АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

Дело № А45-46388/2018

г. Новосибирск

8 апреля 2019 года

резолютивная часть решения объявлена 3 апреля 2019 года

решение в полном объёме изготовлено 8 апреля 2019 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Булаховой Е.И., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению мэрии города Новосибирска к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «СД Регион» г. Новосибирск о взыскании 746760 рублей 30 копеек,

встречному исковому заявлению  общества с ограниченной ответственностью «СД Регион» к мэрии города Новосибирска о взыскании 1803333 рубля 33 копейки. 

при участии  в судебном заседании представителей

истца (по первоначальному иску) – ФИО2 по доверенности от 29.10.2018, служебное удостоверение, ФИО3 по доверенности от 24.12.2018, служебное удостоверение 

ответчика (по первоначальному иску) – ФИО4 по доверенности от 20.08.2018, паспорт 

установил:

мэрия города Новосибирска (далее – истец, мэрия) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «СД Регион» (далее – ответчик, общество) о взыскании 746760 рублей 33 копеек, из которых задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 01.06.2015 № 121425т в сумме 721333 рубля 32 копейки за период с марта 2018 года по июнь 2018 года и неустойка в сумме 25427 рублей 01 копейка, начисленная истцом за период с 03.04.2018 по 27.07.2018. 

Определением от 06.02.2019 суд принял для совместного рассмотрения с первоначальным иском встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «СД Регион» к мэрии города Новосибирска о взыскании неосновательного обогащения в виде излишне оплаченной арендной платы в сумме 1803333 рублей 30 копеек. 

Требования первоначального иска мотивированы ненадлежащим исполнением обществом обязательства по оплате арендной платы по договору аренды земельного участка от 01.06.2015 № 121425т. 

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования. 

Ответчик исковые требования не признал, ссылаясь на то, что арендная плата по договору за спорный период не подлежала начислению, в связи с отсутствием у общества возможности использования земельного участка по назначению по причинам, не зависящим от него, так как арендуемый обществом земельный участок, наряду с другими участками, задействован в процессе строительства объекта муниципальной собственности «Водосбросные канализационные камеры ВСК-4 и ВСК-5 с проходными каналами на участке Главного водосточного коллектора реки Ельцовка-1 на ПК18+00 до ПК19+91,78», в том числе, в целях временного переноса реки Ельцовка-1. В связи с данными обстоятельствами использование земельного участка по назначению стало невозможным до момента ввода в эксплуатацию указанного объекта. Арендная плата не подлежала начислению, начиная с момента получения технических условий, в соответствии с которыми установлена необходимость строительства коллектора.

Указанные обстоятельства послужили и основанием для предъявления обществом встречного искового заявления о взыскании неосновательного обогащения в сумме 1803333 рубля 30 копеек, составляющих сумму излишне уплаченной арендной платы. Общество в целях сохранения за собой права аренды и недопущения применения штрафных санкций производило оплату аренды в период с 29.05.2017 по 27.02.2019, несмотря на невозможность использования арендованного имущества.

Представитель общества в судебном заседании поддержал доводы против удовлетворения первоначального иска и доводы в поддержку встречных исковых требований. 

Мэрия в отзыве встречный иск не признала, ссылаясь на то, что общество уже обращалось в Арбитражный суд Новосибирской области по указанным мотивам. В соответствии с вступившим в силу решением Арбитражного суда Новосибирской области от 23.10.2018 по делу № А45-28676/2018 договор аренды земельного участка № 121425т от 01.06.2015 был дополнен пунктом 2.5 следующего содержания: «В случае приостановления реализации проекта по строительству многоквартирного жилого дома по ул. Овражная (в соответствии с разрешением на строительство № 54- Ru54303000-42-2017 от 25.04.2017) по причине невозможности выполнения на земельном участке с кадастровым номером 54:35:000000:23109 строительно-монтажных и иных работ по строительству жилого дома до ввода в эксплуатацию объекта муниципальной собственности «Водосбросные канализационные камеры ВСК-4 и ВСК-5 с проходными каналами на участке главного водосточного коллектора реки Ельцовка-1 на ПК 18+00 до ПК 19+91, 78» арендная плата не подлежит начислению и уплате. Названное условие договора распространить на отношения, сложившиеся до внесения изменений в договор, но не ранее 21.06.2018». Таким образом, до 21.06.2018 обязано вносить арендные платежи в соответствии с условиями договора аренды и за период с мая 2017 года по март 2018 было обязано внести плату за аренду в сумме 1803333  рублей 30 копеек. 

