ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А63-12163/2015

22 января 2019 года

г. Ессентуки

Резолютивная часть постановления объявлена 15 января 2019 года

Полный текст постановления изготовлен 22 января 2019 года

        Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Годило Н.Н., 

судей: Бейтуганова З.А., Жукова Е.В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания                 ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью  «АртСтройТехно», Ставропольской краевой общественной организации «Комитета по защите прав участников долевого строительства» и управления Ставропольского  края по строительству и жилищному надзору на определение Арбитражного суда Ставропольского края от  04.06.2018 по делу                № А63-12163/2015 в рамках дела о признании несостоятельным  (банкротом) ООО «АртСтройТехно»   (судья Гладских Н.В.)

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Артстройтехно»,                    (ОГРН 

<

***>) к администрации города Ставрополя, комитету градостроительства администрации города Ставрополя, 

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора Управление  Ставропольского края по строительству и жилищному надзору                                г. Ставрополь 

о признании права собственности на объект незавершенного строительства,

при участи в судебном заседании:

от конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью  «АртСтройТехно»: представителя ФИО2 по доверенности от 26.03.2018,

от администрации города Ставрополя: представителя ФИО3 по доверенности от 24.01.2018,

от комитета градостроительства администрации города Ставрополя: представителя ФИО4 по доверенности от 07.06.2018,

от Управления Ставропольского края по строительству и жилищному надзору: представителя ФИО5 по доверенности от 28.12.2018,

от Ставропольской краевой общественной организации «Комитета по защите прав участников долевого строительства»: председателя ФИО6,

от ФИО7:  представителя ФИО8 по доверенности от 09.09.2016,

кредиторы: ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, 

УСТАНОВИЛ:

публичное акционерное общество «Сбербанк России» (далее – ПАО «Сбербанк России») обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью «АртСтройТехно» (далее – ООО «АртСтройТехно»). 

Определением от 11.07.2015 в отношении ООО «АртСтройТехно» введена процедура наблюдения и применены при банкротстве ООО «АртСтройТехно» правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве). 

Решением от 06.03.2017 ООО «АртСтройТехно» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев. Конкурсным управляющим назначена ФИО14. 

ООО «Артстройтехно» обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к администрации города Ставрополя (далее - администрация), комитету градостроительства администрации города Ставрополя о признании права собственности на объект незавершенного строительства площадью застройки 544,0 кв.м, степенью готовности 4% поз.2, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 26:12:031003:1830, по адресу: 

<

...>, в квартале 214; о признании права собственности на объект незавершенного строительства площадью застройки 544,0 кв.м, степенью готовности 4% поз.3, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 26:12:031003:1830, по адресу: 

<

...>, в квартале 214.

К участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Ставропольского края по строительству и жилищному надзору г. Ставрополь.

Решением от 04.06.2018 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Общество с ограниченной ответственностью  «АртСтройТехно» и Ставропольская краевая общественная организация «Комитета по защите прав участников долевого строительства», управление Ставропольского  края по строительству и жилищному надзору не согласились с принятым судебным актом обратились с апелляционными жалобами в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд, в которых  просили определение суда отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В апелляционных жалобах апеллянты указывают, на то, что                                          ООО «АртСтройТехно» предпринимало надлежащие меры по легализации объекта строительства. Спорные объекты  строительства соответствуют строительным нормам безопасности и правилам, в подтверждение чего ООО «АртСтройТехно» ссылается на техническое заключение, выполненное обществом с ограниченной ответственностью «Щит». Также, по мнению апеллянтов, в случае признания права собственности на объекты незавершенного строительства за ООО «АртСтройТехно», что в последующем будет возможность для передачи данных объектов строительства застройщику ООО СУ « Стройград-1» для завершения строительства данных объектов в соответствии с планом – графиком, утвержденным Губернатором Ставропольского края. Удовлетворение требований заявленных ООО «АртСтройТехно» позволит восстановить права граждан-участников долевого строительства.

В целях исследования спорных объектов недвижимости, судом апелляционной инстанции определением от 02.10.2018 назначена  судебная экспертиза. Проведение судебной экспертизы поручено ООО Ставропольское краевое специализированное экспертное учреждение судебная экспертиза «Глав Эксперт, в составе экспертов       ФИО15 и  ФИО16 

На разрешение экспертам поставлены вопросы следующего содержания:

- носят ли капитальный характер работы, произведенные при создании объекта незавершенного строительства площадью застройки 544,0 кв.м, степенью готовности 4% поз.2, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 26:12:031003:1830, по адресу: 

<

...>, в квартале 214?

