﻿

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №

 А33-36118/2020

г. Красноярск

26 октября 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 19 октября 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен  26 октября 2021 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  судьи Дамбарова С.Д.,

судей: Белан Н.Н., Парфентьевой О.Ю., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Солдатовой П.Д.,

рассмотрев апелляционную жалобу Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 2466010657,                          ОГРН 1032402940800) 

на решение Арбитражного суда Красноярского края 

от 15 июля 2021 года по делу № А33-36118/2020,

при участии: 

от ответчика – Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска: Петрушина Н.Ю., представитель по доверенности от 02.08.2021 № 66, диплом, служебное удостоверение от 15.11.2017 № 4300;

от истца - общества с ограниченной ответственностью «Аварийно-диспетчерскаяслужба»: Дальченко В.П., представитель по доверенности от 13.11.2020, диплом, паспорт.

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Аварийно-диспетчерская служба» (далее – истец, ООО «Аварийно-диспетчерская служба») обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее – ответчик, Департамент) об урегулировании разногласий при заключении договоров купли-продажи недвижимого имущества: нежилого здания (лит. Г24), общей площадью 43,9 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0000000:162817, расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А»; нежилого здания (лит. В79), общей площадью 11,5 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0000000:175855, расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А», нежилого здания (лит. Г20, Г31, Г32), общей площадью 357,2 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0000000:162818, расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А»; нежилого здания (лит. Г4, Г5, Г23), общей площадью 162,7 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0500154:162, расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район,                           пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А»; нежилого здания (лит. Г6), общей площадью 14,8 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0500154:161, расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий»,                            д. 30 «А»; земельного участка, общей площадью 2085 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0500153:368, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение промышленных, коммунальных и складских объектов 1У-У классов вредности, расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт              им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А».

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 15.07.2021 исковые требования удовлетворены.  Суд первой инстанции урегулировал разногласия, возникшие между ООО «Аварийно-диспетчерская служба» и Департаментом при заключении договоров купли-продажи недвижимого имущества.

Суд в решении пришел к следующим выводам:

изложить спорные положения договора купли–продажи недвижимого имущества: нежилого здания (лит. Г24), общей площадью 43,9 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0000000:162817, расположенного по адресу:    г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А»; нежилого здания (лит. В79), общей площадью 11,5 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0000000:175855, расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А»,  в следующей редакции:

пункт 2.1.: «Стоимость Объектов, являющихся предметом настоящего договора, равная их рыночной стоимости, составляет 695 000 (шестьсот девяноста пять тысяч) рублей, сложившаяся из:

- рыночной стоимости нежилого здания, общей площадью 43,9 кв.м., расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А», в размере 515 900 (пятьсот пятнадцать тысяч девятьсот) рублей;

- рыночной стоимости нежилого здания, общей площадью 11,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А», в размере 179 100 (сто семьдесят девять тысяч сто) рублей.».

пункт 2.3.: «Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу за нежилые помещения (основной платеж) в размере 695 000 (шестьсот девяноста пять тысяч) рублей вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по реквизитам, указанным в п. 2.2 настоящего договора, в течение 5 (пяти) лет равными долями по 11 583 (одиннадцать тысяч пятьсот восемьдесят три) рублей 34 копейки (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (далее график), (Приложение 1).

Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города.

Урегулировать разногласия между ООО «Аварийно-диспетчерская служба» и Департаментом возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества: нежилого здания (лит. Г20, Г31, Г32), общей площадью 357,2 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0000000:162818, расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А», нежилого здания (лит. Г4, Г5, Г23), общей площадью 162,7 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0500154:162, расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А», нежилого здания (лит. Г6), общей площадью 14,8 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0500154:161, расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А», и земельного участка, общей площадью 2085 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0500153:368, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение промышленных, коммунальных и складских объектов 1У-У классов вредности, расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А», изложив спорные положения договора купли–продажи в следующей редакции:

