ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А46-18439/2020

10 июня 2021 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена  03 июня 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  10 июня 2021 года

 

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Краецкой Е.Б.,

судей Воронова Т.А., Грязниковой А.С.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-5097/2021) Министерства имущественных отношений Омской области на решение от 29.03.2021 Арбитражного суда Омской области по делу № А46-18439/2020 (судья Ярковой С.В.), принятое по иску  индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Министерству имущественных отношений Омской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации Кировского административного округа города Омска, о признании недействительным договора аренды и применении последствий недействительности сделки,

 

при участии в судебном заседании представителей:  

от Министерства имущественных отношений Омской области – ФИО3 (по доверенности от 11.05.2021 № ИСХ-21/МИО/03-02/5428 сроком действия по 31.12.2021); ФИО4 (по доверенности от 11.01.2021№ ИСХ-21/МИО/03-01/33 сроком действия по 31.12.2021);

от индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО5 (по доверенности от 12.09.2021 № 39 АА 2116483 сроком действия 5 лет); 

 

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее– ИП ФИО2, предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Омской области (далее – Министерство, ответчик) о признании недействительным договора аренды земельного участка, находящегося в собственности Омской области, предоставляемого с аукциона от 20.09.2017 № АЗ-36-019-2017 (далее – договор),а также применении последствий недействительности сделки.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация Кировского административного округа города Омска.

Решением от 29.03.2021 Арбитражного суда Омской области по делу№ А46-18439/2020 исковые требования ИП ФИО2 удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, Министерство обратилосьв Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование жалобы ее податель указал, что суд первой инстанции пришелк ошибочному выводу о наличии на стороне истца существенного заблуждения относительно предмета сделки, без учета условий аукционной документации и характеристик земельного участка. Дополнительно указывает, что истцом выбран неверный способ защиты права, аналогичный спор между сторонами уже разрешен в суде общей юрисдикции, а земельный участок использовался предпринимателем для строительства индивидуального жилого дома, в связи с чем заявление о недействительности сделки не имеет правового значения.

ИП ФИО2 в отзыве на апелляционную жалобу просит решение Арбитражного суда Омской области оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, указывая на необоснованность приведенных доводов. Также просит произвести процессуальную замену истца на его правопреемника в части требования, составляющего 472 775 руб. 32 коп. по соглашению от 12.12.2020.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители Министерства поддержали требования, изложенные в апелляционной жалобе, просили решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить. Заявили ходатайство о приобщении к материалам дела распоряжения Министерства имущественных отношений Омской области от 09.08.2017 № 1705-р и извещения о проведении аукциона.

Представитель ИП ФИО2 с доводами апелляционной жалобыне согласился, поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, ответил на вопросы суда. Против приобщения к материалам дела дополнительных доказательств возражал.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своего представителя в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечило.

На основании статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) жалоба рассмотрена в отсутствие представителя Администрации Кировского административного округа города Омска.

Представленные Министерством дополнительные доказательства приобщены судом апелляционной инстанции к материалами дела в порядке части 2 статьи 268АПК РФ, пункта 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» с целью полного и всестороннего рассмотрения спора, посколькуо наличии данных документов ИП ФИО2 было известно до принятия обжалуемого решения, что усматривается из решения от 20.06.2019 Кировского районного суда города Омска по делу № 2-2551/2019.

Изучив материалы дела, рассмотрев апелляционную жалобу, отзыв на нее, заслушав представителей сторон, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 20.09.2017 между Омской области в лице Министерства (арендодатель)и ФИО2 (арендатор) заключен договор, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду на срок 20 лет земельный участок, находящийся в собственности Омской области в границах, указанных в кадастровом паспорте в соответствии с приложением № 1 к договору, имеющий следующие характеристики: кадастровый номер 55:36:130127:745, площадью 1484 кв.м, местоположение относительное 316 м от ориентира с почтовым адресом: 

<

...>, разрешенное использование: индивидуальные жилые дома с прилегающими земельными участками (не более 3 этажей).

Согласно пункту 1.2 договора целевое назначение аренды участка: для индивидуального жилищного строительства.

На основании распоряжения главы Администрации Кировского административного округа города Омска от 14.12.2017 № 1437 ФИО2 выдано разрешение  (№ 55-RU55301000-282-2017) на строительство индивидуального жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 55:36:130127:745 сроком по 14.12.2027.

Согласно исковому заявлению, весной 2019 года истцу стало известно о нахождении в пределах арендуемого участка инженерных сетей (водопровода). Однако, организация санитарно-охранных зон уполномоченными лицами не была произведена, вынос коммуникаций за пределы арендованного участка невозможен по техническим причинам и в ввиду расположения иных объектов капитального строительства.

До обращения в арбитражный суд предприниматель обратился в Кировский районный суд города Омска с исковым заявлением к Министерству о расторжении договора, ссылаясь на наличие инженерных сетей на арендуемом участке. 

Решением от 20.06.2019 Кировского районного суда города Омска по делу№ 2-2551/2019, оставленным без изменения апелляционным определением от 09.10.2019 Омского областного суда, в удовлетворении исковых требований предпринимателя отказано.

