Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-14753/2020

29 апреля 2021 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  21 апреля 2021 года.

Полный текст решения изготовлен  29 апреля 2021 года.

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Балакир М.В.

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью "Терус" (адрес: Россия, 188300, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 12.12.2013, ИНН: 

<

***>)

ответчик: общество с ограниченной ответственностью "Экополис вомз" (адрес: Россия, 188382, Ленинградская область, Гатчинский район, городской 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 21.12.2010, ИНН: 

<

***>)

об обязании обратить взыскание на предмет залога

при участии

- от истца: представитель ФИО2 по решению от 12.03.2019 (ген.директор),

- от ответчика: представитель ФИО3, по доверенности от 20.07.2020, 

 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Терус" (далее - истец) обратилось в арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Экополис Вомз" (далее - ответчик) об обязании обратить взыскание на предмет залога по договору купли-продажи недвижимого имущества с условием о залоге от 18.12.2018: Земельный участок площадью 60 000 (шестьдесят тысяч) кв.м, находящийся по адресу: Ленинградская область, Гатчинский район, шт. Вырица, ул. Пограничная, д.1, расположенный на землях населенных пунктов (категория земель) и предоставленный под производственную деятельность (разрешенное использование). Кадастровый (или условный) номер земельного участка - 47:23:0605007:1, обратить взыскание на земельный участок путем продажи с публичных торгов. Начальную продажную цену установить в размере 237 957, условных единиц (НДС не облагается) эквивалентных 237 957,68 евро в рублевом эквиваленте по курсу, установленному Центральным Банком РФ на день фактической оплаты. В случае если курс евро на дату оплаты изменится (увеличится или уменьшится) по отношению к рублю Российской Федерации более, чем на 20% по сравнению с курсом евро по состоянию на дату 05.10.2018г., то размер платежа будет определяться из расчета курса евро, составляющего не более или не менее соответственно, чем 20% по сравнению с курсом евро на дату 05.10.2018г.; Обратить взыскание на предмет залога по договору купли-продажи недвижимого имущества с условием о залоге от 18.12.2018г.: Нежилое здание (Комплекс, состоящий из гаража, материально-технического склада, материально-технического склада с пристройкой), назначение: нежилое, 2 - этажный, общая площадь 2422,3 кв.м, инв.№ 12662-В, кадастровый (условный) номер 47:23:2028001:1177.Обратить взыскание на заложенное имущество путем продажи с публичных торгов.Начальную продажную цену установить в размере 12 978,22 условных единиц (включая НДС) эквивалентных 12 978,22 евро в рублевом эквиваленте по курсу, установленному Центральным Банком РФ на день фактической оплаты. В случае если курс евро на дату оплаты изменится (увеличится или уменьшится) по отношению к рублю Российской Федерации более, чем на 20% по сравнению с курсом евро по состоянию на дату 05.10.2018г., то размер платежа будет определяться из расчета курса евро, составляющего не более или не менее соответственно, чем 20% по сравнению с курсом евро на дату    05.10.2018г.Обратить взыскание на предмет залога по договору купли-продажи недвижимого имущества с условием о залоге от 18.12.2018г.: Нежилое здание (комплекс, состоящий из главного корпуса и производственно-промышленного корпуса) назначение: нежилое, общая площадь 7972,9 (семь тысяч девятьсот семьдесят два целых девять десятых) кв.м, инв.№ 12662-И, лит. И, И1, И2, ИЗ, кадастровый (условный) номер 47:23:2028001:7994. Обратить взыскание на заложенное имущество путем продажи с публичных торгов.Начальную продажную цену установить в размере 56 596,60 (Пятьдесят шесть тысяч пятьсот девяносто шесть целых шестьдесят сотых) условных единиц (включая НДС) эквивалентных 56 596,60 (Пятьдесят шесть тысяч пятьсот девяносто шесть целых шестьдесят сотых) евро в рублевом эквиваленте по курсу, установленному Центральным Банком РФ на день фактической оплаты. В случае если курс евро на дату оплаты изменится (увеличится или уменьшится) по отношению к рублю Российской Федерации более, чем на 20% по сравнению с курсом евро по состоянию на дату5.10.2018, то размер платежа будет определяться из расчета курса евро, составляющего не более или не менее соответственно, чем 20% по сравнению с курсом евро на дату 05.10.2018.