- носят ли капитальный характер работы, произведенные при создании объекта незавершенного строительства площадью застройки 544,0 кв.м, степенью готовности 4% поз.3, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 26:12:031003:1830, по адресу: 

<

...>, в квартале 214?

- являются ли указанные объекты прочно связанными с землей, и возможно ли перемещение указанных объектов без нанесения несоразмерного ущерба их назначению?

- являются ли оконченными фундаментальные работы, произведенные при создании указанных объектов?

- соответствует ли исследуемый объект незавершенного строительства, расположенный по адресу 

<

...> «а», в квартале 214, поз 2,поз.3, градостроительным и строительным нормам и правилам?

- нарушает ли исследуемый объект незавершенного строительства, расположенный по адресу 

<

...> «а», в квартале 214, поз 2,поз.3 права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан?

04.12.2018  в апелляционный суд поступило заключение судебной экспертизы                  №2-74А/16 от  30.11.2018.

Определением суда апелляционной инстанции от 10.12.2018 производство по апелляционным жалобам общества с ограниченной ответственностью  «АртСтройТехно», Ставропольской краевой общественной организации «Комитета по защите прав участников долевого строительства» и управления Ставропольского  края по строительству и жилищному надзору на определение Арбитражного суда Ставропольского края от  04.06.2018 по делу № А63-12163/2015 возобновлено, судебное заседание назначено на 15.01.2019.

Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена на сайте http://arbitr.ru/ в соответствии положениями  статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представители сторон озвучили свои правовые позиции по рассматриваемым апелляционным жалобам. Дали пояснения по обстоятельствам спора.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в соответствии со статьями 266-269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, проверив доводы апелляционных жалоб, считает, что  решение суда первой инстанции от 04.06.2018  подлежит отмене  по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и судом установлено, по договору аренды от 24.06.2014 № 3818 комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (арендодатель) жилищно-строительному кооперативу «Рубеж-4» (арендатор) предоставлен в аренду сроком по 23.06.2017 земельный участок площадью 8 171 кв.м с кадастровым номером 26:12:031003:1830, с разрешенным использованием: для продолжения строительства многоэтажных многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, расположенный по адресу: 

<

...>, в квартале 214, для продолжения строительства многоэтажных многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями. 

Срок действия договора аренды №3818 сторонами установлен на три года с 24.06.2014 по 23.06.2017. 

Данный договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22.07.2014 за номером                                                      26-0-1-117/2010/2014- 138. 

24.07.2014 между жилищно-строительным кооперативом «Рубеж-4» и ФИО17 заключен договор о передаче прав и обязанностей (перенайма), согласно которого в связи с безвозмездной передачей права аренды на земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...>, в квартале 214, новым арендатором стала ФИО17 Вышеуказанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке. 

01.08.2014 между ФИО17 (арендатор) и обществом с ограниченной ответственностью «Артстройтехно» (субарендатор), заключен договор субаренды №1 земельного участка в границах муниципального образования  г. Ставрополь, согласно которого арендатор сдает, а субарендатор принимает в аренду земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...>, в квартале 214, для продолжения строительства многоэтажных жилых домов со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями. 

Срок действия договора субаренды составляет 11 месяцев с 01.08.2014 по 01.07.2015(п.8). 

В соответствии с п.10 договор субаренды прекращает своё действие в случае досрочного прекращения аренды земельного участка №3818 от 24.06.2014. 

Решением от 06.03.2017 ООО «АртСтройТехно» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев. Конкурсным управляющим назначена ФИО14. 

Конкурсным управляющим установлено наличие объектов незавершенного строительства, расположенных по адресу: 

<

...>, поз. 2 и поз. 3, строительство которых осуществляло ООО «АртСтройТехно». Заявленные объекты недвижимости имеются в наличии, что подтверждается техническими планами объектов незавершенного строительства от 17.11.2017, расположенных по ул.                        Города-побратима Безье, 15а, поз. 2 и поз. 3, строения находятся на земельном участке с кадастровым номером 26:12:031003:1830, площадь застройки каждого объекта –                       544,0 кв.м, степень готовности 4%

Указывая на то, что заявленные объекты незавершенного строительства (4% готовности) соответствуют всем нормам и правилам, предъявляемым к данной категории объектов и не нарушают права и законные интересы третьих лиц, заявитель, в соответствии с статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обратился в арбитражный суд с иском о признании права собственности на самовольно возведенные им объекты незавершенного строительства. 

