Арбитражный суд Мурманской области

улица Академика Книповича, дом 20, город Мурманск, 183038 

http://www.murmansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

город Мурманск                                                                           Дело № А42-9069/2023

10.07.2024

         Резолютивная часть решения вынесена 26.06.2024.

Судья Арбитражного суда Мурманской области Евсюкова А.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Туровой А.Ю., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению ООО «Альбатрос» (ОГРН 

<

***>, 

<

...>) к администрации города Оленегорска (ОГРН 

<

***>, 

<

...>) об изъятии нежилого помещения в многоквартирном доме для муниципальных нужд путем выкупа указанного помещения, установив выкупную стоимость в размере 2 041 873,06 рублей

третье лицо: Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального округа город Оленегорск с подведомственной территорией Мурманской области

при участии в судебном заседании представителей:

от истца – ФИО1, по доверенности от 11.01.2024,  ФИО2, паспорт, от ответчика – участие онлайн – ФИО3, по доверенности от 15.01.2024, от третьего лица – не явился, извещен надлежащим образом

установил:

ООО «Альбатрос» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с иском к администрации города Оленегорска (далее – ответчик) об изъятии нежилого помещения в многоквартирном доме для муниципальных нужд путем выкупа указанного помещения, установив выкупную стоимость в размере 2 041 873,06 рублей.

К участи в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора,  привлечен Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального округа город Оленегорск с подведомственной территорией Мурманской области.

В порядке положений ст. 123, 156 АПК РФ судебное заседание проведено в отсутствие представителя надлежащим образом извещенного третьего лица. 

Протокольным определением суда от 26.06.2024 производство по делу возобновлено.

Представитель истца в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивал по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика в судебном заседании пояснил, что полагает правомерным установление выкупной стоимости спорного объекта в размере, установленном экспертом общества с ограниченной ответственностью «Общество оценщиков» ФИО4, согласно заключению эксперта от 15.05.2024  № 030/03-24Э, против удовлетворения иска возражал.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, суд установил следующее.

Как следует из представленных доказательств, обществу с ограниченной ответственностью «Альбатрос» принадлежит на праве собственности часть здания - нежилое помещение, площадью 86,2 кв. м , этаж цокольный, номера на поэтажном плане IV, местонахождение объекта - г. Оленегорск, 

<

...>, запись в ЕГРН № 51/006-51/007/006/2015-911/2, документ основание - договор купли-продажи недвижимого имущества от 05.06.2015 г.               № 13.

В соответствии с постановлением Администрации муниципального округа город Оленегорск с подведомственной территорией Мурманской области № 1119 от 20.10. 2022 г. жилой многоквартирный дом, часть здания которого принадлежит истцу на праве собственности, расположенный по адресу г. Оленегорск, 

<

...> признан аварийным и подлежащим сносу, исключен из состава жилищного фонда, до 31.12.2024 г. должен быть осуществлен снос указанного объекта. Как следует из письма Администрации города Оленегорска к 06.09.2022 года дом № 7 по улице Гвардейской в н.п. Высокий уже был расселен, все ресурсоснабжающие организации прекратили поставку услуг.

В соответствии с отчетом № Н-2568-10/22 (на декабрь 2022 года на момент обращения в администрации для досудебного порядка урегулирования спора) об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости: часть здания, нежилое помещение, площадью 86,2 кв. м, расположенное по адресу: Мурманская область, г. Оленегорск, 

<

...> рыночная стоимость указанного объекта составляет 1 921000 руб. 00 коп. 

В соответствии с отчетом № Н-2792-09/23 от 27 сентября 2023 года об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости: часть здания, нежилое помещение, площадью 86,2 кв. м, расположенное по адресу: Мурманская область, г. Оленегорск, 

<

...> рыночная стоимость указанного объекта составляет 1 993 000 руб. 00 коп. 

Кроме того, истец указывает, что невыполнение ответчиком обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.

За период с 01 января 2021 года по 31 декабря 2022 года за капитальный ремонт оплачена сумма в размере 48 873, 06 руб., которая должна быть включена в выкупную цену спорного помещения.

 

Полагая, что признание спорного дома аварийным и подлежащим сносу лишает истца возможности использования принадлежащего ему имущества; при отсутствии принятого уполномоченным органом решения об изъятии земельного участка и прекращения права собственности на помещения, истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, заслушав представителей сторон, суд находит иск подлежащим частичному удовлетворению, по следующим основаниям.