Обратить взыскание на предмет залога по договору купли-продажи недвижимого имущества с условием о залоге от 18.12.2018г.: Нежилое здание (Механический цех), объект незавершенного строительства, назначение: нежилое, объект незавершенного строительства, степень готовности 43%, инв.№ 41:218:001:000000930:0100:00000, лит. А, кадастровый (условный) номер 47:23:2028001:1597.

Обратить взыскание на заложенное имущество путем продажи с публичных торгов.

Начальную продажную цену установить в размере 60 643,91 условных единиц (включая НДС) эквивалентных 60 643,91 евро в рублевом эквиваленте по курсу, установленному Центральным Банком РФ на день фактической оплаты. В случае если курс евро на дату оплаты изменится (увеличится или уменьшится) по отношению к рублю Российской Федерации более, чем на 20% по сравнению с курсом евро по состоянию на дату 05.10.2018г., то размер платежа будет определяться из расчета курса евро, составляющего не более или не менее соответственно, чем 20% по сравнению с курсом евро на дату    05.10.2018г.

Обратить взыскание на предмет залога по договору купли-продажи недвижимого имущества с условием о залоге от 18.12.2018г.: недвижимое имущество в виде объектов, не прошедших государственный кадастровый учет и регистрацию в едином государственном реестре недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым (или условный) номер земельного участка - 47:23:0605007:1 по адресу: Ленинградская область, Гатчинский район, пгт. Вырица, ул. Пограничная, д. 1: нежилое здание (котельная)(лит. Е), нежилое здание (проходная) (лит. М), открытый склад (подкрановый путь) (лит. I), склад материальный (лит.Н), ограждение территории, цех товаров народного потребления, склад ГСМ (лит.Л), благоустройство (производственная площадка), сеть наружного водопровода, теплосеть наружного водопровода, электростанция и Щит ШДЕ.

Обратить взыскание на заложенное имущество путем продажи с публичных торгов.

Начальную продажную цену имущества определить в размере 13 149,16 условных единиц (включая НДС) эквивалентных 13 149,16 евро в рублевом эквиваленте по курсу, установленному Центральным Банком РФ на день фактической оплаты. В случае если курс евро на дату оплаты изменится (увеличится или уменьшится) по отношению к рублю Российской Федерации более, чем на 20% по сравнению с курсом евро по состоянию на дату 05.10.2018г., то размер платежа будет определяться из расчета курса евро, составляющего не более или не менее соответственно, чем 20% по сравнению с курсом евро на дату 05.10.2018г.  

В судебном заседании истец поддержал исковые требования, ответчик просил в иске отказать по основаниям, изложенным в отзыве, ссылаясь на погашение задолженности в полном объеме, заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью определения начальной стоимости имущества. Истец возражал против удовлетворения ходатайства. Судом отказано в удовлетворении ходатайства о назначении судебной экспертизы в связи с отсутствием оснований, предуммотренных статьей 82 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 17.12.2018 между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества с условием о залоге (далее - договор), в соответствии с которым истец продал ответчику недвижимое имущество в соответствии с условиями договора.

Согласно п.4.2. договора цена проданного ответчику недвижимого имущества составляет 381 325, 57 условных единиц, включая НДС (где применимо).

В соответствии с п.4.1. договора условная единица равна одному евро. Оплата покупателем договорной пены осуществляется в рублях по курсу ЦБ РФ на дату оплаты. В случае если курс евро на дату оплаты изменится (увеличится или уменьшится) по отношению к рублю Российской Федерации более, чем на 20% по сравнению с курсом евро на дату подписания Предварительного договора от 05.10.2018г., то размер платежа будет определяться из расчета курса евро, составляющего не более или не менее соответственно, чем 20% по сравнению с курсом евро на дату подписания Предварительного договора от 05.10.2018г.

В соответствии с п.4.3.2. договора ответчик принял на себя обязательство в счет оплаты договорной цены производить ежемесячные платежи в сумме 21184,76 условных единиц в согласованные даты (10 го числа каждого календарного месяца с 10.01.2019г. по 10.02.2020г. включительно).

Однако установленный пунктом 4.3.2. Договора график платежей Ответчиком был грубо нарушен. Последний платеж в счет оплаты договорной цены поступил 19.06.2019г.

