АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-16611/2022

г. Краснодар

16 июля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июля 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 июля 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца – управления имущественных отношений администрации муниципального образования Динской район – ФИО1 (доверенность от 02.04.2025), ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания "Черноморстройинвест"» – конкурсного управляющего ФИО2 (паспорт), третьего лица – непубличного акционерного общества «Краснодарводстрой» – ФИО3 (доверенность от 05.12.2024), от ФИО4 – ФИО5 (доверенность от 30.10.2024), ФИО6 (доверенность от 02.10.2024), в отсутствие третьих лиц: ФИО7 (временный управляющий), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, временного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания "Черноморстройинвест"» ФИО8, временного управляющего непубличного акционерного общества «Краснодарводстрой» ФИО9, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет», рассмотрев кассационную жалобу непубличного акционерного общества «Краснодарводстрой» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.12.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2025 по делу № А32-16611/2022, установил следующее.

Управление имущественных отношений администрации муниципального образования Динской район (далее – управление) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО «Инвестиционная компания "Черноморстройинвест"» (далее – общество) об обязании в течение 30 дней, со дня вступления решения суда в законную силу, освободить земельный участок с кадастровым номером 23:07:0904034:19 общей площадью 3396 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>, путем демонтажа расположенных на нем ленточного фундамента и свайного основания под ленточный фундамент, в случае неисполнения решения суда в установленный срок предоставить истцу право самостоятельно выполнить указанные действия с последующим взысканием с ответчика всех расходов, с учетом частичного отказа и уточнений исковых требований, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс).

Решением от 24.12.2024, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 26.02.2025, ходатайство о передаче настоящего спора в дело о несостоятельности (банкротстве) общества отклонено; ходатайства ФИО4, НАО «Краснодарводстрой» о назначении по делу дополнительной судебной экспертизы, а также ходатайство об утверждении мирового соглашения, заявленное конкурсным управляющим общества, отклонены. Исковые требования управления удовлетворены: на общество возложена обязанность в течение 30 дней, со дня вступления решения в законную силу, освободить земельный участок с кадастровым номером 23:07:0904034:219 общей площадью 3396 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>, путем демонтажа (сноса) расположенных на нем объектов: железобетонного ленточного фундамента шириной 0,48 м, высотой 1,0 м, соединенного с железобетонными сваями 300 x 300 мм, площадью застройки 262 кв. м, расположенного на расстоянии 7,75 м от границ земельного участка; железобетонного свайного основания № 1 (свайное поле), выполненного из свай 300 x 300 мм с применением арматуры диаметром 18 мм с шагом колонн 0,8-1,0 м, площадью застройки 252 кв. м, расположенного на расстоянии 5,13 м от границ земельного участка; железобетонного свайного основания № 2 (свайное поле), выполненного из свай 300 x 300 мм с применением арматуры диаметром 18 мм с шагом колонн 0,8-1,0 м, площадью застройки 253 кв. м, расположенного на расстоянии 5,44 м от границ земельного участка. В случае неисполнения ответчиком судебного решения в установленный срок истцу предоставлено право самостоятельно выполнить указанные действия с последующим взысканием всех необходимых расходовс должника, распределены судебные расходы. Суды исходили из того, что решением от 20.07.2020 по делу № А32-15799/2020 договор аренды земельного участка от 11.07.2015 № 4 (0700004088), заключенный с обществом, расторгнут, запись об аренде земельного участка прекращена 24.09.2020. Ранее выданные обществу разрешения на строительство трехэтажных жилых домов от 21.12.2015 № RU23-508-304-281-2015, от 21.12.2015 № RU23-508-304-280-2015, от 21.12.2015 № RU23-508-304-282-2015 отменены постановлением администрации муниципального образования Динской район (далее –  администрация) от 28.12.2016 № 2408. Поскольку на спорном земельном участке расположены объекты (ленточный фундамент и свайное основание под ленточный фундамент), постольку общество нарушает права муниципального образования на владение, пользование и распоряжение земельным участком. Спорные объекты являются самовольными постройками, подлежащими сносу.