пункт 2.1.: «Стоимость Объектов, являющихся предметом настоящего договора, равная их рыночной стоимости, составляет 8 967 100 (восемь миллионов девятьсот шестьдесят семь тысяч сто) рублей, сложившаяся из:

- рыночной стоимости нежилого здания, общей площадью 357,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А», в размере 4 368 000 (четыре миллиона триста шестьдесят восемь тысяч) рублей;

- рыночной стоимости нежилого здания, общей площадью 162.7 кв.м.. расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А», в размере 1 891 600 (один миллион восемьсот девяносто одна тысяча шестьсот) рублей;

- рыночной стоимости нежилого здания, общей площадью 14,8 кв.м., расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А», в размере 218 500 (двести восемнадцать тысяч пятьсот) рублей;

- рыночной стоимости земельного участка, общей площадью 2085 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0500153:368, расположенного по адресу: г. Красноярск. Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А», в размере 2 489 000 (два миллиона четыреста восемьдесят девять тысяч) рублей.».

пункт 2.3.: «Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу за нежилые здания (основной платеж) в размере 6 478 100 (шесть миллионов четыреста семьдесят восемь тысяч сто) рублей вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по реквизитам, указанным в п. 2.2 настоящего договора, в течение 5 (пяти) лет равными долями по 107 968 (сто семь тысяч девятьсот шестьдесят восемь) рублей 34 копейки (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (далее график), (Приложение 2).

Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу за земельный участок (основной платеж) в размере 2 489 000 рублей вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по реквизитам, указанным в п. 2.2 настоящего договора, в течение 5 (пяти) лет равными долями по 41 483 (сорок одна тысяча четыреста восемьдесят три) рублей 34 копейки (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (далее график), (Приложение 3).

Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик указывает на то, что судом первой инстанции неверно определена рыночная, выкупная стоимость недвижимого имущества. Заявитель апелляционной жалобы полагает, что судом первой инстанции неправомерно отказано в удовлетворении ходатайства о проведении повторной оценочной экспертизы.

Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором с ее доводами не согласился, просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 20.08.2021 апелляционная жалоба оставлена без движения. Заявителю предложено в срок до 16.09.2021 устранить обстоятельства, послужившие основанием для оставления апелляционной жалобы без движения.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 15.09.2021 апелляционная жалоба принята к производству, поскольку заявителем были устранены обстоятельства, послужившие основанием для оставления апелляционной жалобы без движения, судебное заседание назначено на 19.10.2021.

В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 23.06.2016 N 220-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части применения электронных документов в деятельности органов судебной власти" предусматривается возможность выполнения судебного акта в форме электронного документа, который подписывается судьей усиленной квалифицированной электронной подписью. Такой судебный акт направляется лицам, участвующим в деле, и другим заинтересованным лицам посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его вынесения, если иное не установлено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Текст определения о принятии к производству апелляционной жалобы                           от 15.09.2021, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, опубликован в Картотеке арбитражных дел (http://kad.arbitr.ru/) 16.09.2021.

При изложенных обстоятельствах в силу статей 121 - 123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции признает лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы.

До начала исследования доказательств судом установлено, что в материалы дела от ответчика поступило ходатайство о проведении повторной судебной оценочной экспертизы.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал ранее изложенные доводы апелляционной жалобы с учетом представленных дополнительных пояснений. Просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт в части определения выкупной стоимости следующих объектов недвижимого имущества: нежилого здания, общей площадью 357,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А» и земельного участка, общей площадью 2085 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0500153:368, расположенного по адресу:                        г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А». Поддержал ранее заявленное ходатайство о проведении повторной экспертизы по делу. 

Представитель истца в судебном заседании отклонил доводы апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в представленном суду апелляционной инстанции отзыве. Полагает решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

С учетом доводов сторон настоящего спора законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверяется судом в обжалуемой части.