Представители мэрии в судебном заседании поддержали возражения против удовлетворения встречного иска. 

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил. 

Между мэрией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 01.06.2015 № 121425т сроком действия с 01.06.2015 по 01.06.2025.

В соответствии с пунктами 1.1, 1.2, 7.1 договора аренды ответчику передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 54:35:000000:23109, площадью 3507 кв. м, с местоположением: 

<

...> с разрешенным использованием: многоквартирные 9-13 этажные дома, в том числе с помещениями общественного назначения, автостоянками; многоквартирные 14-18 этажные дома, в том числе с помещениями общественного назначения, автостоянками; многоквартирные 19-25 этажные дома, в том числе с помещениями общественного назначения, автостоянками.

В соответствии с пунктом 2.1 размер арендной платы составляет 2164000 рублей. Согласно пункту 2.2, подпункту 4.2.8 пункта 4.2 договора аренды, арендатор взял на себя обязанность по своевременной оплате арендных платежей, которые должны вноситься ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным. Задаток, ранее внесенный в соответствии с договором о задатке в сумме 2104000 рублей, засчитывается в счёт погашения арендной платы.

В случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 0,05 % от суммы задолженности по арендной плате, (пункт 2.3 договора).

За период с марта 2018 года по 20 июня 2018 года у ответчика образовался долг по арендной плате в сумме 721333 рубля 32 копейки, на который истец начислил неустойку за период с 03.04.2018 по 27.07.2018 в сумме 25427 рублей 01 копейка. 

Досудебным уведомлением ответчику было предложено оплатить задолженность. Задолженность арендатором не оплачена, что послужило основанием для обращения мэрии в арбитражный суд с исковым заявлением. 

В соответствии с договором аренды земельный участок с кадастровым номером 54:35:000000:23109 предоставлен обществу для строительства многоэтажного жилого дома предоставлен. Разрешенное использование земельного участка - многоквартирные дома, в том числе с помещениями общественного назначения, автостоянками.

При подготовке документации, необходимой для получения разрешения на строительство Департамент транспорта и дорожно-благоустроительного комплекса мэрии города Новосибирска выдал обществу технические условия от 04.08.2016 № 24/01-17/06929-ТУ-207, которыми предусмотрено проектирование и строительство коллектора реки Ельцовка-1 вдоль отведенной территории до существующего коллектора по соглашению с мэрией.

Из пред проектных проработок (чертежи 42-2017-ЛК, 24-2017-ОС, 42-2017-АС) выявлено, что при строительстве коллектора будет задействован, в том числе, и земельный участок, арендуемый обществом. В связи с необходимостью строительства объекта муниципальной собственности «Водосбросные канализационные камеры ВСК-4 и ВСК-5 с проходными каналами на участке Главного водосточного коллектора реки Ельцовка-1 на ПК18+00 до ПК19+91,78» использование земельного участка по назначению стало невозможным до момента ввода в эксплуатацию указанного объекта.

Приступить к выполнению работ по строительству многоэтажного жилого дома на арендуемом земельном участке  общество не смогло по причинам, не зависящим от него, и вынуждено было приостановить реализацию проекта, так как технологическая последовательность работ предусматривает первоначальное строительство и ввод в эксплуатацию объекта муниципальной собственности. При этом арендуемый земельный участок наряду с другими участками задействован в процессе строительства объекта, в том числе в целях временного переноса реки Ельцовка-1.

