АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  

НИЖЕГОРОДСКОЙ  ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А43-18572/2024

г.Нижний Новгород                                                                                 14 августа 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 16 июля 2025 года. 

Полный текст решения изготовлен 14 августа 2025 года.

Арбитражный суд Нижегородской области в составе:

судьи Беляниной Евгении Владимировны (шифр 37-411),

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кабановым Д.В., секретарем судебного заседания Шишкиным А.В., 

рассмотрев в судебном заседании дело

по иску общества с ограниченной ответственностью "Богемия Палас" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Богемия" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании 974 707 руб. 95 коп.,

при участии 

от истца (до перерыва): ФИО1 (доверенность от 23.01.2025 со сроком действия до 31.12.2025), 

от ответчика (до перерыва): ФИО2 (доверенность от 28.06.2024 со сроком действия 3 года), 

в судебном заседании 18.06.2025 объявлялся перерыв в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса РФ до 02.07.2025, до 16.07.2025 до 13.15, до 16.50,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Богемия Палас" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Богемия" (далее - ответчик) о взыскании 974 707 руб. 95 коп., в том числе: 

- 784 654 руб. 68 коп. долга по оплате за содержание и ремонт общего имущества, по оплате коммунальных ресурсов в части общего имущества в административном здании, расположенном по адресу: 

<

...>, за апрель 2021 года - декабрь 2022 года,

- 190 053 руб. 27 коп. пени за период с 16.05.2021 по 15.04.2024 и далее по день фактической оплаты суммы долга.

Заявлением от 05.03.2025 истец в порядке части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ уточнил исковые требования и просит взыскать с ответчика:

- 764 377 руб. 67 коп. долга за апрель 2021 года - декабрь 2022 года,

- 334 483 руб. 66 коп. пени за период с 16.05.2021 по 05.03.2025 и далее по день фактической оплаты суммы долга.

Уточнение исковых требований принято судом в порядке части 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ. 

Исковые требования основаны на статьях 309, 310, 330 Гражданского кодекса РФ и мотивированы неисполнением ответчиком обязательств по договору.   

Отзывом на иск ответчик исковые требования отклонил - со ссылкой на недоказанность истцом факта оказания услуг по договору (в том числе, в свете выбора иного способа управления административным зданием), а также на необоснованность (неподтвержденность) расчета размера задолженности. Также ответчик ссылается на непредставление истцом счетов и актов оказанных услуг, что, по мнению ответчика, является основанием для уменьшения размера ответственности должника по правилам пункта 1 статьи 404 Гражданского кодекса РФ; в любом случае ответчик полагает предъявленную к взысканию неустойку явно несоразмерной последствиям нарушения обязательства и просит суд снизить неустойку применительно к положениям статьи 333 Гражданского кодекса РФ. Кроме того, ответчик указывает на пропуск истцом срока исковой давности в отношении требований за апрель, май 2021 года. 

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

На основании решения общего собрания собственников помещений в административном здании, расположенном по адресу: 

<

...>, (протокол от 15.08.2013) истец в спорный период являлся управляющей организацией в отношении указанного здания.

Решение общего собрания собственников помещений о выборе иного способа управления административным зданием (ТСН "Богемия"), оформленное протоколом №1 от 05.04.2021, признано недействительным на основании решения Арбитражного суда Нижегородской области от 05.12.2022 по делу №А43-27543/2021.

Решением общего собрания собственников помещений, оформленным протоколом №1 от 28.12.2022, выбран иной способ управления административным зданием (ТСН "Максима Горького, 262"), договор управления административным зданием с истцом расторгнут (после декабря 2022 года).

Решением общего собрания собственников помещений от 15.08.2013 утвержден договор управления административным зданием, включая приложение №4, где установлена стоимость услуг по содержанию и ремонту общего имущества (с разбивкой по статьям расходов) (платеж 1) - 93,17 руб./кв.м.

Между истцом (исполнитель) и ответчиком (заказчик) заключен договор управления административным зданием №20-У/2013 от 01.12.2013, в соответствии с которым исполнитель обязуется выполнять работы и оказывать услуги по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества административного здания, в котором находятся нежилые помещения заказчика №20, 21, 22, 32, 33, 34 общей площадью 487,7 кв.м (в спорный период - №21, 22, 32, 33 общей площадью 384,1 кв.м), а также организовать предоставление услуг, поименованных в пункте 2.1.1 договора, а заказчик обязуется оплачивать данные услуги в соответствии с условиями договора (пункты 3.1.1, 3.1.2 договора), а также своевременно (в течение отчетного периода) сообщать о непредоставлении услуг по договору (пункт 3.1.3 договора).