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Несоблюдение требований закона и иных правовых актов при создании недвижимого имущества влечет признание его самовольной постройкой.

В соответствии со статьей 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях - в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен судом при доказанности следующих обстоятельств: строительство объекта осуществлено заинтересованным лицом на земельном участке, находящемся в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании; застройщиком получены предусмотренные законом разрешения и согласования, соблюдены градостроительные и строительные нормативы; права и законные интересы других лиц не нарушены, угроза жизни и здоровью граждан исключена; объект возведен застройщиком за счет собственных средств.

Согласно пункту 26 постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление № 10/22) отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В соответствии с информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 9 от 09.12.2010  № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения. Обращение лица, соорудившего самовольную постройку, для ее легализации непосредственно в суд, минуя установленный законом порядок, означало бы установление упрощенной процедуры оформления прав на самовольную постройку, создание самовольному застройщику более льготных условий по сравнению с лицами, осуществляющими строительство в установленном законом порядке.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 данного Кодекса документы.

В случае, если истец не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 Кодекса и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11066/09).

Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции указал, что у ООО «АртСтройТехно» нет разрешения на строительство, а также, что ООО «АртСтройТехно» не предпринимало никаких мер к получению разрешения на строительство, как до начала строительства, так и во время проведения работ.

Вместе с тем данный вывод противоречит представленным в материалы дела доказательствам.

Из материалов дела следует, что 13.10.2015 общество обращалось в комитет с заявлением о выдаче разрешения на строительство спорных объектов незавершенного строительства. Комитетом отказано в выдаче разрешения на строительство, о чем заявителю направлено уведомление от 22.10.2015  № 06/1-05/1-1/2967.

ООО «АртСтройТехно» обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края к комитету градостроительства администрации города Ставрополя о признании незаконным решения от 22.10.2015 № 06/1-05/1-1/2967 об отказе в выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства - жилого комплекса по ул. Города-побратима Безье, 15а в квартале 214 г. Ставрополя (2-й, 3-й, 4-й, 5-й, 6-й этапы строительства, поз. 2, 3, 4, 5, 6 и обязании выдать разрешение на строительство.

Решением от 23.12.2016 по делу № А63-13578/2015 суд первой инстанции удовлетворил вышеуказанные заявленные требования, обязал комитет градостроительства администрации города Ставрополя в десятидневный срок со дня вступления решения суда в законную силу выдать ООО «АртСтройТехно» разрешение на строительство объектов капитального строительства – «Жилой комплекс по ул. Города-побратима Безье, 15а в квартале 214 г. Ставрополя. 2-й, 3-й, 4-й, 5-й, 6-й этапы строительства. Многоквартирные дома со встроенными помещениями поз. 2, 3, 4, 5, 6».

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в рамках рассмотрения апелляционной жалобы комитета принял отказ конкурсного управляющего общества ограниченной ответственностью «АртСтройТехно» от заявленных требований, решение Арбитражного суда Ставропольского края от 23.12.2016 по делу № А63-13578/2015 отменил, производство по делу и апелляционной жалобе прекратил (постановление от 24.04.2017).

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что ООО «АртСтройТехно»  предпринимало меры по легализации спорных объектов до обращения в суд с иском.

Отказывая в удовлетворении требований ООО «АртСтройТехно», суд первой инстанции руководствовался общими положениями гражданского законодательства, в том числе Градостроительного кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которым установлен порядок легализация самовольно построенного объекта недвижимости, а также законодательства о банкротстве, принял во внимание разъяснения, содержащиеся в совместном постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», и исходили из того, что спорные объекты незавершенного строительства являются самовольной постройкой и надлежащих мер по легализации постройки должник не совершал; представленное в материалы дела заключение, выполненное ООО «Щит» о результатах строительно-технического исследования №183/СТ от 09.01.2018 возможность безопасной эксплуатации здания не подтверждает, поскольку оно не соответствует требованиям принятого постановлением Госстроя РФ от 21.08.03 №153 «СП 13-102-2003. Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений». 

В силу пункта 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.12.08 № 9626/08 определена правовая позиция по применению положений статьи 130 ГК РФ, согласно которой вопрос о принадлежности того или иного сооружения к категории недвижимости решается в каждом конкретном случае исходя из объективных технических характеристик.