В кассационной жалобе НАО «Краснодарводстрой» просит отменить решение от 24.12.2024 и апелляционное постановление от 26.02.2025, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указав на то, что суды неверно расценили незавершенные строительством объекты, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:07:0904034:219 общей площадью 3396 кв. м, по адресу: 

<

...>, как самовольные. Данный земельный участок предоставлен застройщику на основании договора аренды от 11.07.2015 № 4, который прошел государственную регистрацию. Вид разрешенного использования земельного участка – многоквартирные жилые дома; участок предоставлен в аренду именно в целях строительства на нем объектов недвижимости – многоквартирных домов. Строительство осуществлялось на основании разрешений на строительство трехэтажных жилых домов от 21.12.2015 № RU23-508-304-281-2015, от 21.12.2015 № RU23-508-304-280-2015, от 21.12.2015 № RU23-508-304-282-2015 сроком действия до 21.12.2016. В период действия указанных разрешений осуществлено строительство спорных объектов. В экспертном заключении от 10.02.2023 № 481/16.1-22 эксперты указали, что объекты соответствуют требованиям градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, а также параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки муниципального образования Динской район. Расстояние от спорных объектов до границ земельного участка составляет от 5,13 м до 20,78 м; до соседних строений – от 13,74 м и более; при размещении объектов соблюдены нормативно установленные градостроительные и противопожарные отступы. До настоящего времени спорные объекты используются обществом. Не обладая специальными познаниями, суды квалифицировали железобетонные свайные основания как объекты, не обладающие признаками недвижимости, тогда как в заключении эксперта от 10.02.2023 № 481/16.1-22 содержится противоположный вывод. На момент проведения судебной экспертизы необходимая проектная документация у эксперта отсутствовала, поскольку НАО «Краснодарводстрой», у которого находились испрашиваемые материалы, вступило в дело позднее. То есть, экспертиза проведена в отсутствие необходимой документации, при этом в назначении дополнительной экспертизы суд первой инстанции, поддержанный апелляционной коллегией, отказал. Кроме того, суд первой инстанции неправомерно отклонил ходатайство НАО «Краснодарводстрой» о передаче дела на рассмотрение в дело № А32-46866/2020 о банкротстве общества.

В отзыве на кассационную жалобу общество в лице конкурсного управляющего поддержало позицию НАО «Краснодарводстрой», просило отменить судебные акты и направить дело на новое рассмотрение. Администрация в отзыве просила оставить в силе обжалуемые судебные акты как законные и обоснованные.

Определением от 20.05.2025 судебное разбирательство по кассационной жалобе откладывалось до 02.07.2020 до 14 часов 40 минут. В назначенное время судебное разбирательство продолжено.

В судебном заседании представители подателя жалобы и общества поддержали ее доводы, администрация – пояснила доводы отзыва. Представитель ФИО4 и ФИО6 просили отменить обжалуемые судебные акты, пояснив, что спорное имущество должно быть передано в конкурсную массу общества.

Изучив материалы настоящего дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе и отзывах, выслушав участников спора, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты надлежит отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края, с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, администрация Мичуринского сельского поселения Динского района (арендодатель) и общество (арендатор) на основании протокола о результатах торгов по продаже права на заключение договора аренды от 26.06.2015 заключили договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности от 11.07.2015 № 4 (0700004088), по которому арендодатель обязался предоставить в аренду сроком на 5 лет, а арендатор – принять на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 23:07:0904034:219, общей площадью 3396 кв. м, вид разрешенного использования – многоквартирные жилые дома, расположенный по адресу: 

<

...> (участок), в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору и являющемся его неотъемлемой частью (пункт 1.1). Договор служит единственным документом, подтверждающим передачу участка от арендодателя арендатору с 11.07.2015 (пункт 1.3). Договор действует в течение пяти лет до 11.07.2020 (пункт 7.2).

В случае существенного нарушения арендатором договора аренды арендодатель имеет право обратиться в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о досрочном расторжении договора (пункт 3.1.3).

Решением от 20.07.2020 по делу № А32-15799/2020 договор аренды земельного участка от 11.07.2015 № 4 (0700004088), заключенный администрацией и обществом, расторгнут.

Согласно информации Динского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (письмо от 31.01.2022 № 29-17/222), регистрация записи 23-23/031-23/001/606/2015-3381/2 о праве аренды прекращена 24.09.2020.

На основании пункта 4.3.17 договора при прекращении договора арендатор должен вернуть земельный участок в надлежащем состоянии, то есть не хуже того, в котором он находился на момент передачи в аренду.

