АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-4270/20 

Екатеринбург

13 февраля 2023 г.

 

Дело № А76-20819/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 06 февраля 2023 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 февраля 2023 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Шавейниковой О.Э.,

судей Калугина В.Ю., Соловцова С.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Коршуновой А.В., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Торгово-Строительная Компания «Аксар» (далее – общество ТСК «Аксар») и общества с ограниченной ответственностью «Уралглавкерамика» (далее – общество «Уралглавкерамика») на определение Арбитражного суда Челябинской области от 31.08.2022 по делу № А76-20819/2019 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2022 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения данной информации на официальном сайте Арбитражного суда Уральского округа в сети «Интернет», в судебное заседание в суд округа не явились, явку своих представителей не обеспечили.

В судебном заседании в режиме веб-конференции принял участие представитель общества ТСК «Аксар» и общества «Уралглавкерамика» –ФИО1 (доверенность от 03.03.2022 и доверенность от 01.02.2022 - соответственно). 

В судебном заседании 31.01.2023 объявлен перерыв по основанию статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) до 06.02.2023 до 15 час. 00 мин. После перерыва судебное заседание продолжено 06.02.2023 в режиме веб-конференции в том же составе суда при участии того же представителя кассаторов.

 

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 24.06.2019 возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью Строительная компания «Радуга» (далее – общество СК «Радуга», должник).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 04.10.2019 общество СК «Радуга» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введено конкурсное производство с применением положений параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) о банкротстве застройщиков, конкурсным управляющим утвержден ФИО2.

Конкурсный управляющий ФИО2 25.03.2022 обратился в арбитражный суд с заявлением об утверждении порядка, сроков и условий продажи имущества должника, в состав которого вошли три объекта незавершенного строительства (многоквартирные дома со строительными номерами 21.1 – первая очередь, 21.1 – вторая очередь, 21.2 – первая очередь) и права аренды на земельный участок, согласно представленному в материалы дела уточненному положению № 2.

К участию в рассмотрении обособленного спора привлечены все участники долевого строительства (кредиторы четвертой очереди реестра) многоквартирных домов со строительными номерами 21.1 – первая очередь, 21.1 – вторая очередь, 21.2 – первая очередь.

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 31.08.2022 утверждено предложение о порядке, сроках и условиях продажи залогового имущества должника – общества СК «Радуга» в редакции конкурсного управляющего от 05.05.2022 с учетом нижеследующих изменений:

3.1.11 в состав лота № 7 входит залоговое имущество залоговых кредиторов, а также имущество, которое предметом залога не является. В целях распределения вырученных средств между кредиторами определяется доля залоговых кредиторов в подлежащем продаже имуществе:

Наименование участника строительства

Общая площадь жилых помещений, подлежащих передаче кредитору в соответствии с договором участия в долевом строительстве, (кв.м)

Сумма общей площади всех жилых помещений в объекте, (кв.м)

Доля залогового кредитора в составе лота, рассчитанная по формуле: столб.3*100/стобл.4, (в %)

ППК «Фонд развития территорий»

1001,5

6030,73

16,61

ООО «Уралглавкерамика»

59,42

6030,73

0,99

ООО ПКФ «БАЗИС»

148,04

6030,73

2,45

ООО ПКФ «СТРОЙБАЗА №1»

119,32

6030,73

1,98

ООО «ВИАЛ КОМФОРТ»

59,42

6030,73

0,99

ФИО3

59,66

6030,73

0,99

ГОРИЗОНТ ООО ЗМК

40,93

6030,73

0,68

ФИО4

59,66

6030,73

0,99

ООО«АВТОСПЕЦТЕХНИКА 74»

119,08

6030,73

1,97

ООО «ПЛЁС»

59,66

6030,73

0,99

ФИО5

59,42

6030,73

0,99

Нереализованные жилые помещения

4244,62

6030,73

70,38

3.1.2. в состав лота № 8 входит залоговое имущество залоговых кредиторов, а также имущество, которое предметом залога не является. В целях распределения вырученных средств между кредиторами определяется доля залоговых кредиторов в подлежащем продаже имуществе:

ППК «Фонд развития территорий»

544,52

6030,73

9,03

ООО Торгово-строительная компания «АКСАР»

239,99

6030,73

3,98

ФИО6

24,27

6030,73

0,40

ФИО7

24,27

6030,73

0,40

ФИО5

48,54

6030,73

0,80

ООО «ФОРС ПРОДАКШН»

