Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                   Дело № А70-3534/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена  25 января 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме  06 февраля 2024 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                                                      Севастьяновой М.А.,

судей                                                                                     Зиновьевой Т.А.,

                                                                                      Полосина А.Л.,

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Московский» на решение Арбитражного суда Тюменской области от 13.06.2023 (судья Власова В.Ф.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2023 (судьи Сидоренко О.А., Воронов Т.А., Еникеева Л.И.) по делу № А70-3534/2023 по иску межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе – Югре, Ямало-Ненецком автономном округе (625003, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Московский» (625002, 

<

...>, офис 4/1, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании задолженности.

В судебном заседании приняли участие представители: общества с ограниченной ответственностью «Московский» - ФИО1 по доверенности от 23.05.2023,  межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийского автономного округа - Югре, Ямало-Ненецкого автономного округа – ФИО2 по доверенности от 21.02.2023.

Суд установил:

межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе – Югре, Ямало-Ненецком автономном округе (далее – управление) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Московский» (далее – ООО «Московский», общество) о взыскании                4 380 978 руб. 72 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 30.08.2021 № 2220/з за период с 01.10.2022 по 31.12.2022 и 411 812 руб. пени за просрочку внесения арендной платы за период с 16.11.2022 по 17.02.2023.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 13.06.2023, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2023, иск удовлетворен.

Не согласившись с результатом рассмотрения спора, общество обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, просит решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование кассационной жалобы заявитель приводит доводы  о том, что судами не исследованы обстоятельства проведения аукциона на заключение договора аренды в отношении спорного земельного участка с нарушениями требований законодательства              о необходимости доведения до участников аукциона исчерпывающей информации относительно предмета торгов. Однако, в аукционной документации и в заключенном по результатам проведения торгов договоре аренды не содержалось достоверной информации относительно вида разрешенного использования земельного участка и охранных зон, в которых он расположен. Так, согласно аукционной документации: разрешенное использование земельного участка – для сельскохозяйственного производства, при этом земельный участок расположен в зоне Ж1; отсутствуют данные об объектах недвижимости, расположенных в пределах земельного участка, тогда как на земельном участке расположен газопровод протяженностью 2 656 м с кадастровым номером 72:17:0000000:8349, год окончания строительства - 2020, на который 01.03.2021 зарегистрировано право собственности; в разделе «особые отметки» указано на отсутствие данных, однако земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территории – приаэродромная территория аэродромов гражданской авиации Плеханово и аэродрома Тюмень (Рощино). Наличие указанных ограничений делает невозможным использование обществом земельного участка, в связи с чем отсутствуют основания для возложения обязанности по внесению арендной платы.

Возражая относительно приведенных доводов, управление в отзыве на кассационную жалобу указывает на имевшуюся у ответчика возможность самостоятельно получить информацию о препятствиях в использовании земельного участка, учитывая, что сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН), являются общедоступными в пределах, установленных законом. Истец также отмечает, что при подаче заявки на участие в аукционе, ни от ответчика, ни от других участников аукциона не поступило замечаний, относительно полноты информации о предмете договора.

Выраженные в кассационной жалобе и отзыве на нее позиции поддержаны представителями общества и управления в судебном заседании.

Изучив доводы кассационной жалобы, проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее -  АПК РФ) законность обжалуемых решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда, суд округа приходит к выводу о наличии оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между МТУ Росимущества (арендодатель) и ООО «Московский» (арендатор) по результатам проведения аукциона от 23.08.2021 № 11-1-21/03-РА на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, заключен договор аренды от 30.08.2021 № 2220/з (далее - договор), на основании которого обществу во временное владение и пользование передан земельный участок с кадастровым номером 72:17:0000000:772, общей площадью 262 585 кв. м, расположенный по адресу: Тюменская область, Тюменский район, Переваловское МО, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, реестровый номер федерального имущества П11720002265. 

Право собственности Российской Федерации зарегистрировано в установленном законом порядке (запись о государственной регистрации права от 11.06.2010                       № 72-72-01/085/2010-246).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 10.11.2021.

Согласно пункту 2.1 договора он заключен сроком на пять лет.

Пунктом 3.1 договора установлено, что размер ежегодной арендной платы согласно результатам аукциона от 23.08.2021 № 11-1-21/03-РА составляет 17 135 510 руб. в год. Внесенный арендатором задаток в сумме 157 551 руб. засчитывается в счет арендной платы.

