             № RU29509302-08 на строительство четырнадцатиквартирного жилого дома по адресу: 

<

...> (на земельном участке с кадастровым номером 29:02:030801:974). Срок действия разрешений установлен до 06.03.2016.

В связи с завершением строительства на основании разрешений от 06.10.2015 № 29-1052904027065-08-2015 и № 29-1052904027065-09-2015, выданных администрацией муниципального образования «Верхнетоемское», четырнадцатиквартирные жилые дома введены в эксплуатацию.

Предприниматель 22.10.2015 обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (далее – Управление Росреестра) с заявлениями о регистрации права собственности на квартиры в построенных им многоквартирных жилых домах. 

Согласно распискам о получении документов на государственную регистрацию от 22.10.2015 № 29/009/011/2015-144, № 29/009/011/2015-144 и пояснениям Управления Росреестра, данным апелляционному суду в письме от 16.10.2017, в числе документов на государственную регистрацию Предпринимателем представлены договоры аренды земельных участков от 10.03.2015 № 3/3-ЮрЛ и № 3/4-ЮрЛ, заключенные на 11 месяцев и предусматривающие размер арендной платы по ним 12 218 руб. и 4789 руб. соответственно.

Управление Россрестра 06.11.2015 уведомило Предпринимателя о приостановлении государственной регистрации на срок до 04.12.2015, сославшись на отсутствие документов, подтверждающих предоставление земельных участков для строительства по результатам торгов, и непредставление вторых экземпляров-подлинников договоров аренды                          от 10.03.2015 № 3/3-ЮрЛ и № 3/4-ЮрЛ.

Впоследствии по заявлению Предпринимателя государственная регистрация права собственности на жилые помещения повторно приостанавливалась Управлением Росреестра на срок до 03.03.2016, что следует из представленных в материалы дела уведомлений от 07.12.2015.

О приостановлении государственной регистрации Предприниматель уведомил администрацию муниципального образования «Верхнетоемский муниципальный район».

В письме от 20.11.2015 № 01-20/203 администрация муниципального образования «Верхнетоемский муниципальный район» предложила Предпринимателю подписать договоры аренды земельных участков на условиях, определенных протоколами результатов торгов от 24.02.2015 № 13, направленные 10.03.2015 в адрес Предпринимателя.

Министерство топливно-энергетического комплекса и жилищно-коммунального хозяйства Архангельской области (далее - Министерство), рассмотрев обращение Предпринимателя, в письме от 19.11.2015                                № 203/10-07/8687 рекомендовало ему во избежание финансовой ответственности, установленной муниципальным контрактом от 18.03.2015 № 1, предоставить в Управление Росреестра запрашиваемые документы для осуществления государственной регистрации права собственности на построенные жилые помещения и передать жилые помещения по акту приема-передачи муниципальному образованию «Верхнетоемское». Также указало, что окончательный расчет по муниципальному контракту производится только после осуществления государственной регистрации права собственности на построенные жилые помещения муниципального образования «Верхнетоемское», в случае неисполнения обязательств по расселению граждан выделенные на эти цели средства государственной корпорации – Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства подлежат возврату. 

В результате в начале декабря 2015 года Комитетом и Предпринимателем подписаны договор аренды № 3/3-ЮрЛ земельного участка с кадастровым номером 29:02:030801:974 и договор аренды № 3/4-ЮрЛ земельного участка с кадастровым номером 29:02:030801:1022, датированные 10.03.2015, с арендной платой в размере 6 852 218 руб. и 3 984 189 руб. соответственно, сложившейся по результатам аукциона.

Данные договоры аренды переданы Предпринимателем 30.12.2015 в Управление Росреестра на государственную регистрацию.

На основании представленных документов Управлением Росреестра 11.01.2016 и 12.01.2016 произведена государственная регистрация права собственности Предпринимателя на жилые помещения (квартиры) в построенных жилых домах, о чем выданы свидетельства о государственной регистрации права.

Предпринимателем и Комитетом 13.01.2016 подписаны соглашения о расторжении с 07.10.2015 договоров аренды земельных участков от 10.03.2015 № 3/3-ЮрЛ и № 3/4-ЮрЛ с арендной платой, сложившейся по результатам аукциона.

По актам приема-передачи от 20.01.2016 квартиры переданы Предпринимателем администрации муниципального образования «Верхнетоемское» - Заказчику по муниципальному контракту от 18.03.2015             № 1. 