В период приостановления строительства на арендуемом земельном участке, общество продолжало оплачивать аренду, в связи с чем, по его мнению, на стороне мэрии возникло неосновательное обогащение в виде излишне оплаченной арендной платы в сумме 1803333 рубля 30 копеек за период с мая 2017 года, а именно с момента получения разрешения на строительство по февраль 2018 года включительно. 

14.12.2018 общество направило в мэрию претензию (требование) № 58 с предложением в добровольном порядке возвратить сумму излишне уплаченной арендной платы в размере. Какого либо ответа на предложение вернуть излишне уплаченную арендную плату  общество не получило, что послужило основанием для обращения в арбитражный суд со встречным иском. 

Изучив и проверив представленные доказательства, доводы первоначального и встречного исковых заявлений, отзыва, арбитражный суд пришёл к следующим выводам. 

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Из пункта 1 статьи 607 названного Кодекса следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статьям 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Исходя из обязательств по аренде, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (пункт 1 статьи 612 названного Кодекса).

Таким образом, основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением.

Пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером 54:35:000000:23109, предоставлен  обществу для строительства многоэтажного жилого дома. Разрешенное использование земельного участка - многоквартирные дома, в том числе с помещениями общественного назначения, автостоянками.

Выполнив все необходимые процедуры, предшествующие строительным работам, получив разрешение на строительство от 25.04.2017, общество не смогло приступить к строительству на указанном земельном участке, так как при подготовке документации, необходимой для получения разрешения на строительство Департамент транспорта и дорожно-благоустроительного комплекса мэрии города Новосибирска выдал Технические условия от 04.08.2016 № 24/01-17/06929-ТУ-207, которыми предусмотрено проектирование и строительство коллектора реки Ельцовка-I вдоль отведенной территории до существующего коллектора по соглашению с мэрией.

Из пред проектных проработок (чертежи 42-2017-ЛК, 24-2017-ОС, 42-2017-АС) выявлено, что при строительстве коллектора будет задействован, в том числе и земельный участок с кадастровым номером 54:35:000000:23109.

Представленными доказательствами подтверждается факт того, что в связи с необходимостью строительства объекта муниципальной собственности «Водосбросные канализационные камеры ВСК-4 и ВСК-5 с проходными каналами на участке Главного водосточного коллектора реки Ельцовка-1 на ПК18+00 до ПК19+91,78» использование земельного участка с кадастровым номером 54:35:000000:23109 по назначению стало невозможным до момента ввода в эксплуатацию указанного Объекта.

Из материалов дела следует, что арендованный участок будет задействован в процессе строительства объекта муниципальной собственности, проведение строительных работ на арендуемом земельном участке невозможно до момента ввода в эксплуатацию указанного объекта, невозможность проведения строительных работ возникла после заключения договора аренды земельного участка 01.06.2015 № 121425т.

В соответствии со статьёй 328 Гражданского кодекса Российской Федерации встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (пункт 1). В случае не предоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков (пункт 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из совокупного анализа норм статей 328, 606, 611, 612, 614, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по независящим от арендатора обстоятельствам освобождает последнего от исполнения обязанности вносить арендную плату, при этом, поскольку в период, когда арендатор лишен возможности использовать указанное имущество, арендодатель не осуществляет какого-либо предоставления, то он теряет право на получение арендной платы.

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам.

Судом установлено, что общество фактически не могло пользоваться земельным участком по независящим от него обстоятельствам с момента получения технических условий, в соответствии с которыми установлена необходимость строительства коллектора. В связи с чем, полагает что, арендная плата не подлежала начислению, начиная с 25.04. 2017, то есть с момента получения технических условий.

Вместе с тем, обществом представлены доказательства оплаты аренды в сумме 1803333 рубля 30 копеек. 