Первый арендный платеж производится единоразово в срок не позднее 30 дней после государственной регистрации договора (пункт 3.4 договора).

В соответствии с пунктом 3.3.3 договора арендная плата начисляется с даты вступления в силу договора и вносится арендатором ежеквартально, равными долями в сроки до: 15 февраля - за I квартал; 15 мая - за II квартал; 15 августа - за III квартал; 15 ноября - за IV квартал.

В рамках дела № А70-24153/2022 ООО «Московский» обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийского автономного округа - Югре, Ямало-Ненецкого автономного округа об уменьшении ежегодного размера арендной платы по договору аренды земельного участка от 30.08.2021 № 2220/з до 0 руб. с 30.08.2021 до внесения изменений    в Правила землепользования и застройки Московского муниципального образования Тюменского муниципального района Тюменской области в части изменения территориальной зоны, в которой расположен земельный участок с кадастровым номером 72:17:0000000:772, с «зоны застройки индивидуальными жилыми домами» (Ж1) на «зону сельскохозяйственного использования».

Указанный иск обоснован невозможностью использования земельного участка,                    о чем арендатору стало известно из письма Департамента имущественных отношений и градостроительства Администрации Тюменского муниципального района от 24.02.2022, которым обществу отказано в выдаче разрешения на строительство объекта сельскохозяйственного производства (склада) по причине несоответствия представленных документов разрешенному использованию земельного участка, поскольку согласно сведениям ЕГРН от 17.02.2022 земельный участок с кадастровым номером 72:17:0000000:772 имеет разрешенный вид использования «для сельскохозяйственного производства», что не соответствует градостроительному регламенту, установленному для зоны Ж1 Правилами землепользования и застройки, утвержденными решением Главного управления строительства Тюменской области от 31.10.2017 № 094-р. 

Кроме того, в обоснование невозможности использования предмета аренды общество указало на факт расположения арендованного земельного участка в границах зоны с особыми условиями использования территории: шестая подзона приаэродромной территории аэродрома Тюмень (Рощино), шестая подзона приаэродромной территории аэродрома ФИО3, что влечет ограничение использования земельного участка в виде запрета размещения объектов, способствующих массовому привлечению птиц, о чем арендатору также стало известно после заключения договора.

Управление, ссылаясь на наличие у ООО «Московский» задолженности по внесению арендной платы в размере 4 380 978 руб. 72 коп. за период с 01.10.2022 по 31.12.2022, направило арендатору претензию от 05.12.2022 № 72-АМ-03/15493, неисполнение требований которой явилось основанием обращения управления в арбитражный суд с иском.

Удовлетворяя исковые требования управления, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 329, 330, 331, 606, 607, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 22, 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и исходил из доказанности факта неисполнения обществом принятых на себя обязательств по договору в части полного и своевременного внесения арендной платы.

Апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции, и отклонил доводы общества о проведении аукциона с нарушением законодательства со ссылкой на следующее: аукцион не являлся предметом рассмотрения в Управлении Федеральной антимонопольной службы по Тюменской области, не был признан недействительным                 в судебном порядке; при подаче заявки на участие в аукционе, ни от ответчика, ни от других участников аукциона не поступило замечаний относительно полноты информации о предмете договора, тогда как сведения, содержащиеся в ЕГРН, являются общедоступными; общество, имея полное представление о цели использования арендуемого земельного участка, должно было всесторонне изучить возможность реализации, поставленной для себя задачи; заключая договор аренды, ответчик действовал по своему усмотрению, согласно своей воле и в своем интересе, следовательно, знал (должен был знать) о наличии каких-либо препятствий в пользовании земельным участком; сельскохозяйственное производство является обширной отраслью, включающей в себя совокупность видов экономической деятельности в данной сфере,                 в связи с чем истец не был лишен возможности осуществлять иные виды деятельности, например, такие как выращивание сельскохозяйственной продукции, использование пашни и так далее, а также оказывать услуги в соответствующей отрасли; невозможность размещения недвижимых объектов сельскохозяйственного производства в связи с расположением на земельном участке охранных зон газопровода не влечет невозможность использования данного земельного участка с учетом иных видов деятельности в области сельскохозяйственного производства.