18 декабря 2021 года управление провело осмотр земельного участка с кадастровым номером 23:07:0904034:219, расположенного по адресу: 

<

...>, в ходе которого установило, что данный земельный участок частично огорожен металлическим профилем, доступ на участок не ограничен; на части земельного участка размещен объект капитального строительства – ленточный фундамент; на другой части земельного участка выполнено свайное основание под ленточный фундамент.

По информации управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Динской район от 11.03.2022 № 14-02/804 ранее на земельный участок с кадастровым номером 23:07:0904034:219 выданы разрешения на строительство трехэтажных жилых домов от 21.12.2015 № RU23-508-304-281-2015, от 21.12.2015 № RU23-508-304-280-2015, от 21.12.2015 № RU23-508-304-282-2015, которые отменены постановлением администрации от 28.12.2016 № 2408.

Указывая, что на спорном земельном участке расположены объекты общества (ленточный фундамент и свайное основание под ленточный фундамент), которые являются самовольными постройками, управление обратилось с иском в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

В силу пункта 1 статьи 209 Гражданского кодекса собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Согласно пункту 2 статьи 209 Гражданского кодекса собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

На основании статей 304, 305 Гражданского кодекса собственник (иной законный владелец) может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии со статьей 60 Земельного кодекса нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению, в том числе в случае самовольного занятия участка. Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права.

В пункте 29 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22) разъяснено следующее. Лица, право собственности или законное владение которых нарушается существованием (сохранением) самовольно возведенных объектов,не являющихся недвижимым имуществом, могут обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса).

Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственника или законное владение (пункт 45 постановления № 10/22).

В силу пункта 2 статьи 62 Земельного кодекса на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре, в том числе к сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений.

На основании пункта 3 статьи 76 Земельного кодекса приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их захламлении, других видах порчи, осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.

К признакам самовольной постройки закон относит возведение или создание строения на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, а также его возведение или создание без получения на это необходимых в силу закона разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой, продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается (пункты 1, 2 статьи 222 Гражданского кодекса).

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – постановление Пленума № 44) указано, что в силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Согласно пункту 6 постановления Пленума № 44 статья 222 Гражданского кодекса не распространяется на объекты, которые в силу прямого указания закона подчинены режиму недвижимых вещей, но не являются таковыми в силу своих природных свойств (например, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания), объекты движимого имущества (например, нестационарные торговые объекты), неотделимые улучшения земельного участка (в том числе замощения, ограждения). Вопрос об освобождении земельного участка, на котором располагается такой объект, может быть разрешен с учетом характеристик этого объекта и на основании положений законодательства, регулирующего соответствующие отношения. Лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, вправе обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса), а в случаях, когда такой объект создает угрозу жизни и здоровью граждан, заинтересованные лица вправе обратитьсяс иском о запрещении его эксплуатации (пункт 1 статьи 1065 Гражданского кодекса).

В тех случаях, когда у арбитражного суда имеется необходимость в получении компетентного заключения по вопросам, подлежащим разрешению, исходя из предмета заявленных требований и конкретных обстоятельств дела, суд вправе назначить проведение судебной экспертизы (часть 1 статьи 82 Кодекса).

В целях установления фактических обстоятельств дела судом первой инстанции назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Агентство технических экспертиз "Паритет"». В соответствии с выводами экспертного заключения от 10.02.2023 № 481/16.1-22 спорные объекты – ленточный фундамент и свайное основание № 1 под ленточный фундамент по адресу: 