125,17

6030,73

2,07

ООО «ВИАНТ»

47,94

6030,73

0,79

ООО «А-Т»

24,27

6030,73

0,40

ООО «ГОРОД»

45,96

6030,73

0,76

ООО «ЮРС»

153,26

6030,73

2,54

ООО «ТЕХНОЛОГИЯ»

24,27

6030,73

0,40

ООО «РИЭЛТИ 74»

901,95

6030,73

14,95

Нереализованные жилые помещения

3828,91

6033,32

63,46

3.1.3. в состав лота № 9 входит залоговое имущество залоговых кредиторов, а также имущество, которое предметом залога не является. В целях распределения вырученных средств между кредиторами определяется доля залоговых кредиторов в подлежащем продаже имуществе:

ППК «Фонд развития территорий»

128,88

6276,02

2,05

ФИО5

36,08

6276,02

0,57

ООО «РИЭЛТИ 74»

942,39

6276,02

15,02

Нереализованные жилые помещения

5168,67

6276,02

82,36

Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2022 определение суда первой инстанции оставлено без изменений.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, общество ТСК «Аксар» и общество «Уралглавкерамика» обратились в Арбитражный суд Уральского округа с самостоятельными кассационными жалобами. 

В кассационной жалобе общество «Уралглавкерамика» просит определение от 31.08.2022 и постановление от 05.12.2022 отменить в части, принять по обособленному спору новый судебный акт, в соответствии с которым утвердить предложение о порядке, сроках и условиях продажи залогового имущества общества СК «Радуга» в следующей редакции: «3.1.11. в состав лота № 7 входит залоговое имущество залоговых кредиторов. Денежные средства, вырученные от реализации предмета залога, распределяются между созалогодержателями пропорционально размерам их требований, обеспеченных залогом, с учетом положений, предусмотренных статьей 201.14 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве)». 

В кассационной жалобе заявитель выражает несогласие с указанием судов, применительно к рассматриваемой ситуации, на эволюцию предмета залога в зависимости от степени его готовности и последующего создания индивидуальной, поэтажной собственности в виде квартир и (или) помещений, исходя из положений статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве), отмечая, что судами не учтено, что право на такой вид недвижимости как «квартира» или «помещение» возникает по общему правилу с момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости (статья 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и часть 6 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-Ф «О государственной регистрации недвижимости»). По мнению кассатора, поскольку фактически договор участия в долевом строительстве является по своей правовой природе договором купли-продажи будущей вещи, то в случае отсутствия элемента социально-политического (правового режима), предоставляющего гарантии, описанные в Законе об участии в долевом строительстве или Законе о банкротстве для наиболее слабого экономического субъекта – граждан, казус должен разрешаться в порядке, аналогичном порядку при заключении договора купли-продажи будущей вещи. Таким образом, учитывая, что вещь в виде квартиры и (или) помещения не создана, запись о ней отсутствует в реестре, то и трансформации залога с объекта незавершенного строительства на квартиру не произошло. Кроме этого, заявитель указывает, что определение судами «доли» как предмета залога по своей сути противоречит непосредственно статье 13 Закона об участии в долевом строительстве и интересам залоговых кредиторов, поскольку, во-первых, сам Закон об участии в долевом строительстве не содержит градации на определение предмета залога как «доли», во-вторых, определение «доли» в объекте незавершенного строительства и как следствие предела, на который может претендовать залоговый кредитор по своему экономическому эффекту не соответствует возможному эффекту от реализации индивидуальной собственности в виде квартиры (помещения), что фактически, обесценивает такое ограниченное вещное право, как залог. Вместе с тем, возможность удовлетворения требований залогового кредитора ограничивается суммой требований, заявленных в реестр, а также положениями статьи 201.14 Закона о банкротстве, что не позволяет «ущемить» конкурсную массу. Кредитор обращает внимание, что не менее важным обстоятельством является то, что такого вида собственности как «доли в объекте незавершенного строительства» не существует (отсутствует запись в реестре), а сам по себе договор участия в долевом строительстве не порождает вещного права, а исключительно обязательственное; то, что Закон о банкротстве при применении параграфа 7 главы 9 допускает возможность исполнения должником обязательства в натуре, тем самым защищая граждан в порядке исключения, не говорит о порождении договора долевого участия вещного права (о чем можно судить исходя образования нового объекта недвижимости), возможности выделения долей или иных аналогичных последствий. Как следствие, учитывая отсутствие такого вида недвижимости как «доля в объекте», весь объект незавершенного строительства является предметом залога до момента образования из него иной различной индивидуальной собственности. Наряду с изложенным, заявитель отмечает, что суды, устанавливая «долю залогового кредитора в составе лота», фактически  установили иное регулирование, отличное от статьи 201.14 Закона о банкротстве и положений статьи 335.1 ГК РФ. Распределение денежных средств, вырученных от продажи предмета залога, должно ставить в конкуренцию  между собой денежные требования, включенные в реестр, а не «будущие квадраты», при том, что Закон о банкротстве, ГК РФ и Закон об участии в долевом строительстве, не содержат диспозиции, позволяющей ограничивать размер удовлетворения по средствам определения доли в будущем причитающейся квадратуры к общей площади объекта, который должен был быть построен. Наконец, кассатор указывает, что распределение денежных средств таким образом, по существу, не только бы порождало порядок противоречащей обязательственной природе договора участия в долевом строительстве, но и политико-экономической сущности залога в силу закона при заключении договора долевого участия. Так, к примеру, такой подход не учитывает то обстоятельство, что в зависимости от даты заключения договора долевого участия, приобретаемого в будущем помещения, а именно его квадратуры, расположения, этажа, выходов (на прохожую часть или нет), сторон и т.д. меняется стоимость такого будущего объекта. Как следствие, при таких условиях, лица, внесшие по договору долевого участия денежные средства за меньшие «квадраты» в большем объеме, лишаются права на удовлетворения собственных денежных требований в том же объеме, что и лица, купившие большее количество «квадратов» за меньшую стоимость.