В обоснование ходатайства о назначении повторной экспертизы представитель Департамента указал, что представленное в материалы дела заключение эксперта не отражает рыночную ситуацию в сегменте рынка, ссылается на некорректность выбора экспертом объектов-аналогов в рамках проведенной по делу судебной экспертизы, необоснованность применения корректировок, полагает, что итоговая величина рыночной стоимости спорных объектов оценки не соответствует действительности.

В соответствии с частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Оценив заключение эксперта от 30.05.2021 № 2278, выполненное экспертом                      ООО «Бессон» Бессоновой К.А., суд апелляционной инстанции не усматривает оснований, предусмотренных частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для назначения повторной экспертизы. Сомнения в обоснованности представленного заключения у суда апелляционной инстанции отсутствуют, каких-либо противоречий в выводах эксперта не имеется, квалификация эксперта подтверждена представленными в материалы дела документами.

Ходатайство заявителя о проведении повторной экспертизы направлено на переоценку выводов суда первой инстанции, основанных на заключении экспертизы, имеющейся в материалах дела.

Указанные в ходатайстве о назначении повторной экспертизы доводы по своей сути выражают несогласие ответчика с выводами эксперта, но не свидетельствуют о необоснованности заключения эксперта или наличии противоречий в выводах эксперта.

Несогласие стороны спора с результатом экспертизы само по себе не влечет необходимости в проведении повторной экспертизы.

Кроме того, заявитель не представил в материалы дела доказательства, подтверждающие внесение на депозитный счет арбитражного суда денежных средств для последующей выплаты экспертам.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции определил в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы отказать.

Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Поскольку лицами, участвующими в деле не заявило возражений, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части (в части определения выкупной стоимости следующих объектов недвижимого имущества: нежилого здания общей площадью 357,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А», земельного участка, общей площадью 2085 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0500153:368, расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А»).

В силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность определения только в обжалуемой части.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключены:

- договор аренды нежилого здания от 07.10.2016 № 12998, согласно пункту 1.1 которого арендодатель обязуется передать арендатору по акту приема-передачи, а арендатор обязуется принять во временное пользование нежилые здания, расположенные по адресу: пр-т им. газеты «Красноярский рабочий», 30 а, Лит. Г6 площадью 14,8 кв.м., Лит. Г24 площадью 43,9 кв.м., Лит. В79 площадью 11,5 кв.м., общей площадью 70,2 кв.м., для предоставления услуг по монтажу, ремонту и техническому обслуживанию насосов и компрессоров, срок действия договора с 07.10.2016 по 06.10.2026 включительно; по акту приема-передачи от 07.10.2016 имущество передано арендатору, к договору приложено распоряжение администрации города Красноярска от 07.10.2016 № 5261-недв;

- договор аренды нежилого здания от 25.09.2017 № 13147, согласно пункту 1.1 которого арендодатель обязуется передать арендатору по акту приема-передачи, а арендатор обязуется принять во временное пользование нежилое здание, общей площадью 357,2 кв.м., расположенное по адресу: пр-т им. газеты «Красноярский рабочий», 30 а, для предоставления услуг под административное, торговое, производственно-складское, услуги (с целью осуществления предпринимательской и иной деятельности, не противоречащей действующему законодательству Российской Федерации), срок действия договора с 25.09.2017 по 24.09.2022 включительно; по акту приема-передачи от 25.09.2017 имущество передано арендатору;

- договор аренды нежилого помещений (здания) от 12.02.2018 № 13234, согласно пункту 1.1 которого арендодатель обязуется передать арендатору по акту приема-передачи, а арендатор обязуется принять во временное пользование нежилое здание общей площадью 162,7 кв.м., реестровый № СТР10380, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, пр-т им. газеты «Красноярский рабочий», 30 а, для использования под административное, торговое, производственно-складское, услуги (с целью осуществления предпринимательской и иной деятельности, не противоречащей действующему законодательству Российской Федерации), срок действия договора с 12.02.2018 по 11.02.2023 включительно; по акту приема-передачи от 12.02.2018 имущество передано арендатору.

