Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-109150/2017

05 марта 2019 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  21 февраля 2019 года.

Полный текст решения изготовлен  05 марта 2019 года.

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Воробьевой Ю.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Общество с ограниченной ответственностью «Аромалюкс» (адрес: Россия 198095, Санкт-Петербург, Митрофаньевское шоссе, д.2, корп. 9, лит. В, пом. 18, ОГРН:  

<

***>; ИНН: 

<

***>);

ответчики: 1) Общество с ограниченной ответственностью «Капитал-Профит» (адрес: Россия 191015, Санкт-Петербург, ул. Тверская, д. 8, корп. 2, лит. Б; ОГРН: 

<

***>; ИНН: 

<

***>);

2) Общество с ограниченной ответственностью «Коллиерз Интернешнл» (адрес: Россия 191186, Санкт-Петербург, пер. Волынский, д. 3А, лит. А; ОГРН: 

<

***>; ИНН: 

<

***>);

3) Общество с ограниченной ответственностью «УК «ПИК» (адрес: 190031, Санкт-Петербург, ул. Ефимова, д. 2, лит. А, ОГРН: 

<

***>; ИНН: 

<

***>)

о взыскании 8 647 080 руб. 00 коп.

 

при участии

- от истца: ФИО2 - доверенность от 08.11.2017, 

- от ответчиков: 1) ФИО3 - доверенность от 10.12.2018,

2) ФИО4 - доверенность от 19.03.2018, 

3) не явился (извещен). 

 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Аромалюкс" (далее – Истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Капитал-Профит" (далее – Ответчик-1), обществу с ограниченной ответственностью "Коллиерз Интернешнл" (далее – Ответчик-2) об обязании Ответчика-1 заключить с Истцом договор аренды части нежилого помещения 1-Н в здании Торгового комплекса «Озерки» по адресу: Санкт-Петербург, пр. Энгельса, д. 120, лит. А, кадастровый номер 78:36:0005512:3025 (помещений, расположенных на 1 этаже здания, № 141, 142, 143, общей площадью 173,1 кв. м. (площадь торгового зала ~ 138,8 кв. м.) на новый срок. Кроме того, Истец просит суд взыскать с ответчиков солидарно 4 521 984 руб. 00 коп. упущенной выгоды.

В судебном заседании 19.04.2018 Истец заявил в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) об увеличении размера иска в части имущественного требования до 6 884 344 руб. 00 коп.

Заявленное увеличение размера иска принято судом в соответствии со ст. 49 АПК РФ. 

Представитель Ответчиков в судебном заседании 19.04.2018 заявил ходатайство в порядке ст. 143 АПК РФ о приостановлении производства по настоящему делу до вступления в законную силу судебного акта по делу № А56-74207/2017.

Определением суда от 26.04.2018 производство по делу приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу № А56-74207/2017.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2018 по делу № А56-74207/2017 решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.07.2018 отменено, производство по делу прекращено. 

Определением суда от 19.11.2018 по настоящему делу производство по делу возобновлено. 

В судебном заседании 13.12.2018 Истец заявил в порядке ст. 49 АПК РФ об отказе от иска в части требования об обязании Ответчика-1 заключить с Истцом договор аренды части нежилого помещения 1-Н в здании Торгового комплекса «Озерки» по адресу: Санкт-Петербург, пр. Энгельса, д. 120, лит. А, кадастровый номер 78:36:0005512:3025 (помещений, расположенных на 1 этаже здания, № 141, 142, 143, общей площадью 173,1 кв. м. (площадь торгового зала ~ 138,8 кв. м.) на новый срок, а также об увеличении размера иска в части имущественного требования до 11 346 054 руб. 00 коп. в связи с увеличением периода до 13.12.2018. 

Заявленное увеличение размера иска и частичный отказ от иска принят судом в порядке ст. 49 АПК РФ. 

Определением суда от 13.12.2018 к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО «УК ПИК» (далее – Ответчик-3). 

В судебном заседании 14.02.2019 Истец заявил в порядке ст. 49 АПК РФ об уменьшении размера исковых требований до 8 647 080 руб. 00 коп. за период с 01.10.2017 по 30.09.2018.

Уменьшение размера иска принято судом в соответствии со ст. 49 АПК РФ.

В судебном заседании 14.02.2019 судом был объявлен перерыв до 09 час. 30 мин. 21.02.2019.

21.02.2018 слушание дела возобновлено после перерыва.

В судебном заседании Истец исковые требования поддержал в полном объеме с учетом принятого судом уменьшения размера исковых требований и отказа от иска в части неимущественного требования.

