АРБИТРАЖНЫЙ СУД МУРМАНСКОЙ ОБЛАСТИ

183049, г. Мурманск, ул. Книповича, д. 20

телефон 8(815-2) 44-49-16, факс 44-26-51

http://murmansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А42-1867/2018

город Мурманск

12 декабря 2018 года

Резолютивная часть решения вынесена и оглашена 05.12.2018.

Мотивированное решение изготовлено в полном объеме 12.12.2018. 

Судья Арбитражного суда Мурманской области Никитина О.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Управления муниципальным имуществом администрации Кольского района (пр.Советский, д.50, г.Кола, Мурманская область; ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Мурманэнергосбытсервис» (ул.Зои Космодемьянской, д.26, оф.48, г.Мурманск; ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании 3 018 008 руб. 98 коп., при участии в судебном заседании представителей: от истца - ФИО2, по доверенности, сл.удостоверение; от ответчика - ФИО3, по доверенности, паспорт, 

установил:

УМИ администрации Кольского района (далее - истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о взыскании с ООО «МЭСС» (далее - ответчик) долга по оплате аренды по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 4619 от 25.04.2017 за период с 25.04.2017 по 31.12.2017 в размере 3 018 008 руб. 98 коп. 

В обоснование иска истец сослался на ненадлежащее исполнение ответчиком принятых на себя по договору обязательств по своевременной и полной оплате аренды. 

В представленных возражениях на отзыв ответчика истец указал, что письмо об уменьшении размера арендной платы, на которое ссылается ответчик, в адрес УМИ администрации Кольского района не поступало. Довод ответчика об ухудшении состояния земельного участка необоснован. Согласно сведениям, подтвержденным ЕГРП, в границах земельного участка, арендуемого ответчиком, зарегистрирован объект недвижимости, - сети водоотведения, находящиеся в собственности муниципального образования ЗАТО Александровск. На момент проведения аукциона данные сведения были подтверждены и Администрацией с.п. Междуречье Кольского района. Доказательств, подтверждающих отсутствие указанного объекта недвижимости на земельном участке, арендуемом ответчиком, не представлено. Кроме того, отсутствие либо наличие данного объекта (сетей водоотведения) никак не препятствует использованию земельного участка по назначению. Ответчиком не указано, каким образом наличие либо отсутствие данного объекта недвижимости ухудшает состояние земельного участка. Понятие «план территориального зонирования» в законодательстве отсутствует. Само по себе отсутствие указанного плана также не может ухудшать качество переданного в аренду земельного участка, предоставленного ответчику под разрешенное использование, - рыбоводство. В любом случае арендная плата по договору, заключенному в установленном законом порядке на торгах, не может быть уменьшена по соглашению сторон. 

В представленном отзыве ответчик посчитал требования истца необоснованными. Указал на несогласие с размером арендной платы и необходимости ее пересмотра на основании пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как в ходе проведения геодезических работ с целью строительства и освоения участка ответчиком было установлено, что на земельном участке отсутствует объект инженерно-технического обеспечения: сети водоотведения, назначение: сооружения канализации, площадью 807 м, что подтверждается актом обследования архитектора-проектировщика. Кроме того, отсутствует и не разработан план территориального зонирования участка, позволяющий определить назначение и разрешенное использование земельного участка. Отсутствие плана требует от ответчика существенных затрат и привлечения специализированной организации. Тем самым нарушены существенные условия пользования участком, указанные в аукционной документации и договоре. 

В дополнительном отзыве ответчик указал, что недвижимое имущество, находящееся на земельном участке, арендуемом ООО «МЭСС» (сети водоотведения), переданы Администрацией Кольского района в хозяйственное ведение МУП «Лавна». В связи с чем условия пользования земельным участком должны быть изменены с учетом возникших прав на объект недвижимости у МУП «Лавна». Указанные обстоятельства существенно ухудшают возможность использования арендуемого ООО «МЭСС» земельного участка. Следовательно, арендная плата для ответчика должна быть уменьшена. Также на арендуемом земельном участке ответчиком обнаружен рыбохозяйственный ручей, в котором размножаются ценные породы рыб, в связи с чем проектирование и строительство капитальных зданий и сооружений на данном земельном участке невозможно, что также является основанием для снижения арендной платы. 