По состоянию на 11.02.2020 ответчик допустил просрочку платежей по договору в сумме 181 449,76  условных единиц.

В соответствии с п.7.3. договора в случае нарушение покупателем сроков оплаты договорной цены согласно п.4.3.2. договора покупатель уплачивает продавцу неустойку в размере 0,2 % от невыплаченной в срок суммы за каждый день просрочки, но не более 10% договорной цены.

По состоянию на 11.02.2020г. сумма неустойки за нарушение срока платежей по Договору составляет 38132,55 условных единиц.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате по договору послужило основанием для обращения истца с требованием о взыскании с ответчика задолженности по договору от 17.12.2018

       Решением арбитражного суда от 22.06.2020 по делу А56-123673/2019 с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по указанному договору купли-продажи в сумме 181 449,76 условных единиц эквивалентных 181 449,76 евро в рублевом эквиваленте по курсу, установленному Центральным Банком РФ на день фактической оплаты, неустойка за нарушение сроков оплаты по договору купли-продажи недвижимого имущества с условием о залоге от 17.12.2018 в сумме 38132,55 условных единиц, эквивалентных 38 132,55 евро в рублевом эквиваленте по курсу, установленному Центральным Банком РФ на день фактической оплаты, кроме того, суд указал на то, что в случае если курс евро на дату оплаты изменится (увеличится или уменьшится) по отношению к рублю Российской Федерации более чем на 20% по сравнению с курсом евро по состоянию на дату 05.10.2018, то размер платежа будет определяться из расчета курса евро, составляющего не более или не менее соответственно, чем 20% по сравнению с курсом евро на дату 05.10.2018.

В соответствии с п.5.1. Договора Стороны пришли к соглашению о том, что в целях обеспечения исполнения Покупателем своего обязательства по уплате Договорной цены Недвижимого имущества в размере, предусмотренном п. 4.2, настоящего Договора, Недвижимое имущество до его полной оплаты Покупателем (Залогодатель) находится в залоге у Продавца (Залогодержатель) на основании положений п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п.5.15 Договора стороны установили, что в соответствии со ст. 337 ГК РФ залог обеспечивает требования Залогодержателя в том объеме, в каком они существуют к моменту их удовлетворения за счет Предмета залога, включая требование об уплате суммы основного долга (Договорной цены полностью или в части), выплате неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами, предусмотренных ст. 395 ГК РФ, требование о возмещении убытков вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения Покупателем своих обязательств по уплате Договорной цены, а также требование о возмещении расходов на взыскание и реализацию Предмета залога.

Согласно п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено, если должник не исполнил или ненадлежащим образом исполнил обеспеченное залогом обязательство.

В соответствии с пп.5.1.1.-5.1.5. Договора Предметом залога является Недвижимое имущество, включая:

 - земельный участок площадью 60 000 кв.м, находящийся по адресу: Ленинградская область, Гатчинский район, пгт. Вырица, ул. Пограничная, д.1, расположенный на землях населенных пунктов (категория земель) и предоставленный под производственную деятельность (разрешенное использование). Кадастровый (или условный) номер земельного участка -47:23:0605007:1,

- нежилое здание (Комплекс, состоящий из гаража, материально-технического склада, материально-технического склада с пристройкой), назначение: нежилое, 2 - этажный, общая площадь 2422,3 кв.м, инв.№ 12662-В, кадастровый (условный) номер 47:23:2028001:1177,

- нежилое здание (комплекс, состоящий из главного корпуса и производственно-промышленного корпуса) назначение: нежилое, общая площадь 7972,9 (семь тысяч девятьсот семьдесят два целых девять десятых) кв.м, инв.№ 12662-И, лит. И, И1, И2, ИЗ, кадастровый (условный) номер 47:23:2028001:7994,

-  нежилое здание (Механический цех), объект незавершенного строительства, назначение: нежилое, объект незавершенного строительства,     степень готовности 43%, инв.№ 41:218:001:000000930:0100:00000, лит. А, кадастровый (условный) номер 47:23:2028001:1597,

-  объекты, не прошедшие государственный кадастровый учет и регистрацию, являющиеся предметом отчуждения по договору купли-продажи, расположенные в границах земельного участка, указанного в п. 1.1. договора, зафиксированные   сторонами   в Приложении № 1 к настоящему договору:  нежилое здание (котельная) (лит. Е); нежилое здание(проходная) (лит. М); открытый склад (подкрановый путь) (лит. I), склад материальный (лит.Н), ограждение территории; цех товаров народного потребления; склад ГСМ (лит.Л); благоустройство (производственная площадка); сеть наружного водопровода; теплосеть наружного водопровода; электростанция и щит ШДЕ.