Ответчики-1,2 в судебном заседании против удовлетворения иска возражали по основаниям, изложенным в письменных объяснениях. 

Ответчик-3, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.

Согласно ч. 3 ст. 156 АПК РФ спор рассмотрен по существу в отсутствие Ответчика-3.

Как указано выше, отказ от иска в части требования об обязании Ответчика-1 заключить с Истцом договор аренды части нежилого помещения 1-Н в здании Торгового комплекса «Озерки» по адресу: Санкт-Петербург, пр. Энгельса, д. 120, лит. А, кадастровый номер 78:36:0005512:3025 (помещений, расположенных на 1 этаже здания, № 141, 142, 143, общей площадью 173,1 кв. м. (площадь торгового зала ~ 138,8 кв. м.) принят судом в судебном заседании 13.12.2018.

В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 150 АПК РФ арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что истец отказался от иска и отказ принят судом.

При указанных обстоятельствах производство по делу по указанному требованию подлежит прекращению, в силу чего рассмотрению в рамках настоящего дела подлежит требование о взыскании убытков в виде упущенной выгоды.

Исследовав материалы настоящего дела, оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, а также заслушав пояснения участвующих в деле лиц, арбитражный суд установил следующее. 

01.06.2016 между ООО «АромаЛюкс» и ООО «УК ПИК» был заключен договор аренды № А-200 части нежилого помещения 1-Н в здании Торгового комплекса «Озерки» по адресу: Санкт-Петербург, пр. Энгельса, д. 120, лит.А, кадастровый номер 78:36:0005512:3025 (помещений, расположенных на 1 этаже здания № 141, 142, 143, общей площадью 173,1 кв.м, площадь торгового зала 138,89 кв.м) (далее – Договор).

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 01.06.2016.

Согласно пункту 1.3 Договора срок аренды составляет 11 месяцев - до 30.04.2017. В этом же пункте указано, что Арендатор, надлежащим образом исполнявши свои обязанности по договору, по истечении срока договора имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок. Не позднее, чем за 60 дней до окончания срока действия договора арендатор оповещает арендодателя о своем намерении заключить договор аренды на новый срок.

При этом в пункте 7.3 Договора было предусмотрено, что в случае, если арендатор продолжает пользоваться помещением после истечения срока аренды, предусмотренного пунктом 1.3 Договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на 11 месяцев.

Дополнительным соглашением от 24.04.2017 срок аренды был продлен до 31.07.2017, а дополнительным соглашением от 20.07.2017 срок аренды был продлен до 30.09.2017.

При этом, начиная с марта 2017 года, Истец вел переговоры с ООО «Коллиерз Интернешнл» о заключении долгосрочного договора аренды в отношении занимаемых помещений. Так, согласно представленной в материалы дела переписке, Истец и ООО «УК ПИК» обсуждали условия долгосрочного договора аренды, проект которого был представлен Истцу, и на который Истец направил протокол разногласий. 10.07.2017 Истец направил ООО «УК ПИК» письмо, в котором просил вернуться к обсуждению условий заключения долгосрочного договора аренды и просило дать комментарий к протоколу разногласий.

Между тем, 28.08.2017 ООО «УК ПИК» направило Истцу письмо, в котором уведомило арендатора о прекращении договора аренды 30.09.2017, а также предлагало в срок до 03.10.2017 освободить занимаемые помещения.

В ответ на указанное письмо Истец 08.09.2017 направил ООО «УК ПИК» заявление о намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды в отношении арендуемых помещений. При этом Истец указал, что несмотря на то, что намерение заключить договора аренды на новый срок не было сформулировано письменно ранее, оно было твердо выражено в переписке сторон.

Тем не менее, новый договор аренды с Истцом заключен не был, и по истечении срока действия Договора арендодатель начал предпринимать меры по выселению Истца из занимаемых помещений.

Более того, 18.08.2017 между ООО «УК ПИК» и ООО «Алькор и Ко» был заключен договор аренды №А-145 объекта недвижимого имущества – части нежилого здания с кадастровым номером 78:36:0005512:3025, часть здания – чз1, образована из частей помещений №№ 158-160, 162-166, общей площадью 365,4 кв.м. в нежилом помещении 1-Н. При этом в состав арендуемых помещений вошли помещения, арендуемые Истцом.

Полагая, что у Истца имеется преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, перевод прав и обязанностей по договору аренды №А-145 невозможен, Истец обратился в суд с настоящим иском о взыскании упущенной выгоды.