Оставляя решение суда первой инстанции без изменения, апелляционный суд также исходил из того, что аналогичные доводы относительно невозможности использования земельного участка приводились ООО «Московский» при рассмотрении иска                                 об уменьшении арендной платы по спорному договору до 0 рублей в рамках дела № А70-24153/2022, вступившим в законную силу судебным актом по которому в удовлетворении иска отказано в связи с отсутствием оснований для признания невозможности использования спорного земельного участка в соответствии с его видом разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства (решение Арбитражного суда Тюменской области от 15.03.2023 оставлено без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2023), а иная оценка судом доказательств по настоящему делу без учета оценки, данной судами тем же доказательствам по ранее рассмотренному делу, в котором участвовали те же лица, противоречила бы части 2 статьи 69 АПК РФ.

Между тем судами обеих инстанций не учтено следующее.

По правилу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Порядок подготовки, организации и проведения аукциона на право заключения договора купли-продажи и аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, установлен статьями 39.11 и 39.12 ЗК РФ.

Так, извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», а также подлежит опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка (пункты 19, 20 статьи 39.11 ЗК РФ). 

На основании пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать, в числе прочих сведения о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающих предельную свободную мощность существующих сетей, максимальную нагрузку и сроки подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение (технологическое присоединение) на дату опубликования указанного извещения (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения, и случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства.

Таким образом, на уполномоченное лицо возложена обязанность по доведению до участников аукциона исчерпывающих сведений о характеристиках имущества, являющегося предметом торгов.

Спорный договор заключен по результатам проведения аукциона № 11-1-21/03 на право заключения договоров аренды, находящихся в федеральной собственности земельных участков (распоряжение управления № 72-485-р).

В силу части 1 статьи 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Исходя из общих правил доказывания, коррелирующих с принципом равноправия и состязательности сторон (статьи 9, 65                       АПК РФ), каждая сторона представляет доказательства в подтверждение своих требований и возражений.

Реализуемая участниками процесса состязательность заключается прежде всего в представлении собственных доказательств, а также опровержении доказательств своего процессуального оппонента, которые позволяют суду прийти к внутреннему убеждению о правоте занимаемой позиции по делу. 

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что обществом установленная на основании имеющихся в деле доказательств совокупность обстоятельств для взыскания долга и неустойки не опровергнута, возражений по существу спора не заявлено.

Между тем суд осуществляет руководство процессом доказывания, исходя при этом не только из пределов реализации участниками процесса своих диспозитивных правомочий, но и из необходимости полного и всестороннего исследования предмета доказывания по делу. Именно суд оказывает непосредственное влияние на процесс формирования доказательственной базы по делу.

В ходе рассмотрения спора в суде первой инстанции общество заявляло ходатайство о приостановлении производства по делу до вынесения решения по делу № А70-24153/2022, иск по которому обществом обоснован отсутствием оснований для уплаты арендных платежей в связи с невозможностью использования спорного земельного участка в соответствии с целями его приобретения на праве аренды. 

Учитывая, что спор как в рамках дела № А70-24153/2022, так и по настоящему делу возник по вопросу начисления арендной платы в отношении одного и того же земельного участка, надлежащая проверка судом приводимых в обоснование ходатайства о приостановлении производства по делу доводов позволяла прийти к выводу о необходимости принятия мер по исследованию аукционной документации.

Вместе с тем суд первой инстанции не включил в предмет исследования имеющие существенное значение для дела обстоятельства, касающиеся разрешенного использования земельного участка и ограничений его использования.

Суд апелляционной инстанции, оставляя без изменения решение суда первой инстанции, сослался на установленные вступившим в законную силу судебным актом по  делу № А70-24153/2022 обстоятельства, имеющие преюдициальный характер для настоящего дела.

При этом судами обеих инстанций не учтено, что управлением не оспаривались такие обстоятельства как факт расположения спорного земельного участка в зоне с особыми условиями использования территории – приаэродромная территория аэродромов гражданской авиации Плеханово и аэродрома Тюмень (Рощино), а также несоответствие разрешенного вида использования земельного участка - «для сельскохозяйственного производства» градостроительному регламенту, установленному для зоны Ж1 Правилами землепользования и застройки, утвержденными решением Главного управления строительства Тюменской области от 31.10.2017 № 094-р, которое явилось основанием для отказа обществу в выдаче разрешения на строительство. Кроме того, не оспаривались управлением доводы общества об отсутствии в аукционной документации сведений о расположении земельного участка в зоне Ж1 и о наличии ограничений (приаэродромная территория).

С учетом этого судам следовало учесть следующее нормативное регулирование.