<

...>, расположены в границах земельного участка с кадастровым номером 23:07:0904034:19 (схема размещения спорных объектов в приложении). Кроме спорных объектов в границах земельного участка с кадастровым номером 23:07:0904034:19 расположено свайное основание № 2 под ленточный фундамент без кадастрового номера; приведены технические характеристики объектов (ответ на вопрос 1). Спорные объекты соответствуют требованиям градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, а также параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки муниципального образования Динской район, предъявляемым к аналогичным строениям (ответ на вопрос 2). Расстояние от спорных объектов до границ земельного участка составляет от 5,13 м до 20,78 м. Расстояние от спорных объектов до соседних строений составляет от 13,74 м и более. При размещении спорных объектов соблюдены нормативно установленные градостроительные и противопожарные отступы от соседних строений и границ земельного участка (ответ на вопрос 3). Строительно-техническое состояние существующих спорных объектов не создает угрозу жизни и здоровью граждан (ответ на вопрос 4). При этом, руководствуясь частями 4, 5, 7 статьи 71, пунктом 2 части 4 статьи 170 Кодекса, разъяснениями пункта 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», не приняв выводы экспертизы в качестве безусловных доказательств, суды заключили, что построенный объект обладает признаками объекта незавершенного строительством, соответственно, наличие бетонного ленточного фундамента само по себе не может являться основанием для признания спорного объекта объектом недвижимости, поскольку неразборное основание объекта (фундамент) не всегда определяет физические свойства установленного на нем объекта (например, торговый павильон на ленточном фундаменте, металлическая остановка общественного транспорта на столбчатом фундаменте). Даже то обстоятельство, что объект невозможно демонтировать без несоразмерного ущерба (как это указано экспертами), само по себе не является основанием для отнесения его к объектам недвижимости, поскольку данный элемент присущ многим временным сооружениям. На земельном участке фактически располагается бетонная коробка, что исходя из физических свойств и характеристик данной конструкции, не свидетельствует в данном конкретном случае о том, что при возведении спорного объекта обустроен фундамент в том качестве, которое требуется для признания его недвижимым имуществом в смысле статьи 130 Гражданского кодекса. Муниципальное образование Динской район не утратило владение земельным участком, на котором расположены спорные объекты. В рамках дела № А32-15799/2020 договор аренды земельного участка от 11.07.2015 № 4 (0700004088), заключенный с обществом, расторгнут, запись об аренде земельного участка прекращена 24.09.2020. Ранее выданные обществу разрешения на строительство трехэтажных жилых домов от 21.12.2015 № RU23-508-304-281-2015, от 21.12.2015 № RU23-508-304-280-2015, от 21.12.2015 № RU23-508-304-282-2015 отменены постановлением администрации от 28.12.2016 № 2408. Рассматриваемые объекты являются самовольными постройками, подлежащими сносу, а исковые требования – подлежащими удовлетворению.

Кассационная коллегия полагает, что обжалуемые судебные акты состоялись без учета следующего.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 Земельного кодекса. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, приведенной нормой права прямо предусмотрено право общества, при наличии у него объекта незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства, при наличии предоставления такого земельного участка в аренду до 01.03.2015, и отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора.

Аналогичный правовой подход изложен в определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.09.2017 № 305-ЭС17-7338.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Земельным кодексом установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

Согласно пункту 4 статьи 39.16 Земельного кодекса уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 – 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса.

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 № 308-ЭС22-3699.

В рассматриваемом деле публичный собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объектов незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположены объекты, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса (данный факт администрация не оспаривает), следовательно, общество не лишено права на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства объектов.

Суды не учли, что общество возвело спорные объекты в период действия договора аренды земельного участка от 11.07.2015 № 4 (0700004088), а также действия выданных уполномоченным органом разрешений на строительство трехэтажных жилых домов от 21.12.2015 № RU23-508-304-281-2015, от 21.12.2015 № RU23-508-304-280-2015, от 21.12.2015 № RU23-508-304-282-2015, с момента отмены которых объектыне претерпели изменений.

Основаниями для отмены судебных актов в суде кассационной инстанции являются несоответствие выводов фактическим обстоятельствам, установленным судами первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 288 Кодекса).

Поскольку вывод судебных инстанций о самовольном характере спорных построек, не основан на нормах действующего законодательства, сделан без учета разъяснений высшей судебной инстанции, – обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в первую инстанцию.

При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки, дать оценку всем доводам участников спора; обсудить вопрос о назначении по делу дополнительной судебной экспертизы в целях исследования проектной документации на спорные объекты; оценить в совокупности все представленные доказательства; спор разрешить, правильно применив нормы материального и процессуального права.

При этом кассационная коллегия поддерживает позицию судов предыдущих инстанций, согласно которой данный спор подлежит рассмотрению вне рамок дела № А32-46866/2020 о банкротстве общества, поскольку сведения о применении в отношении должника правил параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» отсутствуют.

Согласно части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей делана новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.12.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2025 по делу № А32-16611/2022 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.Е. Епифанов

А.И. Мещерин