Истец обратился к ответчику с заявлениями о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального помещения от 04.02.2020                           № 2 – вх.№3796ги от 18.02.2020, от 04.02.2020 №3 – вх. №3803 от 18.02.2020,                            от 18.02.2020 №04/1 (в связи с ошибкой в заявлении №4 от 04.02.2020 – вх.№3800ги                 от 18.02.2020) – вх.№4142ги от 20.02.2020.

Ответчик направил в адрес истца проекты договоров купли-продажи письмами                   от 07.08.2020 № 17015ги, № 17016ги.

В материалы дела представлены копии выполненных обществом с ограниченной ответственностью Оценочная Компания «Старатель» отчетов от 14.05.2020 № 27-1/2020, № 27-2/2020, № 27-3/2020 об оценке рыночной стоимости объектов, а также экспертных заключений эксперта Мартинсон С.Ю. от 25.06.2020 № Э-0312-20-1, № Э-0312-20-2,                    № Э-0312-20-3 о соответствии отчетов требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Договоры купли-продажи недвижимого имущества подписаны сторонами, при этом между сторонами имеются разногласия относительно пунктов 2.1 и 2.3 договора. Письмо получено истцом 04.09.2020.

Истец направил ответчику письмом от 02.10.2020 протоколы разногласий к договорам купли-продажи недвижимого имущества с несогласием по пунктам 2.1 и 2.3 договора, в обоснование приложив отчет об оценке от 01.10.2020 № 1-268. В материалы дела представлен составленный ООО «Независимый экспертно-консалтинговый центр» отчет от 01.10.2020 № 1-268 об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, пр-т им. газеты «Красноярский рабочий», 30а, указанных в договоре купли-продажи нежилого помещения.

Письмом от 13.11.2020 № 25118ги ответчик отклонил представленные протоколы разногласий.

Полагая, что рыночная стоимость арендуемых объектов недвижимости, указанная ответчиком в проекте договоров купли-продажи не соответствует их рыночной стоимости, ООО «Аварийно-диспетчерская служба» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском (с учетом принятых судом 16.06.2021 уточнений).

При разрешении спора суд первой инстанции руководствовался статьями 217, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 3, пунктом 1 статьи 4, пунктами 5 и 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ), статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), положениями Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком". По итогам разрешения спора суд признал надлежащим доказательством по определению рыночной стоимости спорных объектов заключение эксперта от 30.05.2021 № 2278 выполненное экспертом ООО «Бессон» Бессоновой К.А. 

Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в порядке статей 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам и установленным фактическим обстоятельствам, исследовав доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения жалобы в силу следующего.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, регулируются нормами Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ. 

В соответствии с Распоряжением администрации г. Красноярска от 23.05.2013 N 110-р "Об утверждении Положения о департаменте муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска" департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска является органом администрации города Красноярска, осуществляющим управление и распоряжение муниципальной собственностью города Красноярска.

Наличие у истца преимущественного права на приобретение спорного недвижимого имущества подтверждается материалами дела.

Поскольку стороны не достигли соглашения относительно выкупной цены спорного имущества, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Фактически спор по настоящему делу связан с определением рыночной стоимости подлежащего отчуждению нежилого здания общей площадью 357,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А», а также земельного участка, общей площадью 2085 кв.м.,                                с кадастровым номером 24:50:0500153:368, расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А».

Статьей 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности. В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 названного Федерального закона.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Из материалов дела следует, что в качестве доказательства действительной выкупной стоимости спорных объектов недвижимого имущества, ответчиком были представлены отчеты ООО Оценочная компания «Старатель» от 14.05.2020 № 27-1/2020, № 27-2/2020, № 27-3/2020, согласно которому стоимость нежилого здания общей площадью 357,2 кв.м., составляет 5 934 000 рублей, земельного участка, общей площадью 2085 кв.м., составляет 4 193 000 рублей.