В своей кассационной жалобе общество ТСК «Аксар» также просит определение от 31.08.2022 и постановление от 05.12.2022 отменить в части, принять по обособленному спору новый судебный акт, в соответствии с которым утвердить Предложения о порядке, сроках и условиях продажи залогового имущества должника общества СК «Радуга» в следующей редакции: «3.1.2. в состав лота № 8 входит залоговое имущество залоговых кредиторов. Денежные средства, вырученные от реализации предмета залога, распределяются между со залогодержателями пропорционально размерам их требований, обеспеченных залогом, с учетом положений, предусмотренных статьей 201.14 Закона о банкротстве». Заявитель жалобы приводит доводы, аналогичные кассационной жалобы общество «Уралглавкерамика».

В судебном заседании представитель кассаторов на доводах кассационных жалоб настаивал.

Законность обжалуемых судебных актов проверена кассационным судом в порядке, предусмотренном статьями 284, 286 АПК РФ, в пределах доводов кассационной жалобы.

Поскольку судебные акты обжалуются только в части пунктов 3.1.11. и 3.1.2. Предложения о порядке, сроках и условиях продажи залогового имущества должника, то законность и обоснованность судебных актов остальной части судом округа не проверяется.

Проверив по правилам статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в оспариваемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, с учетом приведенных в кассационных жалобах доводов, суд округа приходит к следующему.

Как установлено судами и следует из материалов дела, конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд с заявлением об утверждении порядка, сроков и условий продажи имущества должника, согласно пункту 3.1. которого на торги в форме аукциона выставляется имущество должника:

– Лот 7: незавершенное строительство многоквартирного жилого дома  строительный номер 21.1 первая очередь, право аренды на земельный участок площадью 3 106 кв.м  кадастровый номер 74:36:0901002:3562 для строительства многоквартирных жилых домов, начальная цена 23 402 569 руб. 00 коп.;

– Лот 8: объект незавершенного строительством (многоквартирный дома строительный номер 21.1 вторая очередь) кадастровый номер 74:19:0901002:14559, степень готовности дома 38%, земельный участок площадью 2 939 кв.м кадастровый номер 74:19:0901002:3561 для строительства многоквартирных жилых домов, начальная цена 136 315 246 руб. 00 коп.;

– Лот 9: незавершенное строительство многоквартирного жилого дома  строительный номер 21.2 первая очередь, право аренды на земельный участок площадью 2 323 кв.м кадастровый номер 74:36:0901002:3550 для строительства многоквартирных жилых домов, начальная цена 22 227 287 руб. 00 коп.

В пунктах 3.1.1. (судами указано как пункт 3.1.11.), 3.1.2. и 3.1.3. в целях распределения вырученных средств между кредиторами определена доля залоговых кредиторов в подлежащем продаже по лотам № 7, № 8, № 9 имуществе (соответственно).