Право собственности на квартиры зарегистрировано 28.01.2016 за муниципальным образованием «Верхнетоемское». 

После этого в марте 2016 года с Предпринимателем произведен окончательный расчет по муниципальному контракту от 18.03.2015 № 1.

В апреле 2016 года Комитет обратился в арбитражный суд с требованием о взыскании с Предпринимателя задолженности по арендной плате и пеней в размере 7 204 732 руб. 48 коп. Вступившими в законную силу судебными актами по делу № А05-4270/2016 заявленные Комитетом требования удовлетворены. Встречный иск Предпринимателя о признании договоров аренды земельных участков от 10.03.2015 № 3/3-ЮрЛ и № 3/4-ЮрЛ с арендной платой, сложившейся по результатам аукциона, недействительными как заключенных под влиянием обмана и на крайне невыгодных условиях (кабальные сделки) оставлен без удовлетворения. 

Указывая на то, что оспариваемые сделки совершены для вида, в целях осуществления государственной регистрации права собственности на жилые помещения и последующей передачи их Заказчику, что у сторон отсутствовали намерение и реальная возможность их исполнить,  Предприниматель обратился в суд с иском о признании договоров аренды земельных участков  недействительными на основании пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). 

Суд первой инстанции пришел к выводу о неправомерности требований заявителя.

Апелляционная коллегия не может согласиться с выводами суда, содержащимися в обжалуемом судебном акте.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей природной среды, специальными федеральными законами.

Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на момент проведения торгов на право аренды земельных участков с кадастровыми номерами 29:02:030801:974, 29:02:030803:1022 устанавливались статьями 30.1, 38, 38.1 ЗК РФ.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 30.1 ЗК РФ земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду, а в случаях, установленных подпунктом 5 пункта 1 статьи 24, - в безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.

В соответствии с пунктом 5 статьи 38 ЗК РФ порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства определялся статьей 38.1 настоящего Кодекса.

Кроме того, во исполнение пункта 4 статьи 38 ЗК РФ постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 № 808 утверждены Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков (далее - Правила).

Согласно пункту 24 Правил победителем аукциона признается участник торгов, предложивший наибольшую цену или наибольший размер арендной платы.

В соответствии с пунктом 25 Правил результаты торгов оформляются протоколом, который подписывается организатором торгов, аукционистом (при проведении аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы) и победителем торгов в день проведения торгов. Протокол о результатах торгов составляется в 2 экземплярах, один из которых передается победителю, а второй остается у организатора торгов. 

В силу пункта 26 Правил протокол о результатах торгов является основанием для заключения с победителем торгов договора купли-продажи или аренды земельного участка. Договор подлежит заключению в срок не позднее 5 дней со дня подписания протокола.

Пунктом 28 Правил установлено, что последствия уклонения победителя торгов и организатора торгов от подписания протокола, а также от заключения договора определяются в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации.

Пунктом 5 статьи 448 ГК РФ в редакции, применяемой к рассматриваемым правоотношениям, предусматривалось, что в случае уклонения одной из них от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения.

В соответствии с пунктом 30 Правил торги по каждому выставленному предмету торгов признаются несостоявшимися в том числе в случае, если победитель торгов уклонился от подписания протокола о результатах торгов, заключения договора купли-продажи или аренды земельного участка.

На основании пункта 32 Правил при признании торгов несостоявшимися организатор торгов вправе объявить о повторном проведении торгов. При этом могут быть изменены их условия. Организатор торгов может снизить начальную цену земельного участка или начальный размер арендной платы и уменьшить «шаг аукциона» не более чем на 15 % без проведения повторной оценки.

В материалах дела видно, что после проведения торгов и подведения его итогов Предприниматель, признанный победителем аукциона по лоту № 1 и лоту № 2, уклонился как от подписания протоколов от 24.02.2015 № 13, так и от подписания договоров аренды земельных участков, о чем комиссией Комитета составлены акты от 25.02.2015 и 30.03.2015.

Таким образом, исходя из положений пункта 30 Правил торги по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков подлежали признанию несостоявшимися.

Между тем Комитетом соответствующего решения о признании торгов несостоявшимися не принималось, о проведении повторных торгов не объявлялось. С требованием о понуждении Предпринимателя к заключению договоров аренды земельных участков на условиях, установленных по результатам торгов, Комитет в суд не обращался.

