АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело № А65-12147/2022 

Дата принятия решения –  09 ноября 2022 года.

Дата объявления резолютивной части –  08 ноября 2022 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе судьи Холмецкой Е.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ладиной Э.М.,

с участием:

от истца – представителя ФИО1, действующего по доверенности от 05.01.2022, 

от ответчика – представителя ФИО2, действующего по доверенности от 02.03.2021,

от третьего лица ФИО3 – представителя ФИО2, действующего по доверенности от 17.03.2021,

от третьего лица ФИО4 - представители не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А65-12147/2022 

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО5 (ОГРНИП 320169000032777, ИНН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО6 (ОГРНИП 315169000004790, ИНН 

<

***>) о признании договора аренды №63 от 01.02.2021 недействительным, о применении последствий недействительности сделки;

о возврате 1 650 000 руб. арендных платежей за период с 01.02.2021 по 31.12.2021, 445 977 руб. оплаты коммунальных услуг, 150 000 руб. обеспечительного платежа; о взыскании 250 000 руб. убытков; 250 020 руб. 58 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных за период с 01.02.2021 по 06.05.2022, а также процентов за пользование чужими денежными средствами, подлежащих начислению на сумму долга с 07.05.2022 по день фактического исполнения обязательства;

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 304165629500028), ФИО4,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО5 (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан к индивидуальному предпринимателю ФИО6 (далее – ответчик) с исковым заявлением о признании договора аренды №63 от 01.02.2021 недействительным, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата 1 650 000 руб. арендных платежей за период с 01.02.2021 по 31.12.2021, 445 977 руб. оплаты коммунальных услуг, 150 000 руб. обеспечительного платежа; о взыскании 250 000 руб. убытков; 250 020 руб. 58 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных за период с 01.02.2021 по 06.05.2022, а также процентов за пользование чужими денежными средствами, подлежащих начислению на сумму долга с 07.05.2022 по день фактического исполнения обязательства.

Определением суда от 26.09.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечена ФИО4. 

Информация о принятии иска к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Республики Татарстан в сети Интернет по адресу: www.tatarstan.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании истец исковые требования поддержал.

Ответчик и третье лицо возражали против удовлетворения исковых требований.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей не обеспечило.

Из материалов дела следует, что между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) 01.02.2021 заключен договор аренды нежилого помещения № 63, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование нежилые помещения, расположенные по адресу: РТ, 

<

...>, общей площадью 340 кв.м. 

Нежилые помещения переданы арендатору 01.02.2021, о чем между сторонами составлен и подписан акт приема-передачи.

Согласно пункту 2.1 договора стоимость фиксированной части месячной арендной платы составляет 150 000 руб. без НДС, арендная плата вносится ежемесячно не позднее пятого числа текущего месяца, за который происходит оплата, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя либо наличными средствами. 

В соответствии с пунктом 2.2 договора размер арендной платы не включает в себя расходы по оплате электроэнергии, теплоснабжения, водоснабжения и канализации, вывоза ТБО, иных коммунальных платежей, обслуживания охранно-пожарной сигнализации, услуг телефонной связи и интернета, содержания и текущего ремонта. Указанные расходы арендатор оплачивает не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным.

Решением Вахитовского районного суда г. Казани от 10.07.2020 по делу № 2-3241/2020, вступившим в законную силу 04.03.2021, приостановлена эксплуатация спорного объекта капитального строительства в связи с самовольным строительством третьего этажа.

Во исполнение решения суда судебным приставом-исполнителем МРОСП по ОИП УФССП России по Республике Татарстан 28.12.2021 опечатан спорный объект, о чем составлен акт.

По мнению истца, договор аренды является ничтожной сделкой, в связи с чем, истцу подлежат возврату:

- оплаченный обеспечительный платеж по договору в размере 150 000 руб.;

- уплаченные денежные средства за пользование имуществом в период с 01.02.2021 по 31.12.2021 в сумме 2 095 977 руб. (постоянная и переменная части арендной платы).

Кроме того, по мнению истца, подлежат возмещению убытки в виде оплаты готового бизнеса хостела «Двушки» в размере 250 000 руб.;

Истцом в адрес ответчика направлена претензия, неудовлетворение которой в добровольном порядке послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Рассмотрев исковые требования, суд приходит к следующим выводам. 

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации признание сделки недействительной является способом защиты нарушенного права.

В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Решением Вахитовского районного суда от 10.07.2020 по делу № 2-3241/2020 судом признаны незаконными действия ФИО6, связанные с эксплуатацией объекта капитального строительства – нежилого двухэтажного здания с кадастровым номером 16:50:011711:328, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 16:50:011711:414 по адресу: г. Казань, Вахитовский район, ул. С. Садыковой, д. 5. Суд обязал ФИО6 приостановить эксплуатацию объекта капитального строительства со дня вступления решения суда в законную силу до получения разрешительной документации.

Судом установлено, что капитальное строение обладает всему признаками самовольной постройки, как они определены статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 2 названной статьи сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность (абзац 2 пункта 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации № № 25 (далее - постановление № 25).

Как следует из содержания иска, истец связывает недействительность договора аренды с тем обстоятельством, что предмет аренды по спорному договору является самовольной постройкой.