Определением суда от 05.06.2018 по ходатайству ответчика производство по делу №А42-1867/2018 было приостановлено на основании пункта 1 части 1 статьи 143 АПК РФ до вступления в законную силу судебного акта по делу                           №А42-4447/2018 по исковому заявлению ООО «МЭСС» к УМИ администрации Кольского района об уменьшении размера арендной платы по договору аренды земельного участка № 4619  от 25.04.2017 на 1 000 000 руб. 

Определением Арбитражного суда Мурманской области от 14.09.2018 производство по делу №А42-4447/2018 по ходатайству ООО «МЭСС» прекращено, определение вступило в законную силу. 

Рассмотрение настоящего дела было отложено на 05.12.2018. 

В ходе судебного разбирательства судом отклонены ходатайства ответчика о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, МУП «Лавна» и Мурманского филиала ФБГУ «Главное бассейновое управление по рыболовству и сохранению водных биологических ресурсов» ввиду непредставления заявителем обоснований того, каким образом выводы суда по делу о взыскании с ООО «МЭСС» арендной платы за землю за 2017 год могут повлиять на права и обязанности указанных лиц. 

В ходе судебного разбирательства судом отклонено ходатайство ответчика о назначении по делу судебной экспертизы  на предмет оценки уменьшения размера арендной платы по сравнению с установленной договором аренды с учетом имеющихся недостатков арендованного земельного участка. 

Отклоняя ходатайство ответчика о назначении судебной экспертизы, суд исходил из следующего.

Судебные экспертизы проводятся арбитражным судом в случаях, порядке и по основаниям, предусмотренным АПК РФ. В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором или необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе. На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

Таким образом, судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания. 

В данном случае, оценив имеющиеся в деле доказательства, суд пришел к выводу об отсутствии необходимости проведения испрашиваемой ответчиком экспертизы, поскольку результаты аукциона, на основании которого сторонами был заключен спорный договор аренды земли, незаконными не признаны, существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды земли, по материалам дела не установлено, ответчиком наличие таких обстоятельств не доказано. 

В судебном заседании представитель истца на удовлетворении уточненных исковых требований настаивала по основаниям, изложенным в иске. Указала, что действия ответчика по заявлению ходатайств направлены на затягивание судебного процесса; истец имеет право на рассмотрение спора в установленный законом срок. 

В судебном заседании представитель ответчика просил суд в удовлетворении иска отказать по основаниям, изложенным в отзыве и дополнениях к нему. На удовлетворении всех заявленных в ходе рассмотрения дела ходатайств настаивал. 

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, суд установил следующее. 

25.04.2017 на основании протокола аукциона б/н от 14.04.2017 (ЛОТ № 7) между УМИ администрации Кольского района и ООО «МЭСС» заключен договор аренды № 4619 находящегося в государственной собственности земельного участка (далее - договор). 

В соответствии с пунктом 1.1. договора Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель: земли населенных  пунктов с кадастровым номером 51:09:0020102:345, местоположение: Мурманская обл., МО ЗАТО Александровск, с. Белокаменка, для использования в целях: рыбоводство, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью, общей площадью 53 655 кв.м. Участок находится в государственной собственности. Ограничения (обременение) не установлены. 

Согласно пункту 1.2. договора на земельном участке находится объект инженерно-технического обеспечения; кадастровый номер 51:09:0020102:313, сети водоотведения; назначение: сооружения канализации, площадью 807 м, собственник - муниципальное образование ЗАТО Александровск (№51-51/008-51/008/002/2015-814/1 от 13.04.2015). Ограничения и обременения на указанный объект инженерно-технического обеспечения не зарегистрированы. 