Истец, ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательств по оплате до настоящего времени, обратился в суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество.

В соответствии со статьей 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор (залогодержатель) по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию (статья 337 Гражданского кодекса Российской Федерации).

            При рассмотрении дела судом установлено, что ответчиком на момент рассмотрения спора обязанность по оплате объектов недвижимости   исполнена    в    полном    объеме,  что подтверждается платежными поручениями, представленными в материалы дела. 

Таким образом, обязательство по оплате объектов недвижимости, предусмотренное п. 4.2 договора купли-продажи исполнено на настоящий момент в полном объеме. Истец указанное обстоятельство не оспаривал.

В соответствии с п. 1 ст. 3 Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - ФЗ "Об ипотеке"), ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке, пункт 3 этой же нормы предусматривает, что, если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой.

Отсутствует признак существенности нарушения обязательства, при котором возможно обращение взыскания на заложенное имущество.

По состоянию на 07.04.21 у ответчика перед истцом имеется задолженность по оплате неустойке в размере  36 670,71 евро. Вместе с тем, в соответствии с п. 4.2 договора, цена предмета договора составляет 381 325,57 (триста восемьдесят одна тысяча триста двадцать пять целых пятьдесят семь сотых) евро.

Таким образом, размер неустойки составляет менее 10% о стоимости залогового имущества.

Залог является способом обеспечения обязательства, своеобразным дополнительным гарантирующим средством исполнения должником обязательств перед кредитором. Таким образом, как указано в п. 12 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 22.05.2013, залог выполняет функцию стимулирования должника к надлежащему исполнению основного обязательства и целью договора залога не является переход права собственности на предмет залога от залогодателя к другому лицу (в том числе к залогодержателю). В связи с этим позиция высших судов, изложенная в указанном документе, подтверждает вывод о том, что «обращение взыскания на предмет залога допустимо не во всяком случае ответственности должника за нарушение обязательства, а лишь при допущенном им существенном нарушении» (п. 12).

При этом, неустойка является также самостоятельным способом обеспечения обязательств.

Указанный документ также разъясняет, что при оценке наличия (отсутствия) оснований для обращения взыскания на заложенное имущество в судебном порядке, суд обязан учитывать не только периодичность допущенных заемщиком нарушений кредитного обязательства, но и значимость (существенность) данных нарушений.

Кроме того, наряду с закрепленным в вышеназванном пункте Обзора судебной практики, утвержденным Президиумом ВС РФ от 22.05.2013, статья 348 ГК РФ подразумевает, что вместе с общим принципом обращения взыскания на предмет залога только при наступлении ответственности должника за нарушение основного обязательства, в пунктах 2 и 3 той же статьи содержатся уточняющие правила, позволяющие определить степень нарушения основного обязательства, необходимую для предъявления требований залогодержателя.

Более того, п.5.1 договора стороны пришли к соглашению о том, что в целях обеспечения исполнения покупателем своего обязательства по уплате договорной цены недвижимого имущества в размере, предусмотренном п.4.2 договора, недвижимое имущество до его полной оплаты покупателем находится в залоге у продавца на основании п.5 статьи 488 ГК РФ.  Исходя из буквального толкования п.4.2 договора следует, что ипотекой (залогом недвижимости) обеспечено только обязательство по оплате приобретаемого имущества  на суму 381325,57 у.е.

При этом, положения п.5.16 договора о том, что залог обеспечивает требования залогодержателя, включая требование об уплате суммы основного долга, выплате неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами, требование о возмещении убытков, не соответствуют требованиям  п. 1 ст. 3 Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - ФЗ "Об ипотеке"), согласно которой ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке, пункт 3 этой же нормы предусматривает, что, если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, на что указано в п.4.2 договора, обеспеченных ипотекой, обязательства должника   перед  залогодержателем  в  части,   превышающей   эту  сумму,  не  считаются обеспеченными ипотекой.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения заявления не имеется.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

           Судья                                                                           Балакир М.В.