Порядок определения размера платы за содержание и ремонт общего имущества, платы за коммунальные ресурсы установлен пунктами 4.2-4.7 договора. Согласно пункту 4.11 договора цена договора состоит из двух частей: платеж 1 - площадь помещения х 93,17 руб./кв.м; платеж 2 - рассчитывается по тарифам, выставляемым поставщиками коммунальных услуг.

Плата за содержание и ремонт общего имущества (платеж 1) подлежит корректировке в сторону уменьшения или увеличения по итогам года - исходя из фактически понесенных исполнителем расходов по такому содержанию (с надлежащим документальным подтверждением); по окончании года (не позднее 31 января года, следующего за отчетным) исполнитель обязан предоставить заказчику указанное документальное подтверждение и произвести перерасчет платежа 1 (с последующим зачетом или доплатой) (пункт 4.11 договора).

Согласно пункту 4.8 договора оплата по договору производится заказчиком до 15-го числа месяца, следующего за расчетным, на основании платежных документов, предоставляемых исполнителем (пункт 4.1 договора). Согласно пункту 4.10 договора оплата коммунальных услуг производится заказчиком в течение 5 дней с момента получения счета и акта оказанных услуг, который заказчик обязан подписать до 15-го числа месяца, следующего за расчетным, либо в течение 5 дней с момента получения направить мотивированный отказ от его подписания (в противном случае услуги считаются оказанными).

Пунктом 5.3 договора предусмотрена ответственность заказчика за несвоевременную оплату оказанных услуг в виде пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день оплаты, от невыплаченной в срок суммы за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после установленного срока оплаты по день фактической оплаты.

Истцом в адрес ответчика выставлялись счета на оплату услуг управляющей организации и коммунальных услуг.

Поскольку оплата услуг по договору №20-У/2013 от 01.12.2013 ответчиком не осуществлялась, истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием погасить образовавшуюся задолженность и уплатить пени, которая оставлена последним без ответа и удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с данным исковым заявлением. 

Изучив материалы дела, оценив доказательства и доводы, приведенные сторонами в обоснование своих требований и возражений, суд приходит к следующим выводам.

В силу пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно пункту 1 статьи 196 Гражданского кодекса РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Как разъяснено в пункте 14 "Обзора практики применения арбитражными судами положений процессуального законодательства об обязательном досудебном порядке урегулирования спора", утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020, течение срока исковой давности приостанавливается на срок фактического соблюдения претензионного порядка (с момента направления претензии до момента получения отказа в ее удовлетворении); непоступление ответа на претензию в течение 30 дней (часть 5 статьи 4 АПК РФ) либо срока, установленного договором, приравнивается к отказу в удовлетворении претензии, поступившему на 30 день либо в последний день срока, установленного договором.

Как разъяснено в пункте 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 №22 "О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности", к спорам, связанным с оплатой гражданами жилого помещения и коммунальных услуг, применяется общий трехлетний срок исковой давности, исчисляемый со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (статьи 196, 200 ГК РФ).

Срок исковой давности по требованиям о взыскании задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг исчисляется отдельно по каждому ежемесячному платежу (часть 1 статьи 155 ЖК РФ, пункт 2 статьи 200 ГК РФ).

Согласно пункту 4.8 договора оплата по договору производится заказчиком до 15-го числа месяца, следующего за расчетным.

С учетом даты обращения истца в суд с требованием о взыскании задолженности (17.06.2024) надлежит признать, что срок исковой давности в отношении требований за апрель, май 2021 года истцом не пропущен (с учетом положений статьи 193 Гражданского кодекса РФ).

Как указано в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 №64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы; поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

При этом собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Согласно пункту 1 статьи 223 Гражданского кодекса РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. Согласно пункту 2 статьи 223 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу статьи 210 Гражданского кодекса РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу статьи 249 Гражданского кодекса РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно части 1 статьи 39 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника (часть 2 статьи 39 Жилищного кодекса РФ).

Согласно части 1 статьи 158 Жилищного кодекса РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

В силу части 1 статьи 153 Жилищного кодекса РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

В соответствии с частью 2 статьи 154 Жилищного кодекса РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме; 2) взнос на капитальный ремонт; 3) плату за коммунальные услуги.

Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (часть 4 статьи 158 Жилищного кодекса РФ).

Собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации, за исключением случаев, предусмотренных статьей 171 данного Кодекса (часть 7 статьи 155 Жилищного кодекса РФ).

В силу части 3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу части 5 статьи 46 Жилищного кодекса РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном данном Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Собственники помещений в административном здании, расположенном по адресу: 

<

...>, приняли решение о выборе способа управления административным зданием (управляющая организация – ООО "Богемия Палас"), решение об установлении размера платы за содержание нежилого помещения (93,17 руб./кв.м), что нашло отражение в договоре управления административным зданием №20-У/2013 от 01.12.2013. Решение общего собрания собственников помещений, оформленное протоколом от 15.08.2013, договор №20-У/2013 от 01.12.2013 действовали в период спорных правоотношений (апрель 2021 года - декабрь 2022 года), что в настоящее время ответчиком не оспаривается (с учетом судебного акта арбитражного суда по делу №А43-27543/2021).

