ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-6538/2023

Дело № А41-110962/19

01 июня 2023 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена  25 мая 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме  01 июня 2023 года 

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи  Шальневой Н.В.

судей  Епифанцевой С.Ю., Терешина А.В.  

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

при участии в судебном заседании:

согласно протоколу судебного заседания;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Подольск на определение Арбитражного суда Московской области от 09.03.2023 по делу № А41-110962/19, 

УСТАНОВИЛ:

Определением Арбитражного суда Московской области от 06.03.2020 возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве)                                   ООО «Диском».

Решением Арбитражного суда Московской области от 01.12.2020                            ООО «Диском» признано несостоятельным (банкротом), в отношении его открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден ФИО2. При банкротстве должника ООО «Диском» применены правила параграфа 7 «Банкротство застройщиков» главы IX Закона о банкротстве.

28.07.2022 в рамках дела о банкротстве ООО «Диском» Администрация городского округа Подольск (далее – Администрация) обратилась с заявлением, в котором просит:

- Признать открытые электронные торги в форме открытого конкурса с открытой формой представления предложения о цене по продаже имущества должника ООО «Диском» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), состоявшегося 26.07.2021 в части Лота N 1: «Здание, назначение: нежилое, 1-этажный, общей площадью 676,6 кв.м., кадастровый номер 50:55:0010267:8. Бак мембранный для отопления WRV-2000 2000л/10атм. Блок камер КСО-20З (компл). Горелка газодизельная HR 1040 MG.ND.S.RU.A.8.100 модульная в комплекте. Горелка газодизельная HR520F MG.MD.S.RU.A.8.65 модульная в комплекте. Котел «Термотехник» ТТ 100 мощностью 10 000 квт в комплекте. Котел «Термотехник» ТТ 100 мощностью 5 000 квт в комплекте. Насос ин-лайн 65/170-1,5/4. Насос инлайн IL480/220-4/4. Насос повысительный Q=6,45м3/н Н=ЗО м.в.стс эл. Дв. N=1,1 кВт, п=2900 об/мин. Резервуар стальной горизонтальный, цилиндрический V=25м3 ТП7О4-1-161-8З. Труба дымовая самонесущая ТДСУ-750-900-45 высотой 45м, газоход D750 мм и D900 мм. Блок панелей ЩО-70-2. Измерительный комплекс учета газа КИ-СТ-Г-ТС-С-150/1ООО1,0А-П-ДП Д. Счетчик газа турбинный СТГ-100-650. Счетчик газа турбинный СТГ15О-1000. Установка автоматического умягчения SF 500/3-29 NT. Установка автоматической фильтрации и обезжелезования FF535/FC-31. Деаэратор вакуумный для охлаждения и отопления S16A. Насос ин-лайн 150/340-37/4. Трансформатор TМГ11-1000/10-У1, 10/0,4 кВ, У/Ун-0 (термометр ТТЖ-М). Право аренды земельного участка с кадастровым номером 50:55:0010267:6» (далее – Торги, Котельная) недействительными;

- Применить последствия недействительности сделки, а именно: признать договор купли-продажи N 2 от 22.09.2021, заключенный между конкурсным управляющим ФИО2 и ООО «Линар», по результатам проведения электронных торгов в форме открытого конкурса с открытой формой представления предложения о цене по продаже имущества должника ООО «Диском» недействительным; аннулировать запись в Едином государственном реестре недвижимого имущества о государственной регистрации права                            N 50:55:0010267:850/143/2022-54 от 02.02.2022.

Определением Арбитражного суда Московской области от 09.03.2023 в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, Администрация городского округа Подольск обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просила отменить обжалуемое определение.

Законность и обоснованность определения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 223, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого определения суда первой инстанции, на основании следующего.

Согласно статье 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными Законом о банкротстве.

Как следует из материалов дела, 08.08.2008 между должником и Администраций заключен договор № 07-08 о развитии застроенной территории муниципального образования «городской округ Подольск Московской области» микрорайона «Красная горка» в границах улиц: Садовая, проспект Ленина, Колхозная, Щорса, Гражданская, Овражная, граница города (далее – Договор).