Не согласившись с величиной рыночной стоимости имущества, включенного в проекты договоров купли-продажи недвижимого имущества, истец направил ответчику письмом от 02.10.2020 протоколы разногласий к договорам купли-продажи недвижимого имущества с несогласием по пунктам 2.1 и 2.3 договора, в обоснование приложив отчет об оценке от 01.10.2020 № 1-268. 

В материалы дела представлен составленный ООО «Независимый экспертно-консалтинговый центр» отчет от 01.10.2020 № 1-268 об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, пр-т им. газеты «Красноярский рабочий», 30а, указанных в договоре купли-продажи нежилого помещения.

Рассмотрев материалы дела, учитывая избранный способ защиты, круг обстоятельств, входящих в предмет доказывания по заявленному иску, руководствуясь статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу о необходимости разъяснения вопроса, возникшего относительно соответствия выполненных ООО Оценочная Компания «Старатель», отчетов от 14.05.2020 № 27-1/2020, № 27-2/2020, № 27-3/2020 об оценке рыночной стоимости нежилых зданий и земельного участка, требованиям Закона об оценочной деятельности, Федеральным стандартам оценки.

Определением арбитражного суда первой инстанции от 16.04.2021 удовлетворено ходатайство истца о проведении судебно-оценочной экспертизы. 

Согласно заключению эксперта отчеты  от 14.05.2020 № 27-1/2020, № 27-2/2020,                  № 27-3/2020 об оценке рыночной стоимости, выполненные ООО Оценочная Компания «Старатель», не соответствуют требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки и не подтверждают указанную в них рыночную стоимость объектов, определенную оценщиком.

Рыночная стоимость объектов недвижимости на 18.02.2020 составляет:

- нежилое здание, назначение: нежилое, 1-этажный, общей площадью 357,2 кв.м.,        с кадастровым номером 24:50:0000000:162818, расположенное по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А» - 4 368 000 руб.;

- нежилое здание, назначение: нежилое, 1-этажный, общей площадью 162,7 кв.м.,           с кадастровым номером 24:50:0500154:162, расположенное по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А» - 1 891 600 руб.;

- нежилое здание, назначение: нежилое, 1-этажный, общей площадью 14,8 кв.м.,             с кадастровым номером 24:50:0500154:161, расположенное по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А» - 218 500 руб.;

- земельный участок, общей площадью 2085 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0500153:368, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение промышленных, коммунальных и складских объектов 1V-V классов вредности, расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А» - 2 489 000 руб.;

- нежилое здание, назначение: нежилое, 1-этажный, общей площадью 43,9 кв.м.,           с кадастровым номером 24:50:0000000:162817, расположенное по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А» - 515 900 руб.;

- нежилое здание, назначение: нежилое, 1-этажный, общей площадью 11,5 кв.м.,                с кадастровым номером 24:50:0000000:175855, расположенное по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А» - 179 100 руб.

Приняв экспертное заключение от 30.05.2021 № 2278 в качестве надлежащего доказательства, суд первой инстанции исходя из определенной в экспертном заключении стоимости объектов недвижимости, урегулировал разногласия о цене выкупаемого имущества.

Оценив заключение от 30.05.2021 № 2278 по правилам статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции, приходит к выводу об отсутствии оснований для отказа в принятии его в качестве одного из доказательств рыночной стоимости выкупаемого имущества.

Суд апелляционной инстанции считает, что заключение от 30.05.2021 № 2278 соответствует требованиям, предъявляемым статьей 86 АПК РФ и положениями Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, не содержит противоречий, является ясным и полным, процедура назначения и проведения экспертизы соблюдена, эксперт, проводивший экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт компетентен в решении вопроса, поставленного перед экспертным исследованием, имеет соответствующий опыт и квалификацию, об его отводе сторонами заявлено не было.