Также в материалах дела усматривается, что после 30.03.2015 по инициативе администрации муниципального образования «Верхнетоемский муниципальный район» в целях исполнения адресной программы Архангельской области «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда» на 2014-2015 годы и исходя из заключения с Предпринимателем муниципального контракта от 18.03.2015 № 1 на приобретение жилых помещений главой администрации муниципального образования «Верхнетоемский муниципальный район» и Предпринимателем подписаны договоры аренды земельных участков от 10.03.2015 № 3/3-ЮрЛ и № 3/4-ЮрЛ, предусматривающие размер арендной платы, равный начальной аукционной цене.

Данные обстоятельства подтверждаются пояснениями главы муниципального образования «Верхнетоемский муниципальный район» ФИО4 от 28.09.2015, 26.10.2015, 21.04.2016, начальника правового отдела администрации муниципального образования «Верхнетоемский муниципальный район» ФИО5 от 26.11.2015, содержащимися в материалах проверки.

На основании данных договоров аренды Предпринимателю 06.04.2015 администрацией муниципального образования «Верхнетоемское» выданы разрешения на строительство многоквартирных жилых домов на земельных участках с кадастровыми номерами 29:02:030801:974, 29:02:030803:1022.

Строительство объектов завершено Предпринимателем в октябре                  2015 года, в соответствии с разрешениями администрации муниципального образования «Верхнетоемское» от 06.10.2015 объекты введены в эксплуатацию.

В связи с окончанием строительства Предприниматель 22.10.2015 обратился в Управление Росреестра с заявлениями о регистрации права собственности на жилые помещения – квартиры в данных многоквартирных жилых домах. 

Поскольку государственная регистрация права собственности Управлением Росреестра была приостановлена, стороны подписали договоры аренды земельных участков с размером арендной платы, сложившейся по результатам торгов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 3 названной статьи ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 25), сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ). 

В силу прямого указания закона к ничтожным сделкам, в частности, относятся мнимая или притворная сделка (статья 170 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 170 ГК РФ сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия (мнимая сделка), ничтожна.

На основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ для признания сделки мнимой необходимо установить, что на момент ее совершения стороны не намеревались создавать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия. 

Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий. Совершая такую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения. 

Установление факта того, что в намерения сторон на самом деле не входили возникновение, изменение, прекращение гражданских прав и обязанностей, обычно порождаемых такой сделкой, является достаточным основанием для признания сделки мнимой. Порочность воли каждой из ее сторон является обязательным условием признания сделки мнимой.

Согласно пункту 86 Постановления № 25 судам следует учитывать, что стороны мнимой сделки могут осуществить для вида ее формальное исполнение. Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 25.07.2016 по делу № 305-ЭС16-2411 указывается, что, совершая сделку лишь для вида, стороны правильно оформляют все документы, но создать реальные правовые последствия не стремятся. Расхождение волеизъявления с волей устанавливает суд путем анализа фактических обстоятельств, подтверждающих реальность намерений сторон. Для этого суду необходимо оценить совокупность согласующихся между собой доказательств, которые представляют лица, участвующие в деле.

В данном случае суд апелляционной инстанции, исходя из установленных фактических обстоятельств дела, приходит к выводу о мнимости оспариваемых Предпринимателем договоров аренды земельных участков.

Судом установлено и ответчиком не оспаривается, что спорные договоры аренды заключены в декабре 2015 года. На момент их подписания многоквартирные малоэтажные жилые дома, для строительства которых предусматривалось предоставление земельных участков, уже были возведены и введены в эксплуатацию.

Последствием совершения сделок аренды в силу статьи 606 ГК РФ является передача арендодателем имущества за плату во временное владение и пользование арендатору.

В материалах дела усматривается, что у сторон на момент подписания спорных договоров аренды отсутствовало намерение на их фактическое исполнение. При  подписании договоров и после земельные участки в пользование Предпринимателю не предоставлялись и не могли быть представлены для строительства ввиду его завершения.

Более того, земельные участки в данный период уже находились в пользовании у Предпринимателя на основании заключенных весной 2015 года договоров аренды и актов приема-передачи к ним.

Апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции о том, что договоры аренды земельных участков по начальной цене аренды заключены сторонами с нарушением императивных требований земельного законодательства, регулирующего порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства.

Вместе с тем данное обстоятельство не свидетельствует о действительности оспариваемых в рамках настоящего дела договоров аренды земельных участков при доказанности фиктивности намерений сторон при их заключении.

Фактически подписание в декабре 2015 года договоров аренды с размером арендной платы, сложившейся по результатам аукциона, обусловлено приостановлением государственной регистрации прав на построенные квартиры. Из материалов дела, в частности письма администрации муниципального образования «Верхнетоемский муниципальный район» от 20.11.2015 № 01-20/203, объяснений представителей администрации муниципального образования «Верхнетоемский муниципальный район», содержащихся в материалах проверки (том 3, листы 68-70, 79-80), следует, что договоры аренды с условиями о размере арендной платы, соответствующими результатам аукциона, подписаны сторонами в целях их представления в Управление Росреестра для осуществления государственной регистрации права собственности Предпринимателя на объекты недвижимости.

Изложенное свидетельствует о порочности воли сторон при заключении оспариваемых сделок.

На момент подписания спорных договоров у сторон отсутствовала реальная возможность исполнить договоры аренды, передать земельные  участки в пользование Предпринимателю для строительства многоквартирных жилых домов.

Следует также отметить, что в соответствии с пунктом 30 Правил уклонение победителя торгов от подписания протокола о результатах торгов, заключения договора купли-продажи или аренды земельного участка в установленные Правилами сроки влечет признание торгов несостоявшимися, что исключает возможность подписания данных договоров спустя длительное время после подведения итогов торгов.

В данном случае согласно извещению о проведении торгов от 23.01.2015 № 230115/0181390/01 договоры аренды земельного участка с победителем торгов подлежали заключению не позднее 5 дней со дня подписания протоколов о результатах торгов. Однако договоры аренды сторонами в указанный срок не подписаны. В связи с этим торги по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, в силу пункта 30 Правил, подлежали признанию несостоявшимися. Правовые основания для подписания договоров аренды на условиях аукциона через девять месяцев после проведения торгов отсутствовали. 

О мнимом характере сделок свидетельствует также незамедлительное расторжение оспариваемых договоров аренды по дополнительным соглашениям от 13.01.2016 после того, как 11.01.2016 и 12.01.2016 состоялась государственная регистрация права собственности Предпринимателя на квартиры. При этом по условиям данных соглашений договоры аренды расторгнуты с 07.10.2015.

В свете изложенного, давая правовую оценку фактическим обстоятельствам дела, апелляционный суд приходит к выводу о доказанности истцом наличия оснований для признания оспариваемых договоров аренды, совершенных лишь для вида, без намерения создать соответствующие им правовые последствия, мнимыми сделками.

В связи этим исковые требования Предпринимателя о признании недействительными (ничтожными) договора аренды от 10.03.2015 № 3/3-ЮрЛ земельного участка с кадастровым номером 29:02:030801:974 с размером арендной платы 6 852 218 руб. и договора аренды от 10.03.2015 № 3/4-ЮрЛ земельного участка с кадастровым номером 29:02:030803:1022 с размером арендной платы 3 984 189 руб. являются обоснованными и подлежат удовлетворению, а решение суда, которым истцу отказано в удовлетворении требований, апелляционный суд находит подлежащим отмене.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В связи с удовлетворением исковых требований Предпринимателя понесенные им расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение искового заявления и апелляционной жалобы относятся на ответчика. 

Руководствуясь статьями 110, 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Архангельской области от 19 мая 2017 года по делу № А05-13836/2016 отменить.

Признать недействительными договор аренды от 10.03.2015 № 3/3-ЮрЛ земельного участка с кадастровым номером 29:02:030801:974 с размером арендной платы 6 852 218 руб. и договор аренды от 10.03.2015 № 3/4-ЮрЛ земельного участка с кадастровым номером 29:02:030803:1022 с размером арендной платы 3 984 189 руб.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Верхнетоемский муниципальный район» (место нахождения: 165500, 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (место жительства: 165720, Архангельская обл., Ленский р-н, р.п. Урдома;                            ОГРНИП 304290525800040, ИНН 

<

***>) 9000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судами первой и апелляционной инстанции.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.В. Чередина

Судьи

А.Я. Зайцева

А.В. Романова