Из пояснений общества следует, что арендная плата вносилась им в целях сохранения за собой права аренды и недопущения применения штрафных санкций. Обществом были предприняты меры, направленные на урегулирование ситуации с начислением и оплатой аренды (мэрии направлялись письма № 67 от 28.04.2017, № 9 от 01.03.2018, № 14 от 12.04.2018).

По расчёту истца размер излишне оплаченной арендной платы составил 1803333 рубля 30 копеек. 

Довод мэрии о том, что по указанным мотивам общество уже обращалось в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к мэрии об изменении условий договора аренды в связи с существенными изменениями обстоятельств и в соответствии с вступившим в силу решением Арбитражного суда Новосибирской области от 23.10.2018 по делу №А45-28676/2018 в договор аренды внесены изменения о не начислении арендной платы и распространено это условие на отношения сторон с 21.06.2018, в связи с чем, общество до 21.06.2018 обязано вносить арендные платежи в соответствии с условиями договора аренды и сумма 1803333 рублей 30 копеек не является излишне уплаченной арендной платой, отклоняется судом. 

Из решения Арбитражного суда Новосибирской области от 23.10.2018 по делу №А45-28676/2018 следует, что конкретная дата возникновения невозможности использования земельного участка обществом (арендатором) для целей строительства судом не устанавливалась и не оценивалась. Дата 21.06.2018 установлена судом как дата получения мэрией предложения о внесении изменений в договор аренды (дополнительного соглашения к договору аренду) и определена судом как временная граница, до которой могут распространяться измененные условия договора аренды земельного участка. 

Вне зависимости от содержания договора аренды (внесения или невнесения в него изменений) арендатор не обязан вносить арендную плату за весь период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам.

Истцом доказан период возникновения препятствий в использовании арендованным земельным участком.

Таким образом, денежные средства в размере 1803333 рублей 30 копеек являются неосновательным обогащением на стороне мэрии, возникшим в связи с излишне перечисленной арендной платой.   

Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (пункт 2 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Доводы общества о том, что арендная плата не подлежала начислению, начиная с 25.04.2017 - с момента получения технических условий от 04.08.2016 подтверждены представленными доказательствами.

Мэрией не доказан факт возможности использования обществом арендованного земельного участка в соответствии с его назначением за период с марта 2018 года по 20 июня 2018 года, в связи с чем, начисление арендной платы за указанный период неправомерно.

Таким образом, требование о взыскании задолженности по арендной плате за период с марта 2018 года по 20 июня 2018 года в сумме 721333 рубля 32 копейки удовлетворению не подлежит, как и требование о взыскании неустойки за период с 03.04.2018 по 27.07.2018 в сумме 25427 рублей 01 копейка.

В связи с вышеизложенным, суд отказывает в удовлетворении первоначального иска и удовлетворяет встречное исковое требование общества. 

Расходы по государственной пошлине распределяются по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Арбитражный суд разъясняет лицам, участвующим в деле, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящее мотивированное решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 169, 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

арбитражный суд Р Е Ш И Л :

Первоначальный иск о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «СД Регион» (ИНН 

<

***>) в пользу мэрии города Новосибирска (ИНН 

<

***>) задолженности по арендной плате за период с марта 2018 года по июнь 2018 года в сумме 721333 рубля 32 копейки, неустойки за период с 03.04.2018 по 27.07.2018 в сумме 25427 рублей 01 копейка оставить без удовлетворения. 

Встречный иск удовлетворить. 

Взыскать с мэрии города Новосибирска (ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «СД Регион» (ИНН 

<

***>) излишне уплаченную арендную плату за период с мая 2017 года по февраль 2018 года в сумме 1803333 рубля 30 копеек, расходы по госпошлине в сумме 31033 рубля. 

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в месячный срок в Седьмой арбитражный апелляционный суд, находящийся в городе Томске путём направления апелляционной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области. 

 

Судья                                                                                                                      Е.И.Булахова