В силу статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в частности, отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка на основании статьи 239 ГК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 239.2 ГК РФ отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Данные правила установлены статьей 279 ГК РФ, из пункта 6 которой следует, что сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

Порядок признания многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу определен Жилищным кодексом Российской Федерации (далее - ЖК РФ) и Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47.

Правовые последствия признания жилого многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции для собственников нежилых помещений в многоквартирном жилом доме законодательством не установлены.

В связи с отсутствием в законодательстве норм, регламентирующих права собственника и порядок изъятия для муниципальных нужд нежилого помещения в жилом доме, в данном случае в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению нормы закона, регулирующие сходные правоотношения, в частности статья 32 ЖК РФ.

Согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок.

В случае если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию в порядке, предусмотренном частями 1 -3, 5 - 9 данной статьи.

Таким образом, в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции к собственникам помещений в этом доме органом, принявшим такое решение, предъявляется требование о его сносе или реконструкции, для чего предоставляется разумный срок. Если собственники помещений не осуществили в установленный срок снос аварийного дома, то земельный участок, на котором он расположен, подлежит изъятию для муниципальных нужд. При этом изъятие осуществляется в общем порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК РФ.

В соответствии с положениями частей 1, 2 статьи 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление № 14), нормы, содержащиеся в статье 32 ЖК РФ, в развитие положений части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены, прежде всего, на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения.

Вместе с тем, с учетом значительных мотивированных и обоснованных замечаний ответчика к отчету от 27.09.2023 № Н-2792-09/23 на соответствие требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки, судом в рамках спора назначена оценочная  экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Общество оценщиков» (адрес: 183071, 

<

...> ОГРН 

<

***>) ФИО4.

Из представленного в дело экспертного заключения от 15.05.2024 № 030/03-24Э следует, что с учетом формулировки заданных судом  вопросов эксперт пришел к выводу, что рыночная стоимость объекта  недвижимости с кадастровым номером 51:13:0020101:2691 по состоянию на 30.09.2023 составляет 989 000 рублей.

Отчет оценщика 27.09.2023 № Н-2792-09/23 не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки. При составлении отчета выявлены существенные  требований Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки. Итоговая рыночная стоимость недостоверная и необоснованная, и не может быть признана рекомендуемой для совершения действий с объектом оценки в соответствии с целью оценки.

Согласно заключению исследование произведено сравнительным подходом, затратный подход не применялся экспертом, поскольку оценке подлежит встроенное помещение, доходный подход не применялся экспертом, поскольку спорное помещение расположено в доме, признанном аварийным, т.е. не может далее эксплуатироваться и приносить доход.

Из заключения, подготовленного ООО «Общество оценщиков», следует, что эксперт при подборе объектов-аналогов учел основные характеристики спорного помещения, что позволило им отобрать наиболее близкие по ряду критериев помещения, выставленные на продажу в спорный период, к исследуемому, а также провел необходимую корректировку цен указанных объектов-аналогов по основным показателям для установления достоверности рыночной стоимости объекта исследования.

Суд, оценив данное заключение в совокупности с иными материалами дела и установив, что определенный в нем размер возмещения полностью соответствует требованиям выше приведенных норм, считает его надлежащим доказательством, при составлении которого были соблюдены требования действующего законодательства, в связи с чем оно может быть положено в основу вывода суда относительно размера подлежащей выплате ответчику суммы в качестве рыночной стоимости объекта недвижимости. 

Довод истца о необходимости включения сумм компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену спорного помещения за период с 01.01.2021 по 31.12.2022 в размере 48 873 руб. 06 коп., судом отклоняется как необоснованный и неправомерный.

В Мурманской области действует региональная программа капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов, расположенных на территории Мурманской области, на 2014-2043 годы, утвержденная постановлением Правительства Мурманской области от 31.03.2014 № 168-ПП (с изменениями от 05.05.2023 №346-ПП).

Источником финансирования мероприятий по проведению капитального ремонта являются средства собственников в едином установленном размере - 10,32 руб/1 м2.

При формировании вышеуказанной программы в 2014 году Администрацией города Оленегорска и МКУ «Управление городского хозяйства» г. Оленегорска в Министерство энергетики и жилищно-коммунального хозяйства Мурманской области представлена полная техническая характеристика всех многоквартирных домов, расположенных на территории муниципального округа, по итогам которой сформирована очередность проведения капитального ремонта на территории муниципального округа.

