АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443001, г. Самара, ул. Самарская, 203Б, тел. (846) 207-55-15

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Резолютивная часть решения объявлена  22.12.2020 

Полный текст  решения изготовлен 29.12.2020

29 декабря 2020 года

Дело №

А55-15074/2020

Арбитражный суд Самарской области

в составе

судьи Разумова Ю.М.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 

рассмотрел в судебном заседании  22 декабря 2020 года  дело по иску 

Самарского областного  фонда поддержки индивидуального  жилищного строительства на селе 

к  1. Правительству Самарской области; 

2. Министерству строительства Самарской области,  

об обязании  произвести  перерасчет  арендной платы  и обязании пролонгировать  договор аренды  земельных участков

при участии в заседании

от истца – не явился, извещен 

от ответчиков – 1. ФИО2, дов. от 21.10.2020; 

                           2. ФИО2, дов. от 09.01.2020

СОФПИЖС НА СЕЛЕ обратилось в арбитражный суд с иском к Правительству Самарской области и Министерству строительства Самарской области  об обязании  Министерство строительства Самарской области осуществить перерасчетарендной платы по Договору аренды №3а от 10.09.2015 в следующем порядке: сумму в размере 7 347 873 руб. 95 коп.., внесенную СОФПИЖС на селе по Договору аренды в период с 10.09.2015 г. по настоящее время (10.03.2020г.) - принять в качестве авансового платежа, начиная с 19.12.2019г., а именно с даты внесения изменений в ПЗЗ г.о. Самара, в части территориального зонирования земельного участка с кадастровым номером 63:01:0331004:0001 на зону Ж-3, согласно решения Думы г.о. Самара № 484; обязать Министерство строительства Самарской области пролонгировать договор  аренды земельного участка для комплексного освоения территории от 10.09.2015 г. №3а на срок 4 год 8 мес. 18 дней (фактически на тот срок, в течение которого земельный  участок не мог быть использован арендатором по назначению).  

До принятия судом решения,  истец заявил об отказе от иска в части требования об  обязании  пролонгировать договор  аренды земельного участка для комплексного освоения территории от 10.09.2015 г. №3а на срок 4 год 8 мес. 18 дней (фактически на тот срок, в течение которого земельный  участок не мог быть использован арендатором по назначению). 

Суд принял частичный отказ от иска, в связи с чем производство по делу в части требования о пролонгации договора аренды  земельного участка для комплексного освоения территории  от 10.09.2015 №3а на срок 4 года 8 месяцев и  18 дней,  следует прекратить в порядке ст. 150 АПК РФ. 

Протокольным определением  от 25.09.2020 суд также принял  уточнение иска в части обязания  Министерство строительства Самарской области и  Правительство Самарской области осуществить перерасчет арендной платы.

 До принятия судом решения,   истец   уточнил исковые требования и просит  обязать Министерство строительства Самарской области перечислить в пользу Правительства Самарской области (как правопреемника по договору) сумму арендной платы по договору аренды земельного участка для комплексного освоения территории от 10.09.2015 г. № 3а в размере 1 288 521,08 руб., из излишне уплаченных денежных средств Фондом по арендным платежам в размере 7 347 873.95 руб. 95 коп., обязать Министерство строительства Самарской области перечислить в пользу Фонда денежные средства в размере 6 059 352 руб. 87 коп. ., излишне уплаченные Фондом в период территориального зонирования земельного участка не соответствующего условиям договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории от 10.09.2015 г. № 3а, оставшиеся после погашения обязательства по арендной плате перед Правительством Самарской области в период с 19.12.2019 по 09.09.2020г. (когда территориальное зонирование земельного участка было приведено в соответствие с Договором).

Уточнения обусловлены как указывает истец, расторжением  договора аренды №3а от 10.09.2015. 

Суд отказал в принятии данных уточнений, поскольку в данном случае меняется предмет и основание  иска, что противоречит ст. 49 АПК РФ. 