В обоснование заявленных разногласий управляющий ссылался на то, что положением о порядке продажи имущества должника определен порядок реализации имущества должника (объекты незавершенного строительством и право аренды на земельные участки), включающее в себя как залоговое так и не залоговое имущество, а также определена  стоимость доли залоговых и незалоговых кредиторов, рассчитанная с учетом квадратных метров по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома.

Согласно позиции управляющего доля залоговых кредиторов в объекте незавершенного строительства подлежит определению пропорционально площади помещений, подлежащих передаче по договору долевого участия в строительстве. Оставшаяся доля в объектах незавершенных строительством является имуществом должника, обеспечивающим удовлетворение установленных в реестре требований иных кредиторов.

По мнению конкурсного управляющего, залоговыми кредиторами являются публично-правовая компания «Фонд развития территорий» (далее – Фонд), выплатившая компенсацию гражданам-участникам долевого строительства, а также общества с ограниченной ответственностью «Уралглавкерамика», ТСК «Аксар» и ПКФ «Базис», чей залоговый статус установлен в определениях от 08.11.2021 по настоящему делу. 

Оставшихся лиц, заключивших договор участия в долевом строительстве спорных жилых домов, чьи требования также установлены в четвертой очереди реестра, однако без указания на соответствующее обеспечение, управляющий к числу залоговых не относит.

Конкурсный управляющий также ссылался на общие правила при банкротстве застройщика, где все участники долевого строительства, заявившие свои требования и получившие статус залоговых кредиторов, находятся в равном положении и удовлетворение их требований осуществляется пропорционально за счет выручки от реализации предмета залога.

По результатам рассмотрения заявленных требований суд первой инстанции, выводы которого поддержал апелляционный суд, утвердил Предложение о порядке, сроках и условиях продажи залогового имущества должника общества СК «Радуга» в редакции конкурсного управляющего от 05.05.2022 с учетом изменений пунктов 3.1.11., 3.1.2. и 3.1.3., исходя из следующего.

Материальные основания возникновения права залога у лиц, заключивших с застройщиком договоры участия в долевом строительстве, регулируются специальными положениями гражданского законодательства, в частности Законом об участии в долевом строительстве, а не Законом о банкротстве. 

По смыслу пункта 2 статьи 2, статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве положения статей 12.1 и 13 этого Закона об обеспечении исполнения обязательств застройщика применяются независимо от конкретного вида объекта долевого строительства (жилое или нежилое помещение).

Статьей 13 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрены три типовых случая существования залогового обеспечения в пользу лиц, чьи средства были привлечены на строительство (создание) многоквартирного дома посредством заключения договоров участия в долевом строительстве: 

1) согласно части 1 этой статьи на начальном этапе с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве находящимися в залоге у дольщиков считаются земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или право аренды земельного участка, а также строящийся на данном участке многоквартирный дом;

2) в силу части 2 названной статьи при прекращении строительства по каким-либо причинам и последовавшей за этим государственной регистрацией права собственности застройщика на незавершенный строительством объект такой объект, являющийся неделимой вещью, также считается находящимся в залоге у дольщиков; 

3) со дня получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и до момента передачи дольщику объекта строительства все помещения в построенном здании считаются находящимся в залоге у участников строительства; однако такой залог не распространяется на помещения в здании, не являющиеся объектами долевого строительства, а также на помещения, уже переданные иным участникам строительства (части 3 и 8 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве).

Таким образом, по смыслу указанного Закона залоговые права дольщиков, их сущность и содержание, а также и сам предмет залога трансформируются по мере продвижения стадии строительства объекта. Кроме того, из содержания приведенных норм следует и то, что во всех трех перечисленных ситуациях участники строительства являются созалогодержателями в отношении имущества, перечень которого зависит от степени готовности дома (статья 335.1 ГК РФ). При этом в статье 13 Закона об участии в долевом строительстве законодатель не делает различий между правовым положением дольщиком в зависимости от вида приобретаемого помещения (жилое или нежилое).

При обычном хозяйственном обороте исполнение договора завершается передачей помещения дольщику. Однако в ситуации, когда застройщик начинает испытывать финансовые трудности и впадает в несостоятельность, алгоритм исполнения обязательств перед дольщиками изменяется с учетом специального банкротного регулирования, в том числе в зависимости от того, какой вид помещения (жилое или нежилое) являлся предметом договора.