С учетом изложенного выше, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о необходимости при определении величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости исходить из заключения эксперта от 30.05.2021 № 2278, согласно которому стоимость спорного нежилого здания, назначение: нежилое, 1-этажный, общей площадью 357,2 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0000000:162818, расположенное по адресу:                г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А» составила 4 368 000 руб., стоимость земельного участка, общей площадью 2085 кв.м.,                                с кадастровым номером 24:50:0500153:368, расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А» составила                   2 489 000 руб.

Довод заявителя жалобы о несогласии с выводами, изложенными в заключении эксперта от 30.05.2021 № 2278, составленном по результатам проведения судебной экспертизы, отклоняется судом апелляционной инстанции.

Арбитражный суд оценивает доказательства, представленные в каждом конкретном деле, по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (части 1 и 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Повторно проверив выполненное в рамках назначенной по делу экспертизы экспертное заключение на предмет его соответствия требованиям Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.2015 N 299, суд апелляционной инстанции не установил пороков, влияющих на достоверность отчета.

Некорректность выбора экспертом объектов-аналогов в рамках проведенной по делу судебной экспертизы, необоснованность применения корректировок, недостоверность заключения от 30.05.2021 № 278, некорректность ответа по первому вопросу не нашли отражение в материалах дела, кроме того, опровергнуты экспертом в судебном заседании 08.07.2021. 

На дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле экспертом даны пояснения при вызове его в суд первой инстанции. Доказательства, порождающие сомнения в полноте, обоснованности и объективности выводов судебной экспертизы, заявителем жалобы в материалы дела не представлены.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что суд неправомерно отказал в удовлетворении ходатайства о проведении повторной экспертизы, признается судом апелляционной инстанции несостоятельным.

В соответствии со статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторная и дополнительная экспертиза назначается в случае недостаточной ясности или полноты, возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта. Назначение повторной и дополнительной экспертизы является правом, а не обязанностью суда.

Вопрос о необходимости проведения экспертизы, согласно статьям 82 и 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу, удовлетворение ходатайства о проведении повторной экспертизы является правом, а не обязанностью суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора.

В рассматриваемом случае суд первой инстанции не усмотрел оснований, предусмотренных в статье 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для проведения повторной экспертизы.

Указанные в ходатайстве о назначении повторной экспертизы доводы по своей сути выражают несогласие ответчика с выводами эксперта, но не свидетельствуют о необоснованности заключения эксперта или наличии противоречий в выводах эксперта.

Несогласие стороны спора с результатом экспертизы само по себе не влечет необходимости в проведении повторной экспертизы.

Таким образом, разрешая настоящий спор, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о необходимости определения цены спорного недвижимого имущества в размере рыночной стоимости имущества, установленной в заключении судебной экспертизы ООО «Бессон» Бессоновой К.А. от 30.05.2021 № 2278.

Поскольку рыночная стоимость выкупаемых объектов установлена судом на основании проведенной в рамках дела экспертизы, отвечающей требованиям Закона об оценочной деятельности, суд первой инстанции правомерно признал требования истца об изменении пунктов 2.1, 2.3 договоров подлежащими удовлетворению.

В целом, доводы апелляционной жалобы повторяют возражения, представленные в суд в суд первой инстанции, которым дана надлежащая оценка в обжалуемом судебном акте, и направлены лишь на переоценку обстоятельств дела. При этом фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции в полном объеме на основе доказательств, оцененных в соответствии с правилами, определенными статьей 71 АПК РФ.

Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил. Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в связи с чем, вопрос о распределении судебных расходов судом апелляционной инстанции не рассматривается.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 15 июля 2021 года по делу             № А33-36118/2020 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

С.Д. Дамбаров

Судьи:

Н.Н. Белан

 

О.Ю. Парфентьева