ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 09АП-53780/2017-ГК

 

№ 09АП-58065/2017-ГК

город Москва

22 ноября 2017 года

Дело № А40-244461/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 16 ноября 2017 года

Постановление изготовлено в полном объеме 22 ноября 2017 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Е.Б. Расторгуева, 

судей О.Г. Головкиной, Д.Н. Садиковой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Департамента городского имущества города Москвы, ООО «ЗИЛ-БЫТ» на решение Арбитражного суда г. Москвы от 26.09.2017 г. по делу № А40-244461/2016, принятое судьей Скачковой Ю.А.

по иску ООО «ЗИЛ-БЫТ» (ОГРН 

<

***>, юр.адрес: 115280, 

<

...>) к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 

<

***>, юр.адрес: 125009, 

<

...>) об урегулировании разногласий при заключении  договора 

при участии в судебном заседании: 

от истца: ФИО2 (по доверенности от 28.11.2016)

от ответчика: ФИО3 (по доверенности от 09.01.2017)

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) «ЗИЛ-БЫТ» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

...>, общей площадью 250,6 кв.м, Объект 1 с кадастровым номером 77:04:0001018:10052, общей площадью 235,6 кв.м (подвал, помещение 1а, комнаты 1, 2: помещение V, комнаты 1-9, 12, 14, 16, 17, 22-29), Объект 2 с кадастровым номером 77:04:0001018:10331, обшей площадью 15 кв.м (подвал, помещение VIII): 

1)  пункт 2.1.4. из договора исключить. 

2) пункт 3.1. договора изложить в следующей редакции: «Цена Объектов составляет 13 932 000 руб. (тринадцать миллионов девятьсот тридцать две тысячи) рублей. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется». 

3) пункт 3.4. договора изложить в следующей редакции: 2 «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем не позднее 28 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 232 200 (двести тридцать две тысячи двести) рублей и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга». 

4) пункт 5.1. договора изложить в следующей редакции: «За нарушение сроков оплаты, предусмотренных пунктом 3,4. Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 1/300 (одной трехсотой) ключевой ставки Центрального Банка Российской Федерации от неоплаченной суммы за каждый день просрочки». 

5) пункт 5.4. договора изложить в следующей редакции: «В случае не поступления на расчетный счет средств, указанных в пункте 3.4. Договора, в течение 3 (трех) месяцев с момента истечения срока оплаты (не представление подтверждающих оплату документов) Продавец в одностороннем порядке вправе расторгнуть настоящий Договор путем направления уведомления, при этом договор считается расторгнутым по истечении 30 (тридцати) дней с момента направления уведомления при условии оплаты Покупателем менее половины цены Объектов. В случае оплаты Покупателем более половины цены Объектов настоящий Договор может быть расторгнут только в судебном порядке». (с учетом уточнения иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением от 26.09.2017 г. суд урегулировал разногласия сторон с учетом проведенной по делу судебной экспертизой, изложив: 

пункт 3.1. договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена объектов оставляет 13 932 000 (тринадцать миллионов девятьсот тридцать две тысячи) рублей в соответствии с заключением ООО «Агентство судебных экспертов» от 07 июля 2017 года № 88 по делу А40-244461/16-37-2225. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 ст. 146 НК РФ не начисляется.» Путем принятия пункта 

пункт 3.4. договора купли-продажи в следующей редакции: «Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие 11 ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 5 (пятого) числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 232 200 (двести тридцать две тысячи двести) рублей и процентов за предоставленную отсрочку, начисляемых на остаток основного долга.». 

В остальной части в иске отказал, приняв пункты 2.1.4. , 5.1 и 5.4. в редакции проекта договора Департамента городского имущества города Москвы.

Департамент городского имущества города Москвы не согласился с решением суда и пода апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу судебный акт по цене имущества, предложенной ответчиком, ссылаясь на то, что только собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта.

На данное решение суда подана также апелляционная жалоба ООО «ЗИЛ-БЫТ», в которой  просит решение суда отменить, исключив пункты 2.1.4 и 5.1, а пункт 5.4 изложить в редакции истца,  в остальной части решение суда оставить без изменения, ссылаясь на необоснованность выводов суда в данной части.

Истец представил отзыв на апелляционную жалобу ответчика, в котором  просит апелляционную жалобу Департамента городского имущества г. Москвы оставить без удовлетворения.

Ответчик отзыв на апелляционную жалобу истца не представил.

Рассмотрев дело в порядке статей 156, 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав объяснения представителей сторон, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда подлежит отмене на основании следующего.

Как усматривается из материалов дела и не оспаривается ответчиком, истец является арендатором спорного нежилого помещения по договору аренды № 05-00056/05 от 18.04.2005 г. 

Истец, воспользовавшись предоставленным ему Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) правом на выкуп имущества, обратился 19.08.2016 г. в Департамент имущества города Москвы с заявлением, которое рассмотрено ответчиком и истцу 12.10.2016 г. направлен проект договора купли-продажи спорного объекта по цене 19 197 000 руб., указанной ответчиком на основании отчета об оценке, выполненного ООО «АБН-Консалт». 