Исходя из вышеизложенных норм права, заключив, что помимо статуса залогового кредитора у Фонда, обществ с ограниченной ответственностью «Уралглавкерамика», ТСК «Аксар» и ПКФ «Базис», установленного определениями суда от 08.11.2021, залоговый статус требований обществ с ограниченной ответственностью «Риэлти 74», «Автоспецтехника 74», «Виант», МП «ЮРС», «ВИАЛ КОМФОРТ», ЗМК «ГОРИЗОНТ», «ФОРС ПРОДАКШН», ПКФ «Стройбаза №1», «Город» и «Плёс», ФИО8 (первоначальный кредитор – общество «АТ»), ФИО9 (первоначальный кредитор – общество «Технология»), индивидуальных предпринимателей ФИО6, ФИО7, ФИО3, ФИО4 и ФИО5 установлен в силу закона и не ставится в зависимость от указания на это судебным актом при включении требования в реестр, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что в пункты 3.1.11 и 3.1.2 положения подлежат включению все лица, заключившие договор участия в долевом строительстве, предметом которого являлась передача жилого помещения и в отношении требований которых позднее были внесены изменения в реестр путем трансформации требования о передаче жилого помещения в денежное требование, с установлением доли каждого залогового кредитора в реализуемом лоте.

В части определения за вышеуказанными лицами прав залоговых кредиторов судебные акты в порядке кассационного производства не обжалуются.

Предметом кассационного обжалования является разногласия исключительно по порядку определения долей залоговых кредиторов в целях распределения вырученных от продажи имущества денежных средств.

Определяя долю каждого из залоговых кредиторов в реализуемом лоте, суды согласились с предложенным конкурсным управляющим порядкам ее расчета – общая площадь жилых помещений, подлежащих передаче кредитору в соответствии с договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома, пропорционально общей площади всех помещений в соответствующем объекте.

При этом апелляционным судом указано, что определение доли залогового кредитора (как участника долевого строительства) при продаже объекта незавершенного строительством определяется по аналогии с признанием права на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте в виде квартиры и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства. 

Между тем, по мнению суда округа, при вынесении обжалуемых судебных актов, судами не учтено следующее.

Основной целью введения параграфа о банкротстве застройщиков является защита прав участников строительства в случае неплатежеспособности должника (застройщика), ввиду чего залоговые кредиторы и участники строительства в случае реализации предмета залога должны иметь равные права на удовлетворение своих требований.

Согласно пункту 3 статьи 201.9 Закона о банкротстве требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, удовлетворяются за счет стоимости предмета залога в порядке, установленном статьей 201.14 указанного Федерального закона.

Статья 201.14 Закона о банкротстве закрепляет в деле о банкротстве застройщика особенности расчетов с кредиторами и порядок распределения выручки в случае реализации предмета залога, в качестве которого данная норма (пункт 1) указывает либо объект строительства, принадлежащий застройщику на праве собственности, либо земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или ином праве (в том числе аренды, субаренды).

В подпункте 5 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве приведено понятие объекта строительства - многоквартирный дом или жилой дом блокированной застройки, в отношении которых участник строительства имеет требование о передаче жилого помещения или имел данное требование до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, в том числе многоквартирный дом или жилой дом блокированной застройки, строительство которых не завершено; в подпункте 6 пункта 1 этой же статьи - понятие земельного участка, под которым с позиции названного Закона понимается земельный участок, который застроен или подлежит застройке и на котором находится или должен быть построен объект строительства.

Согласно части 1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды (субаренды) указанного участка и строящийся на этом земельном участке многоквартирный дом.

При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на названный объект (часть 2).

Как предусмотрено частью 3 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве, при государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения.

Незавершенное строительство может быть признано объектом гражданского права с распространением на него правового режима недвижимого имущества только при осуществлении государственной регистрации в порядке, установленном пунктом 2 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». 

В ситуации, когда многоквартирный дом введен в эксплуатацию, а нежилое помещение не может быть передано дольщику в натуре вследствие банкротства застройщика, оно включается в конкурсную массу. Застройщик обязан зарегистрировать за собой право собственности на такое нежилое помещение. Требование дольщика становится обеспеченным залогом не всех помещений в доме (как общее обеспечение одного из созалогодержателей), а лишь того помещения, которое подлежало передаче по условиям договора участия в долевом строительстве (как единоличное обеспечение залогодержателя, если только на данное помещение не установлены другие залоги третьих лиц).