В силу пункта 1 статьи 47 Воздушного кодекса Российской Федерации (далее -                ВК РФ) приаэродромная территория устанавливается решением уполномоченного Правительством Российской Федерации федерального органа исполнительной власти в целях обеспечения безопасности полетов воздушных судов, перспективного развития аэропорта и исключения негативного воздействия оборудования аэродрома и полетов воздушных судов на здоровье человека и окружающую среду в соответствии с воздушным законодательством, земельным законодательством, законодательством о градостроительной деятельности с учетом требований законодательства в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения.

Согласно пунктам 2, 3 статьи 47 ВК РФ приаэродромная территория является зоной с особыми условиями использования территорий. На приаэродромной территории могут выделяться семь подзон, в которых устанавливаются ограничения использования объектов недвижимости и осуществления деятельности, в частности, шестая подзона, в которой запрещается размещать объекты, способствующие привлечению и массовому скоплению птиц.

В соответствии с пунктом 4 статьи 47 ВК РФ положение о приаэродромной территории утверждается Правительством Российской Федерации. Постановлением Правительства Российской Федерации от 02.12.2017 № 1460, утверждены Правила установления приаэродромной территории, Правила выделения на приаэродромной территории подзон и Правил разрешения разногласий, возникающих между высшими исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации и уполномоченными правительством Российской Федерации федеральными органами исполнительной власти при согласовании проекта решения об установлении приаэродромной территории Правилами выделения на приаэродромной территории подзон установлено, что в шестой подзоне, запрещается размещать объекты, способствующие привлечению и массовому скоплению птиц (подпункт «е» пункта 2).

Апелляционный суд, признавая необоснованными утверждения общества о невозможности использования спорного участка со ссылкой на то, что сельскохозяйственное производство является обширной отраслью, включающей в себя совокупность видов экономической деятельности в данной сфере, в связи с чем истец не был лишен возможности осуществлять иные виды деятельности, например, такие как выращивание сельскохозяйственной продукции, использование пашни и так далее, а также оказывать услуги в соответствующей отрасли, не учел следующее.

Такой вид разрешенного использования как сельскохозяйственное (1.0) согласно Классификатору видов разрешенного использования, утвержденному приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412, включающий в себя виды разрешенного использования с кодами 1.1 - 1.20 (растениеводство, выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур, животноводство, хранение и переработку сельскохозяйственной продукции и проч.), входит в противоречие с приведенными обществом и не опровергнутыми управлением обстоятельствами расположения земельного участка в зоне Ж1 и в зоне приаэродромной территории, то есть с такими ограничениями, наличие которых исключает использование предоставленного обществу в аренду земельного участка в целях сельскохозяйственного производства.

Кроме того, постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 14.12.2023 отменены решение Арбитражного суда Тюменской области от 15.03.2023 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2023 по делу                   № А70-24153/2022, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Поскольку в предмет исследования по настоящему делу судами не были включены имеющие значение для дела обстоятельства, обжалуемые обществом решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции следует в соответствии с положениями абзаца второго пункта 15 части 2 статьи 289 АПК РФ учесть изложенные вышеизложенное, установить и исследовать все существенные для правильного рассмотрения дела обстоятельства, в частности на основании анализа аукционной документации дать оценку действиям управления в ходе проведения торгов в части предоставления достоверной информации относительно объекта, являющегося предметом конкурса, установить, соответствовал ли спорный земельный участок заявленным на аукционе характеристикам на момент его подготовки и проведения, являлось ли законным при установленных характеристиках передача спорного земельного участка управлением в аренду обществу, применить надлежащие нормы материального и процессуального права, на основании чего принять законный и обоснованный судебный акт, распределив судебные расходы, в том числе по кассационной жалобе. Учитывая, что в рамках дела                   № А70-24153/2022 и настоящего дела спорным является один и тот же вопрос относительно возможности использования обществом земельного участка с кадастровым номером 72:17:0000000:772, предоставленного обществу на основании договора аренды                    от 30.08.2021 № 2220/з, и об обязанности по внесению арендных платежей, суду первой инстанции следует вынести на обсуждение сторон вопрос об объединении указанных арбитражных дел в одно производство для их совместного рассмотрения, а также о привлечении к участию в деле иных заинтересованных лиц.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Тюменской области от 13.06.2023 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2023 по делу № А70-3534/2023 отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тюменской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия,в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                      М.А. Севастьянова

 

Судьи                                                                                    Т.А. Зиновьева

 

А.Л. Полосин