ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-233719/21-135-1726

г. Москва

28 февраля 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 21 февраля 2023 года

Полный текст решения изготовлен 28 февраля 2023 года

 

Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Дудкина В.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Махмутовой Е.О.

рассмотрев в судебном заседании дело

по исковому заявлению ООО "Научный производственный центр "Карс"

к ДГИ г. Москвы

об урегулировании разногласий, возникших при заключении дополнительного соглашения.

При участии:

от истца – Белобрыкина Е.И. по дов.

от ответчика – не явился, извещен 

 

УСТАНОВИЛ:

"Научный производственный центр "Карс" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ДГИ г. Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении дополнительного соглашения к договору на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы от 09.04.2007г. № 02-00148/07, изложив п. 2, п. 2.4, п. 5.1.1., п. 5.1.2., п. 5.1.3., п. 5.4.5., п. 5.4.13., 5.4.16., п. 6.2., п. 6.4., п. 6.5.1., п. 6.9, п. 9.5., п.  9.6., п. 11.2., п. 12.4, п. 13.2. дополнительного соглашения в редакции истца. Исключив из дополнительного соглашения п. 2.5., п. 3.1., п. 3.2., п. 3.3., п. 5.1.3., п. 5.1.10., п. 5.1.11., п. 5.3.1., п. 5.4.4., п. 5.4.6., п. 5.4.12., п. 5.4.26., п. 6.5.2., , п. 6.10.,, п. 7.2., п. 7.3., п. 7.4., п. 7.5., п. 7.8., п. 7.9., п. 7.10., п. 7.11, п. 7.12, п. 7.13, п. 7.14, п. 7.15, п. 8.5., п. 12.5, п. 13.4., п. 13.5.

Дополнив п. 5.2. дополнительного соглашения подпунктом 5.2.4. следующего содержания: " Направлять арендатору уведомления в случаях: предусмотренных разделом 9 настоящего договора; необходимости проведения текущего и капитального ремонта объекта аренды с указанием сроков его проведения; изменения размера арендной платы в соответствии с разделом 6 настоящего договора; необходимости уплаты штрафных санкций в соответствии с разделом 7 настоящего договора; принятия решения о сносе либо капитальном ремонте/реконструкции объекта аренды; принятия арендодателем решения о прекращении действия настоящего договора по истечении срока его действия".

В качестве правового обоснования заявленных требований истец ссылается на ст.ст. 445, 446 ГК РФ, положения Постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 N 800-ПП "О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы".

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 05.05.2022г. в удовлетворении исковых требований отказано. Проект дополнительного соглашения принят в редакции ДГИ г. Москвы.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2022г. решение от 05.05.2022г. оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 11.11.2022г. решение от 05.05.2022г. и Постановление о 25.08.2022г. отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Истец поддержал заявленные исковые требования в полном объеме.

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, согласно которому, заявленные требования считает не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Суд, рассмотрев исковые требования, выслушав доводы сторон, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, пришел к выводу, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 08.05.2007г. между Департаментом городского имущества города Москвы (далее – Арендодатель, Ответчик) и ОООО "НПЦ "Крас" (далее – Арендатор, Истец) заключен договор аренды нежилого помещения общей площадью 845,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Дмитровское шоссе, д. 21А.

Договор заключен на период до 01.04.2012г. и продлен на неопределенный срок в соответствии со ст. 621 ГК РФ.

20.08.2021г. Ответчиком в адрес Истца направлен проект дополнительного соглашения к договору аренды.

15.10.2021г. Истцом в адрес Ответчика направлен протокол разногласий к дополнительному соглашению к Договору.

30.10.2021г. Ответчиком в адрес Истца направлено письмо о рассмотрении указанного обращения и сообщено об отказе в подписании дополнительного соглашения в редакции Истца.

Не подписание Ответчиком дополнительного соглашения к Договору в редакции, предложенной Истцом, явилось основанием для обращения Истца с настоящим иском в суд.

В соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 445 ГК РФ при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Разногласия возникли по п. 2, п. 2.4, п. 2.5., , п. 3.1., п. 3.2., п. 3.3., п. 5.1.1., п. 5.1.2., п. 5.1.3., п. 5.1.10, п. 5.1.11, п. 5.2., п. 5.3.1, п. 5.4.4-5.4.6., п. 5.4.13., 5.4.16., п. 5.4.21, 5.4.26, п. 6.2., п. 6.4., п. 6.5.1., п. 6.5.2, п. 6.9, п. 6.10, п.п.-7.2-7.5, п.п. 7.8.-7-15, п. 8.5., п. 9.2., п. 9.5., п.  9.6., п. 11.2., п. 12.4, п. 12.5,  п. 13.2, п. 13.4-13.5 дополнительного соглашения.

