АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru e-mail: info@faspo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-7434/2024

Дело № А55-18678/2023

г. Казань

16 декабря 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 11 декабря 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 декабря 2024 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Карповой В.А.,

судей: Ананьева Р.В., Королёвой Н.Н.,

в отсутствие:

заявителя – извещен надлежащим образом,

ответчика – извещен надлежащим образом,

третьих лиц – извещены надлежащим образом,,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1

на решение Арбитражного суда Самарской области от 22.03.2024 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2024

по делу № А55-18678/2023

по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Томск (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Департаменту управления имуществом городского округа Самара, г. Самара (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 

с участием третьих лиц: ФИО2, г. Самара, ФИО3, г. Самара, ФИО4, г. Самара, ФИО5, пгт. Стройкерамика Самарской области, ФИО6, п. Придорожный Самарской области, ФИО7, г. Самара, ФИО8, г. Самара, общества с ограниченной ответственностью «Меридиан», г. Новокуйбышевск Самарской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), о признании незаконным решения,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Самарской области к Департаменту управления имуществом городского округа Самары (далее – Департамент) с заявлением о признании незаконным приказа от 24.04.2023 № 1093 об отказе в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером: 63:01:0415004:850 по адресу: Самарская область, г. Самара, Куйбышевский район, ул. Камышинская, д. 25, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: занимаемый производственным предприятием с прилегающей территорией и обязании устранить нарушение прав предпринимателя – путём понуждения Департамента направить для подписания заявителю проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 63:01:0415004:850 по адресу: Самарская область, г. Самара, Куйбышевский район, ул. Камышинская, д. 25, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: занимаемый производственным предприятием с прилегающей территорией. 

Решением Арбитражного суда Самарской области от 22.03.2024, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2024, в удовлетворении заявления предпринимателя отказано.

В кассационной жалобе ИП ФИО1 просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, принять по делу новый судебный акт, по основаниям, изложенным в кассационной жалобе. По мнению заявителя, нормативными правовыми актами не предусмотрено требование о предоставлении каких-либо дополнительных документов обосновывавших использование сформированного и поставленного на государственный кадастровый учет земельного участка. Заявитель кассационной жалобы также полагает, что бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о несоразмерности площади земельного участка, должно быть возложено на Департамент, и не может быть возложено на заявителя.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Определениями Арбитражного суда Поволжского округа от 17.10.2024 и от 14.11.2024 судебное разбирательство по кассационной жалобе предпринимателя откладывалось.

Определением Арбитражного суда Поволжского округа от 13.11.2024 произведена замена судьи Вильданова Р.А. на судью Королеву Н.Н.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела, по договору аренды от 17.10.2014 №2908а-2014/2019 земельный участок с кадастровым номером: 63:01:0415004:850 по адресу: Самарская область, г. Самара, Куйбышевский район, ул. Камышинская, д. 25 предан в аренду обществу с ограниченной ответственностью «ВолгаСтройИнвест» (далее – ООО «ВолгаСтройИнвест»), как собственнику находящихся на этом участке объектов недвижимости.

По договору уступки прав требования (цессии) от 17.12.2015 ООО «ВолгаСтройИнвест» уступило права арендатора по вышеназванному договору аренды обществу с ограниченной ответственностью «Меридиан» (далее – ООО «Меридиан») в связи с заключением между ними договора купли-продажи недвижимого имущества.

В свою очередь, предприниматель на основании договора купли-продажи от 09.02.2023 приобрел двадцать объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: Самарская область, г. Самара, Куйбышевский район, ул. Камышинская, д. 25, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: занимаемый производственным предприятием с прилегающей территорией:

– емкость, объем: 25 куб.м, с кадастровым номером 63:01:0414003:891; емкость, объем: 10 куб.м, с кадастровым номером 63:01:0414003:887; емкость, объем: 25 куб.м, с кадастровым номером 63:01:0414003:894; емкость, объем: 25 куб.м, с кадастровым номером 63:01:0414003:895; емкость, объем: 50 куб.м, с кадастровым номером 63:01:0414003:889; емкость, объем: 25 куб.м, с кадастровым номером 63:01:0414003:892, (для всех емкостей – назначение: иные сооружения производственного назначения); здание, площадь: 18,50 кв.м, этажность: 1, с кадастровым номером 63:01:0414003:897; здание, площадь: 280,90 кв. м, этажность: 2, с кадастровым номером 63:01:0414003:898; здание, площадь: 49,30 кв.м, этажность: 3, с кадастровым номером 63:01:0414003:880; здание, площадь: 219,90 кв. м, этажность: 1, с кадастровым номером 63:01:0414003:879; здание, площадь: 682,70 кв.м, этажность: 1, с кадастровым номером 63:01:0414003:881; здание, площадь: 76,30 кв.м, этажность: 1, с кадастровым номером 63:01:0414003:882; здание, площадь: 4022,40 кв.м, этажность: 2, с кадастровым номером 63:01:0414003:883; здание, площадь: 423,10 кв.м, этажность: 2, с кадастровым номером 63:01:0414003:886; здание, площадь: 510,30 кв.м, этажность: 1, с кадастровым номером 63:01:0414003:878; склад металлический, площадь: 660,50 кв.м, этажность: 1, с кадастровым номером 63:01:0415004:593; склад бетонный, площадь: 188,40 кв.м, этажность: 1, с кадастровым номером 63:01:0415004:588; центральный склад, площадь: 415,50 кв.м, этажность: 2, с кадастровым номером 63:01:0415004:591; здание, площадь: 3791,70 кв.м, этажность: 1, с кадастровым номером 63:01:0414003:884; здание, площадь: 8,70 кв.м, этажность: 1, с кадастровым номером 63:01:0414003:899, (для всех зданий и складов - назначение: нежилое здание).