Судом первой инстанции установлено, что объекты незавершенного строительства по адресу: 

<

...>, в квартале 214, поз.2, поз.3, степень готовности 4% представляют собой выполненный котлован без крепления откосов, под устройство фундаментов, установку опалубки для бетонных подготовок под фундаментные плиты, устройство бетонной подготовки под фундаментные плиты, которые заросли сорняком, находятся под атмосферными осадками (поручение № 183/СТ, акт осмотра комитета градостроительства администрации г. Ставрополя от 25.05.2018, фотографии к нему), что не позволяет сделать вывод о том, что спорные объекты (4% степени готовности) обладают признаками недвижимого имущества, соответствуют критериям, указанных в статье 130 ГК РФ объектам капитального строительства.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что спорные объекты не обладают признаками незавершенного строительства, однако он не рассмотрел вопрос о возможном назначении по делу судебной строительной экспертизы, поскольку данное обстоятельство является необходимым, учитывая, что лицо, заявившее права на спорный объект находится в стадии банкротства, в отношении него применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», отсутствие действующего договора аренды и разрешения на строительства, создает препятствия для возможности включения данных объектов в конкурсную массу и реализации гражданами – участниками долевого строительства специальных норм в рамках несостоятельности (банкротстве) застройщика регулирующих последующую передачу незавершенного строительством многоквартирного жилого дома.

Такой формальный подход суда первой инстанции нарушает указанные права граждан – участников долевого строительства в таком экстраординарном случае, как банкротство застройщика, тем самым лишает кредиторов, являющихся непрофессиональными участниками дела о банкротстве застройщика, права на возможность последующего получение их имущества причитающегося им по договорам долевого участия в строительстве.

Суд апелляционной инстанции, проанализировав доводы апелляционных жалоб, изучив материалы дела и обжалуемый судебный акт, усматривает основания для отмены решения суда первой инстанции на основании следующего.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ, статье 11 ГК РФ следует, что обращение в арбитражный суд должно быть обусловлено необходимостью защиты нарушенных прав и иметь целью их восстановление.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, а также иными способами, предусмотренными законом.

В соответствии со статьей 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ                  «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закона о банкротстве) и частью 1 статьи      223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

В силу пункта 2 статьи 20.3 Закона о банкротстве арбитражный управляющий в деле о банкротстве обязан принимать меры по защите имущества должника.

Согласно пункта 2 статьи 129 Закона о банкротстве конкурсный управляющий обязан принимать меры, направленные на поиск, выявление и возврат имущества должника, находящегося у третьих лиц.

Федеральным законом от 12.07.2011 № 210-ФЗ введен в действие параграф 7 главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», предусматривающий специальное регулирование процедуры банкротства застройщиков.

Статьей 201.8 Закона о банкротстве определены правила рассмотрения требований в отношении недвижимого имущества в деле о банкротстве застройщика.

В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 201.8 Закона о банкротстве  с даты вынесения арбитражным судом определения о введении процедуры наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

Согласно подпункту 5 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве одним из необходимых условий передачи участникам строительства объекта незавершенного строительства должно быть то, что объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности. 

При обращенными с заявленными требованиями в рамках рассматриваемого дела ООО «АртСтройТехно»  указало, что заявленные объекты недвижимости имеются в наличии, что подтверждается техническими планами объектов незавершенного строительства от 17.11.2017, расположенных по ул. Города-побратима Безье, 15а, поз. 2 и поз. 3, строения находятся на земельном участке с кадастровым номером 26:12:031003:1830, площадь застройки каждого объекта – 544,0 кв.м, степень готовности 4%.

Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу ст. 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ). При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (п. 1 ст. 133 ГК РФ).

При разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам. Следовательно, вопрос о принадлежности имущества к категории недвижимого имущества может быть разрешен с учетом его технических параметров, исходя из наличия или отсутствия у него самостоятельного функционального назначения, позволяющего рассматривать его в качестве объекта гражданского права.

Из материалов дела следует, что обращаясь с заявленными требованиями ООО «АртСтройТехно» ссылается на то, что заявленные объекты незавершенного строительства (4% готовности) соответствуют всем нормам и правилам, предъявляемым к данной категории объектов и не нарушают права и законные интересы третьих лиц.

В целях исследования спорных объектов недвижимости, судом апелляционной инстанции определением от 02.10.2018 назначена  судебная экспертиза. Проведение судебной экспертизы поручено ООО Ставропольское краевое специализированное экспертное учреждение судебная экспертиза «Глав Эксперт, в составе экспертов       ФИО15 и  ФИО16 

На разрешение экспертам поставлены вопросы следующего содержания:

- носят ли капитальный характер работы, произведенные при создании объекта незавершенного строительства площадью застройки 544,0 кв.м, степенью готовности 4% поз.2, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 26:12:031003:1830, по адресу: 

<

...>, в квартале 214?