Как указано в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 09.11.2010 №4910/10, поскольку в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.

Соответственно, по общему правилу, и в отсутствие своевременного (в течение отчетного периода – текущий месяц) уведомления со стороны ответчика о непредоставлении истцом услуг по договору (пункт 3.1.3 договора), расчет платы за содержание и ремонт общего имущества, произведенный истцом в пределах утвержденного общим собранием собственников помещений размера (93,17 руб./кв.м), в целом является правомерным.

В то же время пунктом 4.11 договора сторонами предусмотрена обязательная ежегодная корректировка платежа 1, что является доброй волей сторон (статья 421 Гражданского кодекса РФ), а также пунктами 4.4-4.7 договора установлен порядок определения размера платы за коммунальные ресурсы. 

Доказательств осуществления такой корректировки по итогам 2021, 2022 годов истцом не представлено (между тем, такая корректировка, в свете неоднозначности ситуации с управляющей организацией в отношении указанного здания в спорный период, представляется суду еще более актуальной).

В свою очередь, ответчиком, с учетом представленных истцом в материалы дела первичных документов - в подтверждение факта оказания услуг по договору №20-У/2013 от 01.12.2013, произведен контррасчет размера задолженности по договору за апрель 2021 года - декабрь 2022 года – на сумму 495 235 руб. 85 коп., который истцом, вопреки требованиям части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, надлежащим образом не опровергнут.

В силу части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

При изложенных обстоятельствах и в отсутствие доказательств оплаты задолженности, требование истца о взыскании долга в сумме 495 235 руб. 85 коп. является правомерным.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства законом или договором может быть предусмотрено взимание с должника неустойки (штрафа, пени).

Факт ненадлежащего исполнения обязательства ответчиком судом установлен; следовательно, начисление договорной неустойки и требование о ее взыскании, в том числе по день фактической оплаты суммы долга, в целом является правомерным.

Согласно пункту 1 статьи 404 Гражданского кодекса РФ если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника; суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению.

Непредставление управляющей организацией платежных документов не освобождает собственника помещения в административном здании от несения расходов на содержание общего имущества, а равно от ответственности за их неуплату.

Вместе с тем, принимая во внимание положения договора о порядке предоставления платежных документов истцом и их оплаты ответчиком, что является доброй волей сторон (статья 421 Гражданского кодекса РФ), а также учитывая неоднозначность ситуации с управляющей организацией в отношении указанного здания в спорный период, что делает соблюдение данного порядка со стороны истца еще более актуальным, суд полагает применимыми к спорным правоотношениям положения пункта 1 статьи 404 Гражданского кодекса РФ и считает необходимым уменьшить размер ответственности ответчика до 185 862 руб. (исходя из 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей в соответствующие периоды, т.е. в пределах исковых требований, что на дату вынесения решения суда не противоречит пункту 5.3 договора).

Как разъяснено в пункте 81 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7), если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон либо кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера неустойки либо действовал недобросовестно, размер ответственности должника может быть уменьшен судом по этим основаниям в соответствии с положениями статьи 404 ГК РФ, что в дальнейшем не исключает применение статьи 333 ГК РФ.

В силу пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку; если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Согласно пункту 2 статьи 333 Гражданского кодекса РФ уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Как разъяснено в пункте 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7, бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 65 АПК РФ). 

Как разъяснено в пункте 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7, при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Заявив ходатайство о снижении неустойки, ответчик, вопреки требованиям части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, не представил доказательств, свидетельствующих о явной несоразмерности искомой неустойки последствиям нарушения обязательства.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны; в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Согласно статье 101 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Судебные расходы, состоящие из государственной пошлины, относятся на истца и ответчика частично (с учетом предоставленной истцу отсрочки уплаты государственной пошлины).

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 110, 167-171, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

Р Е Ш И Л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Богемия" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Богемия Палас" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 495 235 руб. 85 коп. долга, 185 862 руб. неустойки, неустойку с суммы долга за период с 06.03.2025 по день фактической оплаты суммы долга - исходя из 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день оплаты.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по ходатайству взыскателя.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Богемия Палас" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 9 120 руб. государственной пошлины.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Богемия" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 14 869 руб. государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение арбитражного суда первой инстанции вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. Решение Арбитражного суда Нижегородской области может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия. Решение Арбитражного суда Нижегородской области может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная жалоба, кассационная жалоба подается через Арбитражный суд Нижегородской области.

Судья                                                                                                                     Е.В.Белянина