Согласно пункту 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Пунктом 2 названной статьи предусмотрено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается.

В абзаце третьем пункта 11 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - постановление № 73) разъяснено, что договор аренды будущей недвижимой вещи, заключенный в отношении самовольной постройки (в том числе и под условием последующего признания права собственности арендодателя на самовольную постройку), является ничтожным в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как принятие участниками гражданского оборота на себя обязательств по поводу самовольных построек согласно пункту 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается.

Из содержания вышеуказанных норм и разъяснений следует, что самовольная постройка не может быть предметом договора аренды.

При изложенных обстоятельствах, учитывая, что оспариваемая сделка в части передачи нежилого помещения нарушает прямой запрет, установленный пунктом 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о ничтожности договора аренды №63 от 01.02.2021 на основании пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истцом заявлено требование о применении последствий недействительности сделки в виде взыскания с ответчика уплаченных денежных средств по договору аренды.

Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Общим последствием недействительности сделки является приведение сторон в первоначальное положение. Применительно к сделкам по аренде, полученное выражается в пользовании имуществом.

Следовательно, фактический пользователь помещениями, который не в состоянии возвратить полученное по ничтожной сделке в виде уже состоявшегося их использования, при применении последствий недействительности этой сделки обязан возместить другой стороне сделки стоимость такого пользования в деньгах по цене, определенной сделкой (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что истец пользовался имуществом, указанным как предмет сделки в договоре аренды, заявленный ко взысканию размер денежных средств составляет сумму арендных платежей за период пользования по декабрь 2021 года, обеспечительный платеж.

Согласно представленному ответчиком расчету, стоимость пользования помещением за период с 01.02.2021 по 28.12.2021 составляет 1 650 000 руб. Тогда как истцом ответчику оплачено 1 080 000 руб. Доказательств внесения денежных средств ответчику в сумме, превышающей 1 080 000 руб., истцом не представлено.

Поскольку истец пользовался помещением в спорный период, возврат уплаченных истцом денежных средств при указанных обстоятельствах приведет к его неосновательному обогащению вследствие сбережения им денежных средств при фактическом пользовании помещением, в то время как пользование помещением лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, должно быть платным в силу принципов действующего законодательства.

То обстоятельство, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться этой постройкой, не влияет на обязанность пользователя помещением вносить плату за пользование этим помещением, права и законные интересы истца вышеуказанным обстоятельством не нарушены.

Таким образом, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска в части взыскания 2 245 977 руб. арендной платы, обеспечительного платежа.

Также истцом заявлено требование о взыскании с ответчика 250 000 руб. убытков, образовавшихся в связи с оплатой готового бизнеса ФИО4.

Согласно представленной расписке, датированной 01.02.2021, ФИО4 приняла от ФИО5 250 000 руб. в счет оплаты 50 % стоимости хостела «Двушки» по адресу 

<

...> Д. 5. 

Согласно абзацу 3 части 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

В силу пункта 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации для удовлетворения требования о возмещении убытков лицо, требующее их возмещения, должно доказать факт нарушения обязательства, наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, а также их размер.

При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Применительно к правовому характеру настоящего спора в соответствии со статьей 65 АПК РФ истец должен доказать наличие четырех квалифицирующих признаков: противоправность действий (бездействия) причинителя убытков, причинную связь между противоправными действиями (бездействием) и убытками, факт причинения убытков и их размер.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается.

Истец, покупая готовый бизнес, должен был оценить все риски, связанные с его приобретением, в том числе провести правовую экспертизу документов приобретаемого объекта, направить соответствующие запросы в регистрирующий орган.

Оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что истцом не доказано наличие совокупности условий для привлечения ответчика к гражданско-правовой ответственности в виде взыскания убытков.

Кроме того истцом заявлены требования о взыскании с ответчика 250 020 руб. 58 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных за период с 01.02.2021 по 06.05.2022, а также процентов за пользование чужими денежными средствами, подлежащих начислению на сумму долга с 07.05.2022 по день фактического исполнения обязательства.

Иск в части взыскания процентов за пользования чужими денежными средствами удовлетворению не подлежит в связи с отказом в удовлетворении иска о взыскании суммы основного долга.

Кроме того проценты за пользование чужими денежными средствами представляют собой форму ответственности за нарушение денежного обязательства. Убытки также являются формой ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение должником обязательства. Следовательно, на сумму убытков проценты не начисляются.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи  частичным удовлетворением исковых требований, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию 6 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по иску, с истца в доход федерального бюджета 287 руб. государственной пошлины по иску.

Руководствуясь статьями  110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

иск удовлетворить частично.

Признать договор аренды №63 от 01.02.2021, заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО5 (ОГРНИП 320169000032777, ИНН 

<

***>) и индивидуальным предпринимателем ФИО6 (ОГРНИП 315169000004790, ИНН 

<

***>), недействительным.

В остальной части в удовлетворении иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО6 (ОГРНИП 315169000004790, ИНН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО5 (ОГРНИП 320169000032777, ИНН 

<

***>) 6 000 (Шесть тысяч) руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по иску.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО5 (ОГРНИП 320169000032777, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 287 (Двести восемьдесят семь) руб. государственной пошлины по иску.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его изготовления в полном объеме через Арбитражный суд Республики Татарстан. 

Судья                      Е.А. Холмецкая