АРБИТРАЖНЫЙ СУД  КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

г. Краснодар             Дело № А32-23236/2017

Резолютивная часть решения объявлена 06.09.2017. 

Полный текст решения изготовлен  07.09.2017.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Савина Р.Ю., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Магуляном Э.И., рассмотрел в судебном заседании дело по иску

администрации муниципального образования г. Горячий Ключ

к АО «Рынок»

о расторжении договора аренды земельного участка.

при участии: 

от истца: ФИО1 – по доверенности,

от ответчиков: ФИО2 – по доверенности,

установил:

Администрация муниципального образования г. Горячий Ключ  обратилась в суд с иском к ответчику и просит расторгнуть договор от 28.09.2011 № 4100004324 аренды земельного участка площадью 253 кв. м. с кадастровым номером 23:41:1002003:430, расположенного по адресу: г. Горячий Ключ, пересечение улицы Ворошилова и улицы  Урусова (далее – спорный участок).

Требования мотивированы нарушением ответчиком своих обязательств по договору аренды (осуществление торговой деятельности на участке дорожной сети).

Истец в судебном заседании настаивал на заявленных требованиях.

Ответчик возражал против иска, указал, что осуществление торговой деятельности на спорном земельном участке предусмотрено договором аренды (п.1.1), ходатайствовал об отложении судебного заседания для ознакомления с документами, представленными истцом в судебном заседании.

Судом был объявлен перерыв на 15 минут для ознакомления ответчика с указанными выше документами, после чего заседание было продолжено.

Ответчик пояснил, что с документами ознакомился.

В связи с чем, ходатайство ответчика об отложении судебного заседания судом было отклонено. 

Изучив представленные по делу доказательства, заслушав представителя истца и ответчика, суд установил следующее.

ГК РФ устанавливает императивное требование соблюдения досудебного порядка урегулирования спора при предъявлении таких требований.

В силу части 3 статьи 619 Кодекса арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

К арендным отношениям также подлежит применению общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ, согласно которому требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Судом установлено, что предусмотренный законом досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден.

Договор № 4100004324 аренды земельного участка площадью 253 кв. м. с кадастровым номером 23:41:1002003:430, расположенного по адресу: г. Горячий Ключ, пересечение улицы Ворошилова и улицы  Урусова, был подписан его сторонами 28.09.2011 на срок до 28.09.2021 и зарегистрирован в установленном законом порядке  07.10.2011.

Администрация после получения писем из Госавтоинспекции (в том числе от 16.02.2016 № 56/13/269, 17.12.2015 №56/13/1600) по результатам проверок порядка использования спорного участка и установления фактов его нарушения (ухудшение условий по обеспечению безопасности дорожного движения, оптово-розничная торговля на участках дорожной сети) направила ответчику письмо от 24.12.2015 с предложением расторгнуть договор аренды в связи с нарушением условий, предусмотренных п. 10.5 договора, которое было ответчиком проигнорировано.

Изложенное явилось основанием для обращения истца в суд с рассматриваемым иском.

Требования не подлежат удовлетворению ввиду следующего.

В силу статей 1 и 6 ГК РФ гражданский оборот базируется на принципах свободы договора, добросовестности, разумности и справедливости действий контрагентов.

При этом, исходя из статьи 421 ГК РФ, свобода договора состоит в том, что условие договора определяется по усмотрению сторон, за исключением случая, если его содержание предписано императивной нормой, а также диспозитивной нормой, если стороны не исключили ее применение или не установили условие, отличное от предусмотренного в ней.

По смыслу статьи 452 ГК РФ договор изменяется посредством совершения соглашения в той же форме, что и договор, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота.

При оценке правоотношений сторон, основанных на договоре, точное содержание договора и волеизъявление сторон осуществляется посредством толкования договора.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ суд при толковании условий договора принимает во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, в том числе сопоставляет условия при их неясности с другими условиями и смыслом договора в целом.

Таким образом, основной способ толкования условий договора состоит в выяснении буквального значения содержащихся в договоре слов и выражений.

Однако, в том случае, если применение основного способа толкования не позволило определить действительное содержание условий договора, допустимо использование альтернативного способа толкования условий договора.

Положения главы 29 ГК РФ устанавливают три разных порядка расторжения договора:

- по согласованной воле сторон (соглашением сторон);

- решением суда;

- волей одной стороны.

Положения статей 310, 450 ГК РФ устанавливают возможность согласования сторонами обязательства, связанного с осуществлением предпринимательской деятельности, одностороннего отказа от исполнения обязательства.

Право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным - ст. 450.1 ГК РФ.

По общим правилам пунктов 1, 2 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 3 статьи 615 и пункт 1 статьи 619 ГК РФ).

Согласно пункту 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора.

Как следует из п. 9 ст. 22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором.

Суд полагает, что ссылка администрации на то, что ответчик, осуществляя на земельном участке торговую деятельность, использует земельный участок в нарушение условий договора аренды, несостоятельны, поскольку именно для этих целей участок и предоставлялся арендатору (п. 1.1 договора аренды).

Кроме того, согласно выписке из ЕГРН от 15.05.2017 вид разрешенного использования спорного земельного участка – для целей не связанных со строительством (для размещения объектов торговли). 

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст.167 ГК РФ).

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" (далее - постановление Пленума N 57) разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора, при рассмотрении дел, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств. К обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению (статья 60 Земельного кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 262 ГК РФ под земельными участками общего пользования понимаются не закрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ (далее - Градостроительный кодекс) территории общего пользования определены как территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации (пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса).

Исходя из содержания пункта 12 статьи 1 Градостроительного кодекса, пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса и статьи 262 ГК РФ, перечень территорий общего пользования не является закрытым.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу.

Правовая позиция о недопустимости предоставления в аренду земель общего пользования соответствует сложившейся судебной практике (постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.07.2016 по делу N А32-47982/2014, от 09.08.2016 по делу N А63-12354/2015, от 25.07.2016 по делу N А32-43152/2015).

Вместе с тем, спорный земельный участок является территорией улицы им. Ворошилова, 

Материалами дела (акт осмотра земельного участка от 22.08.2017 №218, выкопировка из карты размещения объектов местного значения города Горячий Ключ, совмещенной с картой административных границ генерального плана муниципального образования город Горячий Ключ, межевой план от 09.08.2011, схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории от 25.03.2011, выкопировка из карты градостроительного зонирования) подтверждается (и не оспорено лицами, участвующими в деле), что спорный земельный участок, явившийся предметом аренды, сформирован за счет территории общего пользования, являющейся территорией улицы им. Ворошилова (проездом), то есть территорией общего пользования неограниченного круга лиц.

Учитывая данное обстоятельство, суд приходит к выводу, что договор аренды от 28.09.2011 № 4100004322 спорного земельного участка является недействительным (ничтожным) в связи с формированием земельного участка за счет территории общего пользования, режим которой не может быть соблюден в условиях существования арендных отношений (статья 168 Гражданского кодекса).

Ничтожный договор не может быть расторгнут, поэтому исковые требования не могут быть удовлетворены.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд       

РЕШИЛ:

Ходатайство ответчика об отложении судебного заседания отклонить.

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                            Р.Ю. Савин