Пунктом 2.1.5 договора в редакции дополнительного соглашения N 2 от 27.10.2011 и дополнительного соглашения N 4 от 24.08.2012 Застройщик обязан осуществить в соответствии с проектом планировки застроенной территории строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной инфраструктуры и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории. Перечень объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, подлежащих передаче в собственность муниципального образования «Городской округ Подольск Московской области», определяется протоколом предварительного распределения.

Согласно п. 16 Протокола предварительного распределения в редакции дополнительного соглашения N 4 от 24.08.2012 срок передачи Котельной в собственность Администрации – 1 месяц после полного ввода в эксплуатацию.

Данные обстоятельства установлены решением Арбитражного суда Московской области от 25.04.2017 по делу N A41-91225/16, которым удовлетворено исковое заявление должника к Администрации о продлении срока действия пункта 2.1.5 Договора до 31.12.2022.

20.09.2012 Администрацией должнику выдано разрешение на строительство Котельной.

20.03.2013 Администрацией должнику выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от № RU50334000-13-48 от 20.03.2012, осуществлен ввод Котельной в эксплуатацию.

12.07.2013 за должником зарегистрировано право собственности на Котельную, о чем в ЕГРН сделана запись № 50-50-55/047/2013-069, выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности 50-AEN 336219. В качестве документа-основания указано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №RU50334000-13-48 от 20.03.2012.

06.03.2018 между Администрацией (арендодатель) и должником (арендатор) заключен договор № 19ю/18 аренды земельного участка площадью 5792 кв.м. с кадастровым номером 50:55:0010267:6, категория земель - «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования – «для инженерной инфраструктуры (котельная)», расположенный по адресу: 142106, 

<

...> уч. 6 сроком действия до 05.03.2021 (том 1, л.д. 46-50).

01.02.2021 конкурсным управляющим ООО «Диском» котельная была инвентаризована, о чем составлена инвентаризационная опись основных средств должника № 1.

11.03.2021 между Администрацией (арендодатель) и должником (арендатор) заключен договор № 22ю/21 аренды указанного земельного участка с кадастровым номером 50:55:0010267:6. 

Земельный участок передан Администрацией должнику на основании передаточного акта N219ю/18-1 от 06.03.2018.

15.06.2021 между должником (арендодатель) и МУП «Подольская теплосеть» заключен договор аренды Котельной.

26.07.2021 конкурсным управляющим ООО «Диском» на Уральской электронной площадке проведен открытый конкурс в электронной форме по продаже имущества должника – Котельной, а также права аренды земельного участка с кадастровым номером 50:55:0010267:6, на котором расположена Котельная, и который необходим для ее эксплуатации (далее – Торги) (том 1, л.д. 109-122; 145-146).

Согласно сообщению № 7384580 от 23.09.2021 по результатам Торгов конкурсным управляющим ООО «Диском» заключен договор купли-продажи №2 от 22.09.2021 указанного объекта с ООО «Линар» (ИНН 

<

***>) по цене 9 724 000,02 рублей (далее – Договор купли-продажи Котельной).

01.06.2022 между ООО «Линар» (арендодатель) и ООО «РЭК «НИКА» (арендатор) заключен договор аренды № 01–06/2022 по условиям которого спорная

Котельная передана в аренду ООО «РЭК «НИКА», что подтверждается актом приема-передачи 

Полагая, что торги по продаже имущества должника являются недействительными, должник обратился в суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции руководствовался следующими обстоятельствами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

В пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства" разъяснено, что лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством.

Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

Положения статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации о недействительности торгов, проведенных с нарушением правил, установленных законом, не исключают возможность самостоятельного оспаривания заключенных на торгах сделок по иным основаниям, не связанным с нарушениями процедурного характера, то есть перечень оснований для признания торгов недействительными не является исчерпывающим.