Полагая, что он был введен в заблуждение относительно характеристик земельного участка, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о признании договора недействительным на основании статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Суд первой инстанции при разрешении спора руководствовался статьями 12, 15, 178, 328, 453, 611, 612, 614, 1102, 1103, 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), правовыми позициями, приведенными в информационных письмах Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерацииот 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»,от 10.12.2013 № 162 «Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации», постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 25), условиями договора и исходил из того, что вопреки действующему законодательству, сведения о наличии охранных зон и, соответственно, ограничений в использовании земельного участка, были сокрыты арендодателем, что является основанием для признания сделки недействительной. С учетом установленных обстоятельств, поскольку обязанность по предоставлению земельного участка для испрашиваемых целей Министерством считается неисполненной, судом также удовлетворено требование о применении последствий недействительности сделки в виде компенсации полученного по договору, расходов предпринимателя по приведению земельного участка в соответствии с первоначальным положением.

Повторно рассмотрев дело с учетом доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не установил оснований для отмены обжалуемого решения.

В соответствии со статьей 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно статье 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В настоящем случае сложившиеся между сторонами гражданско-правовые отношения возникли на основании договора аренды недвижимого имущества, подлежат регулированию нормами параграфа 1 главы 34 ГК РФ (общие положения об аренде), разделом 3 части 1 ГК РФ (общие положения об обязательствах), а также условиями заключенного договора.

Предметом договора аренды исходя из статей 606, 607 ГК РФ является определенное имущество, передаваемое арендатору во временное владение и пользование за плату.

Применительно к настоящему случаю, предметом договора между предпринимателем и Министерством является передача в аренду земельного участка с кадастровым номером 55:36:130127:745 для строительства индивидуального жилого дома (пункты 1.1, 1.2 договора).

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 1 статьи 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Пункт 2 статьи 178 ГК РФ устанавливает условия, при которых заблуждение предполагается достаточно существенным:

1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;

2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;

3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;

4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;

5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Из смысла приведенной нормы следует, что заблуждение относительно условий сделки должно иметь место на момент совершения сделки. Приведенный в указанной норме права перечень случаев, имеющих существенное значение, является исчерпывающим. 

Неправильное представление о любых других обстоятельствах, помимо перечисленных в законе, не может быть признано существенным заблуждением и не может служить основанием для признания сделки недействительной.

Так, как разъяснено в пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.12.2013 № 162 «Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Информационное письмо № 162), арбитражный суд отказывает в иске о признании сделки недействительной по статье 178 ГК РФ, если будет установлено, что при заключении сделки истец не заблуждался относительно обстоятельства, на которое он ссылается в обоснование своих исковых требований.

Из искового заявления предпринимателя и приложенных к нему обращений в государственные органы, акта осмотра от 12.05.2019 следует, что фактически имеются препятствия в пользовании объектом аренды в виде обременения объектами водоснабжения, то есть предприниматель заблуждался относительно предмета сделки.

Данные обстоятельства, связанные с наличием на земельном участке водопровода, Министерством не оспариваются.

В решении от 20.06.2019 Кировского районного суда города Омска по делу№ 2-2551/2019 отмечено, что предпринимателем был представлен топографический план, согласно которому от центральной магистрали водоснабжения осуществлен отвод линий водоснабжения полиэтиленовой трубой диаметром 25 мм к дому, расположенному на смежном участке.

Согласно извещению о проведении аукциона на право заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности Омской области (приложение к распоряжению Министерства от 09.08.2017 № 1705-р) в отношении лота № 2 – земельный участок с кадастровым номером 55:36:130127:745, ограничения, обременения прав отсутствуют.

Между тем, в отношении лота № 2 отмечено, что при проектировании объекта необходимо обеспечить сохранность существующих инженерных коммуникаций, в случае необходимости предусмотреть их вынос из зоны строительства.

Пунктом 3.2.12 договора также предусмотрено, что арендатор обязан выполнять в соответствии с требованиями соответствующих служб условия эксплуатации подземных и наземных коммуникаций, сооружений, дорог, проездок и т.п., расположенных на участке, и не препятствовать их обслуживанию.

Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что на стадии участия в аукционе, заключения договора, предприниматель мог предвидеть наличие на участке инженерных коммуникаций. Однако, не предпринял мер по конкретизации местоположения, наличия или объема (площади) инженерных сетей на участке, вступил в договорные правоотношения с Министерством.

Более того, земельный участок использовался предпринимателем по назначению и на условиях договора, так предпринимателем был возведен объект недвижимости – индивидуальный жилой дом с кадастровым номером 55:36:130127:967, адрес: 

<

...>, площадью 36,4 кв.м в 2018 году.

Использование земельного участка в соответствии с его назначением и на условиях договора аренды (для строительства индивидуального жилого дома) указывает, что поведение предпринимателя после заключения сделки давало основание ответчику полагаться на действительность сделки и является основанием для применения пункта 5 статьи 166 ГК РФ (заявление о недействительности сделки не имеет правового значения).