В указанную региональную программу включены все многоквартирные жилые дома, как требующие капитального ремонта различных конструктивных элементов.

Одними из критериев очередности проведения капитального ремонта являлись года постройки многоквартирных домов, а также степень их износа.

Согласно приложению к Постановлению Правительства Мурманской области от 26.12.2018 № 618-ПП «Адресный перечень многоквартирных домов, в которых планируется проведение капитального ремонта в 2014-2043 годах», капитальный ремонт: внутридомовых инженерных систем электроснабжения - 2034-2036 г.г.; внутридомовых инженерных систем теплоснабжения - 2034-2036 г.г.; внутридомовых инженерных систем газоснабжения - 01-2043 г.г.; внутридомовых инженерных систем холодного водоснабжения - 2034-36 г.г.; внутридомовых инженерных систем горячего водоснабжения - 2034-2036 г.г.; внутридомовых инженерных систем водоснабжения - 2034-2036 г.г.; крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройство выходов на кровлю - 2028-2030 г.г.; подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме - 2034-2036 г.г.; утепление и (или) ремонт фасада - 2034-2036 г.г.; ремонт фундамента - 2034-2036 г.г.

В случае необходимости проведения капитального ремонта раньше срока, предусмотренного региональной программой уполномоченной Комиссией рассматривается необходимость проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Мурманской области (далее - Комиссия), действующей на основании приказа Министерства строительства Мурманской области от 16.12.2021 № 659 (в редакции от 13.11.2023) на основании обращений граждан.

Так как обращений граждан на необходимость проведения внепланового капитального ремонта вышеуказанного многоквартирного дома в адрес Администрации города Оленегорска не поступало, ремонт проводится в соответствии с сформированной в 2014 году очередностью проведения капитального ремонта на территории муниципального округа.

С учетом изложенного, требование истца о включении сумм компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену спорного помещения за период с 01.01.2021 по 31.12.2022 в размере 48 873 руб. 06 коп. необоснованно.

Таким образом, исследовав в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению в части.

При обращении в суд с настоящим исковым заявлением истец платежным поручением от 03.05.2023 № 490 и от 04.10.2023 № 1056 произвел оплату государственной пошлины  в общем размере 33 209 руб. 

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации уплаченная государственная пошлина в размере 27 209 руб. подлежит возврату истцу, как излишне уплаченная, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы в размере 6 000 руб. 

При изготовлении резолютивной части решения от 26.06.2024 судом допущена арифметическая ошибка при распределении судебных расходов.

В соответствии с пунктом 3 статьи 179 АПК РФ арбитражный суд вправе по заявлению лица, участвующего в деле, или по своей инициативе исправить допущенные описки, опечатки и арифметические ошибки без изменения содержания судебного акта.

Данная арифметическая ошибка исправлена, о чем вынесено определение об исправлении описок, опечаток или арифметических ошибок от 10.07.2024.

Копия настоящего судебного акта лицам, участвующим в деле почтовой связью не направляется.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 26.12.2017 № 57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов» судебный акт арбитражного суда, выполненный в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия (часть 1 статьи 177, часть 1 статьи 186 АПК РФ).

Судебный акт (копия судебного акта) считается полученным лицом, которому он в силу положений процессуального законодательства высылается посредством его размещения на официальном сайте суда в режиме ограниченного доступа, на следующий день после дня его размещения на указанном сайте (статьи 177, 186 АПК РФ).

Согласно части 1 статьи 177 АПК РФ по ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

обязать Администрацию муниципального округа города Оленегорск с подведомственной территорией Мурманской области (ОГРН 

<

***>) в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу изъять у ООО «Альбатрос» (ОГРН 

<

***>)  нежилое помещение в многоквартирном доме для муниципальных нужд, расположенное по адресу: Мурманская обл., г. Оленегорск, 

<

...>, площадью 86,2 кв.м, кадастровый номер 51:13:0020101:2691 путем выкупа указанного помещения, установив выкупную стоимость в размере 989 000 руб.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с Администрации муниципального округа города Оленегорск с подведомственной территорией Мурманской области в пользу ООО «Альбатрос» судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере  16 085 руб. 08 коп.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья                                                                                       Евсюкова А. В.