Оценив в соответствии с положениями ст. 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает требования истца не подлежащими удовлетворению в связи со следующим.

В соответствии с п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Как указано в абзаце 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ, если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Согласно ч. 2 ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Исходя из изложенного, истец в соответствии со ст. 15 ГК РФ должен доказать факт причинения убытков, вину арендодателя, а также причинно-следственную связь между противоправным поведением арендодателя и наступившими последствиями в виде убытков, размер убытков.

Применение такой меры гражданско-правовой ответственности, как возмещение убытков, возможно при доказанности совокупности нескольких условий: противоправности действий причинителя убытков, причинной связи между противоправными действиями и возникшими убытками, наличия и размера понесенных убытков. При этом для удовлетворения требований о взыскании убытков необходима доказанность всей совокупности указанных фактов. Недоказанность одного из необходимых оснований возмещения убытков исключает возможность удовлетворения исковых требований. 

Для установления факта нарушения ответчиками прав Истца необходимо установить наличие у Истца такого права. При этом, преимущественное право арендатора не является безусловным правом, как утверждает Истец, а зависит от наличия определенных условий, установленных не только законом, но и Договором. 

Для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие условия: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества). Иск о переводе прав и обязанностей по заключенному договору аренды может быть удовлетворен если: доказано наличие условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора; арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок; арендодатель заключил договор аренды с другим лицом в пределах годичного срока после прекращения договора с прежним арендатором. При этом тождественность условий договора аренды предполагает в первую очередь заключение договора аренды в отношении того же имущества, которое было предметом договора с первоначальным арендатором.

Как было указано ранее, согласно пункту 1.3 Договора, заключенного между Истцом и ООО «УК ПИК», арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды, по истечении срока Договора имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок. При этом о намерении воспользоваться преимущественным правом, арендатор обязан известить арендодателя не позднее, чем за 60 дней до окончания срока действия договора аренды.

Таким образом, с учетом срока окончания договора (30.09.2017), арендатор должен был заявить о намерении реализовать преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок не позднее 01.08.2017.

Судом установлено, что, начиная с марта 2017 года Истец вел переговоры о заключении долгосрочного договора аренды с ООО «Коллиерз Интернешнл». Истец полагает, что ведение таких переговоров, подтверждает намерения Истца на реализацию преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

В подтверждение своего намерения воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок Истец ссылается на электронную переписку между ним и ООО «Коллиерз Интернешнл». 

Ответчики, возражая на приведенные доводы Истца, ссылаются на то, что в соответствии с условиями договора об оказании услуг от 15.11.2016 № 1511 OZ/PM-16, заключенного между ООО «УК ПИК» и ООО «Коллиерз Интернешнл», ООО «Коллиерз Интернешнл» были переданы полномочия по управлению торговым комплексом в части маркетинга, эксплуатации, коммерческого управления и коммерциализации. Полномочия по заключению, исполнению и расторжению договоров аренды остались у ООО «УК ПИК». При этом ООО «Коллиерз Интернешнл» имело право осуществлять поиск арендаторов на свободные помещения в целях подписания ООО «УК ПИК» договоров аренды. В случае заключения ООО «УК ПИК» с таким арендатором договора аренды, ООО «Коллиерз Интернешнл» получало установленное договором вознаграждение.

Вместе с тем, довод Истца о надлежащем извещении арендодателя о своем намерении реализовать преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок отклоняется судом, поскольку пунктом 8.7 Договора установлено, что все уведомления считаются полученными в момент их личной доставки, или, если они отправлены по почте или курьером в дату доставки, которая указана на уведомлении о вручении. 

Положения Договора могут быть изменены только по соглашению сторон. Каких-либо двусторонне обязывающих документов об изменении редакции пункта 8.7 Договора между сторонами подписано не было. 

Представленная Истцом в материалы дела электронная переписка между ним и ООО «Коллиерз Интернешнл» не может признаваться юридически значимым уведомлением по смыслу п. 1 ст. 165.1 ГК РФ, поскольку такой способ отправки сообщений (уведомление) Договором не предусмотрен. 

Суд также принимает во внимание, что 06.09.2017 Истец направил в адрес арендодателя уведомление №1843 способом, предусмотренным условиями Договора.

Таким образом, надлежащим уведомлением о желании воспользоваться преимущественным правом, является уведомление от 06.09.2017 (исх. №1843), которое было направлено Истцом в нарушение пункта 1.3. Договора, т.е. за пределами срока, установленного для этого Договором.