После приобретения указанных объектов, заявитель обратился в Департамент с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером: 63:01:0415004:850 в аренду.

Приказом Департамента от 24.04.2023 № 1093 ИП ФИО1 отказано в заключении договора аренды на основании пунктов 1 и 2 статьи 39.16 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ). Также Департамент указал, что площадь испрашиваемого земельного участка значительно превышает площадь объектов недвижимости, расположенных в его границах и принадлежащих заявителю на праве собственности.

Не согласившись с отказом Департамента, ИП ФИО1 обратился в суд с настоящими требованиями.

При разрешении спора суды двух инстанций руководствовались положениями статей 71, 156,198, 201 АПК РФ, пунктом 1 статьи 552, пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), подпунктом 99 пункта 2 статьи 39.6, пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, а также пунктом 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие ЗК РФ», разъяснениями, содержащимися в пунктах 13, 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», а также правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10, в определении ВС РФ от 15.09.2016 № 305-КГ16-11133, в определении ВС РФ от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, в определении Конституционного суда РФ от 23.04.2020 № 935-О и пришли к выводу о законности оспариваемого ненормативного правового акта.

Арбитражный суд кассационной инстанции, оставляя без изменения решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда, исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм права.

По смыслу положений главы 24 АПК РФ удовлетворение требования о признании решения органа, осуществляющего публичные полномочия, незаконным возможно при установлении его несоответствия закону или иному нормативному правовому акту и нарушения им прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200).

Земельным кодексом Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства назван принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ). По общему правилу, заключение договора аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, осуществляется на торгах (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ). Законодатель допускает возможность заключения договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, без проведения торгов в случае его предоставления собственнику расположенных на участке здания, сооружения (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ). Данное исключение из общего правила продиктовано тем, что право граждан, юридических лиц, являющихся собственниками расположенных на публичных земельных участках зданий, сооружений, на приобретение этих участков в аренду является исключительным (часть 1 статьи 39.20 ЗК РФ). В заявлении о предоставлении такого участка без проведения торгов указывается цель его предполагаемого использования (пункт 1 статьи 39.17 ЗК РФ). 

По смыслу данных Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановления от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснений, исключительный характер права на приобретение земельного участка в аренду означает, что никто, кроме собственника здания, сооружения, не имеет права на заключение договора аренды земельного участка, занятого этим зданием, сооружением. Предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, определяются исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации или с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства (пункты 4, 5).

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении от 01.03.2011 № 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества.

Размер испрашиваемого земельного участка непосредственно связан с функциональным назначением объекта.

Противоположное толкование ведет к тому, что, злоупотребляя правом, возможно без аукциона приобрести участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости, в связи с чем, размер испрашиваемого земельного участка должен быть экономически обоснованным.

В соответствии со статьями 1, 30, 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации, предельные (минимальные и максимальные) размеры земельных участков определяются соответствующими градостроительными регламентами применительно к установленным этими регламентами видам разрешенного использования земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.9 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

Таким образом, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под этим объектом, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации находящегося на нем объекта недвижимости, в том числе в заявленных целях.

Бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2). Аналогичный подход и при желании оформления арендных отношений.

Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Формирование земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы земельного участка должны входить как часть, которая занята объектом, так и часть, необходимая для его использования.

С учетом положений статей 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 ЗК РФ следует признать, что размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, поставлен в зависимость не только от площади объекта капитального строительства, расположенного на таком участке, но и от назначения этого объекта, целей его использования.

Уполномоченный орган должен принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, если с заявлением о его предоставлении обратилось лицо, не имеющее права на приобретение этого участка без проведения торгов или если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям его использования, указанным в заявлении (подпункты 1, 3 пункта 5 статьи 39.17, пункт 14 статьи 39.16 ЗК РФ).

Несоразмерность площади земельного участка площади объектов недвижимого имущества, которые на нем расположены, также является основанием для отказа в предоставления земельного участка.