Договор заключен на срок 20 лет, устанавливается с 25.04.2017 по 24.04.2037. Начало срока аренды исчисляется с даты подписания сторонами договора (пункт 2.1. договора). 

Пунктом 3.1. договора размер ежегодной арендной платы установлен 4 514 378 руб. 97 коп. 

Арендная плата начисляется с даты, указанной в пункте 2.1. договора (пункт 3.2. договора).

В соответствии с пунктом 3.3. договора перечисленный Арендатором задаток для участия в аукционе на право заключения догвоора в размере 86 399 руб. засчитывается в счет арендной платы.

Арендная плата с момента подписания сторонами договора по 31.12.2017 рассчитывается пропорционально сроку действия догвоора аренды в 2017 году к общему количеству дней в 2017 году и составляет 3 104 408 руб. 55 коп. 

В силу пункту 3.5. договора арендная плата вносится Арендатором ежеквартально равными частями до первого числа третьего месяца.  

25.04.2017 стороны подписали акт приема-передачи земельного участка с кадастровым номером 51:09:0020102:345, местоположение: Мурманская обл., МО ЗАТО Александровск, с. Белокаменка, общей площадью 53 655 кв.м, от Арендодателя - Арендатору. 

В нарушение условий договора арендную плату за земельный участок ответчик не вносил, в результате чего у ООО «МЭСС» образовалась задолженность за период с 25.04.2017 по 31.12.2017 в размере 3 018 008 руб. 98 коп. 

Претензия об оплате аренды исх. 87/14, направленная ООО «МЭСС», оставлена последним без удовлетворения. 

Наличие задолженности по арендной плате послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд. 

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, суд посчитал уточненные исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу положений подпункта 7 пункта 1 статьи 1, статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным, формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке и сроки, определенные договором.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований, - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Факт наличия долга по оплате аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, полученного по договору от 25.04.2017 № 4619, за период с 25.04.2017 по 31.12.2017 в размере 3 018 008 руб. 98 коп. подтвержден представленными в материалы дела доказательствами, ответчиком не опровергнут.

Доводы ответчика, изложенные в отзыве и дополнениях к нему, судом не принимаются ввиду следующего. 

Пунктом 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

В силу правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.2013 № 3463/13, арендная плата по договору, заключенному на торгах, не подлежит нормативному регулированию со стороны публичного образования, а складывается на торгах в зависимости от рыночных цен.

Следовательно, основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, либо собственность на которые не разграничена, являются обязательными только для тех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов.

В настоящем деле судом установлено и сторонами не оспаривается, что арендная плата по спорному договору установлена в результате проведения аукциона.

Подача ответчиком заявления на участие в аукционе свидетельствует о намерении лица заключить договор, как минимум, по установленной начальной цене предмета аукциона. В свою очередь, собственник земельного участка, выставивший на аукцион право аренды, также имеет законные ожидания в получении арендной платы в размере, не ниже начальной цены аукциона.

Исходя из вышеизложенного, изменение цены в период исполнения договора аренды в сторону ее уменьшения без проведения нового аукциона недопустимо, поскольку означает создание неравных условий для участников рынка и ограничение конкуренции.

Вместе с тем, из положений статей 611, 612, 614 ГК РФ следует, что при обнаружении недостатков, препятствующих арендатору использовать арендованное имущество, последний вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. 

Согласно положениям пункта 1 статьи 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.

В данном случае в период действия договора аренды земельного участка ответчик не обращался к арендодателю с требованием о применении положений статей 614, 620 ГК РФ (соразмерное уменьшение арендной платы, досрочное расторжение договора аренды), доказательств обратного в материалы дела не представлено. 

Сведения о создании препятствий в пользовании земельным участком непосредственно лицом, являющимся стороной договора, в материалах дела отсутствуют. 