При этом из материалов дела следует, что все юридически значимые уведомления ответчики направляли исключительно в порядке, установленном пунктом 8.7. Договора.

Помимо этого, суд находит правомерными доводы ответчиков о том, что Истец не может признаваться добросовестным арендатором ввиду нарушения условий договора аренды, регулирующих порядок возврата помещений. 

Из взаимосвязи положений п. 1 ст. 621 ГК РФ, предусматривающих преимущественное право арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности, по истечении срока договора на заключение договора аренды на новый срок при прочих равных условиях, и положений ст. 622 ГК РФ, предусматривающих обязанность арендатора при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, следует, что преимущественное перед другими лицами при прочих равных условиях право на заключение договора аренды на новый срок имеет арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, в том числе по возврату арендодателю выступающего объектом аренды имущества при прекращении договора аренды в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Однако из материалов дела усматривается, что Истец в установленные Договором сроки обязанность по возврату помещений надлежащим образом не исполнил и между сторонами имелся спор относительно освобождения занимаемого помещения, что подтверждает доводы ответчиков о ненадлежащем исполнении Истцом всех обязательств, вытекающих из Договора.

Кроме того, из материалов дела следует, что при рассмотрении дела № А56-74207/2017 Истец заявлял требование о признании наличия у него преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок и переводе на Истца прав и обязанностей арендатора по договору аренды помещений, заключенному между ответчиками.

Решением суда от 07.07.2018 в иске отказано; суд признал отсутствие у Истца преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок в виду отсутствия условий, установленных ст. 621 ГК РФ, а именно: (1) Истец не являлся добросовестным арендатором, (2) несоответствие предмета аренды в договоре, заключенном между Истцом и ООО «УК ПИК» и предмета аренды в договоре, заключенном между ООО «Алькор и Ко» и ООО «УК ПИК».

При этом Истец, не согласившись с решением суда от 07.07.2018, подал апелляционную жалобу, однако при рассмотрении судом апелляционной инстанции апелляционной жалобы, заявил отказ от иска в полном объеме. Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2018 отказ от иска принят апелляционным судом, решение суда от 07.07.2018 отменено, производство по делу прекращено.

Вместе с тем, действия Истца в рамках настоящего дела, а именно - подача ходатайства о возобновлении производства по делу, требование возмещения убытков и пр., свидетельствуют о том, что Истец не утратил интерес к защите преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, трансформируя требования о переводе прав и обязанностей по договору аренды в денежное требование о взыскании убытков, вызванных нарушением его преимущественного права арендатора.

В силу ч. 2 ст. 41 АПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами. Злоупотребление процессуальными правами лицами, участвующими в деле, влечет за собой для этих лиц предусмотренные названным кодексом неблагоприятные последствия.

Согласно ч. 2 ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Поскольку в рамках дела №А56-74207/2017 требование о признании у Истца наличия у него преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок сформулировано как самостоятельное требование, в данном случае следует признать, что отказавшись от исковых требований по делу, Истец утратил возможность доказывать наличие у себя указанного преимущественного права в рамках настоящего дела.

Таким образом, требование Истца о взыскании убытков в виде упущенной выгоды подлежит отклонению, так как Истцом в обоснование заявленных требований не представлено надлежащих доказательств наличия предусмотренной ст. 15 ГК РФ совокупности условий для взыскания убытков, в том числе наличия причинно-следственной связи между действиями Ответчиков и причинением вреда Истцу. 

С учетом изложенного, оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется. 

В иске следует отказать.

Поскольку при увеличении размера исковых требований Истцом не оплачена государственная пошлина, согласно ч. 3 ст. 110 АПК РФ и п.п. 3,4 п. 1 ст. 333.22 Налогового кодекса РФ обязанность по оплате государственной пошлины должна быть возложена на Истца.

Руководствуясь пунктом 4 части 1 статьи 150, статьями 151, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Принять отказ от иска и прекратить производство по делу в части требования об обязании общества с ограниченной ответственностью «Капитал-Профит» заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Аромалюкс» договор аренды части нежилого помещения 1-Н в здании Торгового комплекса «Озерки» по адресу: Санкт-Петербург, пр. Энгельса, д. 120, лит. А, кадастровый номер 78:36:0005512:3025 (помещений, расположенных на 1 этаже здания, № 141, 142, 143, общей площадью 173,1 кв. м. (площадь торгового зала ~ 138,8 кв. м.) на новый срок.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Аромалюкс» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 14 625 руб. 00 коп.

 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

 

Судья                                                                            Воробьева Ю.В.