Согласно части 1 статьи 71 АПК РФ, Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

При обращении предпринимателя в департамент доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади 44 599 кв. м под объекты ориентировочной площади 10 681 кв. м представлены не были, и в ходе рассмотрения дела в суде такие доказательства предпринимателем также не были представлены.

Довод кассационной жалобы предпринимателя о том, что соразмерность земельного участка проверена при утверждении схемы расположения, на основании которой земельный участок был поставлен на кадастровый учет, суды первой и апелляционной инстанции обоснованно признали несостоятельным, так как сам факт утверждения схемы расположения участка не может выступать доказательством, подтверждающим необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объектов недвижимости и, следовательно, не может быть основанием для предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов.

Кроме того, на момент рассмотрения настоящего дела установлено, что объекты недвижимости, указанные в заявлении о предоставлении земельного участка, и расположенные в пределах спорного земельного участка принадлежат иным лицам, а именно:

– здание с кадастровым номером: 63:01:0415004:593 площадью 660,5 кв. м с 04.05.2023 принадлежит ФИО3;

– здание с кадастровым номером: 63:01:0414003:897 площадью 18,5 кв. м с 04.05.2023 принадлежит ФИО3;

– здание с кадастровым номером: 63:01:0414003:882 площадью 76,3 кв. м с 30.05.2023 принадлежит ФИО2;

-здание с кадастровым номером: 63:01:0414003:879 площадью 219,9 кв.м с 04.05.2023 принадлежит ФИО4

– здание с кадастровым номером: 63:01:0414003:881 площадью 682,7 кв. м с 17.08.2023 принадлежит ФИО6

– здание с кадастровым номером: 63:01:0415004:588 площадью 188,4 кв. м с 28.09.2023 принадлежит ФИО7 и ФИО8;

– здание с кадастровым номером: 63:01:0415004:591 площадью 415,5 кв. м с 15.08.2023 принадлежит ФИО5

Таким образом, в настоящее время объекты недвижимости, находящиеся на спорном земельном участке перестали представлять собой единый имущественный комплекс – производственное предприятие, для целей эксплуатации которого был сформирован испрашиваемый земельный участок.

Статьей 39.20 ЗК РФ предусмотрены особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение

Пункт 9 статьи 39.20 ЗК РФ содержит условия о том, что договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2-4 настоящей статьи, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них.

Пунктами 2 -. 4 установлено следующее.

В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Доказательств неделимости спорного участка земельного участка заявителем не представлено.

Также судами принято во внимание, что обжалуемый приказ Департамента № 1093 об отказе в предоставлении предпринимателю в аренду земельного участка с кадастровым номером: 63:01:0415004:850 принят 24.04.2023.

Начиная с 04.05.2023, после отказа от 24.04.2023 № 1093 Департамента в предоставлении в испрашиваемой площади земельного участка, который оспаривается по настоящему делу, часть объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, были отчуждены предпринимателем иным лицам.

Таким образом, на стадии рассмотрения настоящего дела, основания предоставления земельного участка изменились, которые не существовали на момент рассмотрения заявления предпринимателя.

При таких обстоятельствах, суды пришли к правильному выводу о том, что оспариваемый приказ департамента не противоречит закону и иным правовым актам, что в силу статей 198 и 201 АПК РФ является основанием для отказа предпринимателю в удовлетворении заявленных требований.

Аргументы заявителя кассационной жалобы о том, что суды не дали оценку всем его доводам, пояснениям и доказательствам подлежат отклонению, поскольку то обстоятельство, что в обжалованных судебных актах не отражены результаты исследования всех имеющихся в материалах дела доказательств, не свидетельствует об отсутствии их надлежащей судебной оценки. При рассмотрении спора суды по общему правилу учитывают обстоятельства, присущие каждому конкретному делу в их совокупности, и доказательственную базу, представленную сторонами, на основании которой и принимается судебный акт.

Суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на положениях действующего законодательства, в связи с чем оснований для иной оценки выводов судов у суда кассационной инстанции не имеется.

В целом доводы, изложенные в кассационной жалобе, являются позицией предпринимателя по данному спору, приводились им при рассмотрении дела в судах первой и апелляционной инстанций, получили мотивированную оценку. Иная оценка заявителем установленных судом обстоятельств, а также иное толкование законодательства не свидетельствует о судебной ошибке и не может служить основанием для отмены судебных актов.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 АПК РФ, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 № 13031/12, а также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 № 308-ЭС16-4570, от 16.02.2017 № 307-ЭС16-8149.

Принимая во внимание положения статей 286 и 287 АПК РФ, суд кассационной инстанции не находит правовых оснований для удовлетворения кассационной жалобы, равно как и оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ для отмены либо изменения обжалуемых судебных актов

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 22.03.2024 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2024 по делу № А55-18678/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судьяВ.А. Карпова

СудьиР.В. Ананьев

Н.Н. Королёва