Впоследствии решением от 23.05.2019 Кировского районного суда города Омска по делу № 2-2191/2019 право собственности ФИО2 на жилой дом было признано отсутствующим, поскольку объект не соответствовал признакам жилого дома, возводился с целью выкупа спорного земельного участка без проведения торгов.

До прекращения права собственности предприниматель требований о расторжении договора, о признании сделкой недействительной не заявлял.

Доказательств того, что имеются реальные препятствия использования земельного участка общей площадью 1 484 кв.м. при новом строительстве, с учетом того, что площадь участка, попадающего под ограничение, составляет 316 кв.м. (заключение кадастрового инженера) материалы дела не содержат.

Из данных обстоятельств следует, что недостоверная информация истцу при заключении договора не предоставлялась, заблуждение относительно характеристик земельного участка не имелось, участок использовался предпринимателем в связи с его назначением (возведением постройки в соответствии с градостроительным планом),в связи с чем отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований по заявленным основаниям.

Суд первой инстанции при разрешении дела исходил из того, что сведения о наличии охранных зон и, соответственно, ограничений в использовании земельного участка, были сокрыты арендодателем. 

Но, ввиду изложенного выше, следует признать, что данный вывод сделан без учета фактических обстоятельств дела: использование истцом земельного участка без ограничений; строительством на участке здания и регистрации права собственности; отражение сведений об инженерных коммуникациях в аукционной документации; предъявление исковых требований истцом лишь после прекращения права собственности на строение в судебном порядке по иным основаниям.

Как пояснял представитель Министерства и не опровергается материалами дела, предприниматель как арендатор имеет задолженность перед арендодателем по договору в размере 15 000 000 руб.

Однако, возведение постройки, отвечающей признакам дома лишь по формальным основаниям с целью последующего выкупа земельного участка, последующее оспаривание сделки ввиду прекращения права на такую постройку, неисполнение встречных обязательств по уплате аренды и предъявление настоящего иска указывает на принятие предпринимателем действий на намеренный уход от своих обязательств, что не отвечает критериям добросовестного поведения и является основанием для отказа в судебной защите (пункт 5 статьи 10 ГК РФ, пункт 1 Постановления № 25).

Учитывая доводы Министерства о том, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права, судебная коллегия отмечает, что само по себе наличие каких-либо иных возможностей защиты нарушенного права истца не исключает признание сделки недействительной при наличии оснований, предусмотренных статьями 178 и 179 ГК РФ (пункт 6 Информационного письма № 162)

Между тем, наличие данных обстоятельств (заблуждения) истцом не доказано.

Из заключения кадастрового инженера в отношении земельного участка (составленного по заказу ФИО2) следует, что на земельном участке частично располагается водопроводная сеть, а площадь участка, попадающего под ограничения, составляет 316 кв.м, что составляет порядка 20% от всей площади участки.

В силу требований СанПиН 2.1.4.1110-02. 2.1.4. Питьевая вода и водоснабжение населенных мест. Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения. Санитарные правила и нормы, утвержденных Главным государственным санитарным врачом Российской Федерации 26.02.2002, подобное ограничение в пользовании участком предполагает запрет в установленной зоне на посадку высокоствольных деревьев, все виды строительства, не имеющие непосредственного отношения к эксплуатации, реконструкции и расширению водопроводных сооружений, в том числе прокладку трубопроводов различного назначения, размещение жилых и хозяйственно - бытовых зданий, проживание людей, применение ядохимикатов и удобрений.

Однако, как уже было отмечено, подобные ограничения не предполагают полного запрета пользования земельным участком и не препятствовали возведениюИП ФИО6 строения, регистрации на него права собственности. Полный запрет на использование земли санитарные правила и нормы также не устанавливают.

Таким образом, требование о признании договора недействительной сделкой удовлетворению не подлежит. Соответственно, не имеется и оснований для удовлетворения акцессорных требований о применении последствиях недействительности сделки (статья 167 ГК РФ).

Вместе с тем, наличие недостатков сданного в аренду имущества, которые  полностью или частично препятствуют пользованию им, предоставляет арендатору право выбора предъявления требований к арендодателю в рамках статьи 612 ГК РФ.

В связи с указанным суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что отсутствие оснований для признания сделки недействительной по статье 178 ГК РФ (заблуждение относительно предмета сделки) не лишает истца права на предъявление соответствующих требований к арендодателю в порядке статьи 612 ГК РФ в связи с наличием недостатков у сданного в аренду имущества.

При изложенных обстоятельствах решение от 29.03.2021 Арбитражного суда Омской области по делу № А46-18439/2020 подлежит отмене на основании пунктов 2, 3 части 1 статьи 270 АПК РФ с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований (пункт 2 статьи 269 АПК РФ).

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение искового заявления подлежат отнесению на истца по правилам части 1 статьи 110 АРПК РФ.

Судебные расходы за рассмотрение апелляционной жалобы апелляционным судом не распределяются, поскольку ее податель освобожден от уплаты государственной пошлины в силу пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 269, частью 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 29.03.2021 Арбитражного суда Омской области по делу № А46-18439/2020 отменить, принять новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

 

Председательствующий

 

Е.Б. Краецкая

Судьи

 

Т.А. Воронов

А.С. Грязникова