П. 1(1) Постановления Правительства Москвы № 809-пп от 25.12.2012г. установлено, что порядок определения размера арендной платы, определенный приложением 1 к настоящему постановлению, применяется в отношении действующих и вновь оформляемых договоров аренды нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы, за исключением договоров аренды, заключенных по результатам проведения торгов, а также договоров аренды, по которым применены фиксированные ставки арендной платы, устанавливаемые Правительством Москвы.

Согласно п. 19.Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы № 809-ПП от 25.12.2012г. организации или индивидуальные предприниматели, осуществляющие  медицинскую деятельность, имеющие лицензию на осуществление такой деятельности, применение льготной ставки по договорам аренды зданий и помещений в размере 3 500 руб. за 1 кв.м. в год.

При таких обстоятельствах, ответчик обязан применять льготную ставку в размере 3 500 руб. за 1 кв.м. в год.

Согласно п.2. ст. 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор сеиды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за един месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Иной срок может быть установлен Законом или договором.

Поскольку иной срок уведомления стороны об отказе от договора аренды здания, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации г. Москвы, Законом не установлен, а арендатор не согласен с включением данного условия в договор, п.2.4. дополнительного соглашения не может быть изложен в редакции, предложенной ответчиком.

Согласно п.2 ст.621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока    договора при    отсутствии    возражений    со    стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии с п. 2 ст.425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора если  иное  не  установлено  законом  или  не  вытекает  из  существа соответствующих  отношений.

Поскольку иное не установлено Законом, а арендатор не согласен с редакцией данного пункта дополнительного соглашения, п. 2.5. дополнительного соглашения должен исключен. 

Объект был передан ООО «НПЦ «КАРС» арендодателем по акту приема-передачи от 11.07.2007г. при заключении договора аренды По истечении срока действия договора он продлен сторонами на неопределенный срок; здание арендодателю арендатором не возвращалось; акт приема-передачи объекта арендодателю сторонами не подписывался, таких обстоятельствах здание находится во владении и пользовании ООО «НЦ , следовательно ДГИ не может осуществить передачу имущества арендодателю и подписать акт приема-передачи. 

П 5.1.1, 5.4.13 дополнительного соглашения в редакции ответчика нарушает права владения и пользования арендованным имуществом.

Срок направления уведомления о досрочном расторжении договора аренды законом не установлен, в связи с чем п. 5.1.2. подлежит принятию в редакции истца.

Предложенные ответчиком условия п. 5.1.10, 5.1.11 законом не установлены, следовательно не могут быть включены в договор по соглашению сторон. Кроме того, истец арендует здание целиком, в связи с чем,  п. 5.3.1., п. 5.4.6., п. 5.4.21  дополнительного соглашения подлежит исключению.

Объект аренды не является многоквартирным, следовательно п. 5.4.4. подлежит исключению.

В отношении разногласий по пункту 6.9 дополнительного соглашения к договору, согласно которому в предложенной Департаментом редакции  указано, что моментом исполнения обязательств по оплате арендной платы является момент поступления денежных средств на лицевой счет арендодателя.

Истец просит изложить пункт 6.9 дополнительного соглашения к договору в следующей редакции: моментом исполнения обязательств по оплате арендной платы является момент поступления денежных средств на корреспондентский счет банка арендодателя.

Предложенная Департаментом редакция пункта 6.9 дополнительного соглашения к договору противоречит положениям статьи 316 Гражданского кодекса Российской Федерации и правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 26 Постановления Пленума от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», согласно которой, по смыслу пункта 1 статьи 316 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, по денежным обязательствам, исполняемым путем безналичных расчетов, местом исполнения обязательства является место нахождения банка (его филиала, подразделения), обслуживающего кредитора (получателя средств). При этом моментом исполнения денежного обязательства является зачисление денежных средств на корреспондентский счет банка, обслуживающего кредитора, либо банка, который является кредитором. Если должника и кредитора по обязательству, исполняемому путем безналичных расчетов, обслуживает один и тот же банк, моментом исполнения такого обязательства является зачисление банком денежных средств на счет кредитора.