Согласно п. 1 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 22.12.2005 № 101 иск о признании торгов недействительными, заявленный лицом, права и законные интересы которого не были нарушены вследствие отступления от установленного законом порядка проведения торгов, не подлежит удовлетворению.

Торги не могут быть признаны недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы не затрагиваются данными нарушениями и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки, поэтому лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса.

На протяжении всей процедуры конкурсного производства (открыто в отношении должника решением Арбитражного суда Московской области от 17.11.2020) Администрация с заявлениями о передаче в собственность администрации котельной, с исковыми требованиями относительно прав на котельную, с заявлениями о разрешении разногласий в порядке статьи 60 Закона о банкротстве в суд не обращалась.

Способ защиты нарушенного права выбирает истец. Способы защиты гражданских прав приведены в ст. 12 ГК РФ, и избираемый способ в случае удовлетворения требований истца должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения, а также приводить к восстановлению нарушенных или оспариваемых прав заявителя.

Заявляя требование о признании торгов и заключенного в результате их проведения договора купли-продажи недействительными, Администрация фактически оспаривает права должника в отношении предмета торгов.

Вместе с тем, по итогам завершения строительства котельной (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от № RU50334000-13-48 от 20.03.2012) акт о реализации договора № 07-08 от 08.08.2008 или о передаче котельной в собственность Администрации сторонами не подписывался.

До возникновения у должника прав собственности на котельную (12.07.2013) спор о размере долей на объект инвестиционной деятельности у Администрации и должника отсутствовал, в установленном порядке не разрешался, судебные акты по данному вопросу не представлены, сведения в ЕГРН отсутствуют.

Котельная введена в эксплуатацию и используется должником и новым собственником ООО «Линар» для теплоснабжения многоквартирных домов с 2013 года.

12.07.2013 за должником зарегистрировано право собственности на Котельную, о чем в ЕГРН сделана запись № 50-50-55/047/2013-069, выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности 50-AEN 336219.

Таким образом, требование Администрации к должнику предъявлено не в отношении незавершенного объекта инвестиционной деятельности, а в отношении введенного в эксплуатацию объекта, владеющим собственником которого является (и являлся на дату предъявления требований) не контрагент по договору (Должник), а иное лицо – ООО «Линар» (ИНН 

<

***>).

С учетом изложенного довод Администрации о том, что в силу пункта 3 статьи 3 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» у Администрации возникло право собственности на котельную, которое существовало на дату проведения торгов, независимо от регистрации такого права за должником, судом отклоняется.

По смыслу разъяснений, данных в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.10.2022 N 305-ЭС18-11724(25) по делу N А41-36831/2012; постановлениях Президиума ВАС РФ от 04.06.2013 N 1276/13 по делу N А40- 107777/10-82-939 и от 04.06.2013 N 18185/12 по делу N А40-82850/11-114-702 Администрацией применительно к настоящему спору избран ненадлежащий способ защиты права.

Способ защиты нарушенного права выбирает истец. Способы защиты гражданских прав приведены в ст. 12 ГК РФ, и избираемый способ в случае удовлетворения требований истца должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения, а также приводить к восстановлению нарушенных или оспариваемых прав заявителя.

Как правомерно отметил суд первой инстанции в определении со ссылкой на позицию п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", иск о признании торгов недействительными, заявленный лицом, чьи права и законные интересы не были нарушены вследствие отступления от установленного законом порядка проведения торгов, не подлежит удовлетворению.

Котельная реализована должником на торгах, право собственности на Котельную перешло к ООО «Линар». Таким образом, надлежащим способом защиты права для Администрации в данном случае является требование к должнику о возмещении убытков в размере стоимости Котельной (определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.10.2022 N 305-ЭС18-11724(25) по делу N А41-36831/2012).

Данным способом защиты Администрация воспользовалась, обратившись в суд с требованием о включении в реестр требований Должника денежного требования Администрации о компенсации причиненных Администрации убытков в размере стоимости Котельной.