Иск подлежит рассмотрению в части обязания  Министерства строительства Самарской области и Правительство Самарской области  осуществить перерасчет  арендной платы по Договору аренды в следующем порядке:  сумму в размере 7 347 873 руб. 95 коп.., внесенную СОФПИЖС на селе по Договору аренды в период с 10.09.2015  по настоящее время (10.03.2020г.) - принять в качестве авансового платежа, начиная с 19.12.2019, а именно с даты внесения изменений в ПЗЗ г.о. Самара, в части территориального зонирования земельного участка с кадастровым номером 63:01:0331004:0001 на зону Ж-3, согласно решения Думы г.о. Самара № 484.

Ответчики  иск не признали по мотивам, изложенным в отзывах на иск. 

Истец в судебное заседание   не явился,  направил в материалы дела  ходатайство  о рассмотрении дела  его отсутствие. 

Дело рассмотрено судом в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие представителя  истца. 

Исследовав материалы дела,  заслушав объяснения представителей ответчиков, арбитражный суд установил: 

Как указал истец,  10.09.2015 г. между министерством строительства Самарской области и Самарским областным фондом поддержки индивидуального жилищного строительства на селе (далее - Фонд) по результатам участия в аукционе были заключены договор аренды земельного участка для комплексного освоения территории от 10.09.2015 г. №3а (далее - Договор аренды) и договор о комплексном освоении территории № 3к (далее -Договор освоения) в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0331004:0001, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Красноглинский район, пос. Горелый Хутор, площадью 104991 кв.м.

В силу п. 1.2 Договора аренды участок предоставлялся: для комплексного освоения территории в. соответствии с видами разрешенного использования участка и документации по планировке территории, предусматривающей строительство жилья. Одной из основных характеристик земельного участка на дату заключения договора являлось, его расположение в зоне Ж-3 (в соответствие с решением думы г.о. Самары №591 от 4.08.2015г. о внесении изменений в Приложение №3 «Карта правового зонирования города Самары» к Правилам застройки и землепользования в городе Самаре, утвержденным постановлением Самарской городской Думы от 26.04.2001г. № 61), поскольку без указанного зонирования невозможно было предоставление земельного участка в аренду для использования в целях комплексного освоения территории, и стороны договоров не достигли бы тех целей, на которые договора были направлены.

Истцом земельный участок был принят по акту приема - передачи участка 10.09.2015г.

Как указал истец, решением Думы г.о. Самара № 675 от 17.09.2015г. территориальное зонирование арендованного участка вновь изменено на ПК-1 и Ж-1.

О факте смены зоны арендуемого участка истцу стало известно 20.06.2018г. из переписки с Департаментом градостроительной деятельности г.о. Самара, Арендодатель о существенных изменениях сданного в аренду имущества Фонд не извещал.

Таким образом, как указал истец,  без какого либо уведомления Арендатора было изменено территориальное зонирование участка через 7 дней после его предоставления министерством в аренду истцу  (10.09.2015г. по 17.09.2015г.).

Как следует из условий договора   аренды земельного участка  от 10.09.2015 №3а, подлежал передаче свободный земельный участок, с назначением: для комплексного освоения территории в соответствии с видами разрешенного использования участка и документации по планировке территории, предусматривающей строительство жилья (территориальная зонаЖ-3).

Как указал истец, именно это условие и явилось главным фактором, побудившим Арендатора стать участником аукциона и бороться за право аренды вышеуказанного земельного участка, а также при заключении договора аренды. Арендатор  приобрел права аренды земельного участка для строительства.

Однако, как считает истец, что передав имущество с недостатками, препятствующими его использованию по назначению, Арендодатель, по сути, не исполнил своей обязанности по передаче имущества, соответствующего условиям Договора аренды, поскольку в силу пункта 7.1. Договора аренды договор считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а настоящий Договор аренды был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Самарской области -17.09.2015г., за номером регистрации 63-63/001-634001/705/2015-2399/1.

Как указал истец, поскольку он  не был уведомлен  об изменениях территориального зонирования участка, им уплачивалась арендная плата. Впоследствии выплата арендной платы арендодателю была прекращена, в связи с нецелевым расходованием денежных средств Фонда, о чем Арендатор был извещен путем переписки начиная с 28.06.2018г. (с момента когда Фонд узнал о смене территориального зонирования участка).