Суды обеих инстанций, по сути, определили порядок распределения выручки от продажи лотов № 7 и № 8 применительно к случаю,  когда многоквартирный дом введен в эксплуатацию.

Так, из положений статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве следует, что до получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома строящийся объект недвижимости и земельный участок, на котором он строится, находятся в залоге у участников долевого строительства, а с момента получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и до момента передачи участнику строительства объекта долевого строительства такой объект считается находящимся в залоге у участника долевого строительства.

В то же время из материалов обособленного спора не усматривается, что спорные объекты (лот № 7 и лот № 8) введены в эксплуатацию и произошла их государственная регистрация в установленном законе порядке.

Кредиторы обращали внимание судов первой и апелляционной инстанций на то, что поскольку вещь в виде квартиры и (или) помещения не создана, запись о ней отсутствует в реестре, то и трансформации залога объекта незавершенного строительства не произошло, отсутствие такого вида недвижимости как «доля в объекте», свидетельствует о том, что весь объект незавершенного строительства является предметом залога до момента образования из него иной различной индивидуальной собственности. При этом распределение денежных средств, вырученных от продажи предмета залога, должно ставить в конкуренцию  между собой денежные требования, включенные в реестр, а не «будущие квадраты», при том, что Закон о банкротстве, ГК РФ и Закон об участии в долевом строительстве, не содержат диспозиции, позволяющей ограничивать размер удовлетворения по средствам определения доли в будущем причитающейся квадратуры к общей площади объекта, который должен был быть построен.

Надлежащей оценки доводы кредиторов со стороны судов не получили. Основания прекращения залога в обжалуемых судебных актах не приведены. В предмет судебного исследования и оценки вопрос о введении спорных объектов в эксплуатацию судами первой и апелляционной инстанции не включен.  

Вместе с тем, вопрос о получении застройщиком-должником разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома имеет существенное значение для правильного разрешения спора и определения порядка расчетов, поскольку до получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома строящийся объект недвижимости и земельный участок, на котором он строится, находятся в залоге у участников долевого строительства, следовательно, залоговые кредиторы по денежному требованию, преобразовавшемуся из требования о передаче нежилого офисного помещения, вправе претендовать на распределение вырученных от реализации предмета залога денежных средств по правилам пункта 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве; соответствующие денежные средства подлежат распределению пропорционально размеру их требований, включенных в реестр требований кредиторов.

С учетом изложенного, принимая во внимание выявленные нарушения при разрешении разногласий по порядку определения долей залоговых кредиторов при реализации спорного имущества, определение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции не могут быть признаны в обжалуемой части законными и обоснованными.

В соответствии с частью 1 статьи 288 АПК РФ основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таким образом, исходя из того, что для принятия обоснованного и законного судебного акта требуется исследование и оценка представленных в материалы дела доказательств, установление всех имеющих значение для дела обстоятельств, в том числе установление факта ввода спорных объектов в эксплуатацию в установленном законом порядке либо отсутствие такового, что невозможно в арбитражном суде округа в силу его полномочий, обособленный спор в части утверждения пунктов 3.1.11 и 3.1.2 Предложения о порядке, сроках и условиях продажи залогового имущества должника в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежит передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции. 

При новом рассмотрении дела суду следует устранить отмеченные недостатки, установить и исследовать все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, дать правовую оценку всем установленным обстоятельствам, доводам и доказательствам, представленным лицами, участвующими в деле, с учетом требований, установленных статьей 65 АПК РФ, и разрешить спор в соответствии с требованиями действующего законодательства. 

Руководствуясь статьями 286-290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

П О С Т А Н О В И Л:

определение Арбитражного суда Челябинской области от 31.08.2022 по делу № А76-20819/2019 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2022 по тому же делу отменить в части утверждения пунктов 3.1.11 и 3.1.2 Предложения о порядке, сроках и условиях продажи залогового имущества должника общества с ограниченной ответственностью Строительная компания «Радуга». В отмененной части спор направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Челябинской области.

В остальной части определение Арбитражного суда Челябинской области от 31.08.2022 по делу № А76-20819/2019 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2022 по тому же делу  оставить без изменения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                                       О.Э. Шавейникова 

 

Судьи                                                                                    В.Ю. Калугин 

 

                                                                                              С.Н. Соловцов