Истец подписал проект договора с протоколом разногласий, однако ответчик отказался от заключения договора на указанных истцом разногласиях.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Ответчик не оспаривает соблюдение истцом порядка заключения договора, предусмотренного статьями 443-445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Так же ответчик и не оспаривает наличие у истца преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, предусмотренного Законом от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Как следует из материалов дела, установлено судом и не оспаривается сторонами, общество относится к субъектам малого и среднего предпринимательства в соответствии со статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», спорное недвижимое имущество не включено в перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, арендатору предоставляется преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, при одновременном выполнении ряда условий. Перечень условий является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит.

Данные условия заявителем соблюдены: арендуемое имущество находится во временном пользовании заявителя с 2005 года, то есть более двух лет до дня вступления в силу Федерального закона № 159-ФЗ; задолженность по арендной плате отсутствует; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень, что ответчиком не оспаривается. 

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества, суд первой инстанции обоснованно в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную оценочную экспертизу, по результатам которой стоимость спорных объектов составила 13 932 000 руб. (без НДС), которой суд первой инстанции правомерно руководствовался при принятии решения по делу.

Поэтому подлежит отклонению ссылка сторон на то, что судом неправомерно определена стоимость спорного имущества.

Ссылка ответчика на то, что только собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта, подлежит отклонению.

Основанием для обращения истца в суд явилось отсутствие воли обязанной стороны на заключение спорного договора.

В нормах статьи 445 Гражданского кодекса определены условия, последовательность и сроки совершения действий заинтересованных лиц при заключении договоров, обязательных хотя бы для одной из сторон; установленные в этих нормах сроки не являются пресекательными.

Отсутствие согласования спорных условий договора купли-продажи, являющихся в силу статьи 432 Гражданского кодекса существенными, не дает оснований считать данный договор заключенным до принятия судебного решения по этим условиям.

В соответствии со статьей 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик обязан представить возражения относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований. Следовательно, обязанная к заключению договора сторона не лишена возможности представить суду разногласия по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть.

Вместе с тем реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.

Согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Следовательно, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Кроме того, в проекте указанного договора купли-продажи объекта муниципального имущества Департамент предложил пункт 5.1 изложить в следующей редакции: «В случае нарушение покупателем сроков оплаты нежилого помещения, на сумму долга начисляются пени в размере 0,5% от неуплаченной суммы за каждый календарный день просрочки платежа до дня поступления суммы долга на расчетный счет продавца включительно». ООО «ЗИЛ-БЫТ» предложено установить размер пени в размере 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ от неуплаченной суммы.

Судом первой инстанции не учтено, что поскольку стороны не достигли согласования относительно условия о размере договорной неустойки, и данное условие не является существенным, суд апелляционной инстанции считает, что при определении размера ответственности покупателя за нарушение сроков оплаты нежилого помещения, стороны должны руководствоваться положениями статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, а указанный пункт подлежит исключению из текста договора.

Также между сторонами имеется спор в части урегулирования разногласий по пункту 2.1.4, которым ответчик просит указать на обеспечение круглосуточного беспрепятственного доступа эксплуатирующих организаций на объект, а истец просит исключить данный пункт.

Вместе с тем, судом первой инстанции также не учтено, что предложенные ответчиком вышеназванные условия не являются существенными для данного вида договора, не содержатся в Законе № 159-ФЗ как императивные нормы, поэтому при возражениях другой стороны они не могут быть включены в договор.

Более того вывод суда первой инстанции о том, что включение пункта 2.1.4 договора не нарушает права истца, подлежит отклонению как несоответствующий действительности, поскольку   вопрос о порядке и условиях предоставления доступа  на объекты приватизации должен решаться истцом при заключении им договоров с эксплуатирующими и ресурсоснабжающими организациями.

Довод истца о необходимости  включения в договор пункта 5.4 в его редакции подлежит отклонению судом апелляционной инстанции, а вывод суда первой инстанции об удовлетворении иска в данной части в редакции Департамента городского имущества г. Москвы суд апелляционной инстанции считает правомерным, поскольку  пунктом 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что  когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

То есть данная норма  не является императивной, в связи с чем ограничение истцом в предложенной им редакции пункта 5.4 правомерно не принято судом первой инстанции.

Таким образом, решение суда подлежит отмене в части, а исковые требования – частичному удовлетворению.

Судебные расходы распределены судом первой инстанции в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Руководствуясь статьями 110, 176, 266, 267, 268, 269, 270 и 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л :

Решение Арбитражного суда города Москвы от 26 сентября 2017 года по делу № А40-244461/2016 в части отказа в иске об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объектов недвижимости, расположенных по адресу: 

<

...>, общей площадью 250,6 кв.м (объект 1 с кадастровым номером 77:04:0001018:10052, общей площадью 235,6 кв.м (подвал, помещение 1а, комнаты 1, 2: помещение V, комнаты 1-9, 12, 14, 16, 17, 22-29), объект 2 с кадастровым номером 77:04:0001018:10331, обшей площадью 15 кв.м (подвал, помещение VIII)), в части пунктов 2.1.4 и 5.1 договора отменить.

Исключить из договора купли-продажи объектов недвижимости пункты 2.1.4 и 5.1.

В остальной части решение суда оставить без изменения, а апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа. 

Председательствующий судья      Е.Б. Расторгуев 

Судьи                                                                                                 О.Г. Головкина

                                                                                                                  Д.Н. Садикова

Телефон справочной службы суда – 8 (495) 987-28-00