Как указал истец,  в своих многочисленных письмах и ответах на претензии Министерства, он  просил осуществить перерасчет арендной платы по Договору Аренды. Однако его письма и  претензии оставлены ответчиками без удовлетворения.

25 марта 2019года путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка для комплексного освоения территории от 10.09.2015г. произошла замена Арендодателя на Правительство Самарской области.

Решением Думы г.о. Самара № 484 от 19.12.2019г. изменено назначение указанного земельного участка на зону Ж-3. Фактически только начиная с указанной даты, Арендатор имеет право использовать участок по назначению в соответствии с Договором аренды и Договором освоения.

Учитывая изложенное, истец  обратился  к Министерству строительства с требованием осуществить перерасчет арендной платы по Договору аренды в следующем порядке:  сумму в размере 7 347 873 руб. 95 коп.., внесенную СОФПИЖС на селе по Договору аренды в период с 10.09.2015 г. по настоящее время (10.03.2020г.) - принять в качестве авансового платежа, начиная с 19.12.2019г., а именно с даты внесения изменений в ПЗЗ г.о. Самара, в части территориального зонирования земельного участка с кадастровым номером 63:01:0331004:0001 на зону Ж-3, согласно решения Думы г.о. Самара № 484, однако требование истца осталось без удовлетворения. 

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском. 

Как следует из материалов дела, договор № 3а от 10.09.2015 был заключен Министерством строительства Самарской области  с Фондом по итогам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, площадью 104 991 кв. м. кадастровый номер 63:01:0331004:001, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Красноглинский район, пос. Горелый Хутор (далее -земельный участок, Участок), для комплексного освоения территории, на условиях, определенных по итогам такого аукциона.

Аукцион проводился в соответствии с требованиями Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства». При этом управление и распоряжение земельными участками, иными объектами недвижимого имущества, находящимися в федеральной собственности, в порядке и случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» относятся к полномочиям министерства согласно пункту 2.2 Положения о министерстве, утвержденному постановлением Правительства Самарской области от 31.10.2007 № 225 «Об утверждении Положения о министерстве строительства Самарской области».

Земельный участок был передан по акту приема-передачи и принят Фондом 10.09.2015, таким образом, с указанной даты арендатор фактически использует земельный участок, являющийся предметом аренды.

В исковом заявлении истец указывает, что одной из основных характеристик земельного участка на дату заключения Договора №3а на дату его заключения являлось его нахождение в зоне Ж-3, при этом решением Думы г.о. Самара № 675 от 17.09.2015 территориальное зонирование арендуемого участка было изменено на ПК-1 и Ж-1 без какого либо уведомления арендатора. Также Фонд полагает, что министерством не была предоставлена достоверная информация об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием и иная информация, которая согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации может оказать влияние на решение покупателя о покупке земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами.

Данный довод суд считает необоснованным и во внимание не  принимает, в связи со следующим.

По условиям Договора № 3а  земельный участок предоставляется для комплексного освоения территории в соответствии с видами разрешенного использования Участка и документацией по планировке территории, предусматривающей строительство жилья. Вид разрешенного использования земельного участка на протяжении всего срока действия Договора № 3а оставался неизменным - «для комплексного освоения территории».

При этом, одновременно с Договором № За между Министерством строительства Самарской области   и Фондом был заключен договор о комплексном освоении территории № 3к от 10.09.2015 (далее - договор о комплексном освоении территории), которым были согласованы условия комплексного освоения предоставленного Фонду земельного участка, в соответствии с условиями пунктов 3.1.1 и 5.1.1 истец обязан подготовить проект планировки территории и проект межевания территории, а также обеспечить его утверждение в установленном градостроительным законодательством порядке в течении 6 месяцев с даты подписания акта приема-передачи земельного участка, который подписан 10.09.2015.

В соответствии с частью 10 статьи 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка документации по планировке территории осуществляется, в том числе на основании документов территориального планирования и правил землепользования и застройки (за исключением подготовки документации по планировке территории, предусматривающей размещение линейных объектов).