Определением Арбитражного суда Московской области от 14.11.2022 по делу № А41-110962/19 требование Администрации в размере 9 724 000,02 руб. признано подлежащим удовлетворению за счет имущества ООО «Диском», оставшегося после удовлетворения требований кредиторов должника включенных в реестр требований кредиторов.

Когда истцом выбран ненадлежащий способ защиты права, это является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований (определения Верховного Суда РФ от 22.10.2020 N 305-ЭС20-15271 по делу N А41-11450/2018, от 22.10.2020 N 308-ЭС20-16542 по делу N А32-27793/2019, от 03.09.2019 N 66-КГПР19-4).

Доводы Администрации о нарушении конкурсным управляющим положений пункта 2 статьи 391 ГК РФ и пункта 9 статьи 22 ЗК РФ при заключении договора-купли продажи по результатам торгов отклоняется судом по следующим основаниям.

В силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абзаце втором п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка (абзац 12 пункта 29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019; постановление Президиума ВАС РФ от 27.10.2009 N 8611/09 по делу N А35-7422/08).

Таким образом, заключив договор купли-продажи Котельной, ООО «ЛИНАР» приобрело право пользования земельным участком с кадастровым номером 50:55:0010267:6, занятым этим объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и должник. Тем самым ООО «ЛИНАР» приняло права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды № 22ю/21 от 11.03.2021, а должник, как прежний собственник Котельной, выбыл из обязательства по аренде земельного участка.

Апелляционный суд отмечает, что спорное имущество введено в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод № RU50334000-13-48 от 20.03.2012, и используется с 2013 для теплоснабжения многоквартирных домов в микрорайоне города Подольск.

В силу ч. 7 ст. 5.2 ГрК РФ регистрация права собственности на объект возможны после прохождения всех этапов согласования, включая:

1)подписание актов о подключении (технологическом присоединении) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и заключение договоров энергоснабжения, горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, теплоснабжения, водоотведения и т.д. (п. п. 4, 6 ч. 6 ст. 5.2 ГрК РФ);

2)приемка объекта капитального строительства у лица, осуществляющего строительство по договору, и подтверждение соответствия параметров построенного (реконструированного) ОКС проектной документации, которое оформляется соответствующим актом (п. п. 4.4, 4.11 СП 68.13330.2017);

3)получение заключения от органов государственного строительного надзора о соответствии построенного (реконструированного) объекта капитального строительства требованиям проектной документации в случае его проведения (п. 7 ч. 6 ст. 5.2 ГрК РФ);

4)подготовка технического плана здания, сооружения (п. 8 ч. 6 ст. 5.2 ГрК РФ). и После этих этапов и получения разрешения на ввод в эксплуатацию (если это необходимо) объект капитального строительства ставится на кадастровый учет и на него регистрируются права (ч. 7 ст. 5.2 ГрК РФ).

Акт ввода опасного производственного объекта в эксплуатацию подтверждает готовность объекта для использования в деятельности организации и, следовательно, учета его в качестве основных средств (Письмо Минфина России от 14.10.2021 № 03-05-05-01/83082).

Таким образом, получение ООО «Диском» разрешения о вводе в эксплуатацию № RU50334000-13-48 от 20.03.2012 подразумевает прохождение указанных этапов согласования, в т.ч. по технологическому присоединению к сетям, подтверждения соответствия построенного объекта проектно- строительным нормам. Разрешение на ввод в эксплуатацию было выдано непосредственно Администрацией г.о. Подольск; заявитель не мог не знать об эксплуатации котельной как объекта теплоснабжения микрорайона г.о. Подольск.?

При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и не могут быть признаны обоснованными, так как, не опровергая выводов суда первой инстанции, сводятся к несогласию с оценкой установленных судом обстоятельств по делу, основаны на неправильном толковании норм материального права, что не может рассматриваться в качестве оснований для отмены судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с пунктом 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Московской области от 09.03.2023 по делу № А41-110962/19 оставить без изменения, апелляционную  жалобу - без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в  Арбитражный суд Московского округа в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

 

Председательствующий

 

Н.В. Шальнева

Судьи

 

С.Ю.  Епифанцева

А.В.  Терешин