Также истец в исковом заявлении просил исключить из дополнительного соглашения пункт 13.4.: Арендатор в срок до 31.12.2022 перечисляет на счет арендодателя сумму, равную пяти двенадцатым (5/12) частям годовой арендной платы в счет арендной платы последних пяти месяцев действия договора. При досрочном расторжении договора в одностороннем порядке (п. 9.5 и п. 5.3.2) в случае наличия задолженности у арендатора по арендной плате и/или неустойке такая задолженность покрывается за счет средств арендатора, указанных в настоящем пункте, в порядке, предусмотренном п. 6.10 договора. При этом средства арендатора, указанные в настоящем пункте, в любом случае возврату арендатору не подлежат, в том числе в оставшейся части.

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором (пункт 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж).

Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

Таким образом, установление в договоре условий об обеспечительном платеже может быть предусмотрено в договоре в силу диспозитивности правил, определенных приведенными нормами права, только по соглашению сторон.

Положения дополнительного соглашения в редакции Департамента нарушают принцип справедливости, создают условия для неосновательного обогащения арендодателя, о том, что истец является субъектом малого предпринимательства, осуществляет медицинскую деятельность и, что объем получаемой обществом выручки не позволит ему внести платеж за счет собственных средств в условиях экономического кризиса, при этом на сумму обеспечительного платежа общество должно будет начислить и внести НДС за пять лет вперед, что для внесения обеспечительного платежа в размере 5-ти месячной арендной платы и НДС общество будет вынуждено взять кредит в банке и выплачивать проценты по нему, в то время как Департамент в течение всего срока действия договора будет безвозмездно пользоваться чужими де- 7 нежными средствами, а также о том, что положения пункта 13.4 дополнительного соглашения в совокупности с пунктами 5.1.11, 7.2 договора предоставляют арендодателю право ограничить доступ арендатору в помещения, взимать плату за период простоя помещения, начислить пени за просрочку платежа и, не возвращая обеспечительный платеж, взыскать также проценты за пользование чужими денежными средствами.

Таким образом, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 8, 11, 12, 217, 421, 445, 446 ГК РФ, руководствуясь ст.ст.  65, 102, 110, 123, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд 

 

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО НПЦ "КАРС" удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между ООО НПЦ "КАРС" и ДГИ г. Москвы при заключении дополнительного соглашения к договору аренды № 02-00149/07 от 09.04.2007г., здания, расположенного по адресу: г. Москва, Дмитровское шоссе, д. 21А,  изложив п.2, п.2.4, п. 5.1.1., п. 5.1.2., п. 5.1.3., п. 5.4.5., 5.4.13., 5.4.16., п. 6.2., п. 6.4., п. 6.5.1., п. 6.9., п. 9.2., п. 9.6., п. 11.2., п. 12.4., п. 13.2. дополнительного соглашения в редакции истца.

Исключить из дополнительного соглашения п. 2.5., п. 3.1., п. 3.2., п. 3.3., п. 5.1.3., п. 5.1.10., п. 5.1.11., п. 5.3.1., п. 5.4.6., , п. 5.4.21., п. 5.4.26., п. 6.5.2., п. 6.10.,, п. 7.2., п. 7.3., п. 7.4., п. 7.5., , п. 7.8., п. 7.9., п. 7.10., п. 7.11., п. 7.12., п. 7.13., п. 7.14., п. 7.15., , п. 8.5., п. 12.5.,п. 13.4., п. 13.5.

Дополнить п. 5.2. дополнительного соглашения подпунктом 5.2.4. следующего содержания:

"5.2.4. Направлять арендатору уведомления в следующих случаях:

- предусмотренных разделом 9 настоящего договора;

- необходимости проведения текущего и капитального ремонта объекта аренды с указанием сроков его проведения;

- изменения размера арендной платы в соответствии с разделом 6 настоящего договора;

- необходимости уплаты штрафных санкций в соответствии с разделом 7  настоящего договора;

- принятия решения о сносе либо капитальном ремонте/реконструкции объекта аренды;

- принятия арендодателем решения о прекращении действия настоящего договора по истечении срока его действия"

Взыскать с ДГИ г. Москвы в пользу ООО НПЦ "КАРС" расходы по госпошлине в размере 6 000 (Шесть тысяч) руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

 

Судья:

В.В. Дудкин