Правила землепользования и застройки носят открытый характер и в силу части 3 статьи 32 Градостроительного кодекса Российской Федерации подлежат опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и размещаются на официальном сайте поселения (при наличии официального сайта поселения), официальном сайте городского округа (при наличии официального сайта городского округа) в сети «Интернет».

Таким образом, действуя добросовестно, истец не мог не знать об изменениях в Правила землепользования и застройки г.о. Самары, внесенные решением Думы г.о. Самара № 675 от 17.09.2015, до 20.08.2018, как он указывает в иске.

Кроме того необходимо учитывать, что Договор № 3а прошел в установленном порядке государственную регистрацию, которая согласно пункту 1 статьи 2 действовавшего на тот момент Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Таким образом, договор аренды № 3а был заключен в соответствии с требованиями действующего законодательства и предусматривает предоставление земельного участка в аренду для его комплексного освоения территории, а доводы Фонда о передаче участка, в состоянии, не позволяющим его использование в соответствии с условиями договора № 3а, не соответствуют действительности.

Одним из основных принципов действующего земельного законодательства является принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (статья 65 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Разделом 3 договора аренды №3а установлены размер арендной платы и порядок ее внесения, а пунктом 4.3.18 договора № 3а предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату в соответствии с условиями данного договора.

Дополнительным соглашением № 1 от 28.09.2018 стороны внесли изменения в отдельные пункты раздела 3 договора № 3а, в связи с установлением меньшей кадастровой стоимости арендуемого участка, согласовав при этом условие о распространении действия данного соглашения на правоотношения сторон с 01.01.2016.

С учетом вышеприведенных норм действующего законодательства у Фонда возникла обязанность по оплате арендных платежей на условиях договора № 3а (с учетом заключенного к нему дополнительного соглашения), начисление которых осуществляется с даты подписания акта приема-передачи, а, следовательно, требования истца зачесть сумму арендной платы в размере 7 347 873 рубля 95 коп., внесенную Фондом по Договору № 3а в период с 10.09.2015, в качестве авансового платежа по тому же договору, начиная с 19.12.2019, прямо противоречат статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации. 

В настоящее время земельный участок находится в собственности Самарской области (номер регистрации 63:01:0331004:1-63/001/2018-3 от 31.10.2018). Учитывая, что в соответствии со статьей 5.1 Закона Самарской области «О земле» полномочия по распоряжению земельными участками, находящимися в собственности Самарской области, осуществляются Правительством Самарской области, было заключено дополнительное соглашение от 25.03.2019 к Договору № 3а, в соответствии с которым с 31.10.2018 арендодателем по Договору № 3а является Правительство Самарской области.

Учитывая изложенное, суд считает требования истца необоснованными и не подлежащими удовлетворению в полном объеме.  

При подаче иска истцом уплачена  госпошлина в сумме  12 000 руб. платежными поручениями №476 от 15.05.2020 и №688 от 25.06.2020 в доход Федерального бюджета РФ. 

 Расходы по госпошлине  в сумме  6 000 руб. приходящиеся   на  требования  по которому заявлен отказ  от иска распределению не подлежат в порядке ст. 110 АПКРФ,  подлежат возврату истцу в порядке ст. 333.40 НК РФ в размере  70% -4 200 руб., остальные 30% госпошлины остаются в бюджете РФ. Госпошлина  приходящаяся  на рассмотренное судом требование в сумме   6000 руб. подлежит отнесению в  порядке ст. 110 АПК РФ на истца, взыскание не производится. 

     Руководствуясь ст. ст. 49,104,110,150,151,167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Отказать  Самарскому областному  фонду поддержки индивидуального  жилищного строительства на селе в принятии  уточнения  иска  от 23.11.2020. 

Прекратить производство по делу в части требования  о пролонгации договора аренды  земельного участка для комплексного освоения территории  от 10.09.2015 №3а на срок 4 года 8 месяцев и  18 дней. 

В иске отказать. 

Возвратить Самарскому  областному  фонду поддержки индивидуального  жилищного строительства на селе из Федерального бюджета РФ госпошлину в сумме  4200 руб. 

       Решение  может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

/

Ю.М. Разумов