Передача третьему лицу каких-либо прав на объект инженерно-технического обеспечения, указанного в пункте 1.2 спорного договора, само по себе не может препятствовать использованию арендованного участка по целевому назначению, предусмотренному договором, или каким-либо образом ухудшать условия его использования.

Относимых и допустимых доказательств, свидетельствующих о невозможности или затруднительности использования арендованного участка в связи с указанным выше обстоятельствами, ответчиком в материалы дела не представлено.

Довод ответчика о невозможности проектирования и строительства капитальных зданий и сооружений на спорном участке также подлежит отклонению.

В материалах дела отсутствуют сведения о целевом назначении капитальных зданий и сооружений, которые ответчик планировал возвести на арендованном участке, с учетом разрешенного использования земельного участка - рыбоводство. 

Рыбоводство регулируется Федеральным законом от 02.07.2013 № 148-ФЗ «Об аквакультуре (рыбоводстве) и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 148-ФЗ).

Частью 6 статьи 2 Закона № 148-ФЗ установлено понятие «рыбоводная инфраструктура», которое обозначает имущественные комплексы, в том числе установки, здания, строения, сооружения, земельные участки, оборудование, искусственные острова, которые необходимы для осуществления аквакультуры (рыбоводства).

Согласно части 1 статье 6 Закона № 148-ФЗ особенности использования земель для целей аквакультуры (рыбоводства) устанавливаются в соответствии с требованиями Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Согласно части 2 статье 6 Закона № 148-ФЗ особенности создания и эксплуатации зданий, строений, сооружений для целей аквакультуры (рыбоводства) определяются в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Приказом Министерства сельского хозяйства РФ от 06.04.2015 №129 «Об утверждении особенностей водопользования для целей аквакультуры (рыбоводства), особенностей использования земель для целей аквакультуры (рыбоводства), а также порядка определения особенностей создания и эксплуатации зданий, строений, сооружений для целей аквакультуры (рыбоводства)» определены особенности и порядок использования земель для целей аквакультуры (рыбоводства) и создания и эксплуатации зданий, строений и сооружений для целей аквакультуры (рыбоводства).

Таким образом, законом допускается возведение заданий рыбоводной инфраструктуры на земельных участках, предназначенных для рыбоводства.

Из представленного ответчиком в материалы дела письма ООО ПСК «Мурманжилкоммунпроект» от 19.11.2018 исх. № 914-2018 следует, что обследование спорного участка осуществлялось для целей проектирования и строительства рыбной фабрики.

Согласно части 1 статьи 2 Закона № 148-ФЗ аквакультура (рыбоводство), это деятельность, связанная с разведением и (или) содержанием, выращиванием объектов аквакультуры.

Деятельность по переработке рыбы Законом № 148-ФЗ к рыбоводству не отнесена. Рассматриваемый земельный участок для целей переработки рыбы ответчику не предоставлялся. 

При таких обстоятельствах, доводы ответчика о наличии оснований для уменьшения размера арендной платы в связи с нарушением существенных условий пользования земельным участком, указанных в аукционной документации и договоре, и ухудшением возможности использования арендуемого земельного участка, подлежат отклонению.

В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к выводу, что уточненные исковые требования обоснованы по праву и размеру.

С ответчика подлежит взысканию арендная плата за землю за 2017 год в размере 3 018 008 руб. 98 коп. 

Законных оснований для отказа в удовлетворении иска УМИ администрации Кольского района судом не установлено.

На основании статьи 33337 Налогового кодекса РФ истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

В соответствии со статьями 110 АПК РФ и 333.17 Налогового кодекса РФ государственная пошлина в размере 38 090 руб. взыскивается в федеральный бюджет с ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Мурманэнергосбытсервис» в пользу Управления муниципальным имуществом администрации Кольского района (в доход бюджета муниципального образования Кольский район Мурманской области) основной долг в размере                                    3 018 008 руб. 98 коп. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Мурманэнергосбытсервис» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 38 090 руб. 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья                                      О.В. Никитина