- носят ли капитальный характер работы, произведенные при создании объекта незавершенного строительства площадью застройки 544,0 кв.м, степенью готовности 4% поз.3, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 26:12:031003:1830, по адресу: 

<

...>, в квартале 214?

- являются ли указанные объекты прочно связанными с землей, и возможно ли перемещение указанных объектов без нанесения несоразмерного ущерба их назначению?

- являются ли оконченными фундаментальные работы, произведенные при создании указанных объектов?

- соответствует ли исследуемый объект незавершенного строительства, расположенный по адресу 

<

...> «а», в квартале 214, поз 2,поз.3, градостроительным и строительным нормам и правилам?

- нарушает ли исследуемый объект незавершенного строительства, расположенный по адресу 

<

...> «а», в квартале 214, поз 2,поз.3 права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан?

Согласно заключению судебной экспертизы  №2-74А/16 от  30.11.2018, сделаны следующие выводы:

По первому вопросу установлено, что работы, произведенные при создании объекта незавершенного строительства площадью застройки 544 кв.м., степенью готовности 4% поз.2, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 26:12:031003:1830, по адресу: 

<

...>, в квартале 214 носят капитальный характер и относятся к первой группе капитальности.

По второму вопросу установлено, что работы, произведенные при создании объекта незавершенного строительства площадью застройки 544,0 кв.м, степенью готовности 4% поз.3, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 26:12:031003:1830, по адресу: 

<

...>, в квартале 214 носят капитальный характер и относятся к первой группе капитальности.

По третьему вопросу установлено, что спорные объекты прочно связанны с землей, и их перемещение без нанесения несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

По четвертому вопросу установлено, что фундаментальные работы, произведённые при создании объектов  незавершенного строительства поз.2 и поз.3, расположенные по адресу: 

<

...>, в квартале 214 не закончены, процент готовности фундаментов составляет 50 %, что при общем удельном весе фундаментов от всего строения 8%,  согласно таблице 37 А сборника №28 «Укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и сооружений коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов» (УПВС) соответствует 4 % степени готовности строений, что зафиксировано в технических планах объектов незавершенного строительства.

По пятому вопросу установлено, что объекты  незавершенного строительства поз.2 и поз.3, расположенные по адресу: 

<

...>, в квартале 214 соответствуют требованиям градостроительных норм и правил, строительных норм и правил.

По шестому вопросу, экспертами дан ответ о том, что данный вопрос не входит в компетенцию эксперта-строителя, в связи с чем на указанный вопрос эксперт не отвечает.

Вместе с тем, экспертом сделан вывод о том, что техническое состояние исследуемых объектов  незавершенного строительства поз.2 и поз.3, расположенных по адресу: 

<

...>, в квартале 214 характеризуется как работоспособное состояние, угроза жизни и здоровью граждан отсутствует.

Таким образом, указанным заключением эксперта установлено следующее: - произведенные при создании объектов незавершенного строительства работы носят капитальный характер; объекты прочно связаны с землей и их перемещение без нанесения несоразмерного ущерба их назначению невозможно; фундаментные работы, произведенные при создании объектов, не являются оконченными. 

Оценив заключение судебной экспертизы  №2-74А/16 от  30.11.2018, суд апелляционной инстанции признает его не противоречащими требованиям Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» № 73-ФЗ от 31.05.2001, надлежащим доказательством по делу и приходит к выводу о том, что спорные строения являются объектами недвижимого имущества.

Между тем, пунктом 38 постановления № 25 предусмотрено два основных критерия, которые позволяют отнести объект незавершенного строительства к объекту недвижимости. Во-первых, объект должен строиться на правомерных основаниях (разрешение на строительство, проектная документация). Во-вторых, такой объект должен иметь полное завершение работ по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

Так судом апелляционной инстанции установлено, что  ООО «АртСтройТехно»  предпринимало меры по легализации спорных объектов, о чем свидетельствует судебный акт в рамках дела №А63-13578/2015. Данным судебным актом установлен факт наличия у ООО «АртСтройТехно»  проектной документации, схемы планировочной организации земельного участка, выполненной в соответствии с градостроительным планом земельного участка, договором аренды земельного участка.

Земельный участок по договору аренды от 24.06.2014 №3818 предоставлялся с разрешенным использованием: для продолжения строительства многоэтажных многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями расположенный по адресу: 

<

...>, в квартале 214, то есть объект незавершенного строительства полностью соответствует назначению данного земельного участка.

Из материалов дела следует, что срок действия договора аренды №3818 сторонами установлен на три года с 24.06.2014 по 23.06.2017.

Вместе с тем, в соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.

Заключением судебной экспертизы  №2-74А/16 от  30.11.2018 установлено что фундаментальные работы, произведённые при создании объектов  незавершенного строительства поз.2 и поз.3, расположенные по адресу: 

<

...>, в квартале 214 не закончены, процент готовности фундаментов составляет 50 %, что при общем удельном весе фундаментов от всего строения 8%,  согласно таблице 37 А сборника №28 «Укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и сооружений коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов» (УПВС) соответствует 4 % степени готовности строений, что зафиксировано в технических планах объектов незавершенного строительства.

Таким образом, данной экспертизой установлено, что ООО «АртСтройТехно»   полностью не завершило строительство фундамента. 

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции исходит из того, что процедура несостоятельности (банкротстве) застройщика,  предусматривает специальное регулирование процедуры, предусмотренное  правилами параграфа 7 главы IX «Банкротство застройщика». Удовлетворение требований ООО «АртСтройТехно» о признании права собственности на спорные объекты незавершенного строительства за должником, может привести к восстановлению нарушенных прав добросовестных дольщиков, поскольку передача спорных объектов новому застройщику для продолжения строительства спорных объектов, без признания соответствующего права собственности  за ООО «АртСтройТехно» невозможно. 

Из доводов апелляционных жалобы следует, что в случае признания права собственности на объекты незавершенного строительства за ООО «АртСтройТехно», что в последующем будет возможность для передачи данных объектов строительства застройщику ООО СУ « Стройград-1» для завершения строительства данных объектов в соответствии с планом – графиком, утвержденным Губернатором Ставропольского края. Удовлетворение требований заявленных ООО «АртСтройТехно» позволит восстановить права граждан-участников долевого строительства.

Данные доводы признаются апелляционным судом обоснованным, поскольку определениями Арбитражного суда Ставропольского края от 30.05.5018, 10.07.2018 в рамках дела №А63-12163/2015 имущество и обязательства застройщика общества с ограниченной ответственностью «АртСтройТехно» передано приобретателю - обществу с ограниченной ответственностью Строительное управление «СтройГрад-1» на иные объекты незавершенного строительства.

Таким образом, установление права собственности на спорные объекты незавершенного строительства является единственным возможным способом восстановления нарушенных прав дольщиков. 

При указанных обстоятельствах, принимая во внимание, что спорный объект незавершенного строительства возведен ООО «АртСтройТехно» на принадлежащем ему по договору аренды земельного участка, предоставленного для строительства спорного объекта, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а также учитывая позицию изложенную в пункте                    24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», наличие мер легализации спорного объекта, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии правовых оснований для признания за обществом с ограниченной ответственностью  «АртСтройТехно» права собственности на спорное имущество. 

В соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции являются: неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или процессуального права.

Учитывая, что выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, решение суда от 04.06.2018 подлежит отмене с принятием по делу  нового судебного акта об  удовлетворении исковых требований.

Согласно ст. 110 АПК РФ государственная пошлина относится на подателей жалобы и взысканию не подлежит, поскольку они освобождены от ее уплаты в соответствии с налоговым законодательством.

 Руководствуясь статьями  268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от  04.06.2018 по делу                № А63-12163/2015 отменить, принять новый судебный акт.

Заявление общества с ограниченной ответственностью «Артстройтехно» удовлетворить.

 Признать за обществом с ограниченной ответственностью «Артстройтехно»  право собственности, на объект незавершенного строительства площадью застройки 544,0 кв.м, степенью готовности 4% поз.2, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 26:12:031003:1830, по адресу: 

<

...>, в квартале 214.

 Признать за обществом с ограниченной ответственностью «Артстройтехно»  право собственности, на объект незавершенного строительства площадью застройки 544,0 кв.м, степенью готовности 4% поз.3, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 26:12:031003:1830, по адресу: 

<

...>, в квартале 214.

Перечислить с депозитного счета Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда на расчетный счет обществу с ограниченной ответственностью Ставропольское краевое специализированное экспертное учреждение судебная экспертиза «Глав Эксперт» 10 000 руб. за проведение судебной экспертизы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд  Северо-Кавказского округа в течении двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции. 

ПредседательствующийН.Н. Годило

СудьиЗ.А. Бейтуганов